ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 13539-399/12 o ceně pozemků parc.č.1920/8 a 2181/17, katastrální území Lipence, obec Praha, okres Hlavní město Praha, včetně ceny obvyklé. (LV č.1569) Objednavatel posudku: Soudní exekutor JUDr.Ing.Petr Kučera nám.starosty Pavla 5 272 01 Kladno Vlastník nemovitosti: Josef Gepprt RNDr. Ing. Rymáňská 578 252 10 Mníšek pod Brdy Účel posudku: Zjištění ceny nemovitosti pro účel exekučního řízení, č.j.150ex 1346/12 Oceňovací předpis: Ocenění je provedeno podle vyhlášky MF ČR č.3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, (oceňovací vyhláška), ve znění vyhl.č.456/2008 Sb., č.460/2009 Sb., č.364/2010 Sb. a č.387/2011 Sb. s účinností od 1.1.2012. Oceněno ke dni: 17.října 2012 Posudek vypracoval: Jaromír Klein Hlavní třída 565/77 708 00 Ostrava - Poruba Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 14 stran textu včetně obálky a příloh. V Ostravě, dne 17.prosince 2012
A. NÁLEZ Bližší údaje o nemovitosti Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí vypracovaný katastrálním úřadem v Praze, dne 9.října 2012, LV č.1569. Usnesení o ustanovení znalce vyhotovené Soudním exekutorem JUDr.Ing.Petrem Kučerou dne 30.8.2012 pod č.j.150 EX 1346/12. Kopie katastrální mapy. Cenová mapa stavebních pozemků na území Prahy. Konzultace k územnímu plánu městské části na Úřadu městské části Lipence dne 17.12.2012. Doplňující údaje sdělené majitelem nemovitosti při místním šetření dne 17.10.2012. Přílohy posudku Výpis z katastru nemovitostí. Kopie katastrální mapy. Fotomapa. Mapa oblasti. Předmětem ocenění jsou 1) Stavební pozemek-ocenění dle cenové mapy 2) Pozemek v územ.či reg.plánu-zast.plocha a nádvoří - 2 -
B. POSUDEK A OCENĚNÍ 1) Stavební pozemek-ocenění dle cenové mapy Oceněno podle 27 vyhlášky. Popis Výčet pozemků: parc.č.1920/8 ostatní plocha, ostatní komunikace o výměře 793 m 2 Na území Prahy je v platnosti cenová mapa pozemků, kde k výše uvedené parcele je přiřazena cena 2700,- Kč/m 2. Výpočet ceny stavebního pozemku ( 27 vyhlášky) Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 2.700,- Cena za celou výměru 793.00 m 2 = Kč 2.141.100,- Stavební pozemek-ocenění dle cenové mapy Cena celkem Kč 2.141.100,- 2) Pozemek v územ.či reg.plánu-zast.plocha a nádvoří Oceněno podle 32, 28 vyhlášky. Popis Výčet pozemků: parc.č.2181/17 orná půda o výměře 12671 m 2 Na území Prahy je v platnosti cenová mapa pozemků, kde však k výše uvedené parcele není přiřazena cena. Dle platného územního plánu je pozemek veden pod znakem OP/OB-A, tedy jako orná půda s možností pozdější výstavby objektů pro individuální bydlení. Konzultací na Úřadu městské části Lipence dne 17.12.2012 bylo zjištěno, že výstavba bude možná po provedení zpevněné příjezdové komunikace k pozemku a provedení výstavby čističky odpadních vod. - 3 -
Úprava ceny pozemku Výhodnost polohy pozemku na území obce ve městě dle odst. 1 písm. a) (-60% až +250%) -25% Přístup po nezpevněné komunikaci (až -10%) -10% Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci (až -7%) -7% Výpočet ceny stavebního pozemku ( 32, 28 vyhlášky) Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 2.250,- Po započtení -25.00% přir.a srážek p.1 (tab.1) = Kč 1.687,50 Po započtení -17.00% dalších přirážek a srážek = Kč 1.400,63 Koeficienty: Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) x 2.1550 Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) x 2.9710 Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 8.967,51 Po vynásobení koeficientem 0.30 = Kč 2.690,25 Cena za celou výměru 12671.00 m 2 = Kč 34.088.190,31 Pozemek v územ.či reg.plánu-zast.plocha a nádvoří Cena celkem Kč 34.088.190,- - 4 -
C. REKAPITULACE 1) Stavební pozemek-ocenění dle cenové mapy Kč 2.141.100,- 2) Pozemek v územ.či reg.plánu-zast.plocha a nádvoří Kč 34.088.190,- Zjištěná výsledná cena dle cenových předpisů Kč 36.229.290,- Slovy: Třicetšestmilionůdvěstědvacetdevěttisícdvěstědevadesát Kč Stanovení ceny obvyklé : Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitostí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitostí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. Oceňované pozemky zapsané na LV č.1569 pro katastrální území Lipence, obec Praha, okres Hlavní město Praha netvoří funkční celek s žádnou hlavní stavbou, nejsou zastavěné, oplocené, ani osázené trvalými porosty. Přípojky inženýrských sítí se na pozemku nenachází. V části C výpisu z katastru nemovitostí č.1569 pro katastrální území Lipence vázne na oceňované nemovitosti omezení dispozičních práv a to Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti č.j.150 EX 1346/2012 dle nařízení exekuce č.j. 216 EXE 7166/2012 vydaného Okresním soudem Praha - západ dne 16.08.2012 a další závady na listu vlastnictví uvedené. Oceňované pozemky se nachází na hranici zastavěné části obce v zóně OP/OB A s možností výstavby objektů pro bydlení individuální, v blízkosti již užívaných rodinných domů. - 5 -
V lokalitě Praha Lipence jsou nabízeny následující obdobné pozemky: - Praha - Lipence, lokalita Na Lhotkách, výměra 2874 m2, pozemek pro individuální bydlení, přípojky inženýrských sítí elektro a vody, bývalá chatová osada - Praha - Lipence, výměra 26 000 m2, zemědělská půda, výhledově možnost zástavby rodinnými domy, mírně svažitý pozemek, příjezd po nezpevněné komunikaci - Praha Lipence, výměra 1050 m2, pozemek pro individuální bydlení, přípojky inženýrských sítí včetně veřejné kanalizace na hranici pozemku, pozemek rovinatý - Praha - Lipence, výměra 1421 m2, rovinatý pozemek pro výstavbu RD, veškeré přípojky inženýrských sítí na hranici pozemku 1 630,- Kč/m2 1 250,- Kč/m2 3 100,- Kč/m2 3 500,- Kč/m2 Po provedené celkové analýze nemovitosti a na základě dlouhodobého sledování realitního trhu, s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním cenám na trhu nemovitostí a se zřetelem na výše uvedená zjištění, s přihlédnutím k místním podmínkám polohy, charakteru nemovitosti a skutečnosti, že sousední pozemky jsou oceněny v platné cenové mapě, která vzniká na základě skutečně realizovaných prodejů, částkou 2700,- Kč/m2 a výstavba rodinných domů je možná až po vybudování zpevněné komunikace a čističky odpadních vod, odhaduji cenu obvyklou ve výši 2 700,- Kč/m2, tj. celkem (793+12671 m2) x 2700,- Kč/m2 36.352.800,- Kč Pozn. Znalci nejsou známy právní vady, které nezaniknou prodejem nemovitosti z dražby a proto není provedeno jejich ocenění v tomto znaleckém posudku. - 6 -
V Ostravě, dne 17.prosince 2012 D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 6.4.1984, č.j. Spr. 2029/84, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem 13539-399/12. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace. Jaromír Klein Hlavní třída 565/77 708 00 Ostrava - Poruba software PC.System Olomouc - 7 -
- 8 -
- 9 -
- 10 -
- 11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -