- 1 - ZNALECKÝ POSUDEK č. 2642-599/2015 o odhadu ceny obvyklé nemovité věci bytové jednotky č. 1492/42, umístěné v domě č.p. 1492 na pozemku parc.č. 962 a spoluvlastnického podílu ve výši 669/54748 na společných částech domu č.p. 1492 na pozemku parc.č. 962 a pozemku parc.č. 962, katastrální území Poruba, obec Ostrava a okres Ostrava-město (LV 1853) Objednatel posudku: Soudní exekutor JUDr. Jiří Trojanovský, LL.M. Exekutorský úřad Frýdek - Místek Farní 23 738 01 Frýdek - Místek Účel posudku: Zjištění ceny obvyklé nemovité věci pro exekuční řízení č.j. 143 EX 00337/15 Podle stavu ke dni 9. 12. 2015 posudek vypracoval: Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava Posudek obsahuje včetně titulního listu a příloh 13 stran. Objednateli se předává v 5 vyhotoveních. V Ostravě 28. 12. 2015
- 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol Ocenit nemovitou věc včetně součástí a příslušenství, ocenit jednotlivá práva a závady, ocenit závady, které prodejem z dražby nezaniknou a odhadnout cenu obvyklou. 2. Informace o nemovité věci Název nemovité věci: Bytová jednotka č. 1492/42 Adresa nemovité věci: Vietnamská 1492, 708 00 Ostrava-Poruba Okres: Ostrava-město Obec: Ostrava Katastrální území: Poruba 3. Prohlídka a zaměření nemovité věci Prohlídka nemovité věci byla provedena dne 9. 12. 2015 za účasti znalce a povinné. 4. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č. 5113 pro k.ú. Poruba ze dne 4.11. 2015. Kopie katastrální mapy. Usnesení Soudního exekutora JUDr. Jiřího Trojanovského sp.zn. 143 EX 00337/16-083 o ustanovení znalce ze dne 5.11.2015. Prohlášení vlastníka 5. Vlastnické a evidenční údaje Jako vlastník nemovité věci je v KN na LV č. 5113 zapsán: Kubiková Jana, Vietnamská 1492/14, Poruba, 70800 Ostrava Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Zahájení exekuce - Kubiková Jana Zástavní právo exekutorské podle 69a exekučního řádu Zástavní právo smluvní blíže viz LV v příloze
- 3-6. Celkový popis nemovité věci Oceňovaná nemovitá věc se nachází ve Statutárním městě Ostrava, části Poruba, při ul. Vietnamská, poblíž Obchodní akademie Ostrava - Poruba, cca 300 m západně od zastávky MHD bus Mongolská. Okolní zástavbu tvoří objekty hromadného bydlení a občanské vybavenosti. Ve Statutárním městě Ostrava je k dispozici veškerá občanská vybavenost. Přístup k domu je z veřejné komunikace. Nemovitá věc je tvořena bytovou jednotkou č. 1492/42, umístěnou v domě č.p. 1492 na pozemku parc.č. 962 a spoluvlastnickým podílem ve výši 669/54748 na společných částech domu č.p. 1492 na pozemku parc.č. 962 a pozemku parc.č. 962, včetně součástí a příslušenství Pozitiva oceňované nemovité věci: - vyhledávaná lokalita k bydlení v rámci města Ostrava - dobrá dopravní dostupnost centra města Negativa oceňované nemovité věci: - další investice na opravy a údržbu 7. Obsah posudku I) Odhad ceny obvyklé Přílohy: - Fotodokumentace - Mapa širších souvislostí - Srovnávané nemovité věci - Výpis z KN LV 5113
- 4 - B. Posudek I) Odhad ceny obvyklé Použitá metodika ocenění Odhad ceny obvyklé srovnávací metodou Obvyklou cenu definuje 2 odst. 1 zák. č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., zákona č. 237/2004 Sb., zákona č. 257/2004 Sb., zákona č. 296/2007 Sb., zákona č. 188/2011 Sb., zákona č. 350/2012 Sb., a zákona č. 303/2013 Sb. Ten uvádí, že obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají vliv na cenu, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota, přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Za metodu srovnávací se považuje hodnotové srovnání předmětných nemovitých věcí s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány. Tuto metodu lze v tomto případě použít rovněž v podobě vyhodnocení nabídek k prodeji obdobně situovaných nemovitých věcí. Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitých věcí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitých věcí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. Popis A) bytová jednotka č. 1492/42 Oceňovaný byt o velikosti 3+1 se nachází v panelovém bytovém domě č.p. 1492 v 10. NP z 11.NP s výtahem. Dům, ve kterém se bytová jednotka nachází, je panelové konstrukce s plochou střechou. Na domě byla provedena revitalizace (zateplení, nová okna, nový výtah). Společné části domu tvoří kolárna a kočárkárna. V domě jsou 2 výtahy. Dům je stáří cca 50 let. Vybavení jednotky: Podlahy v obytných místnostech jsou plovoucí, v ostatních prostorách dlažby. Vybavení kuchyně tvoří kuchyňská linka a sporák. Sociální zařízení tvoří vana, umyvadlo a WC. Okna jsou plastová. Bytové jádro je umakartové. Byt se nachází v průměrném, udržovaném stavu, na bytu probíhaly v minulosti dílčí opravy a rekonstrukce některých prvků (kuchyně, koupelna, podlahy). Dispoziční řešení: pokoj (18,5 m 2 ), pokoj (12,8 m 2 ), pokoj (11,6 m 2 ), kuchyň (7,6 m 2 ), předsíň (11,2 m 2 ), koupelna (2,2 m 2 ), WC (1,0 m 2 ) a sklep (2,0 m 2 ), balkon (3,40 m 2 ) a lodžie (3,40 m 2 ) Celková plocha bytu je 64,9 m 2 bez příslušenství (sklep 2,0 m 2, balkon 3,40 m 2 a lodžie 3,40 m 2 ). K vlastnictví bytové jednotky 1492/42/2 dále patří spoluvlastnický podíl ve výši 669/54748 na společných částech domu č.p. 1492 na pozemku parc.č. 962 a pozemku par.č. 962 v k.ú. Poruba, obci Ostrava a okresu Ostrava-město.
- 5 - Stanovení hodnoty srovnávací metodou Při použití srovnávací metody je nutno provést srovnání předmětných nemovitých věcí s obdobnými objekty, jejichž ceny byly v nedávné době na trhu realizovány. Tržní hodnota nemovitých věcí srovnávací metodou je zjišťována na základě srovnávací analýzy základních parametrů oceňované nemovité věci a ověřených informací ze stávajícího trhu nemovitých věcí. 1) Ocenění bytové jednotky V současné době se v této lokalitě běžně obchoduje s bytovými jednotkami. Nabídka je v rovnováze s poptávkou. V okolí nemovité věci se nabízí obdobné nemovité věci v rozmezí cca 1 000 tis. až 1 300 tis. Kč dle velikosti, technického stavu, umístění v lokalitě, apod. Nutno podotknout, že se jedná o ceny nabídkové, které bývají od realizovaných cen vyšší cca o 10 až 15%. Příklady obdobných nemovitých věcí pro srovnání jsou uvedeny v příloze č. 2 Srovnávací analýza je provedena v následující tabulce: srovnávané byty lokalita cena nabídková korekce ceny za pramen, korekce nabídky a poptávky výměra užitné plochy bytu v m2 redukovaná cena za m2 korekce stavu bytu korekce stavu domu korekce lokality objektivizační koeficient (příslušenství - balkon, lodžie, podlaží, apod.) výsledná cena za m2 byt č.1 Bulharská, Ostrava 1 000 000 0,85 65 13 077 1,00 1,00 1,00 1,00 13 077 byt č.2 Maďarská, Ostrava 1 050 000 0,85 55 16 227 1,10 1,00 1,00 1,05 18 743 byt č.3 Vietnamská, Ostrava 1 190 000 0,85 69 14 659 1,10 1,00 1,00 1,00 16 125 byt č.5 Kubánská, Ostrava 1 250 000 0,85 67 15 858 1,10 1,00 1,00 1,00 17 444 průměrná indexovaná hodnota 16 347 Výměra bytu v m2 průměrná indexovaná hodnota cena bytu zjištěná srovnáváním 64,9 16 347 1 060 934 Cena nemovité věci zjištěna srovnáním (orientační): 1 060 934,- Kč Po provedené celkové analýze nemovité věci, s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním cenám na trhu nemovitých věcí a se zřetelem na výše uvedená zjištění, zejména na stav domu, velikost bytové jednotky, s přihlédnutím k místním podmínkám polohy, charakteru nemovité věci, nabídce a poptávce, odhaduji cenu obvyklou nemovité věci zjištěnou srovnávací metodou ve výši 1 060 950,- Kč. Cena zjištěna srovnávací metodou zahrnuje jak cenu bytové jednotky č. 1492/42, tak i podíl na společných částech domu č.p. 1492 na pozemku p.č. 962 a pozemku parc.č. 962. Srovnávací hodnota (zaokrouhleno) celkem 1 060 950,- Kč
- 6 - Závěr zdůvodnění obvyklé ceny: Obvyklá cena nemovité věci: bytové jednotky č. 1492/42, umístěné v domě č.p. 1492 na pozemku parc.č. 962 a spoluvlastnického podílu ve výši 669/54748 na společných částech domu č.p. 1492 na pozemku parc.č. 962 a pozemku parc.č. 962, katastrální území Poruba, obec Ostrava a okres Ostrava-město (LV 1853), je stanovena ke dni 9. 12. 2015. Na základě zjištěných cen a na základě zjištěných údajů, se započtením a zvážením rozhodujících podmínek, majících vliv na konečnou hodnotu (velikost, poloha, umístění, nabídku a poptávku, apod.), stanovuji cenu obvyklou oceňované nemovité věci k datu ocenění ve výši 1 060 950,- Kč.
- 7 - C. Rekapitulace Cena obvyklá nemovité věci - bytové jednotky č. 1492/42, umístěné v domě č.p. 1492 na pozemku parc.č. 962 a spoluvlastnického podílu ve výši 669/54748 na společných částech domu č.p. 1492 na pozemku parc.č. 962 a pozemku parc.č. 962, katastrální území Poruba, obec Ostrava a okres Ostrava-město (LV 1853)činí Slovy: jeden-milion-šedesát-tisíc-devět-set-padesát-korun-českých 1 060 950,- Kč Znalci nejsou známy žádné právní vady, které by nezanikly prodejem nemovité věci z dražby. V Ostravě, 28. 12. 2015 Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 23. června 2009, č.j. Spr 1757/2009 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2642-599/2015 znaleckého deníku.
- 8 - Přílohy: Příloha č. 1: Fotodokumentace Příloha č. 2: Mapa širších souvislostí Příloha č. 3: Srovnávané nemovité věci Příloha č. 4: Výpis z katastru nemovitostí
- 9 - Příloha č. 1: Fotodokumentace oceňované nemovité věci Bytový dům č.p. 1492 Bytový dům č.p. 1492 Kuchyně Pokoj Pokoj Pokoj Předsíň Koupelna Předsíň WC
Příloha č. 2: Mapa širších souvislostí - 10 -
- 11 - Příloha č. 3: Srovnávané nemovité věci Nemovitá věc č. 1 Byt 3+1 ul. Bulharská, Ostrava-Poruba Cena: 1 000 000,- Kč Užitná plocha: 65 m 2 Byt 3+1 v osobním vlastnictví, 65 m2 s balkonem. Byt se nachází v 8.patře/11 v revitalizovaném domě (zateplení - vata, plastová okna, fasáda, 2x výtahy, odpady, elektřina ve vchodě, střecha, balkony). Byt je ve velmi pěkném, udržovaném stavu. V pokojích jsou vybroušené a nalakované parkety, v předsíni plovoucí podlaha. Jádro je kombinované (cihla, umakart) a původní. Obývací pokoj je průchozí do ložnice, ze které je výstup na balkon. V předsíni je prostor na vybudování pěkné prostorné šatny nebo komory. Byt je situován na dvě světové strany V,J. Nemovitá věc č. 2 Byt 3+1 ul. Maďarská, Ostrava-Poruba Cena: 1 050 000,- Kč Užitná plocha: 55 m 2 Byt v původním, ale udržovaném stavu. Dům je zateplen, má plastová okna a nový výtah. Rekonstrukce proběhla v roce 2012. K bytu náleží sklepní koje. Nemovitá věc č. 3 Byt 3+1 ul. Vietnamská, Ostrava-Poruba Cena: 1 190 000,- Kč Užitná plocha: 69 m 2 Byt v 5.NP/11 v klidné lokalitě. Byt má plastová okna, je v původním stavu, ale velmi udržovaný. Bezproblémové parkování hned u domu. Veškerá občanská vybavenost v blízkém okolí. Dům je po revitalizaci. Nemovitá věc č. 4 Byt 3+1 ul. Kubánská, Ostrava-Poruba Cena: 1 250 000,- Kč Užitná plocha: 67 m 2 Byt je v původním, ale udržovaném stavu. Dům je zateplen a má plastová okna a nový výtah. K bytu náleží dvě zděné sklepní koje a balkon. Okolí domu je velice klidné (parky a zeleně). Poblíž veškerá občanská vybavenost včetně veřejné dopravy.