Odhad obvyklé ceny nemovitosti číslo 1306/166/2012/7 NEMOVITOST: ½ rodinného domu - samostatný, rozestavěný na p.č. 467/4 Adresa nemovitosti: Dvořákova 4, 407 77 Šluknov Katastrální údaje : Kraj Ústecký, okres Děčín, obec Šluknov, k.ú. Šluknov, kód ČSÚ: 762 890, LV: 1790 Ostatní stavby: Pozemky: 467/3, 467/4, 464/2 Vlastník stavby: Milan Jurajda, 9. května 1366 / 48, 408 01 Rumburk, vlastnictví: spoluvlastnický podíl: 1 / 2 Lenka Knížková, B. Němcové 524, 407 77 Šluknov, vlastnictví: spoluvlastnický podíl: 1 / 2 Vlastník pozemku: Milan Jurajda, 9. května 1366 / 48, 408 01 Rumburk, vlastnictví: spoluvlastnický podíl: 1 / 2 Lenka Knížková, B. Němcové 524, 407 77 Šluknov, vlastnictví: spoluvlastnický podíl: 1 / 2 OBJEDNATEL : EURODRAŽBY.CZ a.s.; č. obj.:, 14.11.2012 Adresa objednatele: U Pískovny 890 / 1, 182 00 Praha 8 IČ: 25023217 telefon: 800900490 e-mail: info@eurodrazby.cz DIČ: fax: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Účel úvěru: Ing._ Miroslav Bažant Bohušovická 2366, 470 01 Česká Lípa IČ: 10402462 telefon: 605858917 e-mail: miroslav.bazant@seznam.cz DIČ: CZ5504250774 fax: Jiné (ocenění novostavby ve výstavbě) koupě výstavba změna stavby rekonstrukce leasing jiné OBVYKLÁ CENA Současný stav 250 000 Kč Budoucí stav Datum místního šetření: 3.12.2012 Datum zpracování : 3.12.2012 Počet stran: 10 stran Počet příloh: 5 České Lípě, dne 3.12.2012 Otisk razítka Ing._ Miroslav Bažant
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI : stavba dokončena v r. změna stavby v r. Rekonstrukce v r. Stavebně technický stav stavby: novostavba udržovaná neudržovaná SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Konstrukce: zděné betonové montované Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt bydl., podn. část. obsazen volný objekt Poloha: centrum kraj obce bytová zóna Poloha: centrum kraj obce bytová zóna prům. zóna nákup. zóna mimo obec prům. zóna nákup. zóna mimo obec Příjezd: zpevněná komunikace Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon / elektro telefon Dopravní dostupnost do vyššího správního celku : MHD železnice autobus dálnice silnice I.,II.,III.tř RODINNÝ DŮM SOUČASNÝ STAV Typ PP RD Garáž Pozemky OP ZP Rozesta- Obytná/ výměra věnost Nebyt. Typ PP RD Obytná/ Nebyt. BUDOUCÍ STAV Garáž Pozemky OP výměra m 2 ks m 2 m 3 m 2 % m 2 ks m 2 m 3 m 2 0 / 0 0 434 890 147 46,50 0 / 0 0 434 890 147 ZP negativní vlivy okolní zástavby právní zánik stavby (zánik čp/čo) záplavová a zátopová oblast RIZIKA riziko přístupu a příjezdu věcná břemena předkupní právo ostatní omezení evidence v KN záplavová a zátopová oblast pojištění proti zaplavení ano / ne REKAPITULACE OCENĚNÍ ½ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav Budoucí stav Porovnávací hodnota 800 000 Kč Výnosová hodnota 0 Kč Věcná hodnota 940 000 Kč 4 020 000 Kč Obvyklá cena 250 000 Kč - z toho hodnota pozemku 10 000 Kč 1120 000 Kč Minimální cena v rekonstrukci x Vklad investice do nemovitosti 0 Kč x Reprodukční cena pro pojištění 930 000 Kč 2 000 000 Kč - z toho hlavní budova 930 000 Kč 2 000 000 Kč - ostatní objekty 0 Kč 0 Kč Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí Obvyklá cena byla stanovena na základě porovnání s nemovitostmi na trhu v dané lokalitě. V tomto regionu je ztížené pracovní uplatnění a tím i nízká kupěschopnost obyvatelstva, nemovitosti se velmi obtížně prodávají a prodej je obvykle dlouhodobá záležitost. V lokalitě je nízká poptávka a velmi nízká koupěschopnost. Porovnávací metoda nejpřesněji určuje cenu obvyklou, neboť nejvěrněji zobrazuje stav na trhu s nemovitostmi v daném regionu. Při stanovení obvyklé ceny bylo přihlédnuto k umístění v obci, specifikům regionu a dále k okolnosti, že k objektu není právně zajištěn přístup a že rozestavěnost objektu je 46,5%, Dále pak k okolnosti, že je dražena jen ½ nemovitosti, což výrazně snižuje cenu pod úroveň ½ obvyklé ceny celého objektu. Povinný se nedostavil a neumožnil řádné místní šetření, znalec musel vycházet z vnějších znaků stavby. - 2 -
NÁLEZ Situace Přehled podkladů Výpis z katastru nemovitostí - list vlastnictví č. 1790 Kopie katastrální mapy Charakteristika obce Šluknov je obec s 5705 obyvateli. Obec leží v bezprostřední blízkosti státní hranice s Německem ve Šluknovském výběžku v okresu Děčín, Ústecký kraj. V celém šluknovském výběžku je značná komunita nepřizpůsobivého obyvatelstva. Poloha nemovitosti Oceňovaná nemovitost je v ulici Dvořákova u místní komunikace mezi rodinnými domy. K domu není právně zajištěn přístup - přes pozemky patřící k jiné nemovitosti. Nový majitel musí vyřešit. Popis omezení rizik nemovitostí Sociální riziko Riziko nezjištěno Negativní vlivy v okolní Riziko nezjištěno zástavbě Záplavová oblast/zátopové Riziko nezjištěno území Riziko přístupu a příjezdu Riziko nezjištěno Věcná břemena Riziko nezjištěno Překupní právo Ostatní omezení Riziko nezjištěno Zástava. Předkupní právo Města Šluknov Zástavní právo smluvní ve výši 2.767.310,- Kč s příslušenstvím a budoucích pohledávek do výše 2.767.310,- Kč ve prospěch Česká spořitelna a.s. Praha. Zástavní právo smluvní ve výši 500.000,- Kč s příslušenstvím a budoucích pohledávek do výše 500.000,- Kč ve prospěch Česká spořitelna a.s. Praha. Nařízení exekucí a exekuční příkazy k prodeji nemovitosti. V ceně nejsou tato rizika zahrnuta, protože dražbou zaniknou. Evidence v KN Riziko nezjištěno Právní zánik stavby Riziko nezjištěno Popis jednotlivých staveb Základní popis Jedná se o samostatně stojící dům s 1.NP a podkrovím s valbovou střechou. Druh stavby - účel využití Dispoziční řešení Popis tech. stavu stavby Dle výpisu z katastru nemovitostí - list vlastnictví č. 1790 se jedná o rozestavěnou stavbu. Při místním šetření bylo zjištěno, že v domě bude patrně jedna bytová jednotka a jedná se o rodinný dům. Povinný se nedostavil a neumožnil řádné místní šetření, znalec musel vycházet z vnějších znaků stavby. Základy jsou betonové. Svislé konstrukce jsou zděné z tvárnic. Vodorovné nosné konstrukce jsou s rovným podhledem. Střecha je valbová s taškovou krytinou, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu, fasáda a vnitřní omítky chybí, vnitřní obklady chybí, okna jsou dřevěná s dvojsklem, podlahy chybí, kanalizace, vodoinstalace, elektroinstalace a UT maximálně hrubé rozvody, ostatní vnitřní konstrukce chybí. Příslušenství stavby žádné Konstrukce Popis Rozestavěnost 1. Základy včetně zemních prací betonové pasy 100 % 2. Svislé konstrukce zděné 100 % 3. Stropy s rovným podhledem 100 % 4. Krov, střecha dřevěný vázaný 100 % 5. Krytiny střech tašková 100 % 6. Klempířské konstrukce pozink plech 0 % 7. Úprava vnitřních povrchů 0 % 8. Úprava vnějších povrchů 0 % 9. Vnitřní obklady keramické 0 % 10. Schody 0 % 11. Dveře 0 % 12. Vrata 0 % 13. Okna dřevěné s dvojsklem 100 % 14. Povrchy podlah 0 % 15. Vytápění 0 % 16. Elektroinstalace 0 % 17. Bleskosvod bleskosvod 100 % 18. Vnitřní vodovod 0 % 19. Vnitřní kanalizace 0 % - 3 -
20. Vnitřní plynovod 0 % 21. Ohřev teplé vody 0 % 22. Vybavení kuchyní 0 % 23. Vnitřní hygienické vybavení 0 % 24. Výtahy 0 % 25. Ostatní 0 % 26. Instalační pref. jádra 0 % Rozestavěnost celkem: 46 % Posouzení nákladů stavby a harmonogramu Rozpočet stavby: 0 Kč Popis pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Pozemek p.č. 467/3 o velikosti 259m 2 evidovaný v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří - zbořeniště. Pozemek p.č. 467/4 o velikosti 147m 2 evidovaný v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří Pozemek p.č. 464/2 o velikosti 28m 2 evidovaný v druhu pozemku zahrada. OCENĚNÍ Výpočet hodnoty celých pozemků porovnávacím způsobem Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků: Cena pozemků v obci a okolí se v současné době pohybuje od 50,-Kč do 100,- Kč. V tomto případě byla cena s přihlédnutím k poloze stanovena ve výši 50,-Kč/m 2. Druh pozemku Parcela č. Výměra m 2 Jednotková cena Kč/m 2 Celková cena pozemku Kč zastavěná plocha a nádvoří 467/3 259 50 12 950 zastavěná plocha a nádvoří 467/4 147 50 7 350 zahrada 464/2 28 50 1 400 Hodnota pozemků celkem 21 700 Výpočet věcné hodnoty staveb Výpočet věcné hodnoty celé hlavní stavby Výpočet obestavěného prostoru: Název Obestavěný prostor vrchní stavba 147,0*4,30 = 632,10 m 3 zastřešení 147,0*4,00/2-6,5*4,0/2*3,5/3-4,50*4,0/2*3,5/3*2 = 257,83 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 889,93 m 3 Současný stav Budoucí stav Zastavěná plocha [m 2 ] 147 147 Obestavěný prostor [m 3 ] 889,93 889,93 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] 4 500 4 500 Rozestavěnost % 46,50 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč 1 862 185 4 004 700 Stáří roků 0 0 Další životnost roků 100 100 Opotřebení % 0,00 0,00 Věcná hodnota (Celého RD) Kč 1 862 190 4 004 700 Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita Obestavěný prostor Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Popis rodinného domu a pozemků / Zdůvodnění koeficientu K c Foto m 3 m 2 Kč Kč/m 3 K C Kč/m 3 Rumburk, Východní 426,00 810 2 750 000 6 455 0,340 2 196 RD s 1.NP a podkrovím, 4+1, sedlová střecha, UT plynové, Pozemek 810m 2. Novostavba Jiříkov, Starýá Jiříkov 708,00 655 1 800 000 2 542 0,510 1 297-4 -
Zděný rodinný dům s 1.NP, podkrovím a podsklepením, 2x 3+1, kolaudace 1999. Pozemek 2500m 2, plastová okna, plynové UT, luxusní interiér, bazén, jezírko, Rumburk, Novákova 627,00 1 014 3 500 000 5 582 0,340 1 899 samostatně stojící zděný RD s 1.NP a podkrovím, 5+1, novostavba. Pozemek 1014m 2 Průměrná cena 1 798 Kč/m 3 Celkový obestavěný prostor oceňované nemovitosti 889,93 m 3 Porovnávací hodnota 1 599 658 Kč Výpočet výnosové hodnoty Přehled pronajímaných plocha a jejich výnosů č. plocha - účel podlaží podlahová plocha nájem nájem nájem [m 2 ] [Kč/m 2 /rok] [Kč/měsíc] [Kč/rok] Celkový výnos za rok: 0 Výpočet hodnoty výnosovým způsobem Podlahová plocha PP m 2 0 Reprodukční cena RC Kč 4 000 000 Časová cena stavby (zaokrouhleno) C Kč 4 000 000 Výnosy (za rok) Dosažitelné roční nájemné za m 2 Nj Kč/(m 2x rok) Dosažitelné hrubé roční nájemné Nj x PP Kč/rok 0 Dosažitelné procento pronajímatelnosti % 95 % Upravené výnosy celkem Nh Kč/rok 0 Náklady (za rok) Daň z nemovitosti Kč/rok 0 Pojištění 0,00 % x RC Kč/rok 0 Opravy a údržba 3,00 % x RC Kč/rok 120 000 Správa nemovitosti 0,00 % x RC Kč/rok 0 Ostatní náklady Kč/rok 0 Náklady celkem V Kč/rok 120 000 Čisté roční nájemné N=Nh-V Kč/rok 0 Míra kapitalizace % 6,00 Zbývající životnost stavby pro výpočet výnosové hodnoty let Výnosová hodnota Cv Kč 0 Seznam příloh: počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí 2 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti. 1 Mapa oblasti. 1 Koncesní listina: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 8.12.2004, č.j. Spr. 6118/2004 pro základní obor ekonomika, ceny a odhady se zvláštní specializací oceńování nemovitostí. - 5 -
- 6 -
- 7 -
- 8 -
- 9 -
- 10 -