ZNALECKÝ POSUDEK č. 4429-166/14 O ceně nemovitosti - 1009/2 v bytovém domě č.p. 876,877,1009 na pozemku parc.č.1059/2 k.ú.břeclav Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Břeclav Mgr.Marcela Petrošová U Tržiště 9 690 02 Břeclav Zjištění ceny nemovitostí pro účely exekučního řízení Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 288/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 10.12.2014 znalecký posudek vypracovala: ing. Libor Svačina gen.šimka 61 690 03 Břeclav telefon: 519 511 979, 723 070217 e-mail: liborsvacina@seznam.cz Znalecký posudek obsahuje 13 stran textu včetně titulního listu a 1 strany příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Břeclavi 12.12.2014
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Zjištění ceny nemovitosti - bytu č.1009/2 v bytovém domě č.p. 876,877,1009 na pozemku parc.č.1059/2 k.ú.břeclav s příslušenstvím, ke dni 10.12.2014 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Byt č.1009/2 v bytovém domě č.p. 876,877,1009 na pozemku parc.č.1059/2 k.ú.břeclav Adresa předmětu ocenění: Riegrova 1009/49 690 02 Břeclav Kraj: Jihomoravský Okres: Břeclav Obec: Břeclav Katastrální území: Břeclav Počet obyvatel: 24 925 Základní cena stavebního pozemku vyjmenované obce ZCv = 1 390,00 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Ke stanovené prohlídce dne 10.12.2014 se povinná nedostavila ani nebyla kontaktní po telefonu. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Informace z KN KÚ Břeclav Kopie katastrální mapy 5. Vlastnické a evidenční údaje Výpis z katastru nemovitostí č.8854 pro k.ú.břeclav A: vlastník SJM Příborský Miroslav a Příborská Sylvie,Bílovská 11,Moravský Žižkov, Riegrova 1009/49, Břeclav B: jednotka 1009/2 byt podíl na spol.částech 8910/258314 budova Břeclav č.p.876,877,1009 bydlení LV 8234 na parcele 1059/2 parcela st. 1059/2 zastavěná plocha a nádvoří 1015 m 2 Výpis z katastru nemovitostí č.8233 pro k.ú.břeclav A: vlastník SJM Příborský Miroslav a Příborská Sylvie,Bílovská 11,Moravský Žižkov, Riegrova 1009/49, Břeclav B: parcela st. 1059/1 zastavěná plocha a nádvoří - společný dvůr 1798 m 2 Vyjma exekučních titulů není byt zatížen jinými věcnými právy, věcnými břemeny či omezeními 6. Celkový popis nemovité věci Oceňovaný byt se nachází v 1.nadzemním podlaží v bytovém domě č.p.876,877,1009 na ul. Riegrova ve východní okrajové části města. Byt ve 3 podlažním podsklepeném bytovém domě cca ze 30. let min.stol. 7. Obsah znaleckého posudku 1.1.1. Byt č.1009/2 2.1. Stavební pozemky I 2.2. Stavební pozemky II B. ZNALECKÝ POSUDEK Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka II -0,03 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba IV 0,00-2 -
(stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 5 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i ) = 0,970 i = 1 Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku I 1,00 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rezidenční zástavba I 0,04 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,05 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - Pozemek lze I 0,00 napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci není dostupná III -0,02 žádná občanská vybavenost v obci 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, špatné V 0,00 parkovací možnosti; nebo příjezd po nezpevněné komunikaci s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka od 201 do 1000, MHD špatná dostupnost II -0,01 centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti komerčního II 0,00 využití 9. Obyvatelstvo - Konfliktní skupiny v okolí v okolních bytech nebo v okolí I -0,15 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 11 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i ) = 0,810 i = 2 Koeficient pp = I T * I P = 0,786 1.1.1. Byt č.1009/2 Byt dle velikosti podílu pravděpodobně velikosti 3+1 dle vnějších znaků 1s lokálním plynovým vytápěním,. Stáří cca 85 roků. Kvalita bytu a technický stav nebylo možno ověřit, uvažuje se se stavem před rekonstrukcí. Typ objektu: Bytový prostor 38 porovnávací metoda Poloha objektu: Břeclav Stáří stavby: 85 let Základní cena ZC (příloha č. 27): 14 495,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu koeficient dle typu podlahové plochy Byt celkem: 89,10 * 1,00 = 89,10 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: 89,10 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná IV 0,10 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad II 0,00 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - s III 0,03-3 -
výhledem 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní provedení III 0,00 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní vybavení, bez I -0,03 dalších prostor 8. Vytápění bytu - Lokální na elektřinu nebo plyn II -0,02 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,00 10. Stavebně - technický stav - Byt se zanedbanou údržbou (předpoklad provedení III 0,85 menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 85 let: s = 1-0,005 * 85 = 0,575 Koeficient stáří s nemůže být nižší než 0,6. 9 Index vybavení I V = (1 + Σ V i ) * V 10 * 0,600 = 0,551 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi I T = 0,970 Index polohy pozemku I P = 0,810 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 14 495,- Kč/m 2 * 0,551 = 7 986,75 Kč/m 2 CB P = PP * ZCU * I T * I P = 89,10 m 2 * 7 986,75 Kč/m 2 * 0,970 * 0,810= 559 119,38 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 559 119,38 Kč 2.1. Stavební pozemky I Parc.č.1059/1 zastavěná plocha a nádvoří - společný dvůr o výměře 1798 m2, ocenění podle 4 odst.1. Celkový index I = I T * I O * I P = 0,970 * 1,000 * 0,810 = 0,786 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Index Koef. Upr. cena [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 1 390,- 0,786 1 092,54 Typ Název Parcelní číslo Výměra Jedn. cena Cena [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a 1059/1 1 798,00 1 092,54 1 964 386,92 nádvoří-společný dvůr Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří - celkem 1 964 386,92 Stavební pozemky I - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu = 1 964 386,92 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 59 Stavební pozemky I - zjištěná cena = 33 294,69 Kč 2.2. Stavební pozemky II Parc.č.1059/2 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 1015 m2, ocenění podle 4 odst.1. Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 1 390,- 0,786 1 092,54 Typ Název Parcelní číslo Výměra Jedn. cena Cena [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a 1059/2 1 015,00 1 092,54 1 108 928,10 nádvoří-společný dvůr Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří - celkem 1 108 928,10 Stavební pozemky II - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu = 1 108 928,10 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem * 4 455 / 129 157-4 -
Stavební pozemky II - zjištěná cena = 38 250,15 Kč Rekapitulace výsledných cen 1.1.1. Byt č.1009/2 559 119,40 Kč 2.1. Stavební pozemky I 33 294,70 Kč 2.2. Stavební pozemky II 38 250,20 Kč 2. Ocenění pozemků celkem 71 544,90 Kč Celkem 630 664,30 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 630 660,- Kč slovy: Šestsettřicettisícšestsetšedesát Kč Zjištěná cena nemovitosti - bytu č.1009/2 v bytovém domě č.p. 876,877,1009 na pozemku parc.č.1059/2 k.ú.břeclav s příslušenstvím ke dni 10.12.2014 630 660,-Kč, Výpočet porovnávací hodnoty pro obvyklou cenu Lokalita / Popis Zdůvodnění koeficientu K c Typ stavby Užitná plocha Podlaží Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena m 2 Kč Kč/m 2 K C Kč/m 2 Oceňovaná jednotka Okraj města na ul. Riegrova Byt ve zděném bytovém domě, zdivo masivní cihelné, stropy dřevěné, střecha sedlová okna plastová lokální plynové vytápění. Zděný bytový dům 89,00 1 3+1 X X X X Srovnávané jednotky Bratislavská Zdìný dùm,byt 3+1 v 1.NP po rekonstrukci v dobrém stavu. zděný BD 66,00 1 3+1 1 150 000 17 424 0,576 10 036 Na Valtické OV 3+1, 61 m2, 1NP./ 6,. v pùvodním stavu panel 61,00 1 3+1 650 000 10 656 0,810 8 631 Dělnická byt 2+1 ve zděném DB, v původním stavu, pouze výměna oken. Zděný bytový dům Slovácká 55,00 1 2+1 710 000 12 909 0,680 8 778 Panelový dům, 3 NP, původní stav, zateplená fasáda panel DB 76,00 1 3+1 880 000 11 579 0,462 5 354 Bratislavská OV 3+1 v 1.NP 1980, zděný bytový dům, po rekonstrukci ve výborném stavu panel bytový dům 69,00 1 3+1 1 200 000 17 391 0,510 8 870 Průměrná cena 8 334 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 89,00 m 2 Porovnávací hodnota 741 714 Kč X - 5 -
Obvyklá cena nemovitosti - bytu č.1009/2 v bytovém domě č.p. 876,877,1009 na pozemku parc.č.1059/2 k.ú.břeclav s příslušenstvím ke dni 10.12.2014 740 000,-Kč, V Břeclavi 12.12.2014 ing. Libor Svačina D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 7.6.1999 pod č.j. Spr.691/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4429-166/14 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 166/14. E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV 8854,8233,8234 5 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 1-6 -
- 7 -
- 8 -
- 9 -
- 10 -
- 11 -
- 12 -
dvorní průčelí - vstup - 13 -