Znalecký posudek - Ocenění nemovitosti č. 359/2013 O obvyklé ceně nemovitosti: a) pozemků parc.č. 2402, 2404/1 oba v katastrálním území Radotín, obec Praha, okres Hlavní město Praha, zapsáno na LV č. 909; b) podílu 1/2 - objektu rodinného domu č.p. 160 na pozemku parc.č. 2402 s příslušenstvím v katastrálním území Radotín, obec Praha, okres Hlavní město Praha, zapsáno na LV č. 3317. Postup při zpracování posudku: Povinný p. Oldřich Zika se i přes písemnou výzvu na sjednanou schůzku prohlídky nemovitosti nedostavil a neumožnil vstup do objektu rodinného domu. Ocenění provedeno na základě obchůzky nemovitosti z veřejně přístupných míst, informací od majitelů sousedních nemovitostí, informací získaných z částečné projektové dokumentace získané na stavebním odboru MěÚ v Praze-Radotíně. Objednatel posudku: Mgr. Zuzana Sobíšková Exekutorský úřad Praha 6 Bělohorská 270/17 169 00 Praha 6 - Břevnov Účel posudku: Exekuční příkaz č.j. 180 EX 4587/09. Zjištění obvyklé ceny nemovitosti. Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 350/2012 Sb. a podle stavu ke dni 16.12.2013 odhad vypracoval: Ing. Petr Kreuzer Jandova 150/4 748 01 Hlučín - Darkovičky tel.: 731 645 931 Posudek obsahuje včetně titulního listu 17 stran textu a 10 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Hlučíně 17.12.2013
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký úkol o obvyklé ceně nemovitosti: a) pozemků parc.č. 2402, 2404/1 oba v katastrálním území Radotín, obec Praha, okres Hlavní město Praha, zapsáno na LV č. 909; b) podílu 1/2 - objektu rodinného domu č.p. 160 na pozemku parc.č. 2402 s příslušenstvím v katastrálním území Radotín, obec Praha, okres Hlavní město Praha, zapsáno na LV č. 3317. Obvyklou cenou se pro účely zákona 151/1997 Sb. rozumí cena, která byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupní důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Metodika ocenění: Pro zjištění Administrativní ceny je použita vyhláška Ministerstva financí č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Pro zjištění obvyklé ceny nemovitosti je použito metody, která vychází ze základní cenové úrovně zjištěné podle reálně uskutečněných smluvních převodů. Tato cenová úroveň zohledňuje jak administrativní cenu (vyhláška 450/2012 Sb.), věcnou hodnotu dle THU, tak i srovnávací metodu a je dále upravena soustavou korekčních koeficientů, které zohledňují působení faktorů, které mají vliv na obvyklou cenu. Za cenu obvyklou (tržní, obchodovatelnou, obecnou) považujeme při ocenění nemovitosti cenu zjištěnou v takové výši, kterou by bylo možno v den ocenění dosáhnout mezi dobrovolně prodávajícími a kupujícími nezávislými osobami, po řádném marketingu. Hodnota nemovitosti je zpracována k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům Adresa předmětu ocenění: Prvomájová 160 696 62 Praha-Radotín Kraj: Hl.m. Praha Okres: Hl.m. Praha Obec: Praha Katastrální území: Radotín Počet obyvatel: 1 241 664 Základní cena podle 28 odst. 1 písm. a): 2 250,- Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 16.12.2013 za přítomnosti znalce. - 2 -
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z katastru nemovitostí ze dne 11.12.2013 vyhotovený dálkovým přístupem, LV č. 909, 3317; - kopie katastrální mapy; - informace získané od majitelů sousedních nemovitostí; - informací získaných z částečné projektové dokumentace získané na stavebním odboru MěÚ v Praze-Radotíně; - skutečnosti zjištěné na místě. 5. Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění je nemovitost: a) pozemky parc.č. 2402, 2404/1 oba v katastrálním území Radotín, obec Praha, okres Hlavní město Praha, zapsáno na LV č. 909; b) podíl 1/2 - objektu rodinného domu č.p. 160 na pozemku parc.č. 2402 s příslušenstvím v katastrálním území Radotín, obec Praha, okres Hlavní město Praha, zapsáno na LV č. 3317. Nemovitost - se nachází v zastavěné části města Praha, část Radotín, na ul. Prvomájová v lokalitě rodinných domů. Povinný se na místní šetření nedostavil - vstup do objektu rodinného domu nebyl umožněn. Místnímu šetření nebyl nikdo přítomen. Informace o nemovitosti byly získány obchůzkou nemovitosti z vnějšku, informací získaných od majitele sousední nemovitosti, informací získaných z částečné stavební dokumentace získané na MěÚ v Praze-Radotíně. Tyto informace nebylo možné ověřit. Interiéry nebyly k prohlídce zpřístupněny. a) LV č. 909 Pozemky parc.č. 2402, 2404/1 - jsou pozemky užívané spolu s objektem rodinného domu č.p. 160 (LV č. 3317). Pozemky se nacházejí v zastavěné části města Praha, část Radotín. Pozemky jsou přístupné z veřejné zpevněné komunikace ul. Prvomájová. Pozemky se nacházejí ve skupině parcel, kterým je dle platné cenové mapy města Prahy přiřazena cena 4000,- Kč/m2. Pozemky jsou svažité. b) LV č. 3317 Rodinný dům č.p. 160 - jedná se o samostatně stojící objekt postaven dle získaných informací v roce 1910. Objekt je částečně podsklepen, má jedno nadzemní podlaží a podkroví, střecha je šikmá sedlová. Obvodové konstrukce jsou zděné. Z pohledu z vnějšku je objekt ve spíše zanedbaném technickém stavu - patrná částečně opadlá vnější omítka. Z novějších konstrukcí je patrná výměna - střešní krytiny a klempířských prvků. Objekt je zřejmě napojen na ing. sítě - plyn, elektro, voda, splašková kanalizace. Dispozice (jen dle projektové dokumentace, vstup neumožněn): 1.PP - sklepní místnosti, komory, kotelna; 1.NP - bytová jednotka 4+1-4xpokoj, jídelna, kuchyň, koupelna, WC; Podkroví - dle původní projektové dokumentace jsou v podkroví jen půdní prostory. Tyto byly zřejmě později stavebně upraveny na další byt.jednotku. Podrobnější informace nebylo možné získat. Zastavěná plocha objektu cca 168m2, obestavěný prostor cca 1254m3, užitná plocha (bez sklepů) cca 220m2. - 3 -
Popis konstrukcí a vybavení - svislé konstrukce zděné, stropy s rovným podhledem, střecha šikmá sedlová, krytina z asfaltového šindele, klempířské konstrukce z pozink.plechů, okna dřevěná kaslíková, vnější omítky hladké (část je opadlá). Do objektu zavedena elektřina, objekt napojen na vodu a plyn. V 1.NP objektu se nachází kompletní bytová jednotky 4+1 se soc. zařízením (koupelna, WC), vytápění je ústřední s plynovým kotlem. V podkroví objektu se zřejmě nachází samostatná bytová jednotka. Podrobnější informace nebylo možné získat. Příslušenství objektu rodinného domu č.p. 160 tvoří: - dřevěná kůlna na pozemku parc.č. 2404/1 - dřevěný jednopodlažní objekt bez podsklepení nacházející se na pozemku ze strany od ulice Prvomájová, objekt s půdorysnými rozměry cca 3,8x5,3m je ve velmi zanedbaném technickém stavu. Stáří cca 50 let. - venkovní úpravy - přípojky ing. sítí (plyn, voda, elektro, splašková kanalizace). 6. Obsah znaleckého posudku a) LV č. 909 1) Administrativní ocenění nemovitosti - dle platného cenového předpisu a) Pozemky 2) Obvyklá cena nemovitosti - srovnávací metoda 3) Věcná břemena b) LV č. 3317 1) Administrativní ocenění nemovitosti - dle platného cenového předpisu a) Rodinný dům č.p. 160 - podíl 1/2 b) Venkovní úpravy - podíl 1/2 2) Obvyklá cena nemovitosti - srovnávací metoda - 4 -
B. Odhad a) LV č. 909 Ocenění a) Pozemky Ostatní stavební pozemky Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 27 cenová mapa zastavěná plocha a 2402 273,00 4 000,00 1 092 000,- nádvoří 27 cenová mapa zahrada 2404/1 1 718,00 4 000,00 6 872 000,- Ostatní stavební pozemky - celkem 7 964 000,- Pozemky - zjištěná cena = 7 964 000,- Kč Rekapitulace administrativního ocenění nemovitosti a) Pozemky = 7 964 000,- Kč Administrativní cena nemovitosti činí celkem 7 964 000,- Kč - 5 -
2) Obvyklá cena nemovitosti - Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost K prodeji - rovinatý stavební pozemek v Praze 5-Radotíně. Pozemek se nachází v klidné, upravené ulici na okraji obce. Skládá se ze dvou parcel - stavební parcela 689m2 a zahrada 1426m2. Všechny sítě jsou buď na pozemku nebo těsně u jeho hranice. Nemovitost je mimo povodňové pásmo Berounky. Nabídková cena RK: 2.837,- Kč/m2 plochy pozemku. Tato nemovitost se nachází ve stejné lokalitě jako oceňovaná nemovitost (stejná část města Prahy); uvedený pozemek má stejnou stavební připravenost (přístup z veřejné komunikace, možnost napojení na ing. sítě); realitní inzerce úprava jednotkové ceny koeficientem 0,80, pozemek je rovinatý (oceňovaný pozemek je svažitý) - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,80. Upravenou jednotkovou cenu stanovuji na 1.816,- Kč/m2 plochy pozemku. - 6 -
2. srovnatelná nemovitost Prodej - stavebního pozemku 957 m2, určený k výstavbě RD, Praha 5 - Radotín, ul. Jarmily Novotné. Rovinatý pozemek se nachází ve vyhledávané lokalitě Prahy 5, dle ÚP možnost výstavby RD (cca 200 m2) podlahové plochy. Dobrá dopravní dostupnost, v okolí veškerá občanská vybavenost. Nabídková cena RK: 4.350,- Kč/m2 plochy pozemku. Tato nemovitost se nachází ve stejné lokalitě jako oceňovaná nemovitost (stejná část města Prahy); uvedený pozemek má stejnou stavební připravenost (přístup z veřejné komunikace, možnost napojení na ing. sítě); realitní inzerce úprava jednotkové ceny koeficientem 0,80, pozemek je rovinatý (oceňovaný pozemek je svažitý) - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,80. Upravenou jednotkovou cenu stanovuji na 2.784,- Kč/m2 plochy pozemku. - 7 -
3. srovnatelná nemovitost Prodej - Stavební pozemek o celkové výměře 1737 m2, Praha - Radotín, ulice Plánická, el. 220/380 V, kanalizace, vodovod, plyn, oploceno, poslední pozemek v ulici, mírný svah, výhled do krajiny, příjezdová komunikace nová dlažba, velmi klidné místo, slepá ulice - konec zástavby, vyjímečné umístění, pozemek tvarem vhodný k rozdělení. Nabídková cena RK: 3.535,- Kč/m2 plochy pozemku. Tato nemovitost se nachází ve stejné lokalitě jako oceňovaná nemovitost (stejná část města Prahy); uvedený pozemek má stejnou stavební připravenost (přístup z veřejné komunikace, možnost napojení na ing. sítě); realitní inzerce úprava jednotkové ceny koeficientem 0,80, pozemek je rovinatý (oceňovaný pozemek je svažitý) - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,80. Upravenou jednotkovou cenu stanovuji na 2.262,- Kč/m2 plochy pozemku. Vyhodnocení srovnávací metody: Srovnávací hodnota se pohybuje v rozmezí 1.816,- až 2.784,- Kč/m2 plochy pozemku Výslednou jednotkovou cenu oceňované nemovitosti stanovuji váženým průměrem z výše uvedeného intervalu rozpětí jednotkových cen srovnatelných nemovitostí na: 2.287,- Kč/m2 plochy pozemku 1991m2 (plochy oceňovaných pozemků - LV č. 909) x 2.287,- Kč/m2 = 4.553.417,- Kč Srovnávací hodnota nemovitosti celkem: Na základě výše uvedených obecných trendů a uvedených srovnávacích nemovitostí stanovuji srovnávací hodnotu oceňované nemovitosti na (zaokrouhleno): 4.550.000,- Kč 3) Věcná břemena Na LV č. 909 je v oddíle C jsou zapsána omezení vlastnického práva vztahujícího se k oceňované nemovitosti - celkem 4 zápisy věcných břemen vedení podzemních sítí a vstupů. Tato věcná břemena nijak neovlivňuje výši obvyklé ceny nemovitosti. Dle 18 odst. 5 zákona 151/1997 Sb. oceňuji toto právo odpovídající věcnému břemeni částkou 10.000,- Kč. Věcná břemen celkem 4x 10 000,- Kč = 40.000,- Kč - 8 -
b) LV č. 3317 1) Administrativní cena (vyhláška 450/2012 Sb.) a) Rodinný dům č.p. 160 - podíl 1/2 Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: 5, typ C Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: podsklepená Podkroví: má podkroví nad 2/3 zastavěné plochy 1.nadz. podlaží Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: s jedním nadzemním podlažím Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 111 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] 1.PP 12,70*6,35+2,8*0,9+4,9*0,8 = 87,09 1.NP 12,7*11,6+5,56*0,9+4,9*0,8+2,2*5,45 = 168,23 Podkroví 12,7*11,6+5,56*0,9+4,9*0,8+2,2*5,45 = 168,23 Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. výška plocha 1.PP 87,09 m 2 3,00 m 1.NP 168,23 m 2 3,65 m Podkroví 168,23 m 2 2,60 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] 1.PP (12,70*6,35+2,8*0,9+4,9*0,8)*(3,00) = 261,26 m 3 1.NP (12,7*11,6+5,56*0,9+4,9*0,8+2,2*5,45)*(3,65) = 614,05 m 3 Podkroví+zastřešení (12,7*11,6+5,56*0,9+4,9*0,8+2,2*5,45)*(4,5/2) = 378,53 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor 1.PP PP 261,26 m 3 1.NP NP 614,05 m 3 Podkroví+zastřešení Z 378,53 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 1 253,84 m 3-9 -
Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu vybavení K 4 a stupně rozestavěnosti nedokončené stavby (OP = objemový podíl z přílohy č. 15, K = koeficient pro přepočet obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na vybavení, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP Část UP PP Roz Dok K [%] [%] [%] [%] [%] [%] 1. Základy S 5,40 100 1,00 5,40 5,68 100,00 5,68 2. Zdivo S 23,40 100 1,00 23,40 24,65 100,00 24,65 3. Stropy S 9,10 100 1,00 9,10 9,59 100,00 9,59 4. Střecha S 5,40 100 1,00 5,40 5,69 100,00 5,69 5. Krytina S 3,30 100 1,00 3,30 3,48 100,00 3,48 6. Klempířské konstrukce S 0,80 100 1,00 0,80 0,84 100,00 0,84 7. Vnitřní omítky S 6,10 100 1,00 6,10 6,43 100,00 6,43 8. Fasádní omítky S 2,80 80 1,00 2,24 2,36 100,00 2,36 8. Fasádní omítky C 2,80 20 0,00 0,00 0,00 100,00 0,00 9. Vnější obklady C 0,50 100 0,00 0,00 0,00 100,00 0,00 10. Vnitřní obklady S 2,20 100 1,00 2,20 2,32 100,00 2,32 11. Schody S 2,30 100 1,00 2,30 2,42 100,00 2,42 12. Dveře S 3,20 100 1,00 3,20 3,37 100,00 3,37 13. Okna S 5,10 100 1,00 5,10 5,37 100,00 5,37 14. Podlahy obytných místností S 2,10 100 1,00 2,10 2,21 100,00 2,21 15. Podlahy ostatních místností S 1,30 100 1,00 1,30 1,37 100,00 1,37 16. Vytápění S 5,30 100 1,00 5,30 5,58 100,00 5,58 17. Elektroinstalace S 4,20 100 1,00 4,20 4,42 100,00 4,42 18. Bleskosvod S 0,60 100 1,00 0,60 0,63 100,00 0,63 19. Rozvod vody S 2,90 100 1,00 2,90 3,05 100,00 3,05 20. Zdroj teplé vody S 1,70 100 1,00 1,70 1,79 100,00 1,79 21. Instalace plynu S 0,50 100 1,00 0,50 0,53 100,00 0,53 22. Kanalizace S 2,70 100 1,00 2,70 2,84 100,00 2,84 23. Vybavení kuchyně S 0,50 100 1,00 0,50 0,53 100,00 0,53 24. Vnitřní vybavení S 4,30 100 1,00 4,30 4,53 100,00 4,53 25. Záchod S 0,30 100 1,00 0,30 0,32 100,00 0,32 26. Ostatní C 4,00 100 0,00 0,00 0,00 100,00 0,00 Součet upravených objemových podílů: 94,94 Rozestavěnost: 100,00 Koeficient vybavení K 4 : 0,9494 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 6) [Kč/m 3 ]: = 2 130,- Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 6): * 1, 1200 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,9494 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 1,2000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle SKP): * 2,1460 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 1,9860 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 11 583,43 Plná cena: 1 253,84 m 3 * 11 583,43 Kč/m 3 = 14 523 767,87 Kč - 10 -
Výpočet nedokončené stavby Úprava ceny za nedokončené konstrukce * 1,0000 Nedokončená stavba = 14 523 767,87 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 103 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 30 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 133 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 103 / 133 = 77,444 % - 11 247 786,79 Kč = 3 275 981,08 Kč Výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 2 Rodinný dům č.p. 160 - podíl 1/2 - zjištěná cena = 1 637 990,54 Kč b) Venkovní úpravy - podíl 1/2 Vzhledem ke skutečnosti, že nebyl umožněn přístup na pozemky - nebylo možné přesně určit skutečný rozsah venkovních úprav a příslušenství objektu RD č.p. 160 (zpevněné plochy, přípojky, oplocení pozemků, kůlny, apod.) stanovuji cenu venkovních úprav pro administrativní ocenění zjednodušeným způsobem % z ceny objektu rodinného domu č.p. 160. Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úpravy oceněné zjednodušeným způsobem dle 10 procentem z ceny stavby. Stanovené procento z ceny staveb: 3,00 % Ceny staveb pro ocenění venkovních úprav Název stavby Rodinný dům č.p. 160 - podíl 1/2 Celkem: Cena stavby 1 637 990,54 Kč 1 637 990,54 Kč Ocenění Cena staveb celkem: 1 637 990,54 3,00 % z ceny staveb * 0,0300 Venkovní úpravy - zjištěná cena = 49 139,72 Kč Rekapitulace administrativního ocenění 1/2 nemovitosti a) Rodinný dům č.p. 160 - podíl 1/2 = 1 637 990,- Kč b) Venkovní úpravy - podíl 1/2 = 49 140,- Kč Administrativní cena 1/2 nemovitosti činí celkem 1 687 130,- Kč - 11 -
2) Obvyklá cena nemovitosti - Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost K prodeji - Prodej poloviny dvojdomu s oddělenou vlastní zahradou. Dům 4+1 s podlahovou plochou 110 m2, okrasná zahrada. Rodinný dům byl postaven a zkolaudován v roce 1993. Přízemí nabízí velký pokoj, prádelnu a technickou místnost, schodištěm se dostáváme do prvního podlaží. Zde se nachází prostorná kuchyně, wc a v neposlední řadě velký obývací pokoj, ze kterého je situovaný vchod na prostornou terasu. Z té je pak vstup do zahrady. Zastavěná plocha: 140 m2, užitná plocha 110m2 (bez sklepů), plocha pozemků 305m2. Nabídková cena RK: 4.380.000,-Kč; 3.587.000,- Kč po odečtu ceny pozemků (32.609,- Kč/m2 užitné plochy) Tato nemovitost se nachází ve stejné lokalitě jako oceňovaná nemovitost (stejná část města); uvedený objekt je v lepším technickém stavu (mladší objekt s dobrou běžnou údržbou a částečnými rekonstrukcemi = celkově nižší opotřebení) - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,80; realitní inzerce úprava jednotkové ceny koeficientem 0,80. Upravenou jednotkovou cenu stanovuji na 20.869,- Kč/m2 užitné plochy. - 12 -
2. srovnatelná nemovitost Prodej - rodinného domu s krásným výhledem a zahradou s přímým vstupem do lesa, Praha 16 - Radotín, ul. Otínská. Dispozice: přízemí - předsíň, kuchyň se spíží (16.25m2) + pokoj (19.52m2). Patro: koupelna s toaletou, chodba + pokoj (ložnice). Půda vhodná k vestavbě. Objekt celopodsklepen. V domě jsou vyměněna okna, je nová střecha a vyvložkovaný, nový komín. IS: obecní voda, elektřina, plyn-není. Nezáplavová oblast. Zastavěná plocha: 120 m2, užitná plocha 130m2 (bez sklepů), plocha pozemků: 299m2. Nabídková cena RK: 4.700.000,-Kč; 3.920.000,- Kč po odečtu ceny pozemků (30.153,- Kč/m2 užitné plochy) Tato nemovitost se nachází ve stejné lokalitě jako oceňovaná nemovitost (stejná část města); uvedený objekt je v lepším technickém stavu (mladší objekt s dobrou běžnou údržbou a částečnými rekonstrukcemi = celkově nižší opotřebení) - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,80; realitní inzerce úprava jednotkové ceny koeficientem 0,80. Upravenou jednotkovou cenu stanovuji na 19.298,- Kč/m2 užitné plochy. - 13 -
3. srovnatelná nemovitost Prodej - Rodinný dům 4+kk s terasou o velikosti 170 m2 podlahové plochy se nachází v původní residenční zástavbě v Praze - Velké Chuchli. Dům je dvoupodlažní a částečně podsklepený, zastavěná plocha činí 90 m2 a je určen k rekonstrukci. Současná dispozice nabízí v přízemí dva pokoje, kuchyňský kout, dvě komory, koupelnu s vanou a toaletu. Druhé podlaží se sestává ze dvou pokojů, terasy a půdy s možností vybudovaní dalšího pokoje. Ve sklepě je vybudována garáž, dílna a technická místnost. Dům má k dispozici všechny inženýrské sítě. Zastavěná plocha: 90 m2, užitná plocha 170m2, plocha pozemků: 475m2. Nabídková cena RK: 5.390.000,- Kč; 4.600.000,- Kč po odečtu ceny pozemků (24.470,- Kč/m2 užitné plochy) Tato nemovitost se nachází ve srovnatelné lokalitě jako oceňovaná nemovitost (sousední část města); uvedený objekt je ve srovnatelném technickém stavu; realitní inzerce úprava jednotkové ceny koeficientem 0,80. Upravenou jednotkovou cenu stanovuji na 19.576,- Kč/m2 užitné plochy. - 14 -
Vyhodnocení srovnávací metody: Srovnávací hodnota se pohybuje v rozmezí 19.298,- až 20.869,- Kč/m2 užitné plochy Výslednou jednotkovou cenu oceňované nemovitosti stanovuji váženým průměrem z výše uvedeného intervalu rozpětí jednotkových cen srovnatelných nemovitostí na: 19.914,- Kč/m2 užitné plochy 220m2 (užitné plochy oceňovaného rodinného domu) x 19-914,- Kč/m2 = 4.381.080,- Kč Srovnávací hodnota nemovitosti celkem: Na základě výše uvedených obecných trendů a uvedených srovnávacích nemovitostí stanovuji srovnávací hodnotu oceňované nemovitosti na (zaokrouhleno): 4.380.000,- Kč Srovnávací hodnota podílu 1/2 nemovitosti celkem: Výslednou obvyklou hodnotu nejvíce ovlivňuje skutečnost, že se jedná o ocenění ideálního spoluvlastnického podílu 1/2 k výše uvedeným nemovitostem. V našich podmínkách trhu neexistuje žádná poptávka po takovýchto částech nemovitostí. Ideální spoluvlastnické podíly jsou zpravidla odkupovány ostatními spoluvlastníky, případně jsou kupovány se spekulativním záměrem. S ohledem na tyto skutečnosti nelze výslednou cenu stanovit jako součin spoluvlastnického podílu s cenou celku. S ohledem na tuto skutečnost odhaduji obvyklou cenu spoluvlastnického podílu 1/2 oceňovaných nemovitostí ve výši (po zaokrouhlení) na: 4.380.000,- Kč / 2 x 0,75 = 1.642.500,- Kč 1.640.000,- Kč - 15 -
C. Závěr a) Obvyklá cena oceňované nemovitosti činí celkem včetně příslušenství aa) ab) pozemků parc.č. 2402, 2404/1 oba v katastrálním území Radotín, obec Praha, okres Hlavní město Praha, zapsáno na LV č. 909, vše vedené u Katastrálního úřadu pro Hlavní město Prahu, KP Praha, podle tohoto odhadu k datu ocenění 16.12.2013 po zaokrouhlení na: 4.550.000,- Kč. podílu 1/2 - objektu rodinného domu č.p. 160 na pozemku parc.č. 2402 s příslušenstvím v katastrálním území Radotín, obec Praha, okres Hlavní město Praha, zapsáno na LV č. 3317, vše vedené u Katastrálního úřadu pro Hlavní město Prahu, KP Praha, podle tohoto odhadu k datu ocenění 16.12.2013 po zaokrouhlení na: 1.640.000,- Kč. b) Cena jednotlivých práv a závad spojených s nemovitostí se nestanoví Nájemní právo Nezjištěno. Věcná břemena ba) Na LV č. 909 je v oddíle C jsou zapsána omezení vlastnického práva vztahujícího se k oceňované nemovitosti - celkem 4 zápisy věcných břemen vedení podzemních sítí a vstupů. Tato věcná břemena oceněna na: 40.000,- Kč. bb) Nezjištěno c) Závady, které prodejem v dražbě nezaniknou viz odst. b d) Výsledná obvyklá cena oceňované nemovitosti činí celkem včetně příslušenství da) db) pozemků parc.č. 2402, 2404/1 oba v katastrálním území Radotín, obec Praha, okres Hlavní město Praha, zapsáno na LV č. 909, vše vedené u Katastrálního úřadu pro Hlavní město Prahu, KP Praha, podle tohoto odhadu k datu ocenění 16.12.2013 po zaokrouhlení na: 4.510.000,- Kč. Slovy : čtyřimilionypětsetdesettisíc korun českých podílu 1/2 - objektu rodinného domu č.p. 160 na pozemku parc.č. 2402 s příslušenstvím v katastrálním území Radotín, obec Praha, okres Hlavní město Praha, zapsáno na LV č. 3317, vše vedené u Katastrálního úřadu pro Hlavní město Prahu, KP Praha, podle tohoto odhadu k datu ocenění 16.12.2013 po zaokrouhlení na: 1.640.000,- Kč. Slovy : milionšestsetčtyřicettisíc korun českých V Hlučíně, 17.12.2013 Ing. Petr Kreuzer Jandova 150/4 748 01 Hlučín Darkovičky tel.: 731 645 931-16 -
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 13.4.2006, č.j.spr. 1790/06 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 359/2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 359/2013. E. Seznam příloh 1. Fotodokumentace - 1 strana; 2. Výpis z katastru nemovitostí - 7 stran; 3. Kopie katastrální mapy - 1 strana; 4. Místopis - 1 strana. - 17 -
Fotodokumentace pořízená dne 16.12.2013-18 -
- 19 -
- 20 -
- 21 -
- 22 -
- 23 -
- 24 -
- 25 -
- 26 -
OZN.: Prvomájová 160/45, Praha-Radotín. OZN.: Prvomájová 160/45, Praha-Radotín. - 27 -