Znalecký posudek č. 15/08/166 O ceně nemovitých věcí - bytové jednotky č. 2340/27, v budově č.p. 2340, příslušející k části obce Pod Bezručovým vrchem, na pozemku p.č. 2815/2 - zastavěná plocha a nádvoří, včetně spoluvlastnického podílu ke společným částem uvedeného domu a pozemku v rozsahu 160/10000, vše zapsané na listu vlastnictví č. 6545 a listu vlastnictví č. 6174, pro k.ú. Krnov-Horní Předměstí, obec Krnov, okres Bruntál. Objednatel posudku: JUDr. Vlastimil Porostlý soudní exekutor, Exekutorský úřad Ostrava Stojanovo náměstí 7/873 709 00 Ostrava-Mariánské Hory IČ: 16644263 DIČ: CZ520912155 Účel posudku: Určení obvyklé ceny nemovitých věcí ke stanovení nejnižšího podání. Vypracoval: Ivo Trsťan Sadová 882/2 790 01 Jeseník Posudek obsahuje 21 stran a 7 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. V Jeseníku, dne 26. 8. 2015
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Dle usnesení, ze dne 24. 7. 2015 vydané Exekutorským úřadem Ostrava, JUDr. Vlastimil Porostlý, č.j. 069 EX 947/15-45, byla pověřena ZNALECKÁ KANCELÁŘ BeST s.r.o., IČ: 29452783, se sídlem Sadová 882/2, 790 01 Jeseník, odpovědná osoba: soudní znalec Ivo Trsťan, jmenovaný Krajským soudem v Ostravě dne 29. 3. 1988, č.j. Spr. 2134/88, k ocenění těchto nemovitých věcí: - bytová jednotka, č.p./č. jednotky 2340/27, byt. z., - včetně souvisejícího podílu ve výši 160/10000 na společných částech domu a pozemku, - vymezeno v: - budova Pod Bezručovým vrchem, č.p. 2340, byt. dům, LV 6174, na pozemku parc. č. 2815/2 - pozemek parc. č. 2815/2, o výměře 1 161 m2, druh: zastavěná plocha a nádvoří vše zapsané v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Krnov, pro obec Krnov, katastrální území Krnov-Horní Předměstí, okres Bruntál, na listu vlastnictví č. 6544 a č. 6174. Úkolem znalce je stanovit obvyklou cenu výše uvedených nemovitých věcí, jejich součástí a příslušenství. 2. Informace o nemovitosti Jedná se o bytovou jednotku č. 2340/27, v budově č.p. 2340, příslušející k části obce Pod Bezručovým vrchem, na pozemku p.č. 2815/2 - zastavěná plocha a nádvoří, včetně spoluvlastnického podílu ke společným částem uvedeného domu a pozemku v rozsahu 160/10000, vše zapsané na listu vlastnictví č. 6545 a listu vlastnictví č. 6174, pro k.ú. Krnov-Horní Předměstí, obec Krnov, okres Bruntál. Předmět ocenění je situovaný na adrese Říční okruh 2340/28, Pod Bezručovým vrchem, 794 01 Krnov. Bytový dům se nachází v centrální, zastavěné části města Krnov, poblíž hlavní komunikace, jako samostatně stojící. Dle informací ČSÚ má město Krnov 24 315 obyvatel, z hlediska občanské vybavenosti se ve městě Krnov nachází pošta, škola, zdravotní zařízení a policie. 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitých věcí bylo provedeno dne 15. 8. 2015 za přítomnosti soudního znalce pana Ivo Trsťana, jeho asistenta a uživatelky, paní Sztukové. Povinný, pan Ivan Lukeš se i přes písemnou výzvu místního šetření nezúčastnil. 4. Podklady pro vypracování posudku - Usnesení č.j. 069 EX 947/15-45, ze dne 24. 7. 2015. stránka č. 2 Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
- Výpis z katastru nemovitostí č. 6545, vyhotovený Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Krnov, dne 13. 7. 2015, pod číslem řízení PÚ 2005/2015-831. - Výpis z katastru nemovitostí č. 6174, vyhotovený Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Krnov, dne 13. 7. 2015, pod číslem řízení PÚ 2005/2015-831. - Kopie katastrální mapy, mapový list č. KRNOV 3-4/33, vyhotovená Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Krnov, dne 13. 7. 2015, pod číslem řízení PÚ - 2005/2015-831. - Mapy širších vztahů I a II. - Kopie Smlouvy kupní ze dne 6. 11. 2006, právní účinky vkladu práva ke dni 1. 12. 2006, dodaná objednavatelem. - Kopie Prohlášení vlastníka ze dne 12. 9. 2006, dodaná objednavatelem. - Podklady z místního šetření (informace, výměry a fotodokumentace) ze dne 15. 8. 2015. 5. Vlastnické a evidenční údaje Níže uvedené vlastnické a evidenční údaje jsou převzaty z veřejně přístupné databáze Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Moravskoslezský Bruntál Krnov Krnov-Horní Předměstí (674737) List vlastnictví číslo: Vlastník: 6545 Lukeš Ivan Říční okruh 2340/28, Pod Bezručovým vrchem, 79401 Krnov List vlastnictví číslo: Vlastníci: 6174 1. BLUE X s.r.o. Na Rokytce 1032/24, Libeň, 18000 Praha 8 Podíl: 351/10 000 2. Buršíková Pavlina Podíl: 200/10 000 Říční okruh 2340/28, Pod Bezručovým vrchem, 79401 Krnov 3. Edelsberger Tomáš MUDr. Podíl: 408/10 000 Říční okruh 2340/28, Pod Bezručovým vrchem, 79401 Krnov 4. Erdrich Umformtechnik s.r.o. Červený dvůr 1130/39, Pod Cvilínem, 79401 Krnov Podíl: 2 525 594/100 000 000 5. Gavlas Jiří Podíl: 925 594/100 000 000 Revoluční 901/36, Pod Bezručovým vrchem, 79401 Krnov 6. Golláňová Markéta Podíl: 901 810/100 000 000 Jesenická 2022/25, Pod Bezručovým vrchem, 79401 Krnov 7. Harcov Michal č.p. 507, 79383 Jindřichov Podíl: 238/10 000 stránka č. 3
8. Hoang Dieu Podíl: 1 180/10 000 E. Hakena 2151/8, Pod Bezručovým vrchem, 79401 Krnov 9. Janyšková Radka JUDr. Podíl: 925 594/100 000 000 Jesenická 1911/15, Pod Bezručovým vrchem, 79401 Krnov 10. Společné jmění manželů Jouza Jaroslav Ing. a Jouzová Terezie Na Nivě 1088/9, Pod Bezručovým vrchem, 79401 Krnov Podíl: 195/10 000 11. Kevrekidisová Marie Podíl: 160/10 000 Říční okruh 2340/28, Pod Bezručovým vrchem, 79401 Krnov 12. Společné jmění manželů Kostrhoun Stanislav a Kostrhounová Drahomíra Dlouhá Voda 9, 79395 Město Albrechtice Podíl: 2 901 810/100 000 000 13. Kotěšovská Veronika Podíl: 200/10 000 Říční okruh 2340/28, Pod Bezručovým vrchem, 79401 Krnov 14. Kozelská Cholastová Eva Podíl: 200/10 000 Jesenická 1907/12, Pod Bezručovým vrchem, 79401 Krnov 15. Společné jmění manželů Podíl: 2 925 594/100 000 000 Kunz Vilém a Kunzová Marie Říční okruh 2340/28, Pod Bezručovým vrchem, 79401 Krnov 16. LogiCall Česká republika s.r.o., Čsl. armády 808/43b, Pod Cvilínem, 79401 Krnov Podíl: 283/10 000 17. Lukeš Ivan Podíl: 160/10 000 Říční okruh 2340/28, Pod Bezručovým vrchem, 79401 Krnov 18. Společné jmění manželů Podíl: 925 594/100 000 000 Lukeš Tomáš a Lukešová Justina Říční Okruh 2340/28, Pod Bezručovým vrchem, 79401 Krnov 19. Maliňák František Podíl: 901 810/100 000 000 Jesenická 1924/9, Pod Bezručovým vrchem, 79401 Krnov 20. Mališová Lenka Podíl: 100/10 000 Albrechtická 1078/41a, Pod Bezručovým vrchem, 79401 Krnov 21. Milerská Zuzana Podíl: 204/10 000 Koperníkova 252/1, Pod Bezručovým vrchem, 79401 Krnov 22. Společné jmění manželů Podíl: 238/10 000 Mitura Karel Bc. č.p. 103, 79401 Krasov Miturová Miriam Říční okruh 2340/28, Pod Bezručovým vrchem, 79401 Krnov 23. Společné jmění manželů Podíl: 5 003 620/100 000 000 Moravec Pavel a Moravcová Jarmila Říční okruh 2340/28, Pod Bezručovým vrchem, 79401 Krnov 24. Navrátilová Hana Podíl: 3 105 594/100 000 000 Říční okruh 2340/28, Pod Bezručovým vrchem, 79401 Krnov 25. Němcová Michaela Podíl: 200/10 000 stránka č. 4
Nábřežní 41/11, Pod Cvilínem, 79401 Krnov 26. Nguyen Ngoc Sau Podíl: 901 810/100 000 000 Revoluční 947/25, Pod Bezručovým vrchem, 79401 Krnov 27. Společné jmění manželů Petřič Leopold JUDr. a Petřičová Naděžda MUDr. Horní 1084/16, Pod Cvilínem, 79401 Krnov Podíl: 200/10 000 28. Plesník Vladimír Ing. Podíl: 5 801 188/100 000 000 Říční okruh 2392/26, Pod Bezručovým vrchem, 79401 Krnov 29. Společné jmění manželů Podíl: 2 901 810/100 000 000 Přecechtěl Milan a Přecechtělová Ilona Říční okruh 2340/28, Pod Bezručovým vrchem, 79401 Krnov 30. SAN Reality s.r.o. Lidická 2567/56, 78701 Šumperk Podíl: 1 545 960/100 000 000 31. SAN-JV s. r. o. Karlínské náměstí 59/12, Karlín, 18600 Praha 8 Podíl: 2 315 594/100 000 000 32. Ščerba Petr Podíl: 256/10 000 Říční okruh 2340/28, Pod Bezručovým vrchem, 79401 Krnov 33. Štelmak Robert Láryšov 123, 79401 Býkov-Láryšov Podíl: 24/10 000 34. Šuly Miroslav MUDr. Podíl: 200/10 000 Karbenská 2249/2, Pod Bezručovým vrchem, 79401 Krnov 35. Společné jmění manželů Tuscher Ferdinand a Tuscherová Ludmila Nová Cvilínská 730/4, Pod Cvilínem, 79401 Krnov Podíl: 4 183 620/100 000 000 36. Valchařová Danuše Podíl: 195/10 000 Říční okruh 2340/28, Pod Bezručovým vrchem, 79401 Krnov 37. Vavrečka Martin Podíl: 500/10 000 Stará Ježnická 1711/47, Pod Bezručovým vrchem, 79401 Krnov 38. Zembinský René Podíl: 3 461 810/100 000 000 Na Svahu 1437/5, Pod Bezručovým vrchem, 79401 Krnov 39. Společné jmění manželů Podíl: 925 594/100 000 000 Zetek Antonín a Zetková Vlasta Říční okruh 2392/26, Pod Bezručovým vrchem, 79401 Krnov 6. Dokumentace a skutečnost - Předložené podklady souhlasí se skutečností. - Nabývací titul nebyl předložen. - Ke dni zpracování znaleckého posudku nebyla zjištěna nájemní smlouva, či jiná smlouva, která by upravovala oceňované nemovité věci k užívání třetí osobou. stránka č. 5
7. Celkový popis nemovitosti Jedná se o ocenění nemovitých věcí - bytové jednotky č. 2340/27, v budově č.p. 2340, příslušející k části obce Pod Bezručovým vrchem, na pozemku p.č. 2815/2 - zastavěná plocha a nádvoří, včetně spoluvlastnického podílu ke společným částem uvedeného domu a pozemku v rozsahu 160/10000, vše zapsané na listu vlastnictví č. 6545 a listu vlastnictví č. 6174, pro k.ú. Krnov-Horní Předměstí, obec Krnov, okres Bruntál, která se nachází v pátém nadzemním podlaží z celkových pěti. Bytový dům je zděný, podsklepený, typový, s plochou střechou krytou šindelem. Bytový dům je vybaven výtahem. Původní stáří bytové domu je dle dostupných podkladových materiálů, místního šetření a dle sdělení účastníka místního šetření 9 roků. Bytový dům je napojen na elektro, veřejný vodovod, hloubkovou kanalizaci a plynové vedení. Parkování je možné na veřejném parkovišti u bytového domu. Bytový dům je přístupný z veřejné zpevněné komunikace, na pozemku p.č. 2815/1 - ostatní plocha, který je ve vlastnictví: Město Krnov, Hlavní náměstí 96/1, Pod Bezručovým vrchem, 794 01 Krnov. Oceňované nemovité věci se nacházejí v zóně 3 - zóna se středním nebezpečím výskytu povodně/záplavy. V průběhu životnosti bytový dům procházel běžnou údržbou prvků krátkodobých životností. Bytová jednotka je dispozičně řešena jako 2+kk s kompletním sociálním zázemím. Sociální zázemí (koupelna, WC) je provedeno ve standardním provedení. K bytové jednotce náleží terasa a komora na chodbě. Vytápění bytové jednotky je ústřední pomocí dálkového zdroje. V průběhu životnosti bytová jednotka procházela běžnou údržbou prvků krátkodobých životností. Celkový stavebně-technický stav a údržbu lze ke dni ocenění hodnotit jako - byt v dobrém stavu s pravidelnou údržbou. Dle dostupných podkladových materiálů, místního šetření a dle sdělení účastníka místního šetření je pro potřeby tohoto znaleckého posudku a určení indexu Iv (index konstrukce a vybavení) uvažováno rokem výstavby/kolaudace objektu 2006. Ocenění je provedeno dle zjištěného, skutečného stavu. Součástí oceňovaných nemovitých věcí je stavebně-technické vybavení bytu a terasa. Všechny tyto součástí oceňovaných nemovitých věcí jsou zohledněny ve výsledné obvyklé hodnotě. Příslušenství oceňovaných nemovitých věcí jsou společné části bytového domu a komora na chodbě. Všechny tyto součástí oceňovaných nemovitých věcí jsou zohledněny ve výsledné obvyklé hodnotě. Movité věci, které by tvořily příslušenství k oceňovaným nemovitým věcem, nejsou a nebyly zjištěny při místním šetření zpracovatele. stránka č. 6
8. Obsah posudku I. Pozemek a) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 6174 II. Byt a) Byt 1) Bytová jednotka č. 2340/27 b) Ocenění porovnávací metodou stránka č. 7
B. ZNALECKÝ POSUDEK Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Popisy objektů I. Pozemek a) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 6174 II. Byt a) Byt 1) Bytová jednotka č. 2340/27 Ocenění I. Pozemek a) Pozemky a.1) Vyhláška 199/2014 Sb. a.1.1) Pozemky na LV číslo 6174 4 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle 3 Krnov Název obce: Název okresu: Bruntál Koeficienty úpravy výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Velikost obce I. Nad 5000 obyvatel 2 Hospodářsko-správní význam III. Obce s počtem obyvatel nad 5 tisíc a obce všechny obce v okr. Praha-východ, Praha-západ 3 Poloha obce V. Ostatní případy 4 Technická infrastruktura v obci I. Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 5 Dopravní obslužnost obce I. Městská hromadná doprava popřípadě příměstská doprava 6 Občanská vybavenost v obci I. Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.) ZCv = 665, Kč/m2 Základní cena výchozí: Oi 0,95 0,85 0,80 stránka č. 8
Základní cena pozemku: ZC = ZCv O1 O2 O3 O4 O5 O6 = 429,59 Kč/m2 Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) II. Nabídka odpovídá poptávce trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy V. Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3 Změny v okolí II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu prodejnost (např. prodej podílu, pronájem, právo stavby) 5 Ostatní neuvedené (např. nový II. Bez dalších vlivů investiční záměr, energetická úspornost, vysoká ekonomická návratnost) 6 Povodňové riziko III. Zóna s nízkým rizikem povodně (území tzv. 100-leté vody) Pi 0,95 5 Index trhu:it = P6 (1 + Pi) = 0,950 i=1 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Geometrický tvar pozemku a II. Tvar bez vlivu na využití velikost pozemku 2 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 4 Chráněná území a ochranná I. Mimo chráněné území a ochranné pásmo pásma 5 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 6 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů Pi 6 Index omezujících vlivů: IO = 1 + Pi = 0 i=1 Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci II. Navazující na střed (centrum) obce 4 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v inženýrské sítě, které jsou v obci nebo obec bez sítí obci 5 Občanská vybavenost v okolí I. V okolí nemovité věci je dostupná pozemku občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost k VI. Příjezd po zpevněné komunikaci, dobré Pi 0,04 0,02 stránka č. 9
pozemku parkovací možnosti 7 Osobní hromadná doprava IV. MHD centrum obce 8 Poloha pozemku nebo stavby z III. Výhodná možnost komerčního využití pozemku nebo stavby hlediska komerční využitelnosti 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 10 Nezaměstnanost II. Průměrná nezaměstnanost 11 Vlivy ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 0,03 0,04 11 Index polohy: IP = P1 (1 + Pi) = 1,130 i=2 Index cenového porovnání dle 4: I = IT IO IP = 1,074 4 odst. 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC I = 461,3797 Kč/m2 Parc. č. Název Výměra [m2] 2815/2 1 161 zastavěná plocha a nádvoří Cena [Kč] 535 661,83 Pozemky na LV číslo 6174 určená cena: 535 661,83 Kč II. Byt a) Byt a.1) Vyhláška 199/2014 Sb. a.1.1) Bytová jednotka č. 2340/27 38 Podlahové plochy jednotky (PP): Název předsíň obývací pokoj + kuchyně terasa ložnice koupelna + WC komora na chodbě 27 Plocha [m2] celková koef. započítaná 6,38 6,38 24,61 15,60 13,19 4,46 0,17 24,61 2,65 13,19 4,46 2,31 66,55 0,80 1,85 53,14 Vybavení: Název, popis Obj. podíl 1. Základy včetně zemních prací betonové s izolací 5,40 % 2. Svislé konstrukce zděné 18,20 % 3. Stropy s rovným podhledem 8,40 % 4. Krov, střecha plochá 4,90 % 5. Krytiny střech šindel 2,30 % 6. Klempířské konstrukce pozinkované (žlaby, svody, parapety) 0,70 % 7. Úprava vnitřních povrchů vápenné hladké 5,70 % Hodnocení stránka č. 10
Název, popis 8. Úprava vnějších povrchů drásané 9. Vnitřní obklady keramické keramický obklad (kuchyně, koupelna, WC) 10. Schody betonové s povrchem keramické dlažby včetně ocelového zábradlí 11. Dveře dřevěné do dřevěných, obložkových zárubní 12. Vrata 13. Okna plastová zdvojená 14. Povrchy podlah plovoucí podlahy, keramická dlažba 15. Vytápění ústřední vytápění dálkovým zdrojem 16. Elektroinstalace 240V 17. Bleskosvod je proveden 18. Vnitřní vodovod studená i teplá 19. Vnitřní kanalizace kompletní odkanalizování 20. Vnitřní plynovod je proveden 21. Ohřev vody dálkovým zdrojem 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vybavení sprchový kout, umyvadlo, splachovací WC 24. Výtahy je proveden 25. Ostatní 26. Instalační prefabrikovaná jádra zděná Obj. podíl Hodnocení 2,90 % 1,30 % 2,90 % 3,30 % % 5,30 % 3,00 % 4,80 % 5,10 % 0,40 % 3,20 % 3,10 % 0,40 % 2,20 % 1,90 % 3,90 % Neuvažuje se Nevyskytuje se 1,30 % 5,70 % Nevyskytuje se 3,70 % Určení základní ceny za m2 dle přílohy č. 27, tabulky č. 1: Kraj: Moravskoslezský Krnov Obec: 24 315 Počet obyvatel: Základní cena (ZC): 12 423, Kč/m2 Index konstrukce a vybavení: příloha č. 27, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku 1 Typ stavby IV. Budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná 2 Společné části domu II. Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad 3 Příslušenství domu II. Bez dopadu na cenu bytu 4 Umístění bytu v domě II. Ostatní podlaží nevyjmenované 5 Orientace obyt. místností ke II. Ostatní světové strany - částečný výhled světovým stranám 6 Základní příslušenství bytu III. Příslušenství úplné - standardní provedení 7 Další vybavení bytu a prostory IV. Nadstandardní vybavení (např. krb, užívané spolu s bytem sauna) nebo terasa nebo zimní zahrada 8 Vytápění bytu III. Dálkové, ústřední, etážové 9 Kritérium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 10 Stavebně-technický stav II. Byt v dobrém stavu s pravidelnou údržbou Vi 0,10 0,04 * stránka č. 11
* Rok výstavby / kolaudace: Stáří stavby (y): Koeficient pro úpravu (s): 2006 9 0,955 9 Index konstrukce a vybavení (IV = (1 + Vi) V10): 1,089 i=1 Základní cena upravená (ZCU = ZC IV): Index trhu: příloha č. 3, tabulka č. 1 Popis znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy 3 Změny v okolí 4 Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem, právo stavby) 5 Ostatní neuvedené (např. nový investiční záměr, energetická úspornost, vysoká ekonomická návratnost) 6 Povodňové riziko 13 528,65 Kč/m2 Hodnocení znaku II. Nabídka odpovídá poptávce Pi V. Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území II. Bez vlivu II. Bez dalších vlivů III. Zóna s nízkým rizikem povodně (území tzv. 0,95 100-leté vody) 5 Index trhu (IT = P5 (1 + Pi)): 0,950 i=1 Index polohy pozemku: příloha č. 3, tabulka č. 3 Popis znaku 1 Druh a účel užití stavby Hodnocení znaku I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku I. Rezidenční zástavba 2 Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci II. Navazující na střed (centrum) obce 4 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci inženýrské sítě, které jsou v nebo obec bez sítí obci 5 Občanská vybavenost v okolí I. V okolí nemovité věci je dostupná pozemku občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost k VI. Příjezd po zpevněné komunikaci, dobré pozemku parkovací možnosti 7 Osobní hromadná doprava IV. MHD centrum obce 8 Poloha pozemku nebo stavby z III. Výhodná možnost komerčního využití pozemku nebo stavby hlediska komerční využitelnosti 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 10 Nezaměstnanost II. Průměrná nezaměstnanost 11 Vlivy ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů Pi 0,04 0,02 0,03 0,04 stránka č. 12
11 Index polohy (IP = P1 (1 + Pi)): 1,130 i=2 Cena bytu určená porovnávacím způsobem: CBP = PP ZCU IT IP = 53,14 13 528,65 0,950 1,130 = 771 752,53 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na společných částech nemovitosti: Cena pozemku = 535 661,83 Kč 160 / 10 000 Spoluvlastnický podíl: = 8 570,59 Kč Hodnota spoluvlastnického podílu: 8 570,59 Kč + Cena po přičtení spoluvlastnického podílu: = 780 323,12 Kč Bytová jednotka č. 2340/27 určená cena: 780 323,12 Kč b) Ocenění porovnávací metodou Podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, jedním ze způsobu oceňování je porovnávací způsob. Porovnávací přístup vychází přímo z porovnání s prodeji obdobných nemovitých věcí v podobných podmínkách. Porovnání je buď přímé mezi prodávanými a oceňovanou nemovitou věcí, nebo nepřímé, kdy soubor údajů o prodávaných nemovitých věcech a jejich cenách je zpracován na průměrnou, standardní nemovitou věc a s touto je pak porovnávaná nemovitá věc oceňována. Aplikace této metody ocenění předpokládá dostatek informací o nabídkách nebo realizovaných prodejích nemovitých věcí obdobného charakteru v lokalitě blízké předmětné nemovité věci. Problematika porovnávací (komparativní) metody je uceleně popsána v publikaci Teorie oceňování nemovitostí vydaná Akademickým nakladatelstvím CERM, s.r.o. Brno, od Prof. Ing. Alberta Bradáče, DrSc. a kol., ve které je uvedeno, že ocenění provádíme porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek: - druhu a účelu věcí, koncepce a technických parametrů, materiálů, technického stavu (opotřebení, stav údržby, vady), velikost, využitelnost, umístění a projevy okolí. Cena nemovité věci je velmi závislá na její poloze, a to nejvíce u nemovitých věcí obchodních, jen o něco méně u nemovitých věcí obytných a poměrně málo u nemovitých věcí výrobních, u kterých je však důležité dopravní spojení. Vliv polohy na cenu je třeba tedy vždy mít na paměti, a pokud je to možné, je třeba porovnávat nemovité věci ve stejných nebo alespoň velmi podobných polohách; přitom i na jedné ulici s typovými rodinnými domy může být vliv okolí takový, že na různých koncích ulice budou ceny odlišné. Další skutečnosti je, že stavby zpravidla nejsou totožné. Velmi blízká podobnost bude s největší pravděpodobností u bytů stejné kategorie a velikosti. I rodinné domy se budou lišit velikostí, vybavením, velikostí podsklepení, velikosti pozemku a zahrady, objekty volně stojící nebo řadové. Vliv na cenu nemovité věci bude mít samozřejmě i technický stav. stránka č. 13
Vzhledem k výše uvedeným skutečnostem, je třeba při porovnání brát v úvahu, nakolik jsou porovnávané nemovité věci podobné a jejich případné odlišnosti následně vyjádřit v ceně. Pro stanovení obvyklé, (tržní, obchodovatelné) ceny neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. 1) Byt 3+1, ul. Albrechtická, Krnov, okres Bruntál Jedná se byt v osobním vlastnictví o vnitřní dispozici 3+1. Bytový dům je situovaný v blízkosti centra města. Bytová jednotka se nachází ve čtvrtém nadzemním podlaží. Bytový dům je vybaven výtahem. Bytová jednotka je po provedené rekonstrukci - nové podlahy, vestavěné skříně, nová koupelna a kuchyňská linka. Vytápění je řešeno jako ústřední pomocí dálkového zdroje. Občanská vybavenost a dopravní dostupnost v místě. Nabídková CENA: 840 000,- Kč 2) Byt 2+1, ul. Petrovická, Pod Bezručovým vrchem-krnov, okres Bruntál Jedná se o bytovou jednotku v osobním vlastnictví o vnitřní dispozici 2+1. Bytový dům je po provedené revitalizaci. Bytová jednotka je situována ve čtvrtém nadzemním podlaží z celkových sedmi. K bytové jednotce náleží zasklená lodžie. Byt je po provedené rekonstrukci - nová kuchyňská linka, zděné jádro, nová koupelna, nové rozvody, nové podlahy a žaluzie na oknech. Bytový dům je vybaven výtahem. Občanská vybavenost a dobrá dopravní dostupnost v místě. Nabídková CENA: 900 000,- Kč 3) Byt 3+1, ul. E. Hakena, Pod Bezručovým vrchem-krnov, okres Bruntál Jedná se o byt v osobním vlastnictví o vnitřní dispozici 3+1. Bytová jednotka se nachází v prvním nadzemním podlaží z celkových sedmi. Bytový dům je po provedené kompletní revitalizaci. Bytová jednotka prošla rekonstrukcí - zděné bytové jádro, snížené stropy, žaluzie, podlahy, nová koupelna a kuchyňská linka. Vytápění je řešeno jako ústřední pomocí dálkového zdroje. Kompletní občanská vybavenost v místě. Nabídková CENA: 950 000,- Kč 4) Byt 3+1, Pod Cvilínem-Krnov, okres Bruntál Jedná se o byt v osobním vlastnictví o vnitřní dispozici 3+1. Bytová jednotka se nachází v sedmém nadzemním podlaží z celkových osmi. Bytový dům prošel revitalizací. Bytová jednotka prošla v roce 2008 kompletní rekonstrukcí - zděné bytové jádro, nové rozvody, nová koupelna a WC, sádrokartonové podhledy, nová kuchyňská linka včetně spotřebičů, nové podlahy a nové interiérové dveře. Dobrá občanská vybavenost v místě. V místě rovněž dobrá dopravní dostupnost, zastávka autobusu v místě. Nabídková CENA: 1 000 000,- Kč 5) Byt 3+1, Pod Bezručovým vrchem-krnov, okres Bruntál Jedná se o byt v osobním vlastnictví o vnitřní dispozici 3+1. Bytová jednotka se nachází v cihlovém domě, který prošel celkovou revitalizací - zateplená fasáda a okna. Bytová jednotka prošla rekonstrukcí - nové rozvody, nové omítky, nová koupelna, vestavěné skříně, nová kuchyňská linka a nové podlahy. Kompletní občanská vybavenost a dopravní dostupnost v místě. Nabídková CENA: 1 050 000,- Kč Seznam porovnávaných objektů: 1) Byt 3+1, ul. Albrechtická, Krnov, okres Bruntál Výchozí cena (VC): 840 000, Kč stránka č. 14
65,00 m2 Množství (M): Kkonstrukce budovy: 0,90 Kúdržby a stavebně-technického stavu: 0,95 Kúdržby bytu: Kvybavení bytu: 0,98 Kpolohový: Ksituování v budově: Kobjektivizační: 1,05 14 688,74 Kč Jednotková cena (JC): 1,0 Váha (V): 2) Byt 2+1, ul. Petrovická-Pod Bezručovým vrchem, Krnov, okres Bruntál 900 000, Kč Výchozí cena (VC): 58,00 m2 Množství (M): Kkonstrukce budovy: 0,90 Kúdržby a stavebně-technického stavu: 0,95 Kúdržby bytu: Kvybavení bytu: 0,98 Kpolohový: Ksituování v budově: Kobjektivizační: 1,05 17 637,34 Kč Jednotková cena (JC): 1,0 Váha (V): 3) Byt 3+1, ul. E. Hakena, Pod Bezručovým vrchem-krnov, okres Bruntál 950 000, Kč Výchozí cena (VC): 69,00 m2 Množství (M): Kkonstrukce budovy: 0,90 Kúdržby a stavebně-technického stavu: 0,95 Kúdržby bytu: 0,95 Kvybavení bytu: 0,98 Kpolohový: Ksituování v budově: Kobjektivizační: 1,05 16 472,88 Kč Jednotková cena (JC): 1,0 Váha (V): 4) Byt 3+1, Pod Cvilínem-Krnov, okres Bruntál 1 000 000, Kč Výchozí cena (VC): 65,00 m2 Množství (M): Kkonstrukce budovy: 0,90 Kúdržby a stavebně-technického stavu: 0,95 Kúdržby bytu: Kvybavení bytu: 0,98 Kpolohový: Ksituování v budově: 0,95 Kobjektivizační: 1,05 18 406,94 Kč Jednotková cena (JC): 1,0 Váha (V): 5) Byt 3+1, Pod Bezručovým vrchem-krnov, okres Bruntál 1 050 000, Kč Výchozí cena (VC): stránka č. 15
69,00 m2 Množství (M): Kkonstrukce budovy: Kúdržby a stavebně-technického stavu: 0,95 Kúdržby bytu: Kvybavení bytu: 0,98 Kpolohový: Ksituování v budově: Kobjektivizační: 1,05 15 566,87 Kč Jednotková cena (JC): 1,0 Váha (V): kde JC = (VC / M) / (Kkonstrukce budovy Kúdržby a stavebně-technického stavu Kúdržby bytu Kvybavení bytu Kpolohový Ksituování v budově Kobjektivizační) Minimální jednotková cena za m2: Průměrná jednotková cena za m2 ( (JC V) / V): Maximální jednotková cena za m2: Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za m2: Jednotkové množství: Porovnávací hodnota: Výsledná porovnávací hodnota (po zaokrouhlení): 14 688,74 Kč 16 554,55 Kč 18 406,94 Kč = 16 555, Kč 66,55 m2 1 101 735,25 Kč 1 100 000, Kč stránka č. 16
C. REKAPITULACE V současné době se v ČR cena stanoví dohodou nebo oceněním podle zvláštního předpisu, jak plyne z ustanovení zákona č. 526/1990 Sb., o cenách, ve znění zákona č. 135/1994 Sb. a č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Cena a hodnota ve vztahu k určení obvyklé tržní hodnoty oceňovaných nemovitých věcí: - pro vyhotovení tohoto znaleckého posudku byly použity níže uvedené metody a přístupy Cena zjištěná - (též administrativní, úřední ) - je cena podle cenového předpisu, v současné době dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v aktuálním znění a prováděcí vyhlášky Ministerstva financí ČR č. 3/2008 Sb. (oceňovací vyhláška). Základním předpisem je zákon o cenách č. 526/1990 Sb., jenž stanoví, že cena je peněžní částka, sjednaná při nákupu a prodeji zboží nebo zjištěná podle zvláštního předpisu k jiným účelům než k prodeji (např. vyvlastnění staveb, pozemků, porostů a práv k nim). Porovnávací, srovnávací, též komparativní metoda - je založena na tržním principu srovnání hodnoty oceňované nemovité věci s cenami obdobných nemovitých věcí srovnatelných svým charakterem, které byly v nedávné době nabízeny či realizovány na trhu realit. Porovnávací hodnota se rovná ceně podobné nemovité věci dosažené na volném trhu se zohledněním odlišností a časového posunu. Porovnání oceňovaných nemovitých věcí se tedy uskutečňuje na základě průzkumu trhu realit, přičemž je nutné brát v úvahu, nakolik jsou porovnávané nemovité věci podobné a jejich odlišnost poté vyjádřit v ceně. Obvyklá cena (obecná, tržní) - Obvyklou cenou se podle zákona č. 151/1997 Sb., rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývajících z osobního vztahu k nim. Vztah administrativní a obvyklé ceny Stanovení ceny dle legislativního předpisu a ceny založené na tržních principech je v některých aspektech shodné a v jiných diametrálně odlišné. Shodná je skutečnost, že se znalec zabývá stejnými objekty zkoumání. Odlišnost je však ve způsobu zkoumání oceňované nemovité věci. Při určení administrativní ceny je třeba, aby znalec aplikoval legislativní předpis pro účel, který je předem stanoven. Jiná situace ovšem nastává v případě stanovení obvyklé ceny objektu, kdy není znalec vázán žádným právním předpisem, má v podstatě volnou působnost v rámci definice obvyklé ceny. Vychází především ze svých zkušeností, znalostí a jedná na základě svého nejlepšího svědomí. Neměla by nastat situace, že hodnota indikovaná na tržních principech bude shodná s cenou administrativní, a to hlavně proto, že cenový předpis nezohledňuje všechny cenotvorné faktory a situaci na trhu nemovitých věcí. stránka č. 17
Kladné stránky oceňovaných nemovitých věcí - občanská vybavenost města Krnov na dobré úrovni - dobrá docházková vzdálenost k objektům občanské vybavenosti - dopravní dostupnost města Krnov je zajištěna pomocí vlakové, autobusové dopravy a MHD - součástí bytové jednotky je terasa o výměře 15,60 m2 Záporné stránky oceňovaných nemovitých věcí: - bytový dům je situován v blízkosti hlavní, rušné komunikace - bytová jednotka bez kuchyňské linky - odraz ekonomické krize ve světle realitního trhu Z hlediska segmentu trhu k datu ocenění je obecně poptávka po obdobných nemovitých věcech srovnatelná s nabídkou. Četnost realizovaných obchodů je na průměrné úrovni. V obdobných lokalitách je na trhu poměrně široká nabídka obdobných nemovitých věcí. Z hlediska lukrativnosti polohy se jedná o polohu dobrou. Z hlediska obchodovatelnosti v níže uvedených cenových relacích lze předmět ocenění považovat za průměrně obchodovatelný. Výsledná obvyklá hodnota oceňovaných nemovitých věcí byla zjištěna komparativní metodou, na základě databáze uskutečněných prodejů v regionu, informací od znalců a realitních kanceláří působících v regionu, informací vlastníků sousedních nemovitých věcí a po použití korekčních koeficientů. Cena jednotlivých práv a závad s nemovitými věcmi spojených (se Zástavním právem exekutorským a se Zástavním právem smluvním, se v ocenění neuvažuje, zpracovatel nezná jejich aktuální hodnotu, stejně tak se neuvažuje i s exekucemi) Věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva, které v dražbě prodejem nezaniknou (znalci nejsou známy žádné takové závady) 0,- Kč 0,- Kč Cena bytů podle cenového předpisu Cena zjištěná porovnávacím způsobem Ostatní movité věci 780 320, Kč 1 100 000, Kč 0, Kč Obvyklá (obecná, tržní) cena předmětu ocenění činí: 1 100 000, Kč Cena slovy: jedenmilionjednostotisíc Kč stránka č. 18
Znalecký posudek vyhotovil: Ivo Trsťan Jaroslav Suchánek Mgr. Ing. Michalis Becis Odpovědná osoba: Ivo Trsťan, soudní znalec V Jeseníku, dne 26. 8. 2015... Odpovědná osoba: Ivo Trsťan, soudní znalec stránka č. 19
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 29.3.1988, č.j. Spr.2143/88, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 15/08/166 znaleckého deníku.... Ivo Trsťan, soudní znalec stránka č. 20
E. SEZNAM PŘÍLOH - fotodokumentace výpis z katastru nemovitostí LV č. 6545 kopie katastrální mapy mapy širších vztahů I a II stránka č. 21
Fotodokumentace stránka č. 1
stránka č. 2
Říční okruh 2340/28, Krnov Říční okruh 2340 794 01 Krnov Pod Bezručovým vrchem okres Bruntál, Moravskoslezský kraj T u Trasa Výlet Firmy na této adrese: BODY COLOR, s.r.o. MOSES Cafe Sattel g GPS 50.0883397N, 17.6981281E
Říční okruh 2340/28, Krnov Říční okruh 2340 794 01 Krnov Pod Bezručovým vrchem okres Bruntál, Moravskoslezský kraj T u Trasa Výlet Firmy na této adrese: BODY COLOR, s.r.o. MOSES Cafe Sattel g GPS 50.0883397N, 17.6981281E