Znalecký posudek číslo 929/3/14 o ceně nemovitosti kraj Pardubický, okres Pardubice, obec Pardubice, katastrální území Pardubičky list vlastnictví č. 50085 (jiná stavba bez čp/če na poz. parc. č. st. 1470 ) Účel posudku: exekuce prodejem nemovitostí č.j. 35 EX 869/06 Posudek vyžádal: Exekutorský úřad Jihlava soudní exekutor Mgr. Radek Karafiát Královský vršek 25 586 01 Jihlava Posudek obsahuje: 12 stran včetně obálky a příloh Posudek se předává ve 4 vyhotoveních. Posudek vyhotoven dne: 5.2.2014 Posudek vypracoval: Ing. Bárta Milan Konečná 3461 580 01 Havlíčkův Brod tel.: 737 379 299 e-mail: barta.milan@seznam.cz
strana 2 A. ÚVOD Předmětem tohoto posudku je nemovitosti v okrese a obci Pardubice, v katastrálním území Pardubičky, zapsaná na listu vlastnictví č. 50085, jako jiná stavba bez čp/če na poz. parc. č. st. 1470 bez pozemků (pozemek jiného vlastníka), s příslušenstvím a součástmi. K vypracování posudku jsem byl ustanoven usnesením soudního exekutora Mgr. Radka Karafiáta, Exekutorský úřad Jihlava, č.j. 35 EX 869/06-76 ze dne 10.1.2014, které jsem obdržel dne 14.1.2014. Oprávněným ve věci exekuce prodejem nemovitostí je E.ON Energie, a.s., se sídlem F.A. Gerstnera 2151/6, 370 49 České Budějovice, IČ 26078201, zast. Mgr. Tomáš Čermák, advokát, AK Kříženecký a partneři, v.o.s., se sídlem Na Sadech 21, 370 01 České Budějovice. Povinným je vlastník nemovitosti František Šetina, Pražská třída 8/66, 500 04 Hradec Králové - Kukleny. Úkolem je stanovit obvyklou cenu předmětných nemovitostí, včetně jejich součástí a příslušenství, a budou-li zjištěny též práva a závady s nemovitostmi spojené. Podklady pro vypracování posudku jsou: zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, a vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zák. č. 151/1997 Sb., ve znění pozd. předpisů (dále jen "vyhl"), výpis z katastru nemovitostí - list vlastnictví č. 50085 pro katastrální území Pardubičky, ze dne 13.1.2014, katastrální mapa, letecké snímky, informace získané na Magistrátu města Pardubic, pasport stavby ověřený na Magistrátu města Pardubic v r. 2002, vlastní databáze o uskutečněných prodejích obdobných nemovitostí, tiskoviny, vývěsky a internetové stránky v oboru trhu s nemovitostmi, konzultace s pracovníky realitních kanceláří, skutečnosti zjištěné na místě samém. Místní šetření bylo provedeno dne 30.1.2014 znalcem osobně bez účasti povinného - vlastníka. Povinného jsem týden předem obesílal dopisem s uvedením termínu místního šetření, tento se však nedostavil, ani mne nijak nekontaktoval. Místní šetření tak mohlo být provedeno pouze zvenčí oplocení. B. POPIS - NÁLEZ Katastrální území Pardubičky: jiná stavba bez čp/če na poz. parc. č. st. 1470 bez pozemků (pozemek jiného vlastníka LV č. 5460), s příslušenstvím a součástmi: Nemovitost leží v zastavěném území jihovýchodní části města Pardubice, místní části Pardubičky, v zahrádkářské osadě "Velká", resp. "U Tesly", při železniční trati a ulici Východní.
strana 3 Příjezd k osadě je po zpevněné místní komunikaci (ul. Východní). Okolní zástavba je smíšená zahrádkářskými chatami a obytná převážně rodinnými domy. Terén je téměř rovinatý. Podle platného územního plánu je oceňovaná stavba včetně s ní užívaných pozemků (jiného vlastníka) ve funkční ploše rekreace a navazuje na funkční plochu pro výstavbu rodinných domů. Nemovitost je napojená na veř. rozvod elektřiny. Kanalizace, vodovod ani plynovod v místě není dostupný. Oceňovaná stavba je zahrádkářská chata umístěná na severozápadním rohu zahrádkářské osady "Velká". Je zděná, přízemní, plně podsklepená, obdélníkového půdorysu o zast. ploše 3,98 x 4,13 m, výška od terénu ke hřebenu střechy 2,9 m, bez podkroví, se sedlovou střechou a vlnitou eternitovou krytinou. Má jednu místnost bez možnosti vytápění. Je provedená elektroinstalace; instalace vody a kanalizace nejsou (nejsou inženýrské sítě - v osadě je pouze rozvod užitkové vody ze společných studní). Zastavěná plocha: 16 m 2 Konstrukční provedení a vybavení chaty je podstandardní. Celkový stav odpovídá zhoršené údržbě. Příslušenství - přistavěný malý sklad a sklípek, venkovní úpravy (elektropřípojka). Pozemky: nejsou ve vlastnictví povinného Charakteristika obce: Město Pardubice cca 89954 obyv. sídlo Krajského úřadu Dopravní dostupnost: silnice I. tř., vlak, autobus; až k chatě po zpevněné místní komunikaci Inž. sítě v místě dostupné: elektřina Pracovní příležitosti: dobré Infrastruktura: veškerá infrastruktura krajského města Druh budovy, počet podlaží (podzemních/nadzemních): zahrádkářská chata, 1/1 Konstrukční řešení budovy: zděná stavba, sedlová střecha s vlnitou eternitovou krytinou, bez možnosti vytápění Parametry stavby: zastavěná plocha 16 m 2 Kvalita stavby: podprůměrný technický stav, zhoršená údržba, podstandardní vybavení Příslušenství: přistavěný malý sklad a sklípek, venkovní úpravy (elektropřípojka). Pozemky: nejsou ve vlastnictví povinného Právní stav: Podle výpisu z KN kromě zástavních práv, nařízení exekuce a exekučních příkazů, které nejsou závadou pro ocenění k danému účelu, nevázne na oceňované stavbě žádná závada typu věcného břemene.
strana 4 Stavba je umístěná na cizím pozemku (parc. č. st. 1470) a současně se stavbou je užívána jako zahrada též část cizího pozemku (parc. č. 95/1) - oba tyto cizí pozemky jsou zapsané na LV č. 5460. Majitel chaty nedoložil žádný právní vztah k těmto cizím užívaným pozemkům (např. nájemní smlouvu a pod.) Nemovitost není pronajatá - nájemní smlouva nebyla předložena. Vlastník (dle výpisu z KN): Šetina František, Pražská Třída 8/66, Kukleny, 50004 Hradec Králové Pozitivní faktory: + umístění v rámci města Pardubice Negativní faktory: - nevyřešený právní vztah k zastavěnému pozemku i k pozemku užívanému jako zahrada - umístění v zahrádkářské osadě - chybějící inž. sítě - podprůměrný technický stav, zhoršená údržba, podstandardní vybavení - v současné době nižší poptávka po obdobných nemovitostech C. ODHAD OBVYKLÉ (TRŽNÍ) CENY Úkolem je stanovit obvyklou (tržní či obecnou) cenu výše popsané nemovitosti. Touto cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejné, popřípadě obdobné nemovitosti v obvyklém obchodním styku v daném místě ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu (např. stav tísně prodávajícího či kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit), osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího (zejm. vztahy majetkové a rodinné) ani vliv zvláštní obliby (zvláštní hodnota přikládaná nemovitosti vyplývající z osobního vztahu k ní). Výše uvedené definici nejlépe odpovídá ocenění porovnávací metodou. Za tímto účelem jsem provedl analýzu vlastní databáze o uskutečněných prodejích obdobných nemovitostí, šetření a vyhledávání v tiskovinách s nemovitostmi, ve vývěskách týkajících se trhu s nemovitostmi, na internetových stránkách zabývajících se nemovitostmi a konzultace s pracovníky realitních kanceláří. Údaje o nemovitostech, s nimiž byla oceňovaná nemovitost porovnávána, jsou uvedeny v příloze tohoto posudku. Charakteristika předmětné nemovitosti je pro účel stanovení obvyklé ceny uvedena v kapitole "B - Popis - nález", kde uvádím i pozitivní a negativní (+ a -) faktory, na které byl vzat zřetel při stanovení obvyklé ceny při porovnávání s úrovní obvyklých cen. Po provedeném rozboru a porovnání s úrovní obvyklých cen stanovuji obvyklou cenu oceňované nemovitosti takto: Katastrální území Pardubičky: jiná stavba bez čp/če na poz. parc. č. st. 1470 bez pozemků (pozemek jiného vlastníka LV č. 5460), s příslušenstvím a součástmi: obvyklá cena nemovitosti
strana 5 Porovnávaný objekt è. C POR cena porovnávaného objektu (Kè) K Z zdroj K POR OC cena oceòovaného obj. odvozená z porovnávaného (Kè) 1 55 000 0.65 0.90 39 722 2 99 000 0.80 1.60 49 500 3 150 000 0.80 1.80 66 667 Celkem prùmìr 51 963 LEGENDA: K Z (zdroj) - koeficient úpravy na zdroj zjištěné ceny; v případě realizované kupní ceny K Z = až 1,0 (je-li cena bez provize); u inzerovaných nabídkových cen je přiměřeně nižší a s přihlédnutím na provizi K POR - koeficient porovnání vyjadřující odlišnost porovnávaného objektu od oceňovaného, přičemž se sleduje odlišná poloha objektu, velikost (u budov je přednostně porovnávána užitná plocha), příslušenství, technický stav, konstrukční provedení a vybavení, pozemky (velikost a využitelnost pozemků), odborná úvaha znalce (např. pro případ nereálné nabídkové ceny) OC (odvozená cena oceňované nemovitosti) cena oceňované nemovitosti odvozená od porovnávaného objektu s úpravami zohledňujícími odlišnosti, OC = C x K Z / K POR Po provedené analýze a porovnání stanovuji obvyklou cenu oceňované nemovitosti 52 000,- Kč
strana 6 D. ZÁVĚR I. obvyklá cena nemovitosti Nemovitost List vlastnictví č. 50085 k.ú. Pardubičky jiná stavba bez čp/če na poz. parc. č. st. 1470 bez pozemků, s příslušenstvím a součástmi: Obvyklá cena (Kč) 52 000 Celkem 52 000 slovy: padesátdva-tisíce korun českých II. obvyklá cena závad a práv - nebyly zjištěny ani zadány -- V Havlíčkově Brodě dne 5.2.2014
strana 7 ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 4.10.1991 č.j. spr 2060/90, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 929/3/14 znaleckého deníku. Odměny a náhrady účtuji samostatně. Ing. Bárta Milan Konečná 3461 580 01 Havlíčkův Brod tel./t-mobile: 737 379 299 email: barta.milan@seznam.cz PŘÍLOHY fotodokumentace....................................................... strana 8-9 porovnávané nemovitosti............................................. strana 10-12
strana 8
strana 9
Prodej, chata, 50 m² Sreality.cz http://www.sreality.cz/detail/prodej/ostatni/chata/lazne-bohdanec-lazne... 1 z 2 30.1.2014 16:55 Nejnavštvovanjší realitní server, máme 162825 aktuálních nabídek Prodej, chata, 50 m² Celková cena: Adresa: Datum aktualizace: ID zakázky: Budova: Stav objektu: Vlastnictví: Typ domu: Plocha užitná: Plocha podlahová: Plocha pozemku: Voda: Místní zdroj Elektina: 230V Doprava: MHD 55 000 K za nemovitost + provize RK Spojovací, Lázn Bohdane 16.01.2014 53089 Montovaná Dobrý Osobní Patrový 50 m 2 20 m 2 400 m 2 Popis: Prodej chatky v zahrádkáské kolonii U Jiího, s evidenním íslem, v KÚ Lázn Bohdane. Chatka v osobním vlastnictví je pvodní, ásten podsklepená, pouze s údržbou stechy, vlastní studna, zavedena elektina. Pozemek o rozloze 400 m², je ve vlastnictví eského zahrádkáského svazu a pronajímá se za roní nájemné ve výši dva tisíce korun. Na pozemku jsou ovocné stromy, rybízy a zahrada se záhony. Zavít Poloha na map je pouze orientaní. Poloha zadaná inzerentem je ulice. V okolí nemovitosti najdete Bus MHD: autobusová zastávka Lázn Bohdane, aut. nádr. 420 m Bankomat: Bankomat eské spoitelny 560 m Pošta: eská pošta, s.p. 700 m Lékárna: Lékárna Na Lužci 510 m Sportovišt: Hišt Na Lužci 340 m Restaurace: Hospdka Bílá Vrána 530 m Kontaktovat prodejce Píhodová Ivana Mobil: +420 774 110 007 callcentrum@realityiq.cz Dotaz prodejci Realitní kancelá Reality IQ, a.s. 28. íjna 1584/281, 70900 Ostrava
Prodej, chata, 390 m² Sreality.cz http://www.sreality.cz/detail/prodej/ostatni/chata/pardubice--/3460719452 1 z 2 30.1.2014 16:55 Nejnavštvovanjší realitní server, máme 162825 aktuálních nabídek Poloha na map je pouze orientaní. Poloha zadaná inzerentem je msto. Prodej, chata, 390 m² Celková cena: Adresa: Pardubice Datum aktualizace: ID zakázky: Budova: Stav objektu: Poloha domu: Vlastnictví: Umístní objektu: Typ domu: Podlaží poet: Plocha zastavná: Plocha užitná: Plocha podlahová: Plocha pozemku: Plocha zahrady: Sklep: Voda: Místní zdroj Topení: Jiné Elektina: 230V, 400V Doprava: MHD Zaízeno: 99 000 K za nemovitost vetn provize Dnes 351731 Smíšená Dobrý Samostatný Osobní Klidná ást obce Pízemní 1 9 m 2 390 m 2 9 m 2 390 m 2 390 m 2 6 m 2 ásten Popis: Prodej devné chatky Pardubice - Jesniánky. Chatka 9 m2 je v osobním vlastnictví na pronajatém pozemku, je zaízená a ásten podsklepená 6 m2. K chatce náleží klna s elektrickou sekakou a drobným náadím. Vlastní elektromr. Na zahrad je skleník, vzrostlé ovocné stromy. Vrtaná vlastní studna na užitkovou vodu. V tsné blízkosti pitná voda. Dostupnost MHD u vchodu do kolonie. Volná ihned. Zavít Kontaktovat prodejce Zákaznická linka Telefon: 800 100 446 Mobil: 739 545 999 info@mmreality.cz Dotaz prodejci M & M reality holding, a.s. Krakovská 1675/2, 11000 Praha
Prodej, chata, 362 m² Sreality.cz http://www.sreality.cz/detail/prodej/ostatni/chata/pardubice-zelene-pr... 1 z 2 30.1.2014 16:57 Nejnavštvovanjší realitní server, máme 162825 aktuálních nabídek Poloha na map je pouze orientaní. Poloha zadaná inzerentem je ulice. V okolí nemovitosti najdete Prodej, chata, 362 m² Celková cena: Adresa: Datum aktualizace: ID zakázky: Budova: Stav objektu: Poloha domu: Vlastnictví: Umístní objektu: Typ domu: Podlaží poet: Plocha zastavná: Plocha užitná: Plocha podlahová: Plocha pozemku: Plocha zahrady: Sklep: Voda: Místní zdroj Topení: Jiné Elektina: 120V, 230V, 400V Doprava: MHD Zaízeno: 150 000 K za nemovitost vetn provize Na Záboí, Zelené Pedmstí 21.01.2014 348431 Smíšená Velmi dobrý Samostatný Osobní Klidná ást obce Pízemní 2 vetn 1 podzemního 20 m 2 362 m 2 20 m 2 362 m 2 362 m 2 10 m 2 ásten Popis: Prodej devné podsklepené chaty v zahrádkáské kolonii Pardubice - Jesniánky. Chata je pízemní 20 m2, na pronajatém pozemku o rozloze 362 m2. Chata má novou zateplenou stechu a okapy. Na zahrad je osm ovocných strom, zavedená elektina, studna s erpadlem a elektrická sekaka. Pitná voda 50 m od chaty. Orientace zahrady východ a západ. Dostupnost MHD u východu ze zahrádkáské kolonie. Zavít Bus MHD: autobusová zastávka Kpt. Nálepky 260 m Vlak: vlaková stanice Pardubice závodišt 1 120 m Bankomat: Bankomat SOB 600 m Pošta: eská pošta, s.p. 610 m Lékárna: Lékárna Na Višovce 910 m Sportovišt: Softball Pardubice 850 m Restaurace: Hospdka U Zeleného stromu 510 m Kontaktovat prodejce Zákaznická linka Telefon: 800 100 446 Mobil: 739 545 999 info@mmreality.cz Dotaz prodejci M & M reality holding, a.s. Krakovská 1675/2, 11000 Praha