ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 103/2015 NEMOVITÁ VĚC: Bytová jednotka, byt č. 816/15 podíl 1/6 Katastrální údaje : Kraj Středočeský, okres Kolín, obec Kolín, k.ú. Kolín Adresa nemovité věci: Masarykova 815-816, 280 02 Kolín II Vlastníci bytu: Oliver Dzian, Karlovo náměstí 78, 280 02 Kolín, vlastnický podíl: 1 / 6 Libuše Dzianová, Masarykova 816, 280 02 Kolín, vlastnický podíl: 2 / 3 Manuela Lapáčková, Lipanská 391, 280 02 Kolín, vlastnický podíl: 1 / 6 OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: 070-EX 4735/11, Soudní exekutor Mgr. Tomáš Pospíchal 28. října 1474/20, 288 02 Nymburk René Tomeš Sportovní 409/31, 50009 Hradec Králové IČ: 72884452 telefon: 603203065 e-mail: tomes@reality-hk.cz ÚČEL OCENĚNÍ: Exekuční řízení (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA Spoluvlastnický podíl 1/6 : 140 000 Kč Datum místního šetření: 14.4.2015 Stav ke dni : 19.3.2015 Za přítomnosti: Dzianové Libuše, povinnému nebyl umožněn vstup Počet stran: 8 stran Počet příloh: 13 Počet vyhotovení: 2 Hradci Králové, dne 19.4.2015 René Tomeš
NÁLEZ Znalecký úkol zjištění ceny obvyklé nemovité věci, resp. spoluvlastnického podílu 1/6 k celku: Byt č. 816/15 včetně spoluvlastnického podílu v rozsahu 5860/292160 k celku: stp.č.4976 a 4977 včetně stavby čp 815-816 Kolín II, v katastrálním území Kolín a obci Kolín, okres Kolín, - Ocenění bytu včetně součástí a příslušenství - ocenění jednotlivých práv závad, které jsou s nemovitými věcmi spojeny - ocenění závad, které prodejem nemovitých věcí v dražbě nezaniknou. Přehled podkladů internetové nahlížení do KN - snímek katastrální mapy www.cuzk.cz internetové stránky www.mapy.cz nabídka na www.sreality.cz databáze nabízených nemovitých věcí zjištění na místě samém 14.4.2015 informace podané spoluvlastníkem bytu zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění pozdějších předpisů Jiří Kokoška a kol.: Oceňování nemovitostí díl II Oceňování cenou obvyklou, nakladatelství ARCH Zbyněk Zazvonil: Oceňování nemovitostí na tržních principech Místopis Kolín okresní město s veškerou občanskou vybaveností. Kolín se nachází ve Středočeském kraji, asi 60 km východně od Prahy. Město se rozprostírá na obou březích Labe v místě, kde řeka velkým obloukem mění svůj směr ze západního na severní. Leží na okraji Polabské nížiny, která se rozprostírá severně a východně od města. Kolín II leží západně od centra a jedná se o nejlidnatější část města, neboť se zde nachází největší kolínské sídliště. Dům v ulici Masarykova v části města Kolín II je situován v zastavěné části obce v sídlištní zástavbě v místě inženýrské sítě vodovod a elektro síť a kanalizace a horkovod. Nemovitá věc přístupná z veřejného pozemku, v místě dobrá infrastruktura a vybavenost. Byt je umístěn v V.NP v panelovém domě. SOUČASNÝ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: voda kanalizace plyn elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: širší centrum - sidlištní zástavba Celkový popis Bytový dům - typový panelový dům o osmi nadzemních podlažích a jednom podzemním podlaží. V domě je celkem 48jednotek, dva vchody. - 2 -
Základové konstrukce stavby tvoří betonové pasy. Svislé nosné konstrukce stavby jsou panelové plošné. Stropní konstrukce jsou panely, rovné. Střecha je plochá. Střešní krytina je lepenková. Klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu. Vnitřní obklady v bytě nejsou umakartové jádro. Schodiště betonové s teracovou nášlapnou vrstvou schodnic. Dveře v bytě jsou osazeny hladké plné nebo prosklené. Okna jsou plastová, podlahy v bytě s povrchem PVC a koberce. Vytápění je centrální. Bleskosvod je osazen. V bytové jednotce je proveden rozvod studené i teplé vody, zdroj teplé vody horkovod. Z vnitřních hygienických vybavení je osazeno umyvadlo a vana. WC je osazeno standardní splachovací. Výtah osobní v každém vchodě. Vybavení kuchyně - sporák, linka. Budova je napojena na veřejný vodovod, městskou kanalizaci a na el. rozvod a horkovod. V domě byla obměněna okna, zateplení obvodového pláště, obměna výtahů, stoupacího potrubí. Rok výstavby 1972. Byt 3+1 v VNP dispozice a plochy: pokoj 17,3 pokoj 9,6 pokoj 10,9 kuchyň 7,4 chodba 5,6 koupelna 2,6 WC 0,9 šatna 4,3 celkem 58,6 Náklady fond oprav/teplo Společné části domu a okolí Omezení vlastnického práva pozemky FO 1500 Teplo 1350 Dům nevykazuje statické vady, společné chodby jsou v pořádku. Okolí domu je rovněž udržováno. Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Dzian Oliver Zahájení exekuce - Dzian Oliver Zástavní právo exekutorské Pozemky pod domem obdélníkového tvaru rovinaté. zastavěné plochy: 4976 o výměře 223m2 4977 o výměře 223m2 Silné stránky byt v dobrém stavu dům po revitalizaci Slabé stránky spoluvlastnický podíl 1/6 spoluvlastník v exekučním řízení Spoluvlastnický podíl k bytu 5860/292160 Pozemky ve stabilizovaném území města. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: - 3 -
Jednotka je řádně zapsána v katastru Jednotka není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav jednotky umožňuje podpis zástavní Stav jednotky neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání jednotky není v rozporu s Skutečné užívání jednotky je v rozporu s její její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Komentář: byt je řádně užíván spoluvlastnicí Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Ostatní rizika: nejsou Komentář: byt užíván k bydlení spoluvlastnicí Fotodokumentace dům kuchyň WC koupelna - 4 -
OCENĚNÍ Porovnávací metoda V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. S ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivýh objektů typů nemovitostí se nepředpokládá, že uskutečněné prodeje by měly být starší 2 let, neboť tyto údaje ztrácí po delší době svou vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek RK a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitost Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná jednotka podíl 1/6 Lokalita / Popis Kolín II/ byt v VNP- udržovaný, v původním stavu, dům po revitalizaci Typ stavby Užitná plocha Podlaží Dispozice Celková cena Jednotková cena panel 58,60 m 2 5 3+1 154 548 Kč 15 824 Kč/m 2 Srovnatelné jednotky Název: vzorek 1 Lokalita: Kolín III Nerudova Podlaží: 3/6 Dispozice: 2+1 Typ stavby Užitná plocha Celková cena Jednotková cena panel 42,00 m 2 950 000 Kč 22 619 Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 poloha a vybavenost obce 1,00 K3 stav domu/stáří/panel/cihla/zatepleno 1,00 K4 stav bytu/jádro/topení/kuchyně 1,00 K5 vlastnictví/os/dr 1,00 K6 vybavení výtah/balkon/sklep 1,00 K8 dispozice bytu/orientace oken 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,85 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - nabídka; poloha a vybavenost obce - ul Nerudova; stav domu/stáří/panel/cihla/zatepleno - porovnatelné; stav bytu/jádro/topení/kuchyně - udržovaný; vlastnictví/os/dr - osobní vl; vybavení výtah/balkon/sklep - výtah, sklep; dispozice bytu/orientace oken - 1+2; Úvaha zpracovatele ocenění - menší byt v mižším patře; Název: vzorek 2 Celkový koef. K C 0,77 Upravená j. cena Kč/m 2 17 304-5 -
Lokalita: Bezručova Podlaží: 12/12 Dispozice: 2+1 Typ stavby Užitná plocha Celková cena Jednotková cena 63,00 m 2 999 000 Kč 15 857 Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 poloha a vybavenost obce 1,00 K3 stav domu/stáří/panel/cihla/zatepleno 1,00 K4 stav bytu/jádro/topení/kuchyně 1,05 K5 vlastnictví/os/dr 1,00 K6 vybavení výtah/balkon/sklep 0,85 K8 dispozice bytu/orientace oken 1,10 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - rezervace; poloha a vybavenost obce - Bezručova; stav domu/stáří/panel/cihla/zatepleno - porovnatelné; stav bytu/jádro/topení/kuchyně - původní; vlastnictví/os/dr - osobní; vybavení výtah/balkon/sklep - výtah, balkon, sklep; dispozice bytu/orientace oken - 1+2, 12NP; - 6 - Celkový koef. K C 0,98 Upravená j. cena Kč/m 2 15 568 Název: vzorek 3 byt 3+1 družstevní s možností převodu do OV, původní, udržovaný stav, porovnatelná nemovitost Lokalita: Kolín II Podlaží: 3/5 Dispozice: 1+3 Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha panel 65,00 m 2 950 000 Kč 14 615 Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 poloha a vybavenost obce 1,00 K3 stav domu/stáří/panel/cihla/zatepleno 1,00 K4 stav bytu/jádro/topení/kuchyně 1,00 K5 vlastnictví/os/dr 1,10 K6 vybavení výtah/balkon/sklep 1,00 K8 dispozice bytu/orientace oken 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - nabídka; poloha a vybavenost obce - Dělnická ulice; stav domu/stáří/panel/cihla/zatepleno - porovnatelná; stav bytu/jádro/topení/kuchyně - udržovaný byt; vlastnictví/os/dr - družstevní; vybavení výtah/balkon/sklep - sklep/výtah; dispozice bytu/orientace oken - 1+3; Úvaha zpracovatele ocenění - porovnatelný byt; Celkový koef. K C 1,00 Upravená j. cena Kč/m 2 14 600 Výpočet porovnávací hodnoty jednotky: Minimální jednotková cena porovnávaných jednotek 14 600 Kč/m 2
Průměrná jednotková cena porovnávaných jednotek 15 824 Kč/m 2 Maximální jednotková cena porovnávaných jednotek 17 304 Kč/m 2 Stanovená jednotková cena oceňované jednotky 15 824 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované jednotky 58,60 m 2 Porovnávací hodnota před korekcí ceny spoluvlastnický podíl Výsledná porovnávací hodnota jednotky podíl 1/6 927 286,- Kč * 1,00 / 6,00 = 154 547,67 154 548 Kč Práva a závady spojené s nemovitostí Žádné závady ani práva spojené s nemovitostmi nebyly zjištěny ani povinným sděleny, vyjma práv a omezení uvedených na listu vlastnictví, Cena movitých věcí, které tvoří příslušenství Žádné movité věci, jež jsou součástí nemovitostí, vyjma těch, které jsou zahrnuty v ceně obvyklé nemovitosti, nebyly zjištěny, cena je 0,- Kč REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota 927286/1*6 = 154 548 Kč Komentář ke stanovení výsledné ceny cena obvyklá bytové jednotky, resp. jejího spoluvlastnického podílu, kdy je byt trvale užíván spoluvlastníkem paní Libuší Dzianovou, vlastník 2/3, zjištěná za pomoci porovnání nabízených nemovitostí v místě a čase, je upravena koeficientem 0,9 154548*0,9= 139 093, zaokrouhleno - 140 000Kč Obvyklá cena podílu 1/6 140 000 Kč, slovy: Jednostočtyřicettisíc Kč Závěr Prodej spoluvlastnického podílu v rozsahu 1/6 k celku bytu hodnotím jako velmi obtížný. Ocenění je provedeno objektivně nestranně a s nejlepším vědomím a svědomím za pomoci porovnávací metody. Hradci Králové 19.4.2015 René Tomeš Sportovní 409/31 50009 Hradec Králové - 7 -
Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 3.9.1987 pod č.j.spr. 690/84 pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady se zvl. specializací na odhady nemovitostí a pro obor stavebnictví pro odvětví stavby obytné. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 103/2015 znaleckého deníku. SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.533165 ze dne 19.3.2015 3 Snímek katastrální mapy z www.cuzk.cz 1 Textová a schematická část z Prohlášení k bytu 4 Mapa oblasti z www.mapy.cz 2 Nabídky z www.sreality.cz z 19/4/2015 3-8 -