ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku ZNALECKÝ POSUDEK č. 329/7419/2015 o obvyklé ceně spoluvlastnického podílu o velikosti 1/3 na pozemcích čís. parcel St. 148, St. 290, 527/7, rodinném domě č.p. 100 s příslušenstvím, k.ú. Krásný Studenec, v Děčíně, okres Děčín, Ústecký kraj ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, 434 01 Most, IČ 60281821, DIČ CZ60281821 tel./fax: 476 108 173, tel. 602 447 444, 602 447 459, e-mail eniconsult@seznam.cz, http://www.eniconsult.cz
ID (Surveyor s Report): 329/7419/2015 LV no.: 48 Name of subject / Předmět ocenění: Spoluvlastnický podíl o velikosti 1/3 na pozemcích čís. parcel St. 148, St. 290, 527/7, rodinném domě č.p. 100 s příslušenstvím, k.ú. Krásný Studenec, v Děčíně, okres Děčín, Ústecký kraj Address of subject / Adresa majetku: Děčín XXIV-Krásný Studenec 100, 405 02 Děčín Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitých věcí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota: Yield value: Výnosová hodnota: Comparative value: Porovnávací hodnota: Number of properties: Počet objektů: Main building: Hlavní stavba: Appurtenances: Příslušenství: Location in the town: Poloha v obci: Infrastructure: Infrastruktura za celek: 2.562.890,- za spoluvl. podíl: nebyla stanovena nebyla stanovena za celek: 807.000,- za spoluvl. podíl: nebyla stanovena Market value Tržní hodnota celkem spoluvlastnického podílu 1/3 Common price Obvyklá cena celkem spoluvlastnického podílu 1/3 Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců): 2 (rodinný dům, jiná stavba) LAND / POZEMEK rodinný dům dřevěné vedlejší stavby, přípojky inženýrských sítí, zpevněné plochy, oplocení a další venkovní úpravy okraj obce odpovídající velikosti obce MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT Construction system: Konstrukční systém: zděný Čísla parcel Parcel of land nr. Size: Velikost Type: Druh 810.000 180.000 810.000 180.000 nestanoveno St. 148, St. 290, 527/7 226 m 2, 24 m 2, 946 m 2 zastavěná plocha a nádvoří, zastavěná plocha a nádvoří, zahrada Unit price: Jednotková cena 930 /m 2 LEASE / PRONÁJEM Whole property: Celá nemovitost: m 2 Built-up area: Zastavěná plocha: Floor area: Podlahová plocha: 97,60 m 2 Office area: Kancelářské plochy: m 2 Storage area: Skladové plochy: m 2 m 2 Built-up space: Obestavěný prostor: Unit price: Jednotková cena: Building finished in year Rok pořízení: Wear (average): Znehodnocení: 723,48 m 3 Other and manufacturing: Ostatní 60 % /m 2 Income: Příjem: Cost: Náklady: Capitalization rate: Kapitalizační míra: m 2 % - 2 -
Property right / Vlastnické právo: Podle části A listu vlastnictví č. 48 (prokazující stav ke dni 7.12.2015) jsou nemovité věci evidované na listu vlastnictví č. 48 v podílovém spoluvlastnictví následujících osob: Stanislav Netík, Děčín XXIV-Krásný Studenec 100, 405 02 Děčín - podíl o velikosti 1/3 Jiří Fliegel, Bynovská 143/77, Děčín XXI Horní Oldřichov, 405 02 Děčín. Restricting conditions / omezující podmínky: V části C listu vlastnictví č. 48 (prokazující stav ke dni 7.12.2015) jsou evidována zástavní práva exekutorská, zástavní právo smluvní a exekuční příkazy k prodeji (podrobněji v části C listu vlastnictví č. 48 v příloze). Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná na listu vlastnictví č. 48. Jiné omezující podmínky nebyly zjištěny. Real burden / věcná břemena: Podle části C listu vlastnictví č. 48 (prokazující stav ke dni 7.12.2015) není vlastnické právo omezeno žádným věcným břemenem. Mortgages: / zástavní práva: V části C listu vlastnictví č. 48 (prokazující stav ke dni 7.12.2015) jsou evidována tato zástavní práva: - zástavní právo exekutorské na id. podíl 2/3 ve výši 39.025,94 s příslušenstvím ve prospěch Komerční banky a.s. (IČO 45317054) na základě exekučního příkazu Exekutorského úřadu Praha 3 č.j. 144 Ex-7638/2014-19 ze dne 18.7.2014, právní účinky zápisu ke dni 19.7.2014 - zástavní právo exekutorské na id. podíl 2/3 ve výši 270.871,- s příslušenstvím ve prospěch CETELEM ČR a.s. (IČO 25085689) na základě exekučního příkazu Exekutorského úřadu Liberec č.j. 36 Ex-509/2011-42 ze dne 29.6.2012, právní moc ke dni 9.7.2012 - zástavní právo smluvní pohledávka z úvěru ve výši 1.174.500,- a veškeré budoucí pohledávky ve prospěch České spořitelny, a.s. (IČO 45244782) ze dne 15.9.2008, právní účinky vkladu práva ke dni 15.9.2008. Legal and structural state / stavebně právní stav: Rodinný dům č.p. 100 je v katastru nemovitostí evidován se způsobem využití rodinný dům. Z dostupných informací a informací zjištěných na místě je dům užíván pro účely bydlení, tzn. v souladu se stavem evidovaným v katastru nemovitostí. Weak points / slabé stránky: - není možnost napojení na inženýrské sítě kanalizace a plynu Strong points / silné stránky: - klidná lokalita Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 48 pro k.ú. Krásný Studenec a obec Děčín, prokazující stav ke dni 7.12.2015 b/ katastrální mapa pro část k.ú. Krásný Studenec, vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí c/ znalecký posudek č. 160/7250/2015 vyhotovený naší společností dne 27.5.2015 d/ zjištění při vnější obhlídce domu a pozemků Tour / prohlídka Prohlídka nemovitých věcí byla na základě oznámení společnosti EURODRAŽBY.CZ, a.s., ze dne 12.11.2015 svolána na den 27.11.2015, 16:00 hodin. V uvedeném termínu konání prohlídky nemovitých věcí nebyly nemovité věci zpřístupněny a provedení prohlídky tak nebylo umožněno. Z uvedeného důvodu je ocenění provedeno dle 13 odst. 3) zákona č. 26/2000 Sb. (zákon o veřejných dražbách), a to na základě dostupných údajů. Informace k oceňovanému domu byly převzaty ze znaleckého posudku č. 160/7250/2015 vyhotoveného společností ENI CONSULT spol. s r.o. dne 27.5.2015, a doplněny informacemi z telefonické komunikace s Jiřím Fliegelem (spolumajitel), zastavěná plocha, obestavěný prostor a opotřebení byly převzaty ze znaleckého posudku č. 160/7250/2015. - 3 -
IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území: 674001 Název katastrálního území: Krásný Studenec Kód obce: 562335 Název obce: Děčín Počet obyvatel obce: 50.104 Datum stanovení počtu obyvatel: 01.01.2014 Kód okresu: CZ0421 Název okresu: Děčín Název kraje: Ústecký Poloha v obci: Okraj obce Infrastructure / infrastruktura: Město Děčín je významným městem Ústeckého kraje, od roku 2006 je městem statutárním. disponuje rozsáhlou infrastrukturou včetně vyšší městské vybavenosti a vysokého školství. Statutární město Děčín, leží na severu Čech asi 110 km severně od centra hlavního města Prahy, 25 km severně od Ústí nad Labem a 14 km jižně od hranice se SRN (hraniční přechod Hřensko - Schmilka), na soutoku Labe, Ploučnice (pravý přítok) a Jílovského potoka (levý přítok). Území Děčína je velmi rozlehlé a členité, rozkládá se na rozhraní 3 větších horských celků - Děčínských stěn, Labských pískovců a Českého středohoří. V současnosti se Děčín skládá z 22 katastrálních území, na kterých leží 35 místních částí, místní části jsou číslované. Po dopravní stránce je statutární město Děčín velmi dobře dostupné, je významným říčním přístavem, důležitou železniční křižovatkou a leží na křižovatce několika významných silničních tahů. V Děčíně se střetávají silnice I. třídy I/13 a I/62. I/13 protíná celé severní Čechy a spojuje Podkrušnohorskou oblast s Libereckým krajem. I/62 vede z hraničního přechodu Hřensko přes Děčín do Ústí nad Labem. Místní komunikační síť zahrnuje sběrné a obslužné trasy včetně průtahových úseků silničních tahů. Děčín patří mezi nejdůležitější železniční uzly v severních Čechách. Stýká se zde pět železničních tratí, prochází jím i 1. železniční koridor. Plavba po Labi se v současnosti používá zejména pro přepravu nákladů. V děčínském Loubí se nachází největší český přístav s překladištěm. Property Location / poloha nemovitostí: Oceňované nemovité věci se nacházejí v jihozápadní části statutárního města Děčín, označené Děčín XXIV Krásný Studenec, v lokalitě s převažující zástavbou rodinných domů. V lokalitě je rozvod elektrického proudu a vody. Short description property / stručný popis majetku: Rodinný dům č.p. 100: Rodinný dům č.p. 100 je samostatně stojící stavba situovaná na pozemku čís. parcely St. 148, k.ú. Krásný Studenec. Dispoziční řešení: Rodinný dům má jedno podzemní podlaží (sklep), jedno nadzemní podlaží (přízemí) a podkroví. Vnitřní dispozici tvoří: 1.PP (sklep) schodiště, chodba, sklepní místnosti 1.NP (přízemí) zádveří, chodba, schodiště, kuchyně, koupelna, WC, 2 pokoje podkroví podesta, WC, kuchyně, 3 pokoje. Konstrukční řešení a vybavení: Stavba má svislé nosné konstrukce zděné se založením na základových pasech zděných z kamene bez izolace proti zemní vlhkosti, střecha je sedlová krytá destičkami z izolační lepenky (kanadský šindel), stropy jsou dřevěné trámové převážně s rovným podhledem, v části 1.NP (kuchyň, chodba) a sklepě valená klenba, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu, okna jsou převážně dřevěná špaletová, schodiště je kamenné s povlakem z PVC, dveře plné i prosklené do kovových zárubní, fasádní omítky jsou břízolitové u terénu opatřené obklady, vnitřní omítky jsou štukové, v kuchyních a koupelně doplněny keramickými obklady, podlahy jsou prkenné s povlaky z PVC. Dům má vnitřní rozvod el. proudu, vody a kanalizace (svedené do žumpy), topení je ústřední teplovodní s kotlem na tuhá paliva, příprava teplé vody je v elektrickém zásobníkovém ohřívači (el. bojler). Vybavení domu tvoří vana, umyvadlo, 2 WC, topná tělesa, elektrický zásobníkový ohřívač, kuchyňské linky, kuchyňské plynové sporáky (propan butan), vodovodní míchací baterie, vnitřní dveře, dále vnitřní instalace elektrického proudu, vody, kanalizace apod. Stáří a stavební stav: Podle informace z archivu Stavebního úřadu města Děčín se nedochovala žádná původní dokumentace k oceňovanému domu, dům ve stejné lokalitě s č.p. 99 pochází podle dochované dokumentace z roku 1926, podle informace stavebního úřadu byla čísla popisná přidělována postupně podle data kolaudace, na základě těchto informací lze předpokládat, - 4 -
že byl oceňovaný dům postaven po roce 1926, podle tvrzení majitele však pochází dům z roku 1894, přesné stáří domu se tedy nepodařilo zjistit a ke dni ocenění odhadujeme jeho stáří na cca 100 let. Některé konstrukce domu byly již obnoveny, např. střešní krytina, stropní podhledy v podkroví, instalace vody, vytápění apod., úpravy byly provedeny cca v letech 1985 až 1995. Na exteriéru domu je patrná zanedbaná údržba (např. drobné trhliny, opadávající vnější obklady a omítka u terénu). Podle telefonické informace od Jiřího Fliegela je interiér domu ve stejném stavu jako v době prohlídky dne 31. 3. 2015, vykazuje známky zanedbané údržby (prošlapané podlahy apod.). Jiná stavba bez č.p./č.e.: (není předmětem ocenění v rámci podílu 1/3) Jiná stavba bez č.p./č.e., je přistavena k jihovýchodní stěně rodinného domu č.p. 100, situovaná na pozemku čís. parcely St. 290, k.ú. Krásný Studenec. Jedná se o přízemní stavbu garáže s jedním stáním pro osobní automobil. Stavba je běžného provedení, zděná s plochou střechou. Na stavebním stavu garáže se projevují vlivy zaostávající údržby, např. trhliny omítek apod. Další stavby: V příslušenství rodinného domu jsou vedlejší dřevěné stavby situované na pozemku čís. parcely St. 148, k.ú. Krásný Studenec, užívané jako kůlny. Stavby v příslušenství domu jsou samostatně oceněny věcnou hodnotou, v obvyklé ceně jsou stavby zohledněny jako příslušenství. Další stavby v příslušenství (tzv. venkovní úpravy) tvoří přípojky inženýrských sítí, zpevněné plochy, předložené schody, oplocení apod. Stavby v příslušenství domu (venkovní úpravy) nejsou samostatně oceněny a v celkové obvyklé ceně jsou zohledněny jako příslušenství. Pozemky: Pozemek čís. parcely St. 148, k.ú. Krásný Studenec, o výměře 226 m 2, evidovaný v katastru nemovitostí v druhu zastavěná plocha a nádvoří, součástí je stavba rodinného domu č.p. 100. Jde o stavební pozemek zčásti zastavěný rodinným domem č.p. 100 a vedlejšími stavbami v příslušenství, nezastavěná plocha je užívána jako dvůr a zahrada. Pozemek čís. parcely St. 290, k.ú. Krásný Studenec, o výměře 24 m 2, evidovaný v katastru nemovitostí v druhu zastavěná plocha a nádvoří. Jedná se o pozemek zastavěný jinou stavbou (garáž) bez č.p./č.e. a tvořící funkční celek s rodinným domem č.p. 100 a stavebním pozemkem čís. parcely St. 148, k.ú. Krásný Studenec. Pozemek čís. parcely 527/7, k.ú. Krásný Studenec, o výměře 946 m 2, evidovaný v katastru nemovitostí v druhu zahrada. Jedná se o pozemek užívaný jako zahrada a tvořící funkční celek s rodinným domem č.p. 100 a stavebním pozemkem čís. parcely St. 148, k.ú. Krásný Studenec. Pozemky jsou svažité konfigurace s východní orientací, napojené na inženýrské sítě el. proudu a vody. Pozemky jsou přístupné z pozemku čís. parcely 1594 (ostatní plocha-ostatní komunikace), ve vlastnictví Statutárního města Děčín. Tvary pozemků a jejich vzájemné uspořádání jsou patrné z kopie katastrální mapy v příloze. - 5 -
ANALÝZA OCENĚNÍ Obvyklá cena je definována v zákoně o oceňování majetku (zákon č. 151/1997 Sb.) jako cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl na nemovitých věcech o velikosti 1/3 vzhledem k celku. Vzhledem ke skutečnosti, že spoluvlastnické podíly nejsou standardním předmětem obvyklého obchodního styku, a tudíž nejsou k dispozici informace o nabízených nebo realizovaných cenách spoluvlastnických podílů, ale jsou k dispozici pouze tyto informace o celých nemovitých věcech, budou nemovité věci nejprve oceněny jako celek, cena spoluvlastnického podílu bude poté zjištěna jako podíl z ceny nemovitých věcí jako celku. Stav, kdy předmětem vlastnictví není celá nemovitá věc, ale pouze ideální spoluvlastnický podíl na ní, je třeba vnímat jako zdroj rizik, jejichž vliv působí na pokles ceny podílu oproti pouhému matematickému vyjádření hodnoty podílu z ceny nemovité věci jako celku. Výsledek dosažený vynásobením obvyklé ceny celku velikostí spoluvlastnického podílu bude proto dále redukován na 70 %, což by mělo vyjádřit rizika související s vlastnictvím ideálního podílu na nemovitých věcech. Indikaci výsledné obvyklé ceny spoluvlastnického podílu o velikosti 1/3 na pozemcích čís. parcel St. 148, St. 290, 527/7, rodinném domě č.p. 100 a jiné stavbě bez č.p./č.e. s příslušenstvím, k.ú. Krásný Studenec, v Děčíně, okres Děčín, Ústecký kraj ukazuje následující tabulka: Obvyklá cena nemovitých věcí jako celku stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v tabulce v příloze posudku Matematické vyjádření hodnoty podílu o velikosti 1/3 z obvyklé ceny nemovitých věcí jako celku Obvyklá cena spoluvlastnického podílu o velikosti 1/3 se zohledněním rizik vyplývajících z vlastnictví ideálního spoluvlastnického podílu na nemovitých věcech s výjimkou jiné stavby bez č.p./č.e. na pozemku čís. parcely St. 290 810.000 810.000 x 1/3 = 270.000 270.000 x 70 % - 10.000 = = 179.000-6 -
HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) spoluvlastnického podílu o velikosti 1/3 na pozemcích čís. parcel St. 148, St. 290, 527/7, rodinném domě č.p. 100, s výjimkou jiné stavby bez č.p./č.e. na pozemku čís. parcely St. 290, s příslušenstvím, k.ú. Krásný Studenec, v Děčíně, okres Děčín, Ústecký kraj, stanovená na základě provedené analýzy, činí ke dni ocenění 27.11.2015 po zaokrouhlení Slovy: Jednostoosmdesáttisíc 180.000,- Ocenění práv a závad spojených s nemovitými věcmi V části C listu vlastnictví č. 48 jsou evidována zástavní práva exekutorská, zástavní právo smluvní a exekuční příkazy k prodeji (podrobněji v části C listu vlastnictví č. 48 v příloze). Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná na listu vlastnictví č. 48. Jiná rizika v souvislosti s oceňovanými nemovitými věcmi nebyla zjištěna. ENI CONSULT, spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne 13.1.1999 pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 329/7419/2015. Ing. Vladimír Hůda jednatel V Mostě, dne 3.12.2015-7 -
ENI CONSULT Ltd.- Surveyor Institute ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav ID (Surveyor s Report): 329/7419/2015 LV no.: 48 Item no. Pol.č. Cost Value (Buildings) - Věcná hodnota (Stavby) Name of "the tangible investment asset" - TIA Název HIM Build-up space Unit price Built-up area Unit price Starting price Wear Time price "TIA" Obestavěný prostor stavby Jednotková cena Užitná plocha Jednotková cena Výchozí cena Znehodnocení Časová cena HIM m 3 /m 3 m 2 /m 2 % 1 rodinný dům 723,48 4 660 3 371 417 60,0 1 348 567 2 garáž 54,60 2 842 155 173 60,0 62 069 3 kůlny 57,90 1 726 99 935 60,0 39 974 Buildings subtotal - Stavby mezisoučet 1 450 610 Comments Komentář Item no. Cost Value (Lands) - Věcná hodnota (Pozemky) Site no. Type land Acreage Price Total Pol.č. Parcelní číslo Druh pozemku Výměra Cena Cekem m 2 /m 2 1 St. 148 zastavěná plocha a nádvoří 226,00 930 210 180 2 St. 290 zastavěná plocha a nádvoří 24,00 930 22 320 3 527/7 Lands subtotal - Pozemky mezisoučet zahrada 946,00 930 879 780 1 112 280 Comments Komentář Cost Value (Buildings and Lands total) Věcná hodnota (Stavby a pozemky celkem) 2 562 890 Item no. Yield value - Výnosová hodnota Name Area for lease Lease price per sq. m. Gross yield Risk of loss of rent Net rent Costs total Net yield Capitalization rate Yield value Comments Pol.č. Název Pronajímatelná plocha Cena za pronájem m2 Hrubý výnos Riziko výpadku nájemného Čisté nájemné Náklady celkem Čistý výnos Kapitalizační míra Výnosová hodnota Komentář m 2 /m 2 /year/rok /year/rok % % Yeld value Výnosová hodnota 0 Item no. Pol.č. 1 2 Comparative value - Porovnávací hodnota Name Název RD Děčín XXIV-Krásný Studenec RD Děčín XXIV-Krásný Studenec Realized / offer price Date of sale / offers Built-up space Land area Price of land Total price of lands Realizovaná / Datum prodeje / Obestavěný Celková cena Plocha pozemků Cena pozemků nabídková cena nabídky prostor za pozemky Total price of buildings built-up space Celková cena obestavěného prostoru Rate of price adjustment Koeficient cenové úpravy Price of buildings Cena za objekty m 3 m 2 /m 2 mil. mil. /m 3 890 000,00 XII-15 nestanoven 834 930 775 620 114 380,00 0,80 712 000 1 200 000,00 XII-15 nestanoven 482 930 448 260 751 740,00 0,80 960 000 3 RD Děčín XI-Horní Žleb 1 070 000,00 XII-15 nestanoven 370 930 344 100 725 900,00 0,70 749 000 Comments Komentář nabídková cena 1) samostatně stojící rod. dům, 2.NP, dům určen k rekonstrukci nabídka 2) samostatně stojící rodinný dům, 2. NP, 5+1, původní stav, nutná rekonstrukce nabídka 3) samostatně stojící rodinný dům, 2.NP, 4+1, po částečné rekonstrukci, plastová okna, nová kuchyně 1) nabídka realitní kanceláře Reality office Jana Vojtíšková, Děčín 2) nabídka realitní kanceláře RE/MAX Vision, Ústí nad Labem 3) nabídka realitní kanceláře M & M reality holding, Praha Cost Value - Věcná hodnota Yield value - Výnosová hodnota Comparative value - Porovnávací hodnota Market value - Tržní hodnota (Common price - Obvyklá cena) 2,563 mil. 0,000 mil. 0,807 mil. 0,810 mil.
Přístupová komunikace Budova č.p. 100 Budova č.p. 100 Budova č.p. 100 Budova č.p. 100 Budova č.p. 100 Vstup do č.p. 100 Kůlny