ZNALECKÝ POSUDEK č. 152/15 o obvyklé ceně nemovitých věcí - pozemku p.č. st. 68/1, součástí je stavba: Zaječí, č.p. 2, zemědělská usedlost, pozemku p.č. 564/11, 619 a 620, s příslušenstvím, LV číslo 3, katastrální území Zahrádka u Benešova, obec Maršovice, okres Benešov a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Praha 2, JUDr. Jan Fendrych, soudní exekutor Hradecká 3 130 00 Praha 3 Zjištění ceny pro exekuční řízení č.j. 132 EX 1428/13-52 Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 18.06.2015 znalecký posudek vypracoval: Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail: zvh@atlas.cz, www.posudeknemovitosti.cz Znalecký posudek obsahuje 30 stran textu včetně titulního listu a 8 stran příloh. Objednateli se předává ve třech vyhotoveních. V Hranicích 01.07.2015
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně nemovitých věcí - pozemku p.č. st. 68/1, součástí je stavba: Zaječí, č.p. 2, zemědělská usedlost, pozemku p.č. 564/11, 619 a 620, s příslušenstvím, LV číslo 3, katastrální území Zahrádka u Benešova, obec Maršovice, okres Benešov a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům Adresa předmětu ocenění: Zaječí 2 257 55 Maršovice Kraj: Středočeský Okres: Benešov Obec: Maršovice Katastrální území: Zahrádka u Benešova Počet obyvatel: 741 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 950,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce - 501-1000 obyvatel IV 0,65 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - Ostatní případy V 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod a II 0,85 kanalizace, nebo kanalizace a plyn, nebo vodovod a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka III 0,90 O6. Občanská vybavenost v obci - Minimální vybavenost (obchod nebo služby základní sortiment) V 0,85 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 395,61 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 18.06.2015 za přítomnosti pana Richarda Kakose, tel. 728 358 367. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN ze dne 16.06.2015, LV číslo 3, k.ú. Zahrádka u Benešova - informace z nahlížení do katastru nemovitostí - informace a údaje sdělené objednatelem - informace a údaje sdělené účastníkem prohlídky - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - www.sreality.cz, www.nemovitosti.cz - údaje z lesní hospodářské osnovy - informace sdělené Ing. Lukášem Kandlerem, znalcem v oboru ekonomika, ceny a odhady lesů, který byl přibrán k ocenění lesů a lesních pozemků, neboť zpracovatel nemá potřebnou kvalifikaci na oceňování lesů 5. Vlastnické a evidenční údaje - 2 -
Kakos Richard, Zaječí 2, 25756 Maršovice Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Kakos Richard Zahájení exekuce - Kakos Richard Zástavní právo exekutorské podle 69a exekučního řádu Zástavní právo smluvní Jiná omezení na nemovitých věcech nebyla zjištěna. 6. Dokumentace a skutečnost Od nemovitých věcí nebyla předložena dokumentace, proběhla prohlídka a zaměření na místě samém. 7. Celkový popis nemovité věci Oceňované nemovité věci se nachází ve středu obce, v zástavbě rodinných domů. Jedná se o zemědělskou usedlost - rodinný dům a vedlejší stavbu na rovinatém, částečně oploceném pozemku.orná půda a les se nacházejí západně od středu obce. Příjezd je po asfaltové komunikaci. Při prohlídce nebyly nemovité věci v plném rozsahu přístupné a proto se vycházelo při ocenění z informací sdělených účastníkem prohlídky. Zaměření bylo provedeno laserovým měřidlem DISTO. Některé míry byly odhadnuty.pozemky byly na místě identifikovány podle mapy z nahlížení do katastru nemovitostí, pro přesné určení v terénu je nutné vyměření pozemků oprávněným geodetem. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 1.1.2. Stodola 1.2. Příslušenství 1.2.1. Venkovní úpravy 1.2.2. Studna 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty 3.2. Lesní porost 79 F j 5 3.3. Lesní porost 79 F j 7-3 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než I -0,03 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu - Území je stabilizované. II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + P i) = 0,970 Index polohy 5 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,03 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Střed obce centrum obce I 0,01 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - II -0,10 Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci není III -0,05 dostupná žádná občanská vybavenost v obci 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VII 0,01 s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - MHD centrum obce IV 0,03 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00-4 -
Index polohy I P = P 1 * (1 + P i) = 0,939 Koeficient pp = I T * I P = 0,911 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 11 i = 2 Přízemní, samostatně stojící, nepodsklepený, rodinný dům bez obytného podkroví se nachází na pozemku p.č. st. 68/1. Je napojen na el. energii, vodovod ze studny a kanalizaci do žumpy. Objekt je užíván více než 100 let. Během užívání byl minimálně opravován, údržba je v posledních letech zcela zanedbána. Dispoziční řešení: V prvním nadzemním podlaží se nachází zádveří, chodba, pokoj s kuchyňským koutem, pokoj, koupelna, veranda a sklady. Objekt není udržovaný a je mírně podstandardně vybaven. Při stanovení předpokládané životnosti bylo přihlédnuto ke stavebnímu stavu objektu. Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: 13, typ A Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: s jedním nadzemním podlažím Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 111 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] 1. NP 5,45*24,40+2,40*5,70+5,40*2,50 = 160,16 Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška Název plocha 1. NP 160,16 m 2 3,00 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] 1. NP (5,45*24,40)*(3,40)+(2,40*5,70)*(3,00)+(5,40*2, = 533,67 m 3-5 -
50)*(3,00) zastřešení (5,45*24,40)*(3,30*0,5)+(2,40*5,70)*(0,40*0,5)+ (5,40*2,50)*(0,40*0,5) = 224,85 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor 1. NP NP 533,67 m 3 zastřešení Z 224,85 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 758,52 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení Část standardu [%] 1. Základy betonové, kamenné S 100 2. Zdivo cihelné, smíšené P 100 3. Stropy s rovným podhledem, klenby S 100 4. Střecha sedlová S 100 5. Krytina pálená taška S 100 6. Klempířské konstrukce pozinkované S 100 7. Vnitřní omítky vápenné S 100 8. Fasádní omítky vápenocementové S 100 9. Vnější obklady ne C 100 10. Vnitřní obklady keramické - koupelna, záchod, kuchyň S 100 11. Schody ne C 100 12. Dveře dřevěné S 100 13. Okna plastové, dvojité, dřevěné S 100 14. Podlahy obytných místností PVC, dlažby S 100 15. Podlahy ostatních místností PVC, beton P 100 16. Vytápění lokální na tuhá paliva P 100 17. Elektroinstalace 220, 380 V S 100 18. Bleskosvod ne C 100 19. Rozvod vody teplé a studené S 100 20. Zdroj teplé vody el. bojler S 100 21. Instalace plynu ne C 100 22. Kanalizace ano S 100 23. Vybavení kuchyně sporák S 100 24. Vnitřní vybavení vana, umývadlo S 100 25. Záchod splachovací S 100 26. Ostatní ne C 100 Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy S 8,20 100 1,00 8,20 2. Zdivo P 21,20 100 0,46 9,75 3. Stropy S 7,90 100 1,00 7,90-6 -
4. Střecha S 7,30 100 1,00 7,30 5. Krytina S 3,40 100 1,00 3,40 6. Klempířské konstrukce S 0,90 100 1,00 0,90 7. Vnitřní omítky S 5,80 100 1,00 5,80 8. Fasádní omítky S 2,80 100 1,00 2,80 9. Vnější obklady C 0,50 100 0,00 0,00 10. Vnitřní obklady S 2,30 100 1,00 2,30 11. Schody C 1,00 100 0,00 0,00 12. Dveře S 3,20 100 1,00 3,20 13. Okna S 5,20 100 1,00 5,20 14. Podlahy obytných místností S 2,20 100 1,00 2,20 15. Podlahy ostatních místností P 1,00 100 0,46 0,46 16. Vytápění P 5,20 100 0,46 2,39 17. Elektroinstalace S 4,30 100 1,00 4,30 18. Bleskosvod C 0,60 100 0,00 0,00 19. Rozvod vody S 3,20 100 1,00 3,20 20. Zdroj teplé vody S 1,90 100 1,00 1,90 21. Instalace plynu C 0,50 100 0,00 0,00 22. Kanalizace S 3,10 100 1,00 3,10 23. Vybavení kuchyně S 0,50 100 1,00 0,50 24. Vnitřní vybavení S 4,10 100 1,00 4,10 25. Záchod S 0,30 100 1,00 0,30 26. Ostatní C 3,40 100 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 79,20 Koeficient vybavení K 4 : 0,7920 Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) OP Část UP PP Opot. Konstrukce, vybavení K St. Živ. Opot. z celku [%] [%] [%] [%] části 1. Základy S 8,20 100,00 1,00 8,20 10,35 100 150 66,67 6,9003 2. Zdivo P 21,20 100,00 0,46 9,75 12,31 100 100 100,00 12,3100 3. Stropy S 7,90 100,00 1,00 7,90 9,97 100 100 100,00 9,9700 4. Střecha S 7,30 100,00 1,00 7,30 9,22 100 100 100,00 9,2200 5. Krytina S 3,40 100,00 1,00 3,40 4,29 100 100 100,00 4,2900 6. Klempířské konstrukce S 0,90 100,00 1,00 0,90 1,14 100 100 100,00 1,1400 7. Vnitřní omítky S 5,80 100,00 1,00 5,80 7,32 100 100 100,00 7,3200 8. Fasádní omítky S 2,80 100,00 1,00 2,80 3,54 100 100 100,00 3,5400 10. Vnitřní obklady S 2,30 100,00 1,00 2,30 2,90 100 100 100,00 2,9000 12. Dveře S 3,20 100,00 1,00 3,20 4,04 100 100 100,00 4,0400 13. Okna S 5,20 100,00 1,00 5,20 6,57 100 100 100,00 6,5700 14. Podlahy obytných místností S 2,20 100,00 1,00 2,20 2,78 100 100 100,00 2,7800 15. Podlahy ostatních místností P 1,00 100,00 0,46 0,46 0,58 100 100 100,00 0,5800 16. Vytápění P 5,20 100,00 0,46 2,39 3,02 100 100 100,00 3,0200 17. Elektroinstalace S 4,30 100,00 1,00 4,30 5,43 100 100 100,00 5,4300 19. Rozvod vody S 3,20 100,00 1,00 3,20 4,04 100 100 100,00 4,0400 20. Zdroj teplé vody S 1,90 100,00 1,00 1,90 2,40 100 100 100,00 2,4000 22. Kanalizace S 3,10 100,00 1,00 3,10 3,91 100 100 100,00 3,9100 23. Vybavení kuchyně S 0,50 100,00 1,00 0,50 0,63 100 100 100,00 0,6300-7 -
24. Vnitřní vybavení S 4,10 100,00 1,00 4,10 5,18 100 100 100,00 5,1800 25. Záchod S 0,30 100,00 1,00 0,30 0,38 100 100 100,00 0,3800 Opotřebení: 96,6 % Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11) [Kč/m 3 ]: = 2 290,- Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,7920 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 0,8000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,1150 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 3 068,75 Plná cena: 758,52 m 3 * 3 068,75 Kč/m 3 = 2 327 708,25 Kč Koeficient opotřebení: (1-96,6 % /100) * 0,034 Nákladová cena stavby CS N = 79 142,08 Kč Koeficient pp * 0,911 Cena stavby CS = 72 098,43 Kč Rodinný dům - zjištěná cena = 72 098,43 Kč 1.1.2. Stodola Přízemní, nepodsklepená stodola se nachází za rodinným domem na pozemku p.č. st. 68/1. Objekt je užíván více než 100 let. Dispoziční řešení: V prvním nadzemním podlaží se nachází stodola. Objekt není udržovaný a je podstandardně vybaven. Při stanovení předpokládané životnosti bylo přihlédnuto ke stavebnímu stavu objektu. Zatřídění pro potřeby ocenění Budova 12: Z. budovy pro zemědělství (skladování a úprava zemědělských produktů) Svislá nosná konstrukce: zděná Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1271 Výpočet jednotlivých ploch Podlaží Plocha [m 2 ] 1. NP 7,25*14,90 = 108,03 Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná Konstr. Podlaží Součin plocha výška 1. NP 108,03 m 2 3,50 m 378,11 Součet 108,03 m 2 378,11 Průměrná výška podlaží: PVP = 378,11 / 108,03 = 3,50 m Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 108,03 / 1 = 108,03 m 2 Obestavěný prostor - 8 -
Výpočet jednotlivých výměr Podlaží Obestavěný prostor 1. NP (7,25*14,90)*(3,50) = 378,09 m 3 zastřešení (7,25*14,90)*(2,50*0,5) = 135,03 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Podlaží Typ Obestavěný prostor 1. NP NP 378,09 m 3 zastřešení Z 135,03 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 513,12 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení Část standardu [%] 1. Základy vč. zemních prací kamenné P 100 2. Svislé konstrukce kamenné P 100 3. Stropy ne C 100 4. Krov, střecha sedlový S 100 5. Krytiny střech pálená taška S 100 6. Klempířské konstrukce ne C 100 7. Úprava vnitřních povrchů ne C 100 8. Úprava vnějších povrchů S 100 9. Vnitřní obklady keramické X 100 10. Schody ne C 100 11. Dveře ne C 100 12. Vrata tesařské S 100 13. Okna ne C 100 14. Povrchy podlah hliněné P 100 15. Vytápění X 100 16. Elektroinstalace 220 V P 100 17. Bleskosvod ne C 100 18. Vnitřní vodovod X 100 19. Vnitřní kanalizace X 100 20. Vnitřní plynovod X 100 21. Ohřev teplé vody X 100 22. Vybavení kuchyní X 100 23. Vnitřní hygienické vyb. X 100 24. Výtahy X 100 25. Ostatní ne C 100 26. Instalační pref. jádra X 100 Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy vč. zemních prací P 13,10 100 0,46 6,03-9 -
2. Svislé konstrukce P 30,40 100 0,46 13,98 3. Stropy C 13,80 100 0,00 0,00 4. Krov, střecha S 7,00 100 1,00 7,00 5. Krytiny střech S 2,90 100 1,00 2,90 6. Klempířské konstrukce C 0,70 100 0,00 0,00 7. Úprava vnitřních povrchů C 3,90 100 0,00 0,00 8. Úprava vnějších povrchů S 2,70 100 1,00 2,70 9. Vnitřní obklady keramické X 0,00 100 1,00 0,00 10. Schody C 1,80 100 0,00 0,00 11. Dveře C 2,40 100 0,00 0,00 12. Vrata S 3,00 100 1,00 3,00 13. Okna C 3,40 100 0,00 0,00 14. Povrchy podlah P 3,00 100 0,46 1,38 15. Vytápění X 0,00 100 1,00 0,00 16. Elektroinstalace P 6,10 100 0,46 2,81 17. Bleskosvod C 0,40 100 0,00 0,00 18. Vnitřní vodovod X 0,00 100 1,00 0,00 19. Vnitřní kanalizace X 0,00 100 1,00 0,00 20. Vnitřní plynovod X 0,00 100 1,00 0,00 21. Ohřev teplé vody X 0,00 100 1,00 0,00 22. Vybavení kuchyní X 0,00 100 1,00 0,00 23. Vnitřní hygienické vyb. X 0,00 100 1,00 0,00 24. Výtahy X 0,00 100 1,00 0,00 25. Ostatní C 5,40 100 0,00 0,00 26. Instalační pref. jádra X 0,00 100 1,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 39,80 Koeficient vybavení K 4 : 0,3980 Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) OP Část UP PP Opot. Konstrukce, vybavení K St. Živ. - 10 - Opot. z celku [%] [%] [%] [%] části 1. Základy vč. zemních prací P 13,10 100,00 0,46 6,03 15,15 100 150 66,67 10,1005 2. Svislé konstrukce P 30,40 100,00 0,46 13,98 35,12 100 100 100,00 35,1200 4. Krov, střecha S 7,00 100,00 1,00 7,00 17,59 100 100 100,00 17,5900 5. Krytiny střech S 2,90 100,00 1,00 2,90 7,29 100 100 100,00 7,2900 8. Úprava vnějších povrchů S 2,70 100,00 1,00 2,70 6,78 100 100 100,00 6,7800 12. Vrata S 3,00 100,00 1,00 3,00 7,54 100 100 100,00 7,5400 14. Povrchy podlah P 3,00 100,00 0,46 1,38 3,47 100 100 100,00 3,4700 16. Elektroinstalace P 6,10 100,00 0,46 2,81 7,06 100 100 100,00 7,0600 Opotřebení: 95,0 % Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m 3 ]: = 2 115,- Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 10): * 0,9390 Koeficient K 2 = 0,92+(6,60/PZP): * 0,9811 Koeficient K 3 = 0,30+(2,10/PVP): * 0,9000 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,3980 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 0,8000
Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,1200 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 1 183,70 Plná cena: 513,12 m 3 * 1 183,70 Kč/m 3 = 607 380,14 Kč Koeficient opotřebení: (1-95,0 % /100) * 0,050 Nákladová cena stavby CS N = 30 369,01 Kč Koeficient pp * 0,911 Cena stavby CS = 27 666,17 Kč Stodola - zjištěná cena = 27 666,17 Kč 1.2. Příslušenství 1.2.1. Venkovní úpravy Venkovní úpravy tvoří přípojky sítí, žumpa, zpevněné plochy, vrata, vrátka a oplocení. Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úpravy oceněné zjednodušeným způsobem dle 18 procentem z ceny stavby. Stanovené procento z ceny staveb: 3,00 % Ceny staveb pro ocenění venkovních úprav Název stavby Rodinný dům Celkem: Cena stavby 72 098,43 Kč 72 098,43 Kč Ocenění Cena staveb celkem: 72 098,43 3,00 % z ceny staveb * 0,0300 Venkovní úpravy - zjištěná cena = 2 162,95 Kč 1.2.2. Studna Rodinný dům je napojen na studnu. Zatřídění pro potřeby ocenění Studna 19 Typ studny: kopaná Hloubka studny: 6,00 m Elektrické čerpadlo: 1 ks Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 2222 Ocenění studny Základní cena dle přílohy č. 16: prvních 5,00 m hloubky: 5,00 m * 1 950,- Kč/m + 9 750,- Kč další hloubka: 1,00 m * 3 810,- Kč/m + 3 810,- Kč Základní cena celkem = 13 560,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 0,8000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,2930 Upravená cena studny = 24 874,46 Kč - 11 -
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 100 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 20 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 120 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 100 / 120 = 83,3 % Koeficient opotřebení: (1-83,3 % / 100) * 0,167 = 4 154,03Kč Ocenění čerpadel elektrické čerpadlo: 1 ks * 10 780,- Kč/ks + 10 780,- Kč Základní cena čerpadel celkem = 10 780,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20): * 0,8000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41): * 2,2930 = 19 774,83 Kč opotřebení čerpadel 83,3 % * 0,167 = 3 302,40 Kč Upravená cena čerpadel + 3 302,40 Kč Nákladová cena stavby CS N = 7 456,43 Kč Koeficient pp * 0,911 Cena stavby CS = 6 792,81 Kč Studna - zjištěná cena = 6 792,81 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky Pozemky jsou rovinaté. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - Pozemky jsou rovinaté. II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 + P i = 1,000 Index trhu s nemovitostmi I T = 0,970 6 i = 1-12 -
Index polohy pozemku I P = 0,939 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,970 * 1,000 * 0,939 = 0,911 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 395,61 0,911 360,40 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a st. 68/1 1 111,00 360,40 400 404,40 nádvoří Stavební pozemek - celkem 1 111,00 m 2 400 404,40 Zemědělské pozemky oceněné dle 6 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 5: Obce s 2-5 tisíci obyv. - sousední k.ú.: 20 % Celková úprava ceny: 20,00 % Název Parcelní číslo BPEJ Výměra JC Úprava UC Cena [m2] [Kč/m2] [%] [Kč/m2] [Kč] orná půda 564/11 53214 959,00 3,90 20,00 4,68 4 488,12 orná půda 619 53214 4 403,00 3,90 20,00 4,68 20 606,04 Zemědělské pozemky oceněné dle 6 Celkem: 5 362,00 m 2 25 094,16 Lesní pozemek oceněný dle 7 Výměra JC Úprava Cena Název Parcelní číslo SLT UC [Kč/m2] [m2] [Kč/m2] [%] [Kč] lesní pozemek 620 3K 2 227,00 2,66 2,66 5 923,82 Lesní pozemek oceněný dle 7 - celkem 2 227,00 m 2 5 923,82 Pozemky - zjištěná cena = 431 422,38 Kč 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty Na pozemku u zemědělské usedlosti se nachází trvalé porosty. Smíšené trvalé porosty ovocných dřevin, ostatní vinné révy a okrasných rostlin oceněné zjednodušeným způsobem: 47 Celková cena pozemku: Kč 400 404,40 Celková výměra pozemku m 2 1 111,00-13 -
Celková pokryvná plocha trvalých porostů: m 2 30,00 Cena pokryvné plochy porostů Kč 10 812,00 Cena porostu je ve výši 6,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: * 0,065 Cena smíšeného porostu: = 702,78 Trvalé porosty - zjištěná cena = 702,78 Kč 3.2. Lesní porost 79 F j 5 Na pozemku se nachází mlazina s náletem. Lesní porosty oceněné zjednodušeným způsobem: 45 Název Výměra [m 2 ] Stáří [let] Bonita Zakmenění Zastoupení Jedn. cena [Kč/m 2 ] Uprav. jedn. c. Cena [Kč] bříza bradavičnatá 500,00 15 3 0,40 25 % 0,11 0,01 5,00 dub letní 500,00 15 5 0,40 25 % 0,34 0,04 20,00 osika 500,00 15 2 0,40 25 % 0,46 0,05 25,00 smrk ztepilý 500,00 15 4 0,40 25 % 4,47 0,45 225,00 Cena lesního porostu celkem: 275,00 Lesní porost 79 F j 5 - zjištěná cena = 275,- Kč 3.3. Lesní porost 79 F j 7 Na pozemku se nachází nastávající kmenovina s podrostem trnky, šípku, jeřábu a třešní. Lesní porosty oceněné zjednodušeným způsobem: 45 Název Výměra [m 2 ] Stáří [let] Bonita Zakmenění Zastoupení Jedn. cena [Kč/m 2 ] Uprav. jedn. c. Cena [Kč] borovice lesní 1 727,00 66 2 0,70 50 % 18,01 6,31 10 897,37 bříza bradavičnatá 1 727,00 66 3 0,70 10 % 2,18 0,15 259,05 dub letní 1 727,00 66 5 0,70 10 % 10,32 0,72 1 243,44 modřín evropský 1 727,00 66 1 0,70 10 % 20,42 1,43 2 469,61 smrk ztepilý 1 727,00 66 3 0,70 10 % 27,87 1,95 3 367,65 třešeň ptačí 1 727,00 66 5 0,70 10 % 10,32 0,72 1 243,44 Cena lesního porostu celkem: 19 480,56 Lesní porost 79 F j 7 - zjištěná cena = 19 480,56 Kč - 14 -
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 2 120 542,20 Kč 1.1.2. Stodola 553 323,30 Kč 1.2. Příslušenství 1.2.1. Venkovní úpravy 2 162,90 Kč 1.2.2. Studna 40 675,50 Kč 1. Ocenění staveb celkem 2 716 703,90 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 431 422,40 Kč 2. Ocenění pozemků celkem 431 422,40 Kč 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty 702,80 Kč 3.2. Lesní porost 79 F j 5 275,- Kč 3.3. Lesní porost 79 F j 7 19 480,60 Kč 3. Ocenění trvalých porostů celkem 20 458,40 Kč Celkem 3 168 584,70 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 3 168 584,70 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 72 098,40 Kč 1.1.2. Stodola 27 666,20 Kč 1.2. Příslušenství 1.2.1. Venkovní úpravy 2 162,90 Kč 1.2.2. Studna 6 792,80 Kč 1. Ocenění staveb celkem 108 720,30 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 431 422,40 Kč 2. Ocenění pozemků celkem 431 422,40 Kč - 15 -
3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty 702,80 Kč 3.2. Lesní porost 79 F j 5 275,- Kč 3.3. Lesní porost 79 F j 7 19 480,60 Kč 3. Ocenění trvalých porostů celkem 20 458,40 Kč Celkem 560 601,10 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 560 601,10 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 560 600,- Kč slovy: Pětsetšedesáttisícšestset Kč STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITÝCH VĚCÍ Podle ust. 2 zákona č. 151/1997 Sb. O oceňování majetku se majetek oceňuje obvyklou cenou. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Ke stanovení obvyklé ceny se používají tyto metody: 1. Nákladová - stanovení výše nákladů na pořízení nemovitých věcí v současných cenách a cena nemovitých věcí po odpočtu opotřebení s přihlédnutím ke skutečnému stavu nemovitých věcí 2. Porovnávací - porovnání oceňovaných nemovitých věcí s prodávanými nebo prodanými nemovitými věcmi 3. Výnosová - se používá u nemovitých věcí s možným příjmem z pronájmu těchto nemovitých věcí Pro stanovení obvyklé ceny je možno použít kombinaci metod: nákladové, porovnávací a výnosové. - 16 -
Metoda nákladová - uvedena na předcházejících stránkách ocenění Atraktivnost daného místa, lokality s přihlédnutím ke kupní síle obyvatelstva, zaměstnanosti v daném regionu, konkrétní umístění, především velikost a rozsah vztažené k okolí, přístupnost apod. je vyjádřena cenou zjištěnou dle platného cenového předpisu, přičemž již z ceny dle cenového předpisu zohledňuje prodejnost oproti nákladovým cenám koeficient prodejnosti a dle provedené analýzy v daném konkrétním místě, současného stavu na trhu s nemovitými věcmi je možno konstatovat, že cena obecná by u předmětných nemovitých věcí byla upravena koeficientem vlivu. Metoda porovnávací Pro zjištění ceny byla použita metoda porovnávací, která vychází z porovnání předmětu ocenění s obdobnými předměty a cenami sjednanými při jejich prodeji. Na základě realizovaných prodejů v dané lokalitě, dále v souvislosti s porovnáním s údaji z internetu, s konzultací s realitními kancelářemi v regionu, odborným posouzením, je možno stanovit obvyklou cenu. Hodnotícími kritérii jsou především velikost obce, správní členění, analýza poptávky po koupi obdobných nemovitých věcí, struktura zaměstnanosti, životní prostředí, ekologické zátěž, poloha objektu vzhledem k využitelnosti a situování ve vztahu k umístění od centra, dopravní podmínky, konfigurace terénu, převládající zástavba, parkovací možnosti v okolí, struktura obyvatelstva, vztahy vyplývající z územního plánu, inženýrské sítě, typ stavby, počet podlaží, součásti a příslušenství nemovitých věcí, možnosti dalšího rozšíření, technická hodnota stavby, údržba stavby, vztahy k pozemku, výměra pozemků a odborný pohled znalce. Srovnání je provedeno na základě vlastního průzkumu situace na trhu s nemovitými věcmi, konzultacemi s realitními kancelářemi, nahlížením na servery - nemovitosti.cz, sreality.cz, reality.cz a na další. 1. Prodej rodinného domu 446 m2 Maršovice - Strnadice, okres Benešov 600 000 Kč Rodinný dům se stodolou a zahradou na klidném okraji obce Strnadice Za našeho klienta exkluzivně nabízíme k prodeji rodinný dům s prostornou stodolou a přilehlým slunným pozemkem na kraji obce Strnadice. Obytná část disponuje 3 pokoji, kdy jeden je vybaven menší kuchyňskou linkou, dále následuje komora a splachovací WC s koupelnou. Vše je dispozičně řešeno jako 3+kk s možností přebudování dle již vypracované projektové dokumentace na 5+1 s dílnou a garáží. V současné době jsou ve stávajících třech pokojích udělané nové odizolované betonové podlahy, nové rozvody el. vedení v mědi, voda je v současné době napojena na studnu ze sousedícího pozemku (možnost vytvoření vlastního vrtu), odpady jsou svedeny do vlastní 3 m3 jímky. Topení je řešeno lokálně na tuhá paliva s možností el. přímotopů, nebo kotlem, taktéž na tuhá paliva, který je již zakoupen, ale nenainstalován. Celková rozloha pozemku je 910 m2 z čehož je 223 m2 zastavěno již zmíněnou obytnou budovou se stodolou. Hranice pozemku je tvořena v horní části asfaltovou cestou, která zajišťuje perfektní přístup k domu ve všech ročních období a ve spodní části mezí, pod kterou teče potok do místních rybníků. V obci je vybudované nové dětské hřiště, autobusová zastávka s pravidelnou linkou do Benešova, školka je ve vedlejší obci Maršovice cca 1 km, kde je i ostatní základní vybavenost. V případě jakéhokoli dotazu, rádi zodpovíme. Zakázka č. 64378-17 -
Celková cena: 600 000 Kč za nemovitost, včetně provize Poznámka k ceně: včetně právních služeb, provize, DPH ID zakázky: 64378 Aktualizace: 09.06.2015 Stavba: Kamenná Stav objektu: Dobrý Poloha domu: Samostatný Umístění objektu: Okraj obce Typ domu: Patrový Počet bytů: 1 Plocha zastavěná: 223 m2 Užitná plocha: 446 m2 Plocha pozemku: 910 m2 Plocha zahrady: 687 m2 Parkování: Topení: Lokální tuhá paliva Odpad: Jímka Elektřina: 230V, 400V Doprava: Autobus 2. Prodej rodinného domu 80 m2 Bystřice - Jiřín, okres Benešov 649 000 Kč Dům-chalupa v obci Jiřín k trvalému bydlení, nebo rekreaci. Dispozice 3+kk, vstupní chodba, prostorná kuchyň s kachlovými kamny, ložnice, menší pokojík, prostorná půda s možností obytné vestavby. V kuchyni, ložnici a chodbě na podlahách dlažba. Vytápění na tuhá paliva, voda z vlastní studny, suché WC, elektrika 380. Na dům navazuje stodola, kterou lze využít jako prostornou garáž, nebo dílnu. Zastavěná plocha obytné části 80m2, stodoly rovněž 80m2. Celková plocha pozemku 693m2, ve druhé části pozemku hospodářské budovy 140m2 sloužící jako kolny na dříví a uhlí, dílna a jedna místnost jako bývalý vejminek. Vjezd na pozemek z obecní asfaltové silnice. Pěkná klidná lokalita obklopená lesy. Obchod a hospoda ve 3km vzdálených Ouběnicích, Bystřice 10km, Benešov 16km, ihned volný Celková cena: 649 000 Kč za nemovitost, včetně provize, včetně poplatků, včetně právního servisu ID zakázky: 1071-LK - 18 -
Aktualizace: 09.06.2015 Stavba: Smíšená Stav objektu: Dobrý Typ domu: Přízemní Plocha zastavěná: 160 m2 Užitná plocha: 80 m2 Plocha pozemku: 693 m2 Voda: Místní zdroj Topení: Lokální tuhá paliva Elektřina: 400V Doprava: Silnice, Autobus Komunikace: Asfaltová 3. Prodej rodinného domu 65 m2 Bystřice - Drachkov, okres Benešov 590 000 Kč Exkluzivně nabízíme poloroubený rodinný dům 1+1 v Drachkově, nedaleko Bystřice. Dům je uprostřed vsi, zahrada však poskytuje naprosté soukromí. Vše je původní, ale velmi zachovalé. Pozemek 677 m2. Domek se nachází v klidné uličce v samém středu vesnice. Do domku přicházíme po kamenných schůdkách přes čtvercovou terasu, krytou pergolou. Hlavní dveře jsou na vyvýšeném zastřešeném zápraží, na které navazuje menší rovněž zastřešený balkon. Do domu vejdeme ze zápraží menší chodbou, z níž je do stran vstup do obou místností, vlevo obývací jídelna s odděleným kuchyňským koutem, vpravo obývací pokoj současně s ložnicí. Kuchyňský kout je původní, nevybavený, sporák na tuhá paliva či jednoplotýnkový elektrický vařič. V obývacím pokoji kamna na tuhá paliva momentálně chybí, je zde však nově vybudovaný krb, nový komín. Dodatečnou úpravou podlah je v obou místnostech poměrně malá výška stropu. Voda do domu není zavedena, Chybí koupelna, suché WC v rohu zahrady. Na obytnou část domu kolmo navazuje část hospodářská: samostatná dílna či kůlna, odkud je možný vstup na půdu obou částí domu, dále původní chlév. K domu byla přistavěna ještě jedna částečně obytná místnost, nyní s posezením. Okrasná zahrada, v poslední době již neudržovaná, nabízí naprosté soukromí. I když jsou sousedé ze dvou stran, pouze v malé části u vtupu spolu sousední dvorky přímo komunikují, zbytek zahrady je zcela izolovaný od okolí. Vlastní studna s pitnou vodou; kanalizace ani jímka není. V celém domě je nové elektrické vedení. Obytná část je z poloviny podsklepena, dům nejeví žádné známky vlhkosti. Více informací v RK. Zajistíme kompletní právní servis, zprostředkujeme financování. Zakázka číslo: 54962 Celková cena: 590 000 Kč za nemovitost, včetně provize Poznámka k ceně: včetně právních služeb, provize, DPH ID zakázky: 54962 Aktualizace: 08.06.2015-19 -
Stavba: Smíšená Stav objektu: Před rekonstrukcí Poloha domu: Samostatný Umístění objektu: Klidná část obce Typ domu: Přízemní Podlaží: 1 Plocha zastavěná: 170 m2 Užitná plocha: 65 m2 Plocha podlahová: 65 m2 Plocha pozemku: 677 m2 Sklep: Parkování: Voda: Místní zdroj Topení: Lokální tuhá paliva Odpad: Septik Elektřina: 230V, 400V Doprava: Autobus Vyhodnocení porovnávací metody: Požadované ceny v inzerátech byly upraveny směrem dolů o cca 10%. Na základě výše uvedených porovnání a zhodnocení užitné hodnoty nemovitých věcí a na základě zvážení všech okolností, zohlednění současné situace, velikosti obce, dosažitelnosti regionálního centra, míry nezaměstnanosti, zájmu investorů o tuto oblast a v současném stavu na trhu s nemovitými věcmi navrhuji cenu oceňovaných nemovitých věcí ve výši cca 500-600 tis. Kč. Metoda výnosová - nebyla použita. Ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi: Ocenění nemovitých věcí se provede ve smyslu 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Podle stejného ustanovení zákona o oceňování majetku se stanoví samostatně i cena práv spojených s nemovitými věcmi a závady váznoucí na nemovitých věcech. 1. Práva: Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Kakos Richard - 20 -
Zahájení exekuce - Kakos Richard Zástavní právo exekutorské podle 69a exekučního řádu Zástavní právo smluvní Jiná omezení nebyla zjištěna. 2. Závady: Nebyly zjištěny. Stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí: S přihlédnutím k umístění nemovitých věcí, jejímu stavebně technickému stavu a způsobu využití, jakož i ke všem faktorům ovlivňujících obvyklou cenu, jsem názoru, že oceňované nemovité věci jsou obchodovatelné. Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, odhaduji obvyklou cenu nemovitých věcí slovy: Pětsetpadesáttisíc Kč 550 000,- Kč Tato hodnota je navržena na úrovni doby hodnocení a ocenění a to k datu ocenění uvedeného na titulní straně, na základě předložených dokladů a cenové úrovně na trhu s nemovitými věcmi k uvedenému datu ocenění. Nutno brát v úvahu, že dané nemovité věci mají tuto hodnotu v daném místě, v daném čase a za současného stavu. V Hranicích 01.07.2015 Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail: zvh@atlas.cz, www.posudeknemovitosti.cz D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998, č.j. Spr. 2925/98 v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 152/15 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 152/15. - 21 -
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí 5 Snímek katastrální mapy 2 Fotodokumentace nemovitosti 1-22 -
- 23 -
- 24 -
- 25 -
- 26 -
- 27 -
- 28 -
- 29 -
- 30 -