ZNALECKÝ POSUDEK č. 310/15 o obvyklé ceně nemovitých věcí - pozemku p.č. 72, součástí je stavba: Dasný, č.p. 30, rodinný dům, s příslušenstvím, LV číslo 7, katastrální území Dasný, obec Dasný, okres České Budějovice a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Praha 2, JUDr. Jan Fendrych, soudní exekutor Hradecká 3 130 00 Praha 3 Zjištění ceny pro exekuční řízení č.j. 132 EX 20263/09-54 Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 08.12.2015 znalecký posudek vypracoval: Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail: zvh@atlas.cz, www.posudeknemovitosti.cz Znalecký posudek obsahuje 34 stran textu včetně titulního listu a 11 stran příloh. Objednateli se předává ve třech vyhotoveních. V Hranicích 18.12.2015
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně nemovitých věcí - pozemku p.č. 72, součástí je stavba: Dasný, č.p. 30, rodinný dům, s příslušenstvím, LV číslo 7, katastrální území Dasný, obec Dasný, okres České Budějovice a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům Adresa předmětu ocenění: Dasný 7 373 41 Dasný Kraj: Jihočeský Okres: České Budějovice Obec: Dasný Katastrální území: Dasný Počet obyvatel: 313 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 2 290,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce - Do 500 obyvatel V 0,50 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - Obec vzdálená od hranice vyjmenovaného města IV 1,01 nebo oblasti v tab. č. 1 (mimo Prahu a Brna) v nejkratším vymezeném úseku silnice do 10 km včetně O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod a II 0,85 kanalizace, nebo kanalizace a plyn, nebo vodovod a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka III 0,90 O6. Občanská vybavenost v obci - Minimální vybavenost (obchod nebo služby základní sortiment) V 0,85 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 451,19 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 08.12.2015 za přítomnosti pana Zdeňka Vorla, tel. 607 166 129. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN ze dne 26.11.2015, LV číslo 7, k.ú. Dasný - informace z nahlížení do katastru nemovitostí - informace a údaje sdělené objednatelem - informace a údaje sdělené účastnicí prohlídky - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - www.sreality.cz, www.nemovitosti.cz 5. Vlastnické a evidenční údaje Vorel Zdeněk, Masarykova 36, 37341 Hluboká nad Vltavou - 2 -
Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Vorel Zdeněk Věcné břemeno užívání - neoceňuje se, protože oprávněná již zemřela Zahájení exekuce - Vorel Zdeněk Zástavní právo exekutorské podle 69a exekučního řádu Zástavní právo soudcovské Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu Jiná omezení nebyla zjištěna. 6. Dokumentace a skutečnost Od nemovitých věcí nebyla předložena dokumentace, proběhla prohlídka a zaměření na místě samém. 7. Celkový popis nemovité věci Oceňované nemovité věci se nachází u hlavní silnice, v zástavbě rodinných domů. Jedná se o rodinný dům a vedlejší stavby na rovinatém, oploceném pozemku. Příjezd je po asfaltové komunikaci. Při prohlídce nebyly nemovité věci v plném rozsahu přístupné a proto se vycházelo při ocenění z informací sdělených účastníkem prohlídky. Zaměření bylo provedeno laserovým měřidlem DISTO. Některé míry a vybavení bylo odhadnuto. Pozemek byl na místě identifikován podle mapy z nahlížení do katastru nemovitostí, pro přesné určení v terénu je nutné vyměření pozemku oprávněným geodetem. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 1.1.2. Garáž 1.1.3. Stodola 1.2. Příslušenství 1.2.1. Kůlna 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty - 3 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než I -0,03 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu - Území je stabilizované. II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - V těsné blízkosti vede I -0,30 velmi rušná mezinárodní silnice České Budějovice- Příbram-Praha. 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + P i) = 0,670 Index polohy 5 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 obyvatel včetně Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,03 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je II -0,02 částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VII 0,01 s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00-4 -
10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + P i) = 1,030 Koeficient pp = I T * I P = 0,690 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 11 i = 2 Přízemní, samostatně stojící, nepodsklepený, rodinný dům bez obytného podkroví se nachází na pozemku p.č. 72. Je napojen na el. energii, vodovod a kanalizaci. Objekt je užíván od roku 1930. Během užívání byl opravován, opravy prováděné v posledních letech nejsou dokončeny. Dispoziční řešení: V prvním nadzemním podlaží se nachází chodba, dva pokoje, kuchyň, koupelna se záchodem a se sprchou, koupelna se záchodem a s vanou a komora. Popis konstrukcí a vybavení Konstrukce Provedení 1. Základy kamenné, betonové, bez izolace 2. Zdivo cihelné, tvárnice 3. Stropy s rovným podhledem 4. Střecha sedlová 5. Krytina betonová taška 6. Klempířské konstrukce pozinkované 7. Vnitřní omítky vápenné 8. Fasádní omítky vápenocementové 9. Vnější obklady ne 10. Vnitřní obklady keramické - koupelna se záchodem 11. Schody ne 12. Dveře dřevěné 13. Okna plastová 14. Podlahy obytných místností betonové 15. Podlahy ostatních místností dlažby, betonové 16. Vytápění lokální na tuhá paliva 17. Elektroinstalace 220, 380 V 18. Bleskosvod ne 19. Rozvod vody teplé, studené 20. Zdroj teplé vody el. bojler 21. Instalace plynu ne 22. Kanalizace ano 23. Vybavení kuchyně sporák 24. Vnitřní vybavení vana, umývadlo, sprchový kout 25. Záchod splachovací - 5 -
26. Ostatní ne Objekt není udržovaný a je podstandardně vybaven. Při stanovení předpokládané životnosti bylo přihlédnuto ke stavebnímu stavu objektu. V ceně rodinného domu jsou přípojky sítí, zpevněné plochy, vrata, vrátka a oplocení. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rodinný dům 35 porovnávací metoda Poloha objektu: Jihočeský kraj, obec do 2 000 obyvatel Stáří stavby: 85 let Základní cena ZC (příloha č. 24): 1 994,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží 1. NP: 16,80*7,50+6,20*7,50+2,90*1,90 = 178,01 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1. NP: 178,01 m 2 3,00 m Obestavěný prostor 1. NP: (16,80*7,50)*(3,00)+(6,20*7,50+2,90*1,90)*(3= 534,03 m 3,00) zatsřešení: (16,80*7,50)*(4,00*0,5)+(6,20*7,50)*(0,10*0, = 254,33 m 3 5) Obestavěný prostor - celkem: = 788,36 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 178,01 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 178,01 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,00 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny I typ A zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům III 0,00 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo III 0,00 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - hodnota 1 I 0,00 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, napoj. na veřej. IV 0,04 kanal. nebo domovní čistírna 6. Způsob vytápění stavby - lokální na tuhá paliva I -0,08 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení III 0,00 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení III 0,00 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb II 0,00-6 -
nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 II 0,00 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0,00 13. Stavebně - technický stav - stavba se zanedbanou údržbou III 0,85 (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient stáří upraven o + 0,03 pro stavby s nástavbou, přístavbou či rozsáhlejšími stavebními úpravami. Koeficient pro stáří 85 let: s = 1-0,005 * 85 = 0,575 Koeficient stáří s nemůže být nižší než 0,6. 12 Index vybavení I V = (1 + V i) * V 13 * 0,630 = 0,514 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi I T = 0,670 Index polohy pozemku I P = 1,030 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 1 994,- Kč/m 3 * 0,514 = 1 024,92 Kč/m 3 CS P = OP * ZCU * I T * I P = 788,36 m 3 * 1 024,92 Kč/m 3 * 0,670 * 1,030= 557 604,89 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 557 604,89 Kč 1.1.2. Garáž Přízemní, nepodsklepený objekt garáže se nachází vedle rodinného domu na pozemku p.č. 72. Objekt je napojen na el. energii. Objekt je užíván asi 40 let. Dispoziční řešení: V prvním nadzemním podlaží se nachází garáž. Popis konstrukcí a vybavení: Konstrukce Provedení 1. Základy betonové 2. Obvodové stěny cihelné 3. Stropy s rovným podhledem 4. Krov pultový 5. Krytina vlnitý eternit 6. Klempířské konstrukce pozinkované 7. Úpravy povrchů omítky 8. Dveře dřevěné 9. Okna luxfery 10. Vrata kovové 11. Podlahy betonové 12. Elektroinstalace 220 V Objekt není udržovaný a je podstandardně vybaven. Při stanovení předpokládané životnosti bylo - 7 -
přihlédnuto ke stavebnímu stavu objektu. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Garáž 37 porovnávací metoda Poloha objektu: Jihočeský kraj, obec do 2 000 obyvatel Stáří stavby: 40 let Základní cena ZC (příloha č. 26): 1 235,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží 1. NP: 7,90*5,50 = 43,45 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1. NP: 43,45 m 2 2,40 m Obestavěný prostor 1. NP: (7,90*5,50)*(2,40) = 104,28 m 3 zastřešení: (7,90*5,50)*(0,60*0,5) = 13,04 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 117,32 m 3 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - svislé konstrukce zděné nebo železobetonové se I typ A střechou krovem umožňující zřízení podkroví 1. Druh stavby - samostatně stojící II 0,00 2. Konstrukce - obvodové zdivo nebo stěny tl. 15-30 cm II 0,00 3. Technické vybavení - jen přívod el. napětí 230 V II -0,02 4. Příslušenství - venkovní úpravy - bez příslušenství II -0,01 5. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0,00 6. Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu - (předpoklad IV 0,65 provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 40 let: s = 1-0,005 * 40 = 0,800 5 Index vybavení I V = (1 + V i) * V 6 * 0,800 = 0,504 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi I T = 0,670 Index polohy pozemku I P = 1,030 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 1 235,- Kč/m 3 * 0,504 = 622,44 Kč/m 3 CS P = OP * ZCU * I T * I P = 117,32 m 3 * 622,44 Kč/m 3 * 0,670 * 1,030= 50 394,32 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 50 394,32 Kč - 8 -
1.1.3. Stodola Přízemní, částečně podsklepená stodola se nachází na pozemku p.č. st. 114. Je napojena na el. energii. Objekt je užíván od roku 1930. Dispoziční řešení: V prvním podzemním podlaží se nachází sklep. V prvním nadzemním podlaží se nachází stodola, dílna a přístřešek Objekt mírně udržovaný a je podstandardně vybaven. Při stanovení předpokládané životnosti bylo přihlédnuto ke stavebnímu stavu objektu. Zatřídění pro potřeby ocenění Budova 12: S. skladování a manipulace Svislá nosná konstrukce: zděná Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1252 Výpočet jednotlivých ploch Podlaží Plocha [m 2 ] 1. PP 3,20*5,00 = 16,00 1. NP 12,20*8,70+8,70*2,75 = 130,07 Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná Konstr. Podlaží Součin plocha výška 1. PP 16,00 m 2 2,00 m 32,00 1. NP 130,07 m 2 4,00 m 520,28 Součet 146,07 m 2 552,28 Průměrná výška všech podlaží v objektu: PVP = 552,28 / 146,07 = 3,78 m Průměrná zastavěná plocha všech podlaží: PZP = 146,07 / 2 = 73,04 m 2 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Podlaží Obestavěný prostor 1. PP (3,20*5,00)*(2,00) = 32,00 m 3 1. NP (12,20*8,70)*(4,00)+(8,70*2,75)*(2,35) = 480,78 m 3 zastřešení (12,20*8,70)*(4,00*0,5)+(8,70*2,75)*(0,80*0,5) = 221,85 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Podlaží Typ Obestavěný prostor 1. PP PP 32,00 m 3 1. NP NP 480,78 m 3 zastřešení Z 221,85 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 734,63 m 3-9 -
Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení Část standardu [%] 1. Základy vč. zemních prací betonové S 100 2. Svislé konstrukce cihelné S 100 3. Stropy trámové S 100 4. Krov, střecha sedlová, pultová S 100 5. Krytiny střech pálená taška S 100 6. Klempířské konstrukce pozinkované S 100 7. Úprava vnitřních povrchů omítky, nátěry S 100 8. Úprava vnějších povrchů omítky, nátěry S 100 9. Vnitřní obklady keramické X 100 10. Schody betonové S 100 11. Dveře tesařské S 100 12. Vrata tesařské, kovové S 100 13. Okna kovové, jednoduchá S 100 14. Povrchy podlah hliněné S 100 15. Vytápění X 100 16. Elektroinstalace 220, 380 V S 100 17. Bleskosvod ne S 100 18. Vnitřní vodovod X 100 19. Vnitřní kanalizace X 100 20. Vnitřní plynovod X 100 21. Ohřev teplé vody X 100 22. Vybavení kuchyní X 100 23. Vnitřní hygienické vyb. X 100 24. Výtahy X 100 25. Ostatní ne S 100 26. Instalační pref. jádra X 100 Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy vč. zemních prací S 13,20 100 1,00 13,20 2. Svislé konstrukce S 30,40 100 1,00 30,40 3. Stropy S 13,80 100 1,00 13,80 4. Krov, střecha S 7,00 100 1,00 7,00 5. Krytiny střech S 2,90 100 1,00 2,90 6. Klempířské konstrukce S 0,70 100 1,00 0,70 7. Úprava vnitřních povrchů S 4,20 100 1,00 4,20 8. Úprava vnějších povrchů S 2,90 100 1,00 2,90 9. Vnitřní obklady keramické X 0,00 100 1,00 0,00 10. Schody S 1,80 100 1,00 1,80 11. Dveře S 2,40 100 1,00 2,40 12. Vrata S 3,00 100 1,00 3,00 13. Okna S 3,40 100 1,00 3,40 14. Povrchy podlah S 2,90 100 1,00 2,90-10 -
15. Vytápění X 0,00 100 1,00 0,00 16. Elektroinstalace S 5,80 100 1,00 5,80 17. Bleskosvod S 0,40 100 1,00 0,40 18. Vnitřní vodovod X 0,00 100 1,00 0,00 19. Vnitřní kanalizace X 0,00 100 1,00 0,00 20. Vnitřní plynovod X 0,00 100 1,00 0,00 21. Ohřev teplé vody X 0,00 100 1,00 0,00 22. Vybavení kuchyní X 0,00 100 1,00 0,00 23. Vnitřní hygienické vyb. X 0,00 100 1,00 0,00 24. Výtahy X 0,00 100 1,00 0,00 25. Ostatní S 5,20 100 1,00 5,20 26. Instalační pref. jádra X 0,00 100 1,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 100,00 Koeficient vybavení K 4 : 1,0000 Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) OP Část UP PP Opot. Konstrukce, vybavení K St. Živ. Opot. z celku [%] [%] [%] [%] části 1. Základy vč. zemních prací S 13,20 100,00 1,00 13,20 13,20 85 150 56,67 7,4804 2. Svislé konstrukce S 30,40 100,00 1,00 30,40 30,40 85 85 100,00 30,4000 3. Stropy S 13,80 100,00 1,00 13,80 13,80 85 85 100,00 13,8000 4. Krov, střecha S 7,00 100,00 1,00 7,00 7,00 85 85 100,00 7,0000 5. Krytiny střech S 2,90 100,00 1,00 2,90 2,90 85 85 100,00 2,9000 6. Klempířské konstrukce S 0,70 100,00 1,00 0,70 0,70 85 85 100,00 0,7000 7. Úprava vnitřních povrchů S 4,20 100,00 1,00 4,20 4,20 85 85 100,00 4,2000 8. Úprava vnějších povrchů S 2,90 100,00 1,00 2,90 2,90 85 85 100,00 2,9000 10. Schody S 1,80 100,00 1,00 1,80 1,80 85 85 100,00 1,8000 11. Dveře S 2,40 100,00 1,00 2,40 2,40 85 85 100,00 2,4000 12. Vrata S 3,00 100,00 1,00 3,00 3,00 85 85 100,00 3,0000 13. Okna S 3,40 100,00 1,00 3,40 3,40 85 85 100,00 3,4000 14. Povrchy podlah S 2,90 100,00 1,00 2,90 2,90 85 85 100,00 2,9000 16. Elektroinstalace S 5,80 100,00 1,00 5,80 5,80 85 85 100,00 5,8000 17. Bleskosvod S 0,40 100,00 1,00 0,40 0,40 85 85 100,00 0,4000 25. Ostatní S 5,20 100,00 1,00 5,20 5,20 85 85 100,00 5,2000 Opotřebení: 94,3 % Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m 3 ]: = 2 231,- Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 10): * 0,9390 Koeficient K 2 = 0,92+(6,60/PZP): * 1,0104 Koeficient K 3 = 0,30+(2,10/PVP): * 0,8556 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 1,0000 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 0,8000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,0500 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 2 970,11 Plná cena: 734,63 m 3 * 2 970,11 Kč/m 3 = 2 181 931,91 Kč Koeficient opotřebení: (1-94,3 % /100) * 0,057-11 -
Nákladová cena stavby CS N = 124 370,12 Kč Koeficient pp * 0,690 Cena stavby CS = 85 815,38 Kč Stodola - zjištěná cena = 85 815,38 Kč 1.2. Příslušenství 1.2.1. Kůlna Přízemní, nepodsklepená kůlna se nachází na pozemku p.č. st. 114. Je napojena na el. energii. Objekt je užíván asi 50 let. Dispoziční řešení: V prvním nadzemním podlaží se nachází sklad. Objekt mírně udržovaný a je podstandardně vybaven. Při stanovení předpokládané životnosti bylo přihlédnuto ke stavebnímu stavu objektu. Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba 16: typ F Svislá nosná konstrukce: dřevěná jednostranně obíjená nebo kovová Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 1274 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] 1. NP 4,0*4,20 = 16,80 Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška Název plocha 1. NP 16,80 m 2 2,40 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] 1. NP (4,0*4,20)*(2,00) = 33,60 m 3 zastřešení (4,0*4,20)*(0,40*0,5) = 3,36 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor 1. NP NP 33,60 m 3 zastřešení Z 3,36 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 36,96 m 3-12 -
Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení Část standardu [%] 1. Základy betonové S 100 2. Obvodové stěny dřevěné S 100 3. Stropy ne C 100 4. Krov X 100 5. Krytina folie S 100 6. Klempířské práce ne C 100 7. Úprava povrchů nátěry S 100 8. Schodiště X 100 9. Dveře dřevěné S 100 10. Okna jednoduchá P 100 11. Podlahy cihelné S 100 12. Elektroinstalace 220 V P 100 Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy S 8,30 100 1,00 8,30 2. Obvodové stěny S 31,90 100 1,00 31,90 3. Stropy C 21,20 100 0,00 0,00 4. Krov X 0,00 100 1,00 0,00 5. Krytina S 11,10 100 1,00 11,10 6. Klempířské práce C 1,60 100 0,00 0,00 7. Úprava povrchů S 6,00 100 1,00 6,00 8. Schodiště X 0,00 100 1,00 0,00 9. Dveře S 3,70 100 1,00 3,70 10. Okna P 1,40 100 0,46 0,64 11. Podlahy S 10,80 100 1,00 10,80 12. Elektroinstalace P 4,00 100 0,46 1,84 Součet upravených objemových podílů 74,28 Koeficient vybavení K 4 : 0,7428 Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) OP Část UP PP Opot. Konstrukce, vybavení K St. Živ. - 13 - Opot. z celku [%] [%] [%] [%] části 1. Základy S 8,30 100,00 1,00 8,30 11,17 50 150 33,33 3,7230 2. Obvodové stěny S 31,90 100,00 1,00 31,90 42,95 50 80 62,50 26,8438 5. Krytina S 11,10 100,00 1,00 11,10 14,94 50 50 100,00 14,9400 7. Úprava povrchů S 6,00 100,00 1,00 6,00 8,08 50 50 100,00 8,0800 9. Dveře S 3,70 100,00 1,00 3,70 4,98 50 50 100,00 4,9800 10. Okna P 1,40 100,00 0,46 0,64 0,86 50 50 100,00 0,8600 11. Podlahy S 10,80 100,00 1,00 10,80 14,54 50 50 100,00 14,5400
12. Elektroinstalace P 4,00 100,00 0,46 1,84 2,48 50 50 100,00 2,4800 Opotřebení: 76,4 % Ocenění Základní cena (dle příl. č. 14): [Kč/m 3 ] = 970,- Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,7428 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 0,8000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,0670 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 1 191,45 Plná cena: 36,96 m 3 * 1 191,45 Kč/m 3 = 44 035,99 Kč Koeficient opotřebení: (1-76,4 % /100) * 0,236 Nákladová cena stavby CS N = 10 392,49 Kč Koeficient pp * 0,690 Cena stavby CS = 7 170,82 Kč Kůlna - zjištěná cena = 7 170,82 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek Pozemek je rovinatý. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 + P i = 1,000 Index trhu s nemovitostmi I T = 0,670 Index polohy pozemku I P = 1,030 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,670 * 1,000 * 1,030 = 0,690 6 i = 1 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené - 14 -
Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 451,19 0,690 311,32 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a 72 467,00 311,32 145 386,44 nádvoří Stavební pozemek - celkem 467,00 m 2 145 386,44 Pozemek - zjištěná cena = 145 386,44 Kč 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty Na pozemku se nachází trvalé porosty. Smíšené trvalé porosty ovocných dřevin, ostatní vinné révy a okrasných rostlin oceněné zjednodušeným způsobem: 47 Celková cena pozemku: Kč 145 386,44 Celková výměra pozemku m 2 467,00 Celková pokryvná plocha trvalých porostů: m 2 50,00 Cena pokryvné plochy porostů Kč 15 566,00 Cena porostu je ve výši 6,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: * 0,065 Cena smíšeného porostu: = 1 011,79 Trvalé porosty - zjištěná cena = 1 011,79 Kč - 15 -
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 557 604,90 Kč 1.1.2. Garáž 50 394,30 Kč 1.1.3. Stodola 1 505 533,- Kč 1.2. Příslušenství 1.2.1. Kůlna 30 384,80 Kč 1. Ocenění staveb celkem 2 143 917,- Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek 145 386,40 Kč 2. Ocenění pozemků celkem 145 386,40 Kč 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty 1 011,80 Kč 3. Ocenění trvalých porostů celkem 1 011,80 Kč Celkem 2 290 315,20 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 2 290 315,20 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 557 604,90 Kč 1.1.2. Garáž 50 394,30 Kč 1.1.3. Stodola 85 815,40 Kč 1.2. Příslušenství 1.2.1. Kůlna 7 170,80 Kč 1. Ocenění staveb celkem 700 985,40 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek 145 386,40 Kč 2. Ocenění pozemků celkem 145 386,40 Kč - 16 -
3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty 1 011,80 Kč 3. Ocenění trvalých porostů celkem 1 011,80 Kč Celkem 847 383,60 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 847 383,60 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 847 380,- Kč slovy: Osmsetčtyřicetsedmtisíctřistaosmdesát Kč STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITÝCH VĚCÍ Podle ust. 2 zákona č. 151/1997 Sb. O oceňování majetku se majetek oceňuje obvyklou cenou. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Ke stanovení obvyklé ceny se používají tyto metody: 1. Nákladová - stanovení výše nákladů na pořízení nemovitých věcí v současných cenách a cena nemovitých věcí po odpočtu opotřebení s přihlédnutím ke skutečnému stavu nemovitých věcí 2. Porovnávací - porovnání oceňovaných nemovitých věcí s prodávanými nebo prodanými nemovitými věcmi 3. Výnosová - se používá u nemovitých věcí s možným příjmem z pronájmu těchto nemovitých věcí Pro stanovení obvyklé ceny je možno použít kombinaci metod: nákladové, porovnávací a výnosové. Metoda nákladová - uvedena na předcházejících stránkách ocenění Atraktivnost daného místa, lokality s přihlédnutím ke kupní síle obyvatelstva, zaměstnanosti v daném regionu, konkrétní umístění, především velikost a rozsah vztažené k okolí, přístupnost apod. je vyjádřena cenou zjištěnou dle platného cenového předpisu, přičemž již z ceny dle cenového - 17 -
předpisu zohledňuje prodejnost oproti nákladovým cenám koeficient prodejnosti a dle provedené analýzy v daném konkrétním místě, současného stavu na trhu s nemovitými věcmi je možno konstatovat, že cena obecná by u předmětných nemovitých věcí byla upravena koeficientem vlivu. Metoda porovnávací Pro zjištění ceny byla použita metoda porovnávací, která vychází z porovnání předmětu ocenění s obdobnými předměty a cenami sjednanými při jejich prodeji. Na základě realizovaných prodejů v dané lokalitě, dále v souvislosti s porovnáním s údaji z internetu, s konzultací s realitními kancelářemi v regionu, odborným posouzením, je možno stanovit obvyklou cenu. Hodnotícími kritérii jsou především velikost obce, správní členění, analýza poptávky po koupi obdobných nemovitých věcí, struktura zaměstnanosti, životní prostředí, ekologické zátěž, poloha objektu vzhledem k využitelnosti a situování ve vztahu k umístění od centra, dopravní podmínky, konfigurace terénu, převládající zástavba, parkovací možnosti v okolí, struktura obyvatelstva, vztahy vyplývající z územního plánu, inženýrské sítě, typ stavby, počet podlaží, součásti a příslušenství nemovitých věcí, možnosti dalšího rozšíření, technická hodnota stavby, údržba stavby, vztahy k pozemku, výměra pozemků a odborný pohled znalce. Srovnání je provedeno na základě vlastního průzkumu situace na trhu s nemovitými věcmi, konzultacemi s realitními kancelářemi, nahlížením na servery - nemovitosti.cz, sreality.cz, reality.cz a na další. 1. Prodej rodinného domu 150 m2, pozemek 343 m2 Lipí, okres České Budějovice 699 000 Kč Dům Lipí - okr. České Budějovice Nabízíme Vám prodej domu obci Lipí 9 km od Českých Budějovic. Dům má menší uzavřený dvůr a zahradu. Skládá se ze dvou částí. V jedné je obyvatelný byt 1+kk s koupelnou s WC a velkou rohovou vanou, kde je příprava na rozšíření a v druhé části je možné vybudovat další bytovou jednotku. Na dům Vám zajistíme výhodné financování Celková cena: 699 000 Kč za nemovitost Hypotéka: 2 531,52 Kč měsíčně ID zakázky: 233 Aktualizace: 30.11.2015 Stavba: Smíšená Stav objektu: Dobrý Poloha domu: Samostatný Umístění objektu: Klidná část obce Typ domu: Patrový Podlaží: 2-18 -
Plocha zastavěná: 175 m2 Užitná plocha: 150 m2 Plocha pozemku: 343 m2 Sklep: Voda: Dálkový vodovod Plyn: Plynovod Odpad: Veřejná kanalizace Telekomunikace: Internet Elektřina: 230V, 400V 2. Prodej rodinného domu 83 m2, pozemek 1 025 m2 Dívčice, okres České Budějovice 1 199 000 Kč Představujeme prodej vesnického stavení s uzavřeným dvorem v srdci jihočeských rybníků v obci Dívčice. Obytná část je 3+1 s užitnou plochou 83 m2, na kterou navazují prostorné chlévy a velká stodola se dvěma vjezdy. Celková zastavěná plocha je 1025 m2. Dům je vytápěn ústředním topením na tuhá paliva, je napojen na kanalizaci a vodovodní řad a elektrickou energii 220/380 V. Na velké zahradě se nachází studna s užitkovou vodou a malé přírodní jezírko s porostem vrb. Možnost využití jak k podnikání tak k trvalému bydlení či rekreaci. V obci se nachází pošta, restaurace, vlakové a autobusové spojení. Školka, škola v dosahu cca 5 km. Celková cena: 1 199 000 Kč za nemovitost ID zakázky: 65 Aktualizace: Včera Stavba: Cihlová Stav objektu: Dobrý Poloha domu: Rohový Umístění objektu: Okraj obce Typ domu: Patrový Plocha zastavěná: 1025 m2 Užitná plocha: 83 m2 Plocha pozemku: 1025 m2 Voda: Dálkový vodovod Odpad: Veřejná kanalizace Elektřina: 230V, 400V - 19 -
Energetická náročnost budovy: Třída G - Mimořádně nehospodárná č. 148/2007 Sb. podle vyhlášky Bezbariérový: 3. Prodej rodinného domu 155 m2, pozemek 633 m2 Vrábče - Slavče, okres České Budějovice 1 250 000 Kč Nabízíme k prodeji rodinný dům o vnitřní dispozici 2+1a 3+1 s garáží v obci Vrábče místní část Slavče. Slavče je vzdálena od Českých Budějovice 15 km. Jedná se o objekt postavený v roce 1910. Rodinný dům stojí na pozemku o celkové ploše 633 m2 z toho zastavěná plocha je 360 m2. Tento objekt využívá obecní vodovodní řád. Teplá voda je řešena bojlerem a to pouze pro bytovou jednotku 3+1. Kanalizace je svedena do septiku. Vytápění je zde řešeno lokálními topnými tělesy na tuhá paliva. Stav objektu odpovídá stáří a prováděným částečným rekonstrukcím, které byli prováděny průběžně po celou dobu užívání. Nabízený objekt se nachází na velmi pěkném a klidném místě obce a je vhodný jak pro trvalé bydlení, tak i pro využití rekreační. Koupi nemovitosti lze financovat hypotékou, kterou Vám rádi vyřídíme. Splátka od 4 950,- Kč. PENB energetické třídy G Celková cena: 1 250 000 Kč za nemovitost, včetně provize Hypotéka: 4 527,5 Kč měsíčně Poznámka k ceně: Cena včetně provize RK a právního servisu. ID zakázky: 030541 Aktualizace: 11.12.2015 Stavba: Smíšená Stav objektu: Dobrý Poloha domu: Samostatný Umístění objektu: Klidná část obce Typ domu: Přízemní Podlaží: 1. podlaží z celkem 1 Plocha zastavěná: 360 m2 Užitná plocha: 155 m2 Plocha podlahová: 155 m2 Plocha pozemku: 633 m2 Garáž: Datum nastěhování: Ihned Voda: Dálkový vodovod Topení: Lokální tuhá paliva - 20 -
Odpad: Veřejná kanalizace Telekomunikace: Telefon, Internet Elektřina: 400V Doprava: Vlak, Silnice, Autobus Energetická náročnost budovy: Třída G - Mimořádně nehospodárná č. 78/2013 Sb. podle vyhlášky Vybavení: Částečně Vyhodnocení porovnávací metody: Požadované ceny v inzerátech byly upraveny směrem dolů o cca 10-15%. Na základě výše uvedených porovnání a zhodnocení užitné hodnoty nemovitých věcí a na základě zvážení všech okolností, zohlednění současné situace, velikosti obce, dosažitelnosti regionálního centra, míry nezaměstnanosti, zájmu investorů o tuto oblast a v současném stavu na trhu s nemovitými věcmi navrhuji cenu oceňovaných nemovitých věcí ve výši cca 0,7-1,1 mil. Kč. Metoda výnosová - nebyla použita. Ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi: Ocenění nemovitých věcí se provede ve smyslu 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Podle stejného ustanovení zákona o oceňování majetku se stanoví samostatně i cena práv spojených s nemovitými věcmi a závady váznoucí na nemovitých věcech. 1. Práva: Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Vorel Zdeněk Věcné břemeno užívání - neoceňuje se, protože oprávněná již zemřela Zahájení exekuce - Vorel Zdeněk Zástavní právo exekutorské podle 69a exekučního řádu Zástavní právo soudcovské Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu Jiná omezení nebyla zjištěna. 2. Závady: Nebyly zjištěny. Stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí: S přihlédnutím k umístění nemovitých věcí, jejímu stavebně technickému stavu a způsobu využití, jakož i ke všem faktorům ovlivňujících obvyklou cenu, jsem názoru, že oceňované nemovité věci jsou obchodovatelné. Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, - 21 -
odhaduji obvyklou cenu nemovitých věcí slovy: Osmsettisíc Kč 800 000,- Kč Tato hodnota je navržena na úrovni doby hodnocení a ocenění a to k datu ocenění uvedeného na titulní straně, na základě předložených dokladů a cenové úrovně na trhu s nemovitými věcmi k uvedenému datu ocenění. Nutno brát v úvahu, že dané nemovité věci mají tuto hodnotu v daném místě, v daném čase a za současného stavu. V Hranicích 18.12.2015 Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail: zvh@atlas.cz, www.posudeknemovitosti.cz D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998, č.j. Spr. 2925/98 v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 310/15 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 310/15. - 22 -
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí 9 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 1-23 -
- 24 -
- 25 -
- 26 -
- 27 -
- 28 -
- 29 -
- 30 -
- 31 -
- 32 -
- 33 -
- 34 -