Odhad tržní hodnoty č. 22401 Objednatel posudku: Exekutorský úřad Šumperk soudní exekutor JUDr. Jiří Petruň K. H. Máchy 647/2 787 01 Šumperk IČ: 47844582 DIČ: CZ460603459 č. obj.: 065 Ex 01722/09-059 ze dne: 6.3.2012 Účel posudku:exekuční řízení prodejem nemovitosti dle USN 065 Ex 01722/09-059 Podle stavu ke dni 22. 4. 2012 posudek vypracoval: Adolf Pelár d.t. Soudní znalec 788 20 Dolní Studénky 39 Posudek obsahuje 10 stran textu. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. Dolní Studénky, 22. 4. 2012
2 A. Nález 1. Znalecký úkol Odhad obvyklé ceny nemovitostí: Pozemek parcela č. 543,/2 druh:ostatní plocha jiná plocha zapsaný v Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště Olomouc pro obec Jindřichov, katastrální území Pleče na LV č. 235 pro účely exekučního řízení prodejem nemovitosti dle usnesení soudního exekutora JUDr. Jiřího Petruně, Exekutorský úřad Šumperk č.j. 065 Ex 01722/09-059 ze dne 6.3.2012. 2. Informace o nemovitosti Nemovitost pozemek zapsaný v Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště Olomouc pro obec Jindřichov, katastrální území Pleče na LV č. 235 je ostatní plocha jiná plocha.. 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 22. 4. 2012 bez přítomnosti vlastníka. 4. Podklady pro vypracování posudku - USN soudního exekutora JUDr. Jiřího Petruně, Exekutorský úřad Šumperk č.j. 065 Ex 01722/09-059 ze dne 6.3.2012. - LV 235 k.ú.pleče, obec Jindřichov - KM k LV 235 k.ú.pleče, obec Jindřichov (zdroj čúzk) - zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb.,c. 237/2004Sb. a č. 257/2004Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky c. 3/2008 Sb ve znění vyhlášky číslo 456/2008Sb a vyhlášky 460/2009 Sb a vyhlášky číslo 364/2010 Sb, 387/2011 Sb - metodika stanovení obvyklé ceny nemovitostí - informace RK a realitních makléřů z oblasti - DeltaNem - mapový server ČUZK, - mapový server Google Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
3 5. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Olomoucký Okres: Šumperk Obec: Jindřichov Katastrální území: Pleče (660388) List vlastnictví číslo: 235 Vlastník: Společné jmění manželů Kucharík Martin Kucharíková Iveta Sportovní 438, Hanušovice, 788 33 6. Dokumentace a skutečnost Dokumentace Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště Olomouc pro obec Jindřichov, katastrální území Pleče na LV č. 235 souhlasí se skutečností. 7. Celkový popis nemovitosti, popis použitých metod ocenění Předpoklady pro vypracování ocenění Prohlášení Znalec prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou účast, nebo jiný zájem související s předmětem ocenění ani není majetkově nebo personálně propojen s objednatelem. Neexistují žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu znalce. Předpoklady Běžně nedostupné informace o předmětu ocenění byly převzaty od vlastníka podílu na nemovitosti, a z veřejně dostupných zdrojů. Znalec neprováděl žádná další šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti podkladů. Za přesnost údajů a informací, ze kterých znalec při ocení vycházel, nepřebírá odpovědnost a předpokládá jejich pravdivost a úplnost. Věcné omezení S výslednou hodnotou uvedenou v tomto znaleckém posudku je kalkulováno pro účely uvedené v účelu ocenění. V případě požití výsledné hodnoty, jiné než uvedené účely, neodpovídá znalec za jakékoliv následky nebo škody s tímto použitím vzniklé. Metody oceňování Obvyklá ceny Cena obvyklá je zákonem č. 151/1197 Sb., o oceňování majetku definována jako cena, která by byla dosažena při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku, nebo při poskytování stejné nebo
4 obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumí zejména vztahy majetkové, rodinné, nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládána majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Pro ocenění majetku jsou používány tři obecně uznávané přístupy a jejich kombinace. - Nákladový (věcná hodnota) - Výnosový - porovnávací Nákladová metoda Tato metoda představuje náklady spojené s přímou reprodukcí majetku, nebo náklady spojené s nahrazením oceňovaného majetku, zohledňuje funkční nedostatek a ekonomickou resp. Morální zastaralost. Náklady na pořízení nového majetku jsou náklady spojené s pořízením majetku se stejnou využitelností při současných cenách. V případě tohoto ocenění pozemku je nákladová cena cenou úřední. Věcná hodnota nemovitosti Je cenou pozemků bez koeficientů prodejnosti a koeficientů inflace Výnosová metoda Výnosová metoda je založena na stanovení budoucích výnosů, které vlastnictví oceňovaného majetku svému majiteli přináší. Nezbytnou součástí tohoto přístupu ocenění je analýza výnosů, nákladů, investic a diskontní míry. Vzhledem k tomu, že nebyly poskytnuty informace o pronájmu pozemku tato metoda nebyla pro ocenění použita. Srovnávací metoda Při ocenění za použití porovnávací metody se odhaduje cena obvyklá pozemků na základě v současnosti realizovaných cen při prodejích majetku porovnatelných s oceňovaným majetkem mezi nezávislými partnery a jejich následném statistickém vyhotovení. Porovnávací metoda je založena na soustředění informací o porovnatelných a na znalosti a analýze trhu s porovnatelnými majetky a statistické analýze. Následně je provedena analýza těch informací se zohledněním rozdílu mezi absolutní velkostí vybraných ukazatelů oceňovaných a porovnávaných majetků ze kterých zjistí výsledná hodnota. Popis oceňované nemovitosti - pozemku. Oceňovaná nemovitost pozemek p.č. 543/2 k.ú. Pleče, obec Jindřichov zapsaná na LV č. 235 je
5 situován v blízkosti vodního toku procházející obcí Jindřichov. K pozemku je možný přístup pouze po pozemcích jiného vlastníka. Po veřejné komunikaci přístup není. 8. Obsah posudku a) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 235 b) Věcná břemena 1) Věcné břemeno
6 B. Odhad obvyklé ceny Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Podklady pro stanovení koeficientu K p : Okres: Šumperk Počet obyvatel: 1 001 2 000 obyvatel Popisy objektů a) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 235 Pozemek p.č. 543/2 ostatní plocha - jiná plocha výměra 19 m 2 b) Věcná břemena 1) Věcné břemeno Na nemovitosti pozemcích nebyly zjištěny závady (věcné břemeno) a jako takové se tedy neoceňují. Hodnota věcného břemene je tedy 0,00 Kč Ocenění a) Pozemky a.1) Vyhláška 387/2011 Sb. a.1.1) Pozemky na LV číslo 235 32 Základní cena za m 2 stavebního pozemku dle 28 odst. 1 činí 37,67 Kč. Cena je určena podle písm. k): ZC = C p 1,00, kde C p = 35 + (1 360 1 000) 0,007414 (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde 1 360 je počet obyvatel v obci. 32 odst. 4 Ostatní, jinde neuvedené pozemky Koeficient prodejnosti K p : 1,000 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní koef. sníž. upravená Cena [Kč] ostatní plocha - jiná * 543/2 19 37,67 0,06 10,0000 plocha 190, *) cena byla upravena na 10 Kč/m 2 podle 32 odst. 5 Pozemky na LV číslo 235 zjištěná cena: 190, Kč
7 a.2) Porovnávací hodnota a.2.1) Pozemky na LV číslo 235 Porovnávací pozemky: Hrabenov Realizovaná cena: 98 000, Kč Výměra: 4 233,00 m 2 Jednotková cena: 23,15 Kč/m 2 Koeficient prodejnosti K p : 0,900 Upravená jednotková cena: 20,84 Kč/m 2 Váha: 1,00 Jindřichov Realizovaná cena: 200 000, Kč Výměra: 8 466,00 m 2 Jednotková cena: 23,62 Kč/m 2 Koeficient prodejnosti K p : 0,900 Upravená jednotková cena: 21,26 Kč/m 2 Váha: 1,00 Minimální jednotková cena: 20,84 Kč/m 2 Průměrná jednotková cena: 21,05 Kč/m 2 Maximální jednotková cena: 21,26 Kč/m 2 Stanovená jednotková cena (SJC): 21,05 Kč/m 2 Oceňovaný pozemek: Název: ostatní plocha - jiná plocha Parcelní číslo: 543/2 Výměra (V): 19,00 m 2 Cena pozemku (V SJC): 19,00 m 2 21,05 Kč/m 2 = 399,95 Kč Pozemky na LV číslo 235 zjištěná cena: 399,95 Kč b) Věcná břemena b.1) Obecná metoda b.1.1) Věcné břemeno Roční Hodnota věcného břemene: = 0, Kč
8 C. Rekapitulace Pozemek p.č. 543/2 je situován v intravilánu obce Jindřichov. Profil a výměra pozemku zde neumožňuje stavební práce a jeho využití je pouze jako ostatní plocha jiná plocha. Obecně jsou ceny pozemků v obcích Hanušovicka poměrně dost nízké přesto, že dojezdová vzdálenost obce Jindřichov do centra oblasti města Hanušovice je časově únosná z obce to nedělá žádanou lokalitu pro příměstské osídlení. Kladem oblasti je, že se zde prozatím neplánuje větší sídelní osídlení typu satelit ale výstavba je poměrně citlivě zasazována do urbanizovaného prostředí vesnických a příměstských rodinných domků se zahrádkami a předzahrádkami, včetně náročnějších staveb pro bydlení. Nedostatkem pozemku je fakt, že pozemek je možné využít pouze jako ostatní plocha a jeho velikost ho vylučuje z další možné inv. výstavby. Jak vyplývá z analýzy dat ČSÚ, byl oproti loňskému roku pokles cen nemovitostí obecně o téměř 15 %. U pozemků to bylo o něco méně. Avšak tyto data jsou při analýze sumarizovány, dle sdělení realitních makléřů je nyní situace v oblasti nemovitostí - pozemků velmi vážná a jejich pohyb na trhu s nemovitostmi se téměř zastavil. V oblasti Hanušovicka je sice dle platného rozvoje obce plánována výstavba rodinných domů, ale v současné době je poměrně dost volných pozemků k výstavbě v nejbližším okolí správního centra oblasti města Šumperku, jenž jsou daleko atraktivnější než v oblasti Hanušovicka, kde je nyní velmi vysoká nezaměstnanost. Ačkoliv by se tedy dalo říct, že po krizových letech realit bude situace na trhu s nemovitostmi lepší, opak je pravdou. Stále pokračuje pokles cen, kde nelze za současné situace odhadnout jak hluboce se toto projeví v konečných cenách nemovitostí. Na nemovitosti pozemcích nebyly zjištěny závady (věcné břemeno) a jako takové se tedy neoceňují. Hodnota věcného břemene je tedy 0,00 Kč Cena pozemků podle cenového předpisu Cena pozemků určená porovnávací metodou Obecná cena věcných břemen Odhad obvyklé ceny celkem 190, Kč 400, Kč 0, Kč 400, Kč Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce 400, Kč Cena slovy: čtyřista Kč
9 D. Seznam příloh 1. LV č. 235 k.ú. Pleče, obec Jindřichov 2. KM k LV č. 235 k.ú. Pleče, obec Jindřichov 3. Mapa místa 4. ortofoto místa