Znalecký posudek č. 4263-180/08 o ceně nemovitosti bytového domu č.p. 432, ulice Karolíny Světlé č.o. 14, s pozemkem parcelní číslo St. 528 - zastavěná plocha a nádvoří, katastrální území Nová Ulice, obec Olomouc, okres Olomouc. List vlastnictví 1250. Č.j.: Ex 1853/06-53 Objednatel posudku: Účel posudku: Soudní exekutor JUDr. Martin Růžička Exekutorský úřad Zlín Třída 2. května 2384 760 01 Zlín Zjištění ceny nemovitosti pro účely exekuce. Podle zákona číslo 151/1997 Sb. o oceňování majetku, ve znění pozdějších předpisů a podle stavu ke dni 21.08.2008 posudek vypracoval: Ing. Jan Štěpánek Einsteinova 46 779 00 Olomouc 9 tel.: 585418870, 603289224 Posudek obsahuje 24 stran textu včetně titulního listu a dále 3 strany příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Olomouci, 24.08.2008
- 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek o ceně nemovitosti bytového domu č.p. 432, ulice Karolíny Světlé č.o. 14, s pozemkem parcelní číslo St. 528 - zastavěná plocha a nádvoří, katastrální území Nová Ulice, obec Olomouc, okres Olomouc. List vlastnictví 1250. Č.j.: Ex 1853/06-53 2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: Bytový dům č.p. 432 Karolíny Světlé č.p. 432 / č.o. 14 779 00 Olomouc Region: Olomoucký Okres: Olomouc Katastrální území: Nová Ulice 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 14.04.2005, 05.11.2007 a 21.08.2008 za přítomnosti vlastníků a znalce. 4. Podklady pro vypracování posudku: - Výpis z Katastru nemovitostí Katastrálního úřadu pro Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště Olomouc, List vlastnictví 1250 pro katastrální území Nová Ulice, ze dne 06.08.2008. - Kopie katastrální mapy pro katastrální území Nová Ulice, mapový list č. Olomouc 9-0/44, zakázka číslo 32866/07-805. - Cenová mapa stavebních pozemků města Olomouce (č. 12) platná od 01.07.2008. - Stavební povolení čís.: II - 784/1, ze dne 16.04.1928. - Kolaudační rozhodnutí (povolení obývání a užívání) čís.: II - 2290, ze dne 16.10.1928. - Původní projektová dokumentace stavby z roku 1928. - Další údaje z archívu Stavebního úřadu Magistrátu města Olomouce. - Skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém dne 14.04.2005, 05.11.2007 a 21.08.2008 při místním šetření.
- 3-5. Vlastnické a evidenční údaje: Dle výpisu z Katastru nemovitostí, List vlastnictví 1250 pro katastrální území Nová Ulice, jsou vlastníky nemovitosti : Chládek Miloš Ing., Karolíny Světlé 432/14, Nová Ulice, 779 00 Olomouc 9 podíl 1/2 RČ 481004/255 Chládková Marta, Karolíny Světlé 432/14, Nová Ulice, 779 00 Olomouc 9 podíl 1/2 RČ 475531/406 6. Dokumentace a skutečnost: Vlastníci oceňované nemovitosti neumožnili znalci dne 21.08.2008 provést řádné místní šetření, ohledání nemovitosti, popsání a přeměření oceňované nemovitosti, a to tím, že znalci nebyl umožněn vstup do vlastní nemovitosti ani na oceňovaný pozemek. Vlastníci ani nijak jinak nespolupracovali při přípravě ocenění. Původní stavební dokumentace, Stavební povolení a Kolaudační rozhodnutí bylo znalci předloženo, nebo bylo znalcem nalezeno v archívu Stavebního úřadu Magistrátu města Olomouce. Dle těchto podkladů pochází dům z roku 1928 a stáří nemovitosti k datu ocenění je tedy 80 roků. Budova je převážně třípodlažní a v menší části i čtyřpodlažní, s částečným podsklepením a je bez podkroví v sedlové střeše. V domě se nachází celkem 5 bytových jednotek a dále nebytové prostory charakteru obchod (bar-pivnice) a dílna s příslušenstvím. Plochy připadající na bydlení tvoří více než polovinu všech ploch. Jedná se tedy o bytový dům netypový s byty a s nebytovými prostory. V Katastru nemovitostí je nemovitost mylně vedena jako rodinný dům a rovněž tak byla označena i v Usnesení o ustavení znalce. Jak bylo výše uvedeno, nemovitost však nesplňuje všechna kriteria definice rodinného domu (rodinný dům může mít max. 3 bytové jednotky a max. 2 nadzemní podlaží). Předmětem ocenění je hlavní stavba, vedlejší stavby, venkovní úpravy a pozemek. Budova č.p. 432 se nachází na pozemku parcelní číslo St. 528 v katastrálním území Nová Ulice v ulici Karolíny Světlé (č.or. 14), tj. v jedné z vedlejších ulic v zastavěné části města Olomouce. Poloha je v blízkosti centrální části města a jeho historického jádra, proto je v Katastru nemovitostí uveden způsob ochrany - památkově chráněné území. Napojení na komunikace je dobré. V dosahu jsou všechny běžné inženýrské sítě. V okolí oceňované stavby se nachází převážně bytové domy, rodinné domy a občanská vybavenost.
- 4-7. Obsah posudku: a) Hlavní stavby a 1 ) Budova č.p. 432 b) Vedlejší stavby b 1 ) Kolna c) Venkovní úpravy c 1 ) Zpevněné plochy c 2 ) Pergola d) Pozemky d 1 ) Pozemek
- 5-8. Popis objektů a pozemků: a) Hlavní stavby a 1 ) Budova č.p. 432 Vlastníci oceňované nemovitosti neumožnili znalci dne 21.08.2008 provést řádné místní šetření, ohledání nemovitosti, popsání a přeměření oceňované nemovitosti, a to tím, že znalci nebyl umožněn vstup do vlastní nemovitosti ani na oceňovaný pozemek. Vlastníci ani nijak jinak nespolupracovali při přípravě ocenění. Dům č.p. 432 se nachází na jedné z vedlejších ulic v blízkosti centrální části města Olomouce, situován je na parcele číslo St. 528. Budova je využívána převážně jako bytový dům netypový (2.NP, 3.NP a 4.NP) a z menší části je využívána pro nebytové účely (1.NP a 1.PP). Jedná se o budovu převážně třípodlažní, v menší části pak čtyřpodlažní, která je s částečným podsklepením a je bez podkroví v sedlové střeše. V 1.PP jsou umístěny sklepní prostory náležející k bytům a sklepní prostory náležející k nebytovým prostorům. V 1.NP jsou umístěny nebytové prostory (bar-pivnice s příslušenstvím a další nebytové prostory) a prostory komunikační, t.j. hlavní a vedlejší vstup, vstupní chodba a schodiště s podestami. Nebytové prostory baru-pivnice nejsou doposud pravomocně zkolaudovány k těmto účelům. V dalších nadzemních podlažích je umístěno celkem pět bytů s příslušenstvím. Ve 2.NP jsou umístěny jednopokojový byt a čtyřpokojový byt. Ve 3.NP jsou dva dvoupokojové byty a ve 4.NP je jeden dvoupokojový byt. Do domu se vchází hlavními vstupy z uliční strany a vedlejšími vstupy ze zadní, dvorní strany domu. Konstrukční provedení domu je následující : Základy jsou původní s původními izolacemi, které jsou asi již nefunkční. Ve sklepních prostorách je patrná velká vlhkost. Svislé nosné konstrukce jsou zděné masívní z cihel pálených plných. Stropy jsou s rovnými podhledy. Střecha je sedlová s krovem dřevěným vaznicovým. Krytina střechy na krovu je plechová. Klempířské konstrukce jsou kompletní z plechu pozinkovaného. Vnitřní omítky jsou štukové hladké. Vnější omítky jsou břizolitové v uliční části domu. Původně byly provedeny i omítky hladké z dvorní strany domu, které jsou nyní opadané. Vnitřní obklady jsou provedeny jako běžné obklady keramické v hygienických místnostech a kuchyních. Vnější obklady nejsou provedeny. Na uličním soklu stavby je tzv. umělý kámen. Schody jsou s povrchem teraco a se zábradlím. Dveře jsou dřevěné rámové náplňové i dveře hladké. Okna jsou původní dřevěná dvojitá špaletová s deštěným ostěním, v 1.NP jsou i vnější okna kovová. Podlahy obytných místností jsou se standardními povrchy jako vlýsky, celoplošné koberce a PVC. Dlažby ostatních místností jsou také se standardními povrchy jako teraco a keramické dlažby. Vytápění je řešeno pomocí lokálních plynových topných těles. Elektroinstalace je světelná a třífázová s pojistkami a s jističi. Bleskosvod je na domě nainstalován. Rozvod vody studené i teplé je proveden. Ohřev teplé užitkové vody je pomocí průtokových plynových ohřívačů a malých elektrických ohřívačů. Kanalizace od všech zařizovacích předmětů je provedena a je svedena do veřejné sítě. Vnitřní plynovod je proveden jako rozvod zemního plynu. Kuchyně jsou vybaveny standardními sporáky. Vnitřní hygienické vybavení je vany, umývadla a splachovací záchody. Ostatní vybavení domu je běžné. Stáří domu k datu ocenění je 80 roků, celková rekonstrukce a modernizace nebyla v minulosti nikdy provedena. Byly prováděny jen částečné modernizace jednotlivých bytů a od roku 2005 probíhá rekonstrukce části 1.NP a 1.PP k novému účelu využití jako bar-pivnice. Tato rekonstrukce není zcela dokončena a není zkolaudována. Na domě je patrná trhlina u levé štítové zdi, tato trhlina je zde déle
- 6 - než 55 roků (oprava byla poprvé povolena v roce 1954), ale trhlina není dosud nijak opravena. K datu ocenění je nemovitost celkově ve zhoršeném technickém stavu a údržba je jen průměrná. b) Vedlejší stavby b 1 ) Kolna Ve dvoře za domem je umístěna malá vedlejší stavba, která slouží jako zděná kolna pro skladování. Základy tvoří betonové pásy, svislé konstrukce jsou zděné z cihel pálených. Střecha je pultová, krytina střechy je provedena jako provizorní folie. Dveře jsou dřevěné. Podlaha v kolně je z betonové dlažby. Elektroinstalace je zavedena pouze světelná. c) Venkovní úpravy c 1 ) Zpevněné plochy Zpevněné plochy po celém dvorku tvoří zámková dlažba šedá v tl. 80 mm. c 2 ) Pergola Na dvorku za domem, v návaznosti na vedlejší stavbu je situována ještě pergola tunelového tvaru. Pergola je vytvořena z původní dřevěné kolny, která byla zbavena opláštění. Na pergole je položena provizorní střešní krytina z folie. d) Pozemky d 1 ) Pozemek Dle výpisu z Katastru nemovitostí se jedná o pozemek v obci Olomouc, t.j. ve statutárním městě se 100.168 obyvateli (dle Malého lexikonu obcí ČR pro rok 2008). Pro město Olomouc platí Cenová mapa stavebních pozemků č. 12 a pozemek podle ní bude oceněn, protože na příslušném mapovém listě je pro oceňovaný pozemek uveden cenový údaj 1.250,- Kč/m 2. Stavby na pozemku lze napojit na všechny běžné inženýrské sítě, přístup je po komunikacích se zpevněným povrchem.
- 7 - B. Posudek Výměry, hodnocení a ocenění objektů: Administrativní cena (vyhláška 3/2008 Sb.) a) Hlavní stavby a 1 ) Budova č.p. 432-3 Zatřídění pro potřeby ocenění: Budova: K. domy vícebytové (netypové) Svislá nosná konstrukce: zděná Kód CZ - CC: 1122 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.PP: 16,8*5,85 = 98,28 m 2 1.NP: 19,1*11,8 = 225,38 m 2 2.NP: 19,1*11,8 = 225,38 m 2 3.NP: 19,1*11,8 = 225,38 m 2 4.NP: 8,6*11,8 = 101,48 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška Součin 1.PP: 98,28 m 2 2,05 m 201,47 m 3 1.NP: 225,38 m 2 4,55 m 1 025,48 m 3 2.NP: 225,38 m 2 3,55 m 800,10 m 3 3.NP: 225,38 m 2 3,55 m 800,10 m 3 4.NP: 101,48 m 2 3,10 m 314,59 m 3 Součet 875,90 m 2 3 141,74 m 3 Průměrná výška podlaží: PVP = 3 141,74 / 875,90 = 3,59 m Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 875,90 / 5 = 175,18 m 2 Obestavěný prostor: spodní stavba: 16,8*5,85*2,05 = 201,47 m 3 vrchní stavba: 19,1*11,8*11,65 = 2 625,68 m 3 zastřešení: 10,5*11,8*(0,3+4,1/2)+8,6*11,8*(2,65+2,5/2) = 686,94 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 3 514,09 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Provedení Hodnocení standardu 1. Základy včetně zemních prací: původní základy s izolacemi S 100,00 2. Svislé konstrukce: zděné S 100,00 3. Stropy: s rovnými podhledy S 100,00 4. Krov, střecha: sedlová střecha S 100,00 5. Krytiny střech: plechová S 100,00 6. Klempířské konstrukce: pozinkovaný plech S 100,00 Část [%]
- 8-7. Úprava vnitřních povrchů: dvouvrstvé vápenné omítky S 100,00 8. Úprava vnějších povrchů: břízolitové omítky S 50,00 chybí C 50,00 9. Vnitřní obklady keramické: běžné obklady S 100,00 10. Schody: s povrchem teraco S 100,00 11. Dveře: hladké a rámové dveře S 100,00 12. Vrata: X 100,00 13. Okna: dřevěná špaletová S 100,00 14. Povrchy podlah: vlýsky, PVC, dlažby S 100,00 15. Vytápění: lokální plynové S 100,00 16. Elektroinstalace: světelná a motorová S 100,00 17. Bleskosvod: je proveden S 100,00 18. Vnitřní vodovod: studená i teplá voda S 100,00 19. Vnitřní kanalizace: je provedena S 100,00 20. Vnitřní plynovod: rozvod zemního plynu S 100,00 21. Ohřev vody: průtokové ohřívače S 100,00 22. Vybavení kuchyní: běžné sporáky S 100,00 23. Vnitřní hygienické vybavení: vana, umývadlo, WC S 100,00 24. Výtahy: chybí C 100,00 25. Ostatní: běžné S 100,00 26. Instalační prefabrikovaná jádra: X 100,00 Výpočet koeficientu K 4 : Konstrukce, vybavení Hodnocení standardu Obj. podíl [%] Část [%] Koeficient Upravený obj. podíl 1. Základy včetně zemních prací: S 6,00 100,00 1,00 6,00 2. Svislé konstrukce: S 18,80 100,00 1,00 18,80 3. Stropy: S 8,20 100,00 1,00 8,20 4. Krov, střecha: S 5,30 100,00 1,00 5,30 5. Krytiny střech: S 2,40 100,00 1,00 2,40 6. Klempířské konstrukce: S 0,70 100,00 1,00 0,70 7. Úprava vnitřních povrchů: S 6,90 100,00 1,00 6,90 8. Úprava vnějších povrchů: S 3,10 50,00 1,00 1,55 C 3,10 50,00 0,00 0,00 9. Vnitřní obklady keramické: S 2,10 100,00 1,00 2,10 10. Schody: S 3,00 100,00 1,00 3,00 11. Dveře: S 3,20 100,00 1,00 3,20 13. Okna: S 5,40 100,00 1,00 5,40 14. Povrchy podlah: S 3,10 100,00 1,00 3,10 15. Vytápění: S 4,70 100,00 1,00 4,70 16. Elektroinstalace: S 5,20 100,00 1,00 5,20 17. Bleskosvod: S 0,40 100,00 1,00 0,40 18. Vnitřní vodovod: S 3,30 100,00 1,00 3,30 19. Vnitřní kanalizace: S 3,20 100,00 1,00 3,20 20. Vnitřní plynovod: S 0,40 100,00 1,00 0,40 21. Ohřev vody: S 2,10 100,00 1,00 2,10 22. Vybavení kuchyní: S 1,80 100,00 1,00 1,80 23. Vnitřní hygienické vybavení: S 3,80 100,00 1,00 3,80 24. Výtahy: C 1,30 100,00 0,00 0,00 25. Ostatní: S 5,60 100,00 1,00 5,60 Součet upravených objemových podílů: 97,15 Hodnota koeficientu vybavení K 4 : 0,9715
- 9 - Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 2): = 2 150,- Kč/m 3 Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 4): * 0,9390 Koeficient K 2 = 0,92+(6,60/PZP) : * 0,9577 Koeficient K 3 = 0,30+(2,10/PVP) : * 0,8850 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,9715 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 1,1300 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,0290 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 0,8470 Základní cena upravená = 3 228,22 Kč/m 3 Plná cena: 3 514,09 m 3 * 3 228,22 Kč/m 3 = 11 344 255,62 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 80 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 20 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 80 / 100 = 80,000 % - 9 075 404,50 Kč Budova č.p. 432 - zjištěná cena = 2 268 851,12 Kč b) Vedlejší stavby b 1 ) Kolna - 7 Zatřídění pro potřeby ocenění: Vedlejší stavba: typ B Svislá nosná konstrukce: zděná tl. nad 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Kód CZ - CC: 1274 Obestavěný prostor: vrchní stavba: 3,45*2,5*2,7 = 23,29 m 3 zastřešení: 3,45*2,5*0,2/2 = 0,86 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 24,15 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Provedení Hodnocení standardu 1. Základy betonové pásy S 100,00 2. Obvodové stěny zděné S 100,00 3. Stropy chybí C 100,00 4. Krov pultová střecha S 100,00 Část [%]
- 10-5. Krytina folie P 100,00 6. Klempířské konstrukce chybí C 100,00 7. Úprava povrchů chybí C 100,00 8. Schodiště X 100,00 9. Dveře dřevěné S 100,00 10. Okna chybí C 100,00 11. Podlahy dlažba S 100,00 12. Elektroinstalace světelná S 100,00 Výpočet koeficientu K 4 : Konstrukce, vybavení Hodnocení standardu Obj. podíl [%] Část [%] Koeficient Upravený obj. podíl 1. Základy S 7,10 100,00 1,00 7,10 2. Obvodové stěny S 31,80 100,00 1,00 31,80 3. Stropy C 19,80 100,00 0,00 0,00 4. Krov S 7,30 100,00 1,00 7,30 5. Krytina P 8,10 100,00 0,46 3,73 6. Klempířské konstrukce C 1,70 100,00 0,00 0,00 7. Úprava povrchů C 6,10 100,00 0,00 0,00 9. Dveře S 3,00 100,00 1,00 3,00 10. Okna C 1,10 100,00 0,00 0,00 11. Podlahy S 8,20 100,00 1,00 8,20 12. Elektroinstalace S 5,80 100,00 1,00 5,80 Součet upravených objemových podílů: 66,93 Hodnota koeficientu vybavení K 4 : 0,6693 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 8): = 1 250,- Kč/m 3 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle provedení a vybavení stavby): * 0,6693 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 1,1300 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 1,9960 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 0,8470 Základní cena upravená = 1 598,28 Kč/m 3 Plná cena: 24,15 m 3 * 1 598,28 Kč/m 3 = 38 598,46 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 80 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 20 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 80 / 100 = 80,000 % - 30 878,77 Kč Kolna - zjištěná cena = 7 719,69 Kč
- 11 - c) Venkovní úpravy c 1 ) Zpevněné plochy - 10 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: 8.3.27. Betonová dlažba zámková - šedá tl. do 80 mm Kód CZ - CC: 211 Výměra: 18,6*4,4-3,45*2,5 = 73,22 m 2 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 73,22 m 2 * 515,- Kč/m 2 = 37 708,30 Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 1,1300 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,1190 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 0,8470 Plná cena: = 76 476,81 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 13 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 27 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 40 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 13 / 40 = 32,500 % - 24 854,96 Kč Zpevněné plochy - zjištěná cena = 51 621,85 Kč c 2 ) Pergola - 10 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: 32.1. Pergola tunelová dřevěná z hranolů a fošen Kód CZ - CC: 242 Plocha: 14,3*2,5 = 35,75 m 2 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 35,75 m 2 * 1 450,- Kč/m 2 = 51 837,50 Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 1,1300 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,1390 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 0,8470 Plná cena: = 106 124,75 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 80 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 10 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 90 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 80 / 90 = 88,889 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 15 činit 85 % - 90 206,04 Kč Pergola - zjištěná cena = 15 918,71 Kč
- 12 - Rekapitulace ocenění objektů bez odpočtu opotřebení a) Budova č.p. 432 = 11 344 260,- Kč b) Kolna = 38 600,- Kč c) Venkovní úpravy c 1 ) Zpevněné plochy = 76 480,- Kč c 2 ) Pergola = 106 120,- Kč Zjištěná cena objektů bez odpočtu opotřebení činí celkem 11 565 460,- Kč Rekapitulace ocenění objektů včetně opotřebení a) Budova č.p. 432 = 2 268 850,- Kč b) Kolna = 7 720,- Kč c) Venkovní úpravy c 1 ) Zpevněné plochy = 51 620,- Kč c 2 ) Pergola = 15 920,- Kč Zjištěná cena objektů činí celkem 2 344 110,- Kč Věcná hodnota dle cenového předpisu 3/2008 Sb. a) Hlavní stavby a 1 ) Budova č.p. 432-3 Zatřídění pro potřeby ocenění: Budova: K. domy vícebytové (netypové) Svislá nosná konstrukce: zděná Kód CZ - CC: 1122 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.PP: 16,8*5,85 = 98,28 m 2 1.NP: 19,1*11,8 = 225,38 m 2 2.NP: 19,1*11,8 = 225,38 m 2 3.NP: 19,1*11,8 = 225,38 m 2 4.NP: 8,6*11,8 = 101,48 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška Součin 1.PP: 98,28 m 2 2,05 m 201,47 m 3 1.NP: 225,38 m 2 4,55 m 1 025,48 m 3 2.NP: 225,38 m 2 3,55 m 800,10 m 3 3.NP: 225,38 m 2 3,55 m 800,10 m 3 4.NP: 101,48 m 2 3,10 m 314,59 m 3 Součet 875,90 m 2 3 141,74 m 3
- 13 - Průměrná výška podlaží: PVP = 3 141,74 / 875,90 = 3,59 m Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 875,90 / 5 = 175,18 m 2 Obestavěný prostor: spodní stavba: 16,8*5,85*2,05 = 201,47 m 3 vrchní stavba: 19,1*11,8*11,65 = 2 625,68 m 3 zastřešení: 10,5*11,8*(0,3+4,1/2)+8,6*11,8*(2,65+2,5/2) = 686,94 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 3 514,09 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Provedení Hodnocení standardu 1. Základy včetně zemních prací: původní základy s izolacemi S 100,00 2. Svislé konstrukce: zděné S 100,00 3. Stropy: s rovnými podhledy S 100,00 4. Krov, střecha: sedlová střecha S 100,00 5. Krytiny střech: plechová S 100,00 6. Klempířské konstrukce: pozinkovaný plech S 100,00 7. Úprava vnitřních povrchů: dvouvrstvé vápenné omítky S 100,00 8. Úprava vnějších povrchů: břízolitové omítky S 50,00 chybí C 50,00 9. Vnitřní obklady keramické: běžné obklady S 100,00 10. Schody: s povrchem teraco S 100,00 11. Dveře: hladké a rámové dveře S 100,00 12. Vrata: X 100,00 13. Okna: dřevěná špaletová S 100,00 14. Povrchy podlah: vlýsky, PVC, dlažby S 100,00 15. Vytápění: lokální plynové S 100,00 16. Elektroinstalace: světelná a motorová S 100,00 17. Bleskosvod: je proveden S 100,00 18. Vnitřní vodovod: studená i teplá voda S 100,00 19. Vnitřní kanalizace: je provedena S 100,00 20. Vnitřní plynovod: rozvod zemního plynu S 100,00 21. Ohřev vody: průtokové ohřívače S 100,00 22. Vybavení kuchyní: běžné sporáky S 100,00 23. Vnitřní hygienické vybavení: vana, umývadlo, WC S 100,00 24. Výtahy: chybí C 100,00 25. Ostatní: běžné S 100,00 26. Instalační prefabrikovaná jádra: X 100,00 Výpočet koeficientu K 4 : Konstrukce, vybavení Hodnocení standardu Obj. podíl [%] Část [%] Koeficient Upravený obj. podíl 1. Základy včetně zemních prací: S 6,00 100,00 1,00 6,00 2. Svislé konstrukce: S 18,80 100,00 1,00 18,80 3. Stropy: S 8,20 100,00 1,00 8,20 4. Krov, střecha: S 5,30 100,00 1,00 5,30 5. Krytiny střech: S 2,40 100,00 1,00 2,40 6. Klempířské konstrukce: S 0,70 100,00 1,00 0,70 7. Úprava vnitřních povrchů: S 6,90 100,00 1,00 6,90 8. Úprava vnějších povrchů: S 3,10 50,00 1,00 1,55 C 3,10 50,00 0,00 0,00 Část [%]
- 14-9. Vnitřní obklady keramické: S 2,10 100,00 1,00 2,10 10. Schody: S 3,00 100,00 1,00 3,00 11. Dveře: S 3,20 100,00 1,00 3,20 13. Okna: S 5,40 100,00 1,00 5,40 14. Povrchy podlah: S 3,10 100,00 1,00 3,10 15. Vytápění: S 4,70 100,00 1,00 4,70 16. Elektroinstalace: S 5,20 100,00 1,00 5,20 17. Bleskosvod: S 0,40 100,00 1,00 0,40 18. Vnitřní vodovod: S 3,30 100,00 1,00 3,30 19. Vnitřní kanalizace: S 3,20 100,00 1,00 3,20 20. Vnitřní plynovod: S 0,40 100,00 1,00 0,40 21. Ohřev vody: S 2,10 100,00 1,00 2,10 22. Vybavení kuchyní: S 1,80 100,00 1,00 1,80 23. Vnitřní hygienické vybavení: S 3,80 100,00 1,00 3,80 24. Výtahy: C 1,30 100,00 0,00 0,00 25. Ostatní: S 5,60 100,00 1,00 5,60 Součet upravených objemových podílů: 97,15 Hodnota koeficientu vybavení K 4 : 0,9715 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 2): = 2 150,- Kč/m 3 Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 4): * 0,9390 Koeficient K 2 = 0,92+(6,60/PZP) : * 0,9577 Koeficient K 3 = 0,30+(2,10/PVP) : * 0,8850 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,9715 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 1,1300 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,0290 Základní cena upravená = 3 811,36 Kč/m 3 Plná cena: 3 514,09 m 3 * 3 811,36 Kč/m 3 = 13 393 462,06 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 80 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 20 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 80 / 100 = 80,000 % - 10 714 769,65 Kč Budova č.p. 432 - zjištěná cena = 2 678 692,41 Kč b) Vedlejší stavby b 1 ) Kolna - 7 Zatřídění pro potřeby ocenění: Vedlejší stavba: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: typ B zděná tl. nad 15 cm nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví
- 15 - Krov: neumožňující zřízení podkroví Kód CZ - CC: 1274 Obestavěný prostor: vrchní stavba: 3,45*2,5*2,7 = 23,29 m 3 zastřešení: 3,45*2,5*0,2/2 = 0,86 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 24,15 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Provedení Hodnocení standardu 1. Základy betonové pásy S 100,00 2. Obvodové stěny zděné S 100,00 3. Stropy chybí C 100,00 4. Krov pultová střecha S 100,00 5. Krytina folie P 100,00 6. Klempířské konstrukce chybí C 100,00 7. Úprava povrchů chybí C 100,00 8. Schodiště X 100,00 9. Dveře dřevěné S 100,00 10. Okna chybí C 100,00 11. Podlahy dlažba S 100,00 12. Elektroinstalace světelná S 100,00 Výpočet koeficientu K 4 : Konstrukce, vybavení Hodnocení standardu Obj. podíl [%] Část [%] Koeficient Upravený obj. podíl 1. Základy S 7,10 100,00 1,00 7,10 2. Obvodové stěny S 31,80 100,00 1,00 31,80 3. Stropy C 19,80 100,00 0,00 0,00 4. Krov S 7,30 100,00 1,00 7,30 5. Krytina P 8,10 100,00 0,46 3,73 6. Klempířské konstrukce C 1,70 100,00 0,00 0,00 7. Úprava povrchů C 6,10 100,00 0,00 0,00 9. Dveře S 3,00 100,00 1,00 3,00 10. Okna C 1,10 100,00 0,00 0,00 11. Podlahy S 8,20 100,00 1,00 8,20 12. Elektroinstalace S 5,80 100,00 1,00 5,80 Součet upravených objemových podílů: 66,93 Hodnota koeficientu vybavení K 4 : 0,6693 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 8): = 1 250,- Kč/m 3 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle provedení a vybavení stavby): * 0,6693 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 1,1300 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 1,9960 Základní cena upravená = 1 886,99 Kč/m 3 Plná cena: 24,15 m 3 * 1 886,99 Kč/m 3 = 45 570,81 Kč Část [%]
- 16 - Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 80 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 20 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 80 / 100 = 80,000 % - 36 456,65 Kč Kolna - zjištěná cena = 9 114,16 Kč c) Venkovní úpravy c 1 ) Zpevněné plochy - 10 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: 8.3.27. Betonová dlažba zámková - šedá tl. do 80 mm Kód CZ - CC: 211 Výměra: 18,6*4,4-3,45*2,5 = 73,22 m 2 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 73,22 m 2 * 515,- Kč/m 2 = 37 708,30 Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 1,1300 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,1190 Plná cena: = 90 291,39 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 13 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 27 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 40 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 13 / 40 = 32,500 % - 29 344,70 Kč Zpevněné plochy - zjištěná cena = 60 946,69 Kč c 2 ) Pergola - 10 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: 32.1. Pergola tunelová dřevěná z hranolů a fošen Kód CZ - CC: 242 Plocha: 14,3*2,5 = 35,75 m 2 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 35,75 m 2 * 1 450,- Kč/m 2 = 51 837,50 Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 1,1300 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,1390 Plná cena: = 125 294,87 Kč
- 17 - Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 80 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 10 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 90 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 80 / 90 = 88,889 % - 111 373,36 Kč Pergola - zjištěná cena = 13 921,51 Kč Rekapitulace ocenění objektů bez odpočtu opotřebení a) Budova č.p. 432 = 13 393 460,- Kč b) Kolna = 45 570,- Kč c) Venkovní úpravy c 1 ) Zpevněné plochy = 90 290,- Kč c 2 ) Pergola = 125 290,- Kč Věcná hodnota objektů bez odpočtu opotřebení činí celkem 13 654 610,- Kč Rekapitulace ocenění objektů včetně opotřebení a) Budova č.p. 432 = 2 678 690,- Kč b) Kolna = 9 110,- Kč c) Venkovní úpravy c 1 ) Zpevněné plochy = 60 950,- Kč c 2 ) Pergola = 13 920,- Kč Věcná hodnota objektů činí celkem 2 762 670,- Kč
- 18 - Administrativní cena (vyhláška 3/2008 Sb.) a) Pozemky a 1 ) Pozemek - 27-32 Pozemek oceněný dle cenové mapy. Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zastavěná plocha a nádvoří St. 528 319,00 1 250,00 398 750,- Pozemek oceněný dle cenové mapy celkem 398 750,- Pozemek - zjištěná cena = 398 750,- Kč Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemek = 398 750,- Kč Zjištěná cena pozemků činí celkem 398 750,- Kč
- 19 - Indexová metoda a) Pozemky a 1 ) Pozemek Výchozí cena: = 400,- Kč/m 2 Korekce výchozí ceny: A - územní struktura: centrální část města * 1,50 B - typ stavebního pozemku: stavebně připravený * 1,50 C - třída velikosti obce: město nad 100.000 obyvatel * 1,50 D - typ polohy: bydlení - bytový dům * 1,30 E - územní připravenost, infrastruktura: dobrá * 1,00 F - speciální charakteristiky: staré zátěže, malý pozemek * 0,90 Výchozí cena upravená = 1 579,50 Kč/m 2 Jednotková cena stavebního pozemku: 1 579,50 Kč/m 2 Oceňovaný stavební pozemek: zastavěná plocha a nádvoří p.č. St. 528 319 m 2 Výměra stavebních pozemků: 319 m 2 319,00 m 2 á 1 579,50 Kč/m 2 = 503 860,50 Kč Pozemky oceněné indexovou metodou - celkem = 503 860,50 Kč Pozemek - výsledná cena = 503 860,50 Kč Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemek = 503 860,- Kč Věcná hodnota pozemků činí celkem 503 860,- Kč
- 20 - Výnosová hodnota Popis: V současné době jsou pronajímány údajně dva dvoupokojové byty ve 3.NP domu - synovi majitelů (Bc. Vilém Chládek) a dceři majitelů (Bc. Nela Chládková). Prostory nebytové v 1.PP a v 1.NP domu údajně využívá Ing. Miloš Chládek pro svoji firmu BYDEUM s.r.o. a rovněž tak využívá údajně pro své firmy jako kanceláře jednopokojový byt ve 2.NP a dvoupokojový byt ve 4.NP domu. Žádné nájemní smlouvy však nebyly znalci nikdy předloženy. Pro výpočet výnosové hodnoty je uvažováno s dopočtem obvyklého nájemného ze všech bytů a nebytových prostor v domě (dle velikosti a dle standardu vybavení). Pro výpočet se uvažuje s 10 % ztrátou nájemného vzhledem k dosahovanému procentu pronajmutí cca 90 %. Odpočítatelné položky jsou brány jednak podle skutečnosti, jednak podle výpočtů. Kapitalizační míra je brána ve výši 6 %, což je obvyklé pro domy s nájemními byty. Výměry pronajímaných prostor: Obytná plocha: = 407,21 m 2 Prodejní plocha: = 208,67 m 2 Podlahová plocha nebytových prostor celkem: 208,67 m 2 Podlahová plocha všech prostor celkem: 615,88 m 2 Propočet výnosů z pronajímaných prostor: Obytné plochy: čtyřpokojový byt 12 měs. * 9 000,- Kč/měs. = 108 000,- Kč dvoupokojové byty 12 měs. * 12 000,- Kč/měs. = 144 000,- Kč jednopokojový byt 12 měs. * 3 000,- Kč/měs. = 36 000,- Kč Výnosy z obytných ploch celkem = 288 000,- Kč Provozní plochy: bar-pivnice 12 měs. * 15 000,- Kč/měs. = 180 000,- Kč sklady 12 měs. * 4 000,- Kč/měs. = 48 000,- Kč Výnosy z provozních ploch celkem = 228 000,- Kč Výnosy celkem: 516 000,- Kč Dosahované procento pronajmutí prostor: 90 % Upravené výnosy celkem: 516 000,- Kč * 90 % = 464 400,- Kč Propočet nákladů spojených s provozem nemovitosti: Náklady na údržbu: = 25 000,- Kč Náklady na údržbu činí 0,18 % z reprodukční ceny stavby. Náklady na pojištění: = 7 000,- Kč Náklady na pojištění činí 0,05 % z reprodukční ceny stavby. Výpočet amortizace: (2 762 674,77 Kč * 0,0300) / (1,0300 40-1) = 36 640,- Kč Daň z nemovitosti: = 1 360,- Kč Náklady celkem: 70 000,- Kč
- 21 - Výpočet čistého ročního výnosu z nemovitosti: Zisk: 464 400,- Kč - 70 000,- Kč = 394 400,- Kč Výnosová hodnota nemovitosti stanovená tzv. věčnou rentou: Úroková míra: 6,00 % Výnosová hodnota: (394 400,- / 0,0600) = 6 573 333,33 Kč Výnosová hodnota = 6 573 333,33 Kč
- 22 - C. Rekapitulace Za základ pro stanovení obvyklé ceny celé nemovitosti je brána výnosová hodnota, která nejlépe charakterizuje reálnou obvyklou cenu nemovitosti. Administrativní cena: Administrativní cena objektů: Administrativní cena pozemků: Administrativní cena celkem: 2 344 110,- Kč 398 750,- Kč 2 742 860,- Kč Věcná hodnota: Věcná hodnota objektů: Věcná hodnota pozemků: Stanovená věcná hodnota celkem: 2 762 670,- Kč 503 860,- Kč 3 266 530,- Kč Výnosová hodnota: 6 573 330,- Kč Obvyklá cena: 6 600 000,- Kč slovy: šestmilionůšestsettisíc Kč
- 23 - ZÁVĚR : 1. Obvyklá cena nemovitosti bez závad je minimálně : 6 600.000,- Kč 2. Závady, které dražbou nezaniknou - nejsou plně známy, protože vlastníci nespolupracovali při přípravě ocenění. Srovnáním s jinými nemovitostmi tohoto typu v daném regionu, které byly v uplynulém období zobchodovány a je známá jejich obvyklá cena (tržní hodnota), mohu odhadnout, že obvyklá cena oceňované nemovitosti dle LV 1250, je pro účel dražby minimálně : 6 600.000,- Kč slovy: šestmilionůšestsettisíc Kč Tato cena je odhadována s ohledem na to, že se bude dražit celá kompletní nemovitost s hlavní stavbou bytovým domem č.p. 432, vedlejší stavbou, venkovními úpravami a s pozemkem parcelní číslo St. 528, vše dle LV 1250 v katastrálním území Nová Ulice. Obvyklá cena nemovitosti je ovlivněna především polohou nemovitosti, která se nachází ve statutárním městě Olomouci, v jeho místní části i v katastrálním území Nová Ulice. To znamená ve velmi dobré poloze z hlediska jejího obchodování. Poloha je vhodná k využití jako bytový dům k bydlení i k podnikání. Dostupnost nemovitosti je velmi dobrá a dostupnost centra obce je také výborná. Dostupnost dalších větších měst v okolí je dobrá a je přijatelná pro denní dojíždění za zaměstnáním, nebo do škol apod. V místě jsou k dispozici všechny běžné inženýrské sítě a dům je na ně napojen. Dále je cena ovlivněna poměrně velkým stářím původní nemovitosti, jejím konstrukčním a materiálovým provedením, předpokládanou průměrnou vybaveností, již provedenými částečnými modernizacemi a rekonstrukcemi, jejím zhoršeným technickým stavem i poněkud zanedbanou údržbou. V domě je celkem pět bytů a také nebytové prostory. Negativně obvyklou cenu ovlivňuje fakt, že k oceňované hlavní stavbě přísluší jen poměrně malá stavební parcela. Obvyklá cena pro účely dražby se tedy odhaduje s ohledem na dobrou polohu oceňované nemovitosti, její velikost, průměrnou vybavenost, zhoršený technický stav a zanedbanou údržbu. Zástavní práva neovlivňují hodnotu předmětu dražby, protože tato práva v souladu se zákonem č. 26/2000 Sb. zanikají zpeněžením věci. Nemovitost bude po dražbě po této stránce bez závad, vlastníkům zanikne vlastnictví i právo užívání. K oceňované nemovitosti se nevážou žádná věcná břemena a nejsou zde vložena ani žádná ocenitelná práva ve prospěch oceňované nemovitosti. V Olomouci, 24.08.2008 Ing. Jan Štěpánek Einsteinova 46 779 00 Olomouc 9 tel.: 585418870, 603289224
- 24 - D. Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 12.05.1992 č.j. Spr. 1998/92 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4263-180/08 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 196/2008. V Olomouci, 24.08.2008 Ing. Jan Štěpánek