ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 2589/209/15 NEMOVITÁ VĚC: pozemek st.parc.č.49 se stavbou č.p. 23, poz.parc.č. 48 Katastrální údaje : Kraj Středočeský, okres Nymburk, obec Podmoky, k.ú. Podmoky u Městce Králové Adresa nemovité věci: Podmoky 23, 289 04 Podmoky OBJEDNAVATEL: EURODRAŽBY.CZ a.s. Adresa objednavatele: Čimická 780/61, 181 00 Praha 8 ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Stanislav Kerhart Ohaveč 18, 506 01 Jičín IČ: 43516963 telefon: 736 259 228 e-mail: stanislav.kerhart@email.cz DIČ: fax: Zjištění obvyklé ceny pro účely dražebníka. (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 600 000 Kč Datum místního šetření: 31.10.2015 Stav ke dni : 31.10.2015 Za přítomnosti: paní Vycpálkové Počet stran: 18 stran Počet příloh: 9 Počet vyhotovení: 2 V Ohavči, dne 4.11.2015 Stanislav Kerhart
NÁLEZ Znalecký úkol Ocenění je provedeno ve smyslu definice uvedené v 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku podle stavu nemovitosti ke dni místního šetření t.j. k 31.10.2015. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Přehled podkladů Výpis z katastru nemovitostí LV č. 394 pro k.ú. Podmoky u Městce Králové Kopie katastrální mapy Zjištění na místě samém dne 30.10.2015 v době 09,00-10,00 hod. Údaje Pojišťovny Kooperativa a.s. Sdělení vlastníka nemovitosti Místopis Podmoky patří do okresu Nymburk a náleží pod Středočeský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je město Poděbrady. Obec Podmoky se rozkládá asi patnáct kilometrů východně od Nymburku a jedenáct kilometrů severovýchodně od města Poděbrady. Dle turistického členění Ministerstva pro místní rozvoj patří do regionu Polabí. Trvalý pobyt na území této malé obce má úředně hlášeno kolem 150 obyvatel. Z občanské vybavenosti je v obci pouze hospoda, pro využití volného času sportovní hřiště a veřejná knihovna. Místní obyvatelé mohou využívat veřejný vodovod. Pracovních míst je v obci a v blízkém okolí malý počet, za prací je třeba dojíždět, převážně do Poděbrad a do Nymburka. Obcí prochází autobusová linka s nízkou frekvencí spojů, nejbližší vlaková zastávka je v Městci Králové cca 5 km vzdálená. Dálnice D11 (Praha-Hradec Králové) je asi 12 km daleko. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: širší centrum - zástavba RD Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup přes pozemky: 746/10 Obec Podmoky (ostatní plocha - ostatní komunikace) - 2 -
Celkový popis Oceňovaná nemovitost se nachází poblíž středu obce, obsahuje obytný dům č.p. 23 a hospodářský objekt bez č.p. Obě stavby byly postaveny na st.parc.č. 49, stodola v severní části, dům č.p. 23 v jihovýchodní. Objekt zakreslený na jihovýchodním okraji st.parc.č. 49 byl v minulosti odstraněn. Dům č.p. 23 je přízemní nepodsklepená stavba bez podkroví, obsahuje jednu bytovou jednotku 2+kk (chodba, pokoj + kk, pokoj stavebně nedokončený, koupelna, WC), objekt je rodinným domem. Základy jsou pravděpodobně kamenné, svislé konstrukce jsou zděné z cihel a z opuky, fasádní omítky chybí, stropy jsou dřevěné trámové, střecha je sedlová, krov je dřevěný vázaný, střešní krytina je z pálených tašek. Střecha je pohledově rozdělena na dvě části, uliční část je s rozdílným sklonem i délkou střešních rovin. Jižní část je sedlová se stejným sklonem i délkou krokví.podlahy jsou betonové s prkenným povrchem a s keramickou dlažbou. Okna jsou dřevěná zdvojená, dveře jsou dřevěné. Vytápění je lokální kamny na tuhá umístěnými v obývacím pokoji, ostatní místnosti nejsou vytápěny. Ohřev vody je bojlerem, který je zavěšen na WC. V koupelně je vana a umyvadlo. Dům je připojen na elektrorozvodnou síť, má přípojku vody z veřejného vodovodu, splaškové vody jsou svedeny do veřejné kanalizace. Přípojka zemního plynu není. Údržba domu je pouze částečná, až zanedbaná. Stavebně technický stav je zhoršený. Stavební úprava pokoje vpravo od vstupu do domu nebyla ke dni ocenění dokončena. Stavebně technický stav stodoly je velmi špatný až havarijní. Silné stránky Poloha v příznivém životním prostředí, umístění ve středu obce, velký pozemek, připojení na veřejný vodovod a veřejnou kanalizaci. Slabé stránky Nízká úroveň občanské vybavenosti v obci, zanedbatelný počet pracovních míst v obci a okolí, omezená dopravní dostupnost větších měst, zhoršený stavebně technický stav domu č.p. 23, špatný až havarijní stav stodoly. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Ostatní rizika: nejsou - 3 -
OBSAH 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Dům č.p. 23 1.2 Stodola 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky 3. Porovnávací ocenění 3.1 OCENĚNÍ 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Dům č.p. 23 Věcná hodnota dle THU Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. výška plocha I.NP 105,35 m 2 3,10 m Výčet místností: obývací pokoj + kuch. kout 22,60 m 2 1,00 22,60 m 2 pokoj - stavebně 41,30 m 2 0,50 20,65 m 2 nedokončený chodba 7,20 m 2 1,00 7,20 m 2 koupelna 3,45 m 2 1,00 3,45 m 2 WC 1,87 m 2 1,00 1,87 m 2 Užitná plocha celkem: 55,77 m 2 zastřešení 105,35 m 2 1,60 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] I.NP (15,05*7,00)*(3,10) = 326,58 m 3 zastřešení (15,05*7,00)*(1,60*1/2) = 84,28 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor I.NP 326,58 m 3 zastřešení 84,28 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 410,87 m 3-4 -
Konstrukce Popis 1. Základy kamenné 2. Zdivo zděné tl. 45 cm 3. Stropy dřevěné 4. Střecha dřevěný vázaný, neumožňující podkroví 5. Krytina pálená krytina 6. Klempířské konstrukce chybí 7. Vnitřní omítky dvouvrstvé vápenné omítky 8. Fasádní omítky chybí 9. Vnější obklady chybí 10. Vnitřní obklady běžné keramické obklady 11. Schody chybí 12. Dveře hladké plné dveře 13. Okna dřevěná, zdvojená 14. Podlahy obytných prkenná + dlažba místností 15. Podlahy ostatních keramická dlažba místností 16. Vytápění lokální 17. Elektroinstalace světelná 18. Bleskosvod chybí 19. Rozvod vody plast, studená i teplá voda 20. Zdroj teplé vody bojler 21. Instalace plynu chybí 22. Kanalizace plastové potrubí 23. Vybavení kuchyně chybí 24. Vnitřní vybavení umyvadlo, vana, WC 25. Záchod splachovací 26. Ostatní chybí Ocenění Zastavěná plocha (ZP) [m 2 ] 105 Užitná plocha (UP) [m 2 ] 56 Obestavěný prostor (OP) [m 3 ] 410,87 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] 4 200 Rozestavěnost % 100,00 Upravená cena (RC) [Kč/m 3 ] 4 200 Reprodukční hodnota [Kč] 1 725 633 (RC * OP) Stáří roků 100 Další životnost roků 20 Opotřebení % 83,30 Věcná hodnota (VH) [Kč] 288 181-5 -
1.2 Stodola Věcná hodnota dle THU Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška Název plocha vrchní stavba 220,00 m 2 4,00 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] vrchní stavba (220)*(4,00) = 880,00 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor vrchní stavba 880,00 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 880,00 m 3 Ocenění Zastavěná plocha (ZP) [m 2 ] 220 Obestavěný prostor (OP) [m 3 ] 880,00 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] 1 800 Rozestavěnost % 100,00 Upravená cena (RC) [Kč/m 3 ] 1 800 Reprodukční hodnota [Kč] 1 584 000 (RC * OP) Stáří roků 100 Další životnost roků 5 Opotřebení % 95,20 Věcná hodnota (VH) [Kč] 76 032 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Hodnota pozemků byla čerpána z databáze znalce. - 6 -
Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Celková cena pozemku [Kč] zastavěná plocha a 49 1 493 300,00 447 900 nádvoří zahrada 48 2 136 50,00 106 800 Celková výměra pozemků 3 629 Hodnota pozemků celkem 554 700 3. Porovnávací ocenění 3.1 Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: 55,77 m 2 Obestavěný prostor: 1 290,87 m 3 Zastavěná plocha: 325,35 m 2 Plocha pozemku: 3 629,00 m 2 Srovnatelné nemovité věci Název: Rodinný dům Prodej rodinného domu 3+kk v centru obce Podmoky. Nové plynové vytápění, radiátory, nové rozvody, celkově zrekonstruován. Půdní prostory připraveny k vestavbě dalších místností. K domu náleží uzavřený dvůr, kůlny, stodola a zahrada. Lokalita Podmoky Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 0,97 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,95 K5 Celkový stav 0,95 K6 Vliv pozemku 1,03 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,90 Zdroj: Neuvedeno Zdůvodnění koeficientu K c : Provedení a vybavení - + po rekonstrukci; Celkový stav - + po rekonstrukci; Vliv pozemku - menší výměra; + přípojka plynu; Celkový koef. K C 0,69 Upravená j. cena Kč/m 2 10 176 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 81,00 m 2 933 m 2 1 195 000 Kč 14 753 Kč/m 2-7 -
Název: Rodinný dům Dům 2+1 se zahradou v Podmokách u Městce Králové. Dům je po částečné rekonstrukci. Nová střecha v r.2013, napojen na kanalizaci zbudovanou v r.2014. Lokální vytápění krbovými kamny, elektrický sporák v kuchyni, bojler na teplou vodu v koupelně. Dům je v klidné části obce, tím umožňuje příjemné bydlení jak rekreační tak i trvalé. Veškerá občanská vybavenost je v 5km vzdáleném Městci Králové, autobusové spojení Poděbrady, Nymburk, Kolín a Městec Králové. Lokalita Podmoky Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 0,94 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,95 K5 Celkový stav 0,95 K6 Vliv pozemku 1,03 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,13 Zdroj: Neuvedeno Zdůvodnění koeficientu K c : Provedení a vybavení - + po rekonstrukci; Celkový stav - + po rekonstrukci; Vliv pozemku - menší výměra; Celkový koef. K C 0,84 Upravená j. cena Kč/m 2 9 538 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 110,00 m 2 1 337 m 2 1 250 000 Kč 11 364 Kč/m 2 Název: Rodinný dům Prodej domu s menší zahrádkou o 360 m2 v obci Vrbice, nedaleko Poděbrad. K dispozici dva pokoje, koupelna s umyvadlem a WC. Obytný prostor možno rozšířit o další místnost, či provést půdní vestavbu. Dům je vhodný pro trvalé bydlení i k rekreaci, je napojen na veř. vodovod, k vytápění slouží WAW, kamna na tuhá paliva či přímotop. Lokalita Vrbice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,95 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,06 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,01 Zdroj: Neuvedeno Celkový koef. K C 0,86 Upravená j. cena Kč/m 2 12 669 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 58,00 m 2 360 m 2 850 000 Kč 14 655 Kč/m 2 Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena 9 538 Kč/m 2 Průměrná jednotková porovnávací cena 10 794 Kč/m 2-8 -
Maximální jednotková porovnávací cena 12 669 Kč/m 2 Stanovená jednotková porovnávací cena 10 794 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovité věci 55,77 m 2 Výsledná porovnávací hodnota 601 981 Kč - 9 -
REKAPITULACE OCENĚNÍ 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Dům č.p. 23 288 181,00 Kč 1.2 Stodola 76 032,00 Kč 364 213,00 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky 554 700,00 Kč 3. Porovnávací ocenění 3.1 601 981,00 Kč Porovnávací hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku 601 981 Kč 918 913 Kč 554 700 Kč Obvyklá cena 600 000 Kč slovy: Šestsettisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.15 Komentář ke stanovení výsledné ceny Obvyklá cena byla zjištěna porovnáním cen srovnatelných nemovitostí zjištěných z nabídek realitních kanceláři. Při stanovení ceny obvyklé oceňované nemovitosti bylo přihlédnuto hlavně k značnému opotřebení všech konstrukčních prvků a k nízké úrovni vybavení domu. Závěr Z hlediska segmentu trhu k datu ocenění je obecně poptávka po obdobných nemovitostech nižší, než je jejich nabídka. S ohledem na lukrativnost polohy se jedná o lokalitu průměrnou až podprůměrnou. Cena zjištěná dle cenového předpisu nezohledňuje situaci na trhu s obdobnými objekty v daném místě. Obchodovatelnost nejlépe vystihuje hodnota stanovená metodou porovnávací, a proto se v případě odhadu obvyklé hodnoty oceňované nemovitosti přikláním k ceně zjištěné touto metodou. V Ohavči 4.11.2015 Stanislav Kerhart Ohaveč 18 506 01 Jičín telefon: 736 259 228 e-mail: stanislav.kerhart@email.cz - 10 -
Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Hradci Králové dne 6.5.1986, č.j. Spr. 961/86 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2589/209/15 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2589/15. SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Katastrální mapa 1 Fotodokumentace 6 Mapa oblasti 1 Riziko záplav 1-11 -
pohled ze severovýchodu - 12 -
pohled ze dvora (Z) pohled z jihu - 13 -
stodola, pohled z jihovýchodu poškození svislých konstrukcí (JV) - 14 -
stodola (SV) WC s bojlerem - 15 -
koupelna obývací pokoj s kuchyňským koutem - 16 -
kuchyňský kout - 17 -
- 18 -