ZNALECKÝ POSUDEK č. 2447-200/2011 o ceně podílu o velikosti 1/4 rodinného domu v Jaroměřicích nad Rokytnou, Stromořadí č.p.549, včetně příslušenství a pozemku p.č.st.307/1, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 139 m 2, zapsáno na LV č.27 pro k.ú.jaroměřice nad Rokytnou Objednatel posudku: Pan Mgr.Ing. Radim Opletal Exekutorský úřad Olomouc Pavelčákova 14 772 00 Olomouc
- 2 - Účel posudku: ocenění se provádí za účelem dražby, č.sp. 057 EX 5731/08-73 Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb. podle stavu ke dni 19.5.2011 posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Kmochova 2 779 00 Olomouc Posudek obsahuje včetně titulního listu 14 stran textu a 5 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Olomouci 19.5.2011
- 3 - A. Nález 1. Znalecký úkol zjištění obvyklé ceny podílu o velikosti 1/4 rodinného domu v Jaroměřicích nad Rokytnou, Stromořadí č.p.549, včetně příslušenství a pozemku p.č.st.307/1, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 139 m 2, zapsáno na LV č.27 pro k.ú.jaroměřice nad Rokytnou 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Rodinný dům Adresa nemovitosti: Stromořadní 549 675 51 Jaroměřice nad Rokytnou Kraj: Vysočina Okres: Třebíč Obec: Jaroměřice nad Rokytnou Katastrální území: Jaroměřice nad Rokytnou Počet obyvatel: 4 277 Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) x 0,007414 = 59,2957 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. k) : 59,30 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 19.5.2011 za přítomnosti znalce. 4. Podklady pro vypracování posudku - výpis z LV č.27 pro k.ú.jaroměřice nad Rokytnou - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel obcí ČR
- 4-5. Vlastnické a evidenční údaje Nejerálová Marie, Stromořadní 549, 675 51 Jaroměřice nad Rokytnou r.č.605416/1300 1/2 a Šimon Martin, F.V.Míči 558, 675 51 Jaroměřice nad Rokytnou r.č.840814/4536 1/4 a Šimonová Alena, F.V.Míči 558, 675 51 Jaroměřice nad Rokytnou r.č.855811/5005 1/4 6. Dokumentace a skutečnost není k dispozici 7. Celkový popis nemovitosti Znalec nebyl i přes písemnou výzvu do nemovitosti vpuštěn, proto některé součásti ocenění byly odhadnuty na základě vnějšího stavebně technického provedení. Oceňovaná nemovitost je polovina dvojdomku, zřejmě nepodsklepený objekt, s jedním nadzemním podlažím, s polovalbovou střechou. Bleskosvod není, klempířské prvky z pozinkovaného plechu. Fasáda vápenná hladká, okna jsou dřevěná špaletová. Krytina je pálená - bobrovka, ve špatném stavu. Vnitřní vybavení předpokládám celkově podstandardní. Topení je lokální plynové. Dům je zděný ze smíšeného zdiva, kamenné základy, tl.stěn je 80 cm. Dům je pravděpodobně na všechny sítě. Stav domu je špatný, nutné opravy. Stáří domu odhaduji na nejméně 100 roků. 8. Obsah posudku a) Ocenění porovnávacím způsobem
- 5 - a 1 ) Rodinný dům b) Pozemky b 1 ) Pozemek
- 6 - B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb. kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. a) Porovnávací hodnota a 1 ) Rodinný dům - 26a Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Rodinný dům Poloha objektu: Vysočina - nad 2 000 do 10 000 obyvatel Stáří stavby: 100 roků Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a): 2 492,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží: Přízemí: 4,9*9,9 = 48,51 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška Přízemí: 48,51 m 2 2,50 m Obestavěný prostor: Vrchní stavba: 48,51*2,99 = 145,04 m 3 Zastřešení: 48,51*3,5/2 = 84,89 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 229,93 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 48,51 m 2
- 7 - Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 48,51 m 2 Podlažnost ZP / ZP1 = 1,00 Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku č. V i 0. Typ stavby - Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné I typ A plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - Dvojdomek, dům řadový II -0,01 2. Provedení obvodových stěn - Na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo zdivo I -0,08 smíšené nebo kamenné 3. Tloušťka obvod. stěn - více jak 45 cm III 0,03 4. Podlažnost - Hodnota 1 III 0,02 5. Napojení na sítě (přípojky) - Přípojka elektro, voda, kanalizace a plyn V 0,08 nebo propan butan 6. Způsob vytápění stavby - Lokální vytápění el. nebo plynem, II -0,04 7. Zákl. příslušenství v RD - Pouze částečné ve stavbě nebo úplné podstand. II -0,05 nebo mimo stavbu RD 8. Ostatní vybavení v RD - Bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - Minimálního rozsahu II -0,03 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - Bez vedlejších staveb nebo II 0,00 jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - Bez pozemku (nebo pouze zast. I -0,01 stavbou) nebo do 300 m2 12. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,00 13. Stavebně - technický stav - Stavba se zanedbanou údržbou (předpoklad III 0,85 provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 100 let: 0,60 12 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V13 * 0,60 = 0,464 i = 1 Index polohy: Název znaku č. P i 1. Význam obce - bez většího významu I 0,00 2. Úřady v obci - obecní úřad I 0,00 3. Poloha nemovitosti v obci - vnitřní území obce III 0,00 4. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení III 0,00 5. Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti - základní síť obchodů a služeb, pohostinské a popřípadě kulturní zařízení II 0,00
- 8-6. Školství a sport v okolí nemovitosti - základní škola nebo sportovní II 0,00 zařízení, přírodní sportoviště 7. Zdravotnické zařízení v okolí nemovitosti - omezená dostupnost II 0,00 zdravotnické péče 8. Veřejná doprava - zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 m s více jak III 0,00 čtyřmi pravidelnými denními spoji 9. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost v obci a okolí - odpovídá průměru v kraji II 0,00 11. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 12. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 12 Index polohy I P = (1 + P i ) = 1,000 i = 1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je výrazně I -0,10 nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) II 0,00 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - prodej dražbou I -0,05 3 Index trhu I T = (1 + T i ) = 0,850 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,464 * 1,000 * 0,850 = 0,394 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 2 492,- Kč/m 3 * 0,394 = 981,85 Kč/m 3 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = CU * OP = 981,85 Kč/m 3 * 229,93 m 3 = 225 756,77 Kč Rodinný dům - zjištěná cena = 225 756,77 Kč
- 9 - b) Pozemky b 1 ) Pozemek - 27-32 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2: Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] Zastavěná plocha a nádvoří st.307/1 139,00 59,30 8 242,70 Součet 8 242,70 Úprava ceny příloha č. 21: 1.2. výhodnost polohy z hlediska účelu užití stavby 50 % Úprava ceny celkem 50 % + 4 121,35 Mezisoučet 12 364,05 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu 10 % Úprava ceny celkem 10 % + 1 236,41 Mezisoučet 13 600,46 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 0,8040 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): * 2,1690 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 - celkem 23 717,52 Pozemek - zjištěná cena = 23 717,52 Kč
- 10 - C. Rekapitulace cen nemovitosti Ceny bez odpočtu opotřebení: a) Rodinný dům = 225 756,77 Kč b) Pozemek = 23 717,52 Kč Cena nemovitosti bez odpočtu opotřebení činí celkem Cena nemovitosti bez opotřebení po zaokr. dle 46 činí 249 474,29 Kč 249 470,- Kč Výsledné ceny: a) Rodinný dům = 225 756,77 Kč b) Pozemek = 23 717,52 Kč Výsledná cena nemovitosti činí celkem Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení dle 46 činí 249 474,29 Kč 249 470,- Kč slovy: Dvěstěčtyřicetdevěttisícčtyřistasedmdesát Kč
- 11 - Závěr: Závady, váznoucí na nemovitosti: Nařízení exekuce 9Nc-1763/2008-7 ze dne 15.8.2008, Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - podíl 1/4-057EX-5731/2008-7 ze dne 24.11.2008, Nařízení exekuce 9Nc-776/2009-4 ze dne 4.5.2009, Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - podíl 1/4-042Ex-743/2009-9 ze dne 15.2.2010, Zástavní právo exekutorské - podíl 1/4 - k zajištění pohledávky ve výši 760,- Kč s příslušenstvím - VICTORIA VOLKSBANKEN pojišťovna, a.s., Francouzská 171/28, Praha 2, Vinohrady, 120 00 Praha 2, Nařízení exekuce 9EXE-2456/2010-12 ze dne 21.12.2010, Nařízení exekuce 7Nc- 549/2005-5 ze dne 1.7.2005, Zástavní právo exekutorské - podíl 1/4 - k zajištění pohledávky ve výši 4.997,72,- Kč s příslušenstvím - Home Credit a.s., Moravské náměstí 249/8, Brno-město, 602 00 Brno 2, Nařízení exekuce 9EXE-145/2011-8 ze dne 19.1.2011, Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - podíl 1/4-137Ex-26023/2010-13 ze dne 4.3.2011, Zástavní právo exekutorské - podíl 1/4 - k zajištění pohledávky ve výši 1.131,90 Kč s příslušenstvím - Soukromá střední odborná škola a Střední odborné učiliště s.r.o., Znojemská 1027/23, Horka-Domky, 674 04 Třebíč 4. Tyto závady budou prodejem nemovitosti vymazány z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňují. Porovnání s obdobnými nemovitostmi : prodej řadového RD 1+1 v Jaroměřicích nad Rokytnou na ulici Čelakovského dispozičně řešený jako 1+1 s nevyužívanou půdou. Dům není podsklepený, zdivo smíšené. IS: plyn, elektro., obecní vodovod, kanalizace. V roce 2005 proběhla částečná rekonstrukce - nová plynoinstalace a zateplení průčelní stěny. Vytápění: lokální. Za domem je dvorek a oplocená zahrada o výměře 61m2. Zastavěná plocha a nádvoří:126m2. Předmět prodeje tvoří: - budova č.p. 639, bydlení, postavena na parcele St. 346 - parcela St. 346 o výměre 126m2, zastavěná plocha a nádvoří - parcela č. 287 o výměře 61m2, zahrada vše zapsáno na LV č. 2057, katastrální území Jaroměřice nad Rokytnou, obec Jaroměřice nad Rokytnou, okres Třebíč, u Katastrálního úřadu pro Vysočinu, KP Třebíč. Požadovaná cena 499.000,- Kč.
- 12 - RD 2+1 v Jaroměřicích n. Rokytnou. RD se nachází blízko centra, zámeckého parku na klidném místě. ZP: 82 m2, CP: 124 m2. V přízemí se nachází chodba a 2 pokoje (1 větší - obyvák + kuchyň), podkroví je možno využít na další 2 pokoje. K dispozici sklep a zahrádka se studnou. RD je určen k rekonstrukci. Požadovaná cena 330.000,- Kč. Rodinný dům 1+1 ve velice klidné obce Boňov,stojící na vlastním pozemu o výměře 101m2, zastavěná plocha 65m2. V domku jsou dvě stejně velké místnosti. U domku je kůlna a dvorek.el. 240V a 400V. Topení na tuhá paliva, odpad obecní kanalizace. WC suché. Voda zatím nedokončena. Požadovaná cena 330.000,- Kč. Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji na 300.000,- Kč. Negativně působí podíl o velikosti 1/4. Obvyklou cenu podílu o velikosti 1/4 na nemovitosti stanovuji na 60.000,- Kč. Slovy: Šedesáttisíc Kč V Olomouci, 19.5.2011 Ing. Jan Šíma Kmochova 2 779 00 Olomouc
- 13 - D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998 pod č.j.spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2447-200/2011 znaleckého deníku.
- 14 - E. Seznam příloh - výpis z LV č.27 pro k.ú.jaroměřice nad Rokytnou - kopie snímku katastrální mapy