ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 5226/2015 NEMOVITÁ VĚC: 1/12 pozemků p.č 202/1, 437, 788/2 a 1/24 pozemků p.č. 383/1, 477/8, 506, 528/1 Vlastníci Jan Drahovzal, Revoluční 36, 281 51 Velký Osek, vlastnictví: pozemku: podílové, vlastnický podíl: 1 / 12, 1/24 Mgr. Pavel Drahovzal, Chelčického 562, 281 51 Velký Osek, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 12, 1/24 Iva Drahovzalová, Zvířetnice 22, 294 01 Bakov nad Jizerou, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 12, 1/24 Jana Drahovzalová, Masarykova 815, 280 02 Kolín II, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 4, 5/8 Štěpánka Nováková, Rybniště 182, 407 51, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 4, 1/8 Jana Vondráčková, Volárna 171, 280 02, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 4, 1/8 OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele: Exekutorský úřad v Litoměřicích, JUDr. Ondřej Mareš Masarykova 679/33, 41201 Litoměřice ZHOTOVITEL : MONTEKALA, spol. s r.o. Adresa zhotovitele: Hálova 34, 190 00 Praha 9 ÚČEL OCENĚNÍ: Exekuční řízení 124 EX 8671/09 (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 1/12 pozemků na LV 66 OBVYKLÁ CENA 1/24 pozemků na LV 65 9 250,00 Kč 11 360,00 Kč Datum místního šetření: 29.7.2015 Stav ke dni : 29.7.2015 Za přítomnosti: bez přítomnosti majitele Počet stran: 9 stran Počet příloh: 1 Počet vyhotovení: 2 V Praze, dne 16.11.2015 MONTEKALA, spol. s r.o.
NÁLEZ Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek se stanovením ceny obvyklé 1/12 pozemků p.č. 202/1, 437, 788/2 v k.ú. Němčice u Kolína, obec Němčice, okres Kolín na listu vlastnictví č. 66 a 1/24 pozemků p.č. 383/1, 477/8, 506, 528/1 v k.ú. Němčice u Kolína, obec Němčice, okres Kolín na listu vlastnictví č. 65. Přehled podkladů - výpis z katastru nemovitostí ze dne 16.11.2015, LV 65 - výpis z katastru nemovitostí ze dne 16.11.2015, LV 66 - kopie snímků z katastrální mapy - exekuční příkaz k prodeji nemovitostí 124 EX 8671/09-20 ze dne 21.6.2012 - exekuční příkaz k prodeji nemovitostí 124 EX 8671/09-22 ze dne 21.6.2012 - usnesení o ustanovení znalce 124 EX 8671/09-66 ze dne 4.11.2014 - srovnávací sestavení parcel ze dne 13.11.2014 - informace sdělené zástupcem obce Němčice - informace z KN - informace z realitního trhu - skutečnosti zjištěné na místě samém - fotodokumentace nemovitosti Místopis Němčice jsou o ležící ve Středočeském kraji asi 10 km severovýchodně od Kolína. V obci je základní občanská vybavenost. Doprava autobusy. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Celkový popis Oceňované pozemky se nachází v okolí obce Němčice, k.ú. Němčice u Kolína, okres Kolín. Jedná se o spoluvlastnický podíl 1/12 a 1/24 pozemků na LV 66 a 65. Dle sdělení zástupce obce Němčice není ani jeden z uvedených pozemků v současné době v zastavovacím plánu obce Němčice. Nejbližší změna ÚP se připravuje 2018 2019. Tam by možná mohl být připojen pozemek p. č. 528/1.
RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Ostatní rizika: nejsou OBSAH 1. 66 1.1. Ocenění pozemků 1.1.1 1/12 pozemků p.č. 202/1, 437, 788/2 2. 65 2.1. Ocenění pozemků 2.1.1 1/24 pozemků p.č. 383/1, 477/8, 506, 528/1
OCENĚNÍ Základní cena stavebních pozemků pro k.ú. Němčice u Kolína: 1. 66 1.1. Ocenění pozemků 1.1.1 1/12 pozemků p.č. 202/1, 437, 788/2 Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Oceňované pozemky se nacházejí v okolí obce Němčine, k.ú. Němčice u Kolína, okres Kolín. Pozemek p.č. 202/1 - orná půda se nachází severozápadně od obce, mimo zastavitelné území. Pozemek je nepravidelného tvaru, mírně svažitý. Pozemek sousedí s lesem. Pozemek p.č. 437 - orná půda se nachází jihozápadně od obce. Tento pozemek je rovinný obdélníkového tvaru. Pozemek p.č. 788/2 - orná půda se nachází východně od obce, je rovinný obdélníkového tvaru. Pozemky přístupné přes cizí pozemky. Hranice pozemků nebylo možné v terénu přesně určit. Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV) Požadovaná Jednotková Koeficient Lokalita: Pozemky, Týnec nad Labem Výměra [m 2 ] Upravená /kupní cena cena celkový cena [ Kč ] [ Kč/m 2 ] [ K C ] [ Kč/m 2 ] KRC: 0,95 KMP: 0,95 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 0,80 KVP: 1,00 KUV: 1,00 Parcela č.: 7 035 58 000 8,24 0,72 5,95 Popis pozemku: Celkem tři pozemkové parcely v jednom celku. Jedná se o 7009 m2 orné půdy a cca 26 m2 lesa v katastrálním území a obci Týnec nad Labem. Dle dostupných informací nejsou pozemky předmětem nájemní smlouvy, prodávající nemá informaci, zda na pozemcích někdo hospodaří, resp. jakým způsobem jsou aktuálně využívané. Lokalita: Pozemek, Bělušice KRC: 0,95 KMP: 0,80 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 0,80 KUV: 1,00 Parcela č.: 19 987 519 662 26,00 0,61 15,81 Popis pozemku: Nabízíme prodej 2 ha orné půdy v katastru obce Bělušice na Kolínsku. Jedná se o jeden celek s bonitou 17 Kč/m2. Pozemky jsou pronajaté na dobu určitou do 31.12. 2021. Lokalita: Pozemek, Zdechovice KRC: 0,95 KMP: 0,80 KPP: 0,98 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1,00 Parcela č.: 16 030 368 690 23,00 0,74 17,13 Popis pozemku: Nabízíme k prodeji ornou půdu v katastru obce Zdechovice. Pozemky jsou v osobním vlastnictví a mají celkovou výměru 16030m2. Na pozemcích neváznou žádná věcná břemena
Průměrná jednotková cena 12,96 Kč/m 2 Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Celková cena pozemku [Kč] orná půda 202/1 3 919 12,96 50 790 orná půda 437 1 813 12,96 23 496 orná půda 788/2 2 832 12,96 36 703 Obvyklá cena před korekcí ceny 110 989 spoluvlastnický podíl * 1,00 / 12,00 = 9 249,08 Celková výměra pozemků 8 564 Hodnota pozemků celkem 9 249 2. 65 2.1. Ocenění pozemků 2.1.1 1/24 pozemků p.č. 383/1, 477/8, 506, 528/1 Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Oceňované pozemky se nacházejí v okolí obce Němčine, k.ú. Němčice u Kolína, okres Kolín. Pozemek p.č. 383/1 se nachází jihozápadně od obce, mimo zastavitelné území. Pozemek je obdélníkového tvaru, mírně zvlněný, přístupný přes cizí pozemky. Jedná se o ornou půdu. Pozemky p.č. 477/8 a 506 tvoří celek, nacházejí se jižně od obce, mimo zastavitelné území. Pozemky jsou rovinné, nepravidelného tvaru a jsou přístupné přes komunikaci ve vlastnictví obce. Pozemek p.č. 528/1 se nachází v okrajové části obce, po pravé straně komunikace na Býchory. Tento pozemek je svažitý severním směrem. V budoucnu by možná mohl být zastavitelný. Pozemek je přístupný přes obecní komunikaci a komunikaci ve vlastnictví ČR. Hranice pozemků nebylo možné v terénu přesně určit. Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV) Požadovaná Jednotková Koeficient Lokalita: Pozemky, Týnec nad Labem Výměra [m 2 ] Upravená /kupní cena cena celkový cena [ Kč ] [ Kč/m 2 ] [ K C ] [ Kč/m 2 ] KRC: 0,95 KMP: 1,15 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 0,80 KVP: 1,00 KUV: 1,00 Parcela č.: 7 035 58 000 8,24 0,87 7,20 Popis pozemku: Celkem tři pozemkové parcely v jednom celku. Jedná se o 7009 m2 orné půdy a cca 26 m2 lesa v katastrálním území a obci Týnec nad Labem. Dle dostupných informací nejsou pozemky předmětem nájemní smlouvy, prodávající nemá informaci, zda na pozemcích někdo hospodaří, resp. jakým způsobem jsou aktuálně využívané. Lokalita: Pozemek, Bělušice KRC: 0,95 KMP: 0,95 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 0,80 KUV: 1,00 Parcela č.: 19 987 519 662 26,00 0,72 18,77 Popis pozemku: Nabízíme prodej 2 ha orné půdy v katastru obce Bělušice na
Kolínsku. Jedná se o jeden celek s bonitou 17 Kč/m2. Pozemky jsou pronajaté na dobu určitou do 31.12. 2021. Lokalita: Pozemek, Zdechovice KRC: 0,95 KMP: 1,00 KPP: 0,98 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1,00 Parcela č.: 16 030 368 690 23,00 0,93 21,41 Popis pozemku: Nabízíme k prodeji ornou půdu v katastru obce Zdechovice. Pozemky jsou v osobním vlastnictví a mají celkovou výměru 16030m2. Na pozemcích neváznou žádná věcná břemena Průměrná jednotková cena 15,79 Kč/m 2 Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Celková cena pozemku [Kč] orná půda 383/1 4 938 15,79 77 971 orná půda 477/8 5 930 15,79 93 635 orná půda 506 2 924 15,79 46 170 orná půda 528/1 3 480 15,79 54 949 Obvyklá cena před korekcí ceny 272 725 spoluvlastnický podíl * 1,00 / 24,00 = 11 363,54 Celková výměra pozemků 17 272 Hodnota pozemků celkem 11 364 REKAPITULACE OCENĚNÍ 1. 66 1.1. Ocenění pozemků 1.1.1 1/12 pozemků p.č. 202/1, 437, 788/2 9 200,00 Kč 2. 65 2.1. Ocenění pozemků 2.1.1 1/24 pozemků p.č. 383/1, 477/8, 506, 528/1 11 400,00 Kč
Rekapitulace výsledných hodnot jednotlivých částí 66 Věcná hodnota Hodnota pozemku Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Obvyklá cena slovy: Devěttisícdvěstěpadesát Kč 65 Věcná hodnota Hodnota pozemku Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Obvyklá cena slovy: Jedenácttisíctřistašedesát Kč 9 249 Kč 9 249 Kč 0 Kč 0 Kč 9 250 Kč 11 364 Kč 11 364 Kč 0 Kč 0 Kč 11 360 Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.15 Komentář ke stanovení výsledné ceny Při stanovení výsledné obecné ceny je nutno přihlédnout nejenom k výsledkům jednotlivých oceňovacích metod, ale zároveň ke všem obecným ekonomickým souvislostem a ke kladným i záporným aspektům vztaženým k oceňovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako např. lokalita, pozice majetku v zóně, infrastruktura, dopravní dostupnost, univerzálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodářská situace. Pro stanovení obvyklé ceny oceňovaného souboru nemovitostí - bylo třeba vzít úvahu tyto základní skutečnosti a ovlivňující aspekty: a) situace na trhu s realitami: nabídka obdobných nemovitostí je střední, b) parametry povyšující cenu: nezjištěny, c) parametry ponižující cenu: podílové spoluvlastnictví Na základě zjištěných hodnot, výše uvedených skutečností v místě a po zvážení všech aspektů stanovuji obvyklou cenu 1/12 pozemků ve výši 9 250,- Kč a 1/24 pozemků ve výši 11 360,-Kč. V Praze 16.11.2015 MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova 34 190 00 Praha 9
Znalecká doložka: Znalecký posudek byl vypracován společností s ručením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost při Ministerstvu spravedlnosti České republiky podle ustanovení 21 odst. 3 zákona číslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumočnících a ustanovení 6 odst. 1 vyhlášky číslo 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování movitých věcí, nemovitostí, motorových vozidel, nehmotného investičního majetku, cenných papírů, podniků a obchodních společností. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 5226/2015 znaleckého deníku. Odpovědná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel společnosti. B plus B, spol. s r.o., Holečkova 657,150 00 Praha 5 - Košíře, IČO: 61056049, předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci movité, věci nemovité, nehmotný majetek, finanční majetek a podnik na základě koncesní listiny vydané živnostenským odborem úřadu městské části Praha 5 pod č.j. ZIV/U5037/2006/JKU dne 3.5.2006, zajistila podklady a vypracovala pod poř. č. 201/2015. SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Fotodokumentace 1