ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 1814/34/2014 NEMOVITOST: Bytová jednotka č. 1 v bytovém domu č.p. 1500 se všemi součástmi a příslušenstvím, včetně spoluvlastnického podílu vyjádřeného zlomkem 9426/29791 na společných částech bytového domu č.p. 1500 a pozemku - zastavěné ploše číslo parcelní 1643, v katastrálním území obce Aš, okres Cheb. Katastrální údaje : Kraj Karlovarský, okres Cheb, obec Aš, k.ú. Aš Adresa nemovitosti: Havlíčkova 1500/22, 352 01 Aš Vlastníci stavby: nar. 10.2.1957, Ing. Josef Týma, Havlíčkova 1500/22, 352 01 Aš, vlastnictví: SJM nar. 1.10.1958, Jaroslava Týmová, Havlíčkova 1500/22, 352 01 Aš, vlastnictví: SJM Vlastníci pozemku: nar. 10.2.1957, Ing. Josef Týma, Havlíčkova 1500/22, 352 01 Aš, vlastnictví: SJM nar. 1.10.1958, Jaroslava Týmová, Havlíčkova 1500/22, 352 01 Aš, vlastnictví: SJM OBJEDNATEL : Adresa objednatele: Exekutorský úřad Český Krumlov, JUDr. Marek Frank Tovární 197, 381 01 Český Krumlov ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: Pavel Ulč Třemošná - Záluží 177, 330 11 Třemošná telefon: e-mail: 377855074 Pavel.Ulc@seznam.cz ÚČEL OCENĚNÍ: exekuční řízení č.j. 125 EX 389/11. (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 585 000,- Kč Datum místního šetření: 14.3.2014 Stav ke dni : 6.3.2014 Počet stran: 8 stran Počet příloh: 11 Počet vyhotovení: 2 V Třemošné - Záluží, dne 3.4.2014
NÁLEZ Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně bytové jednotky č. 1 v bytovém domu č.p. 1500 se všemi součástmi a příslušenstvím, včetně spoluvlastnického podílu vyjádřeného zlomkem 9426/29791 na společných částech bytového domu č.p. 1500 a pozemku - zastavěné ploše číslo parcelní 1643, v katastrálním území obce Aš, okres Cheb, za účelem exekučního řízení vedeného pod č.j. 125 EX 389/11, k datu 6.3.2014. Přehled podkladů - výpis z KN Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, LV.č. 5017 pro kat. území obce Aš, vyhotovený dne 24.2.2013 - kopie katastrální mapy v měř. 1:1000 pro kat. území obce Aš, vyhotovená v měř. 1:1000 - mapové snímky daného území obce - prohlášení vlastníka budovy č.p. 1500 - dohoda o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví, sepsaná v Aši dne 25.9.2006, právní účinky vkladu práva vznikly dnem 19.10.2006, rozhodnutím č.j. V-5162/2006-402 - usnesení soudního exekutora JUDr. Marka Franka, sepsané v Českém Krumlově dne 6.3.2014 pod č.j. 125 EX 389/11-79 - informace, výměry a skutečnosti zjištěné na místě znalcem dne 14.3.2014 za účasti spoluvlastnice paní Jaroslavy Týmové, kdy bylo provedeno vlastní ohledání předmětné nemovitosti a poskytnuty dostupné podklady - informace a údaje sdělené renomovanými realitními kancelářemi působícími v dané oblasti Místopis Povinný nebyl v daném termínu ohledání předmětné nemovitosti znalcem zastižen. Znalecký posudek je zpracován dle zjištěných skutečností, předložených výše uvedených podkladů, informací získaných u renomovaných realitních kanceláří působících v dané lokalitě a zejména informací získaných při vlastním ohledání nemovitosti znalcem dne 14.3.2014, za účasti spoluvlastnice nemovitosti paní Jaroslavy Týmové, kdy byly předloženy všechny dostupné podklady a poskytnuty veškeré potřebné informace. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: okrajová část - bytová zástavba Celkový popis Oceňovaná nemovitost, bytová jednotka č. 1 se všemi součástmi a příslušenstvím se nachází v přízemí (1.N.P.) bytovém domu č.p. 1500, situovaném v severovýchodní části intravilánu katastrálního území města Aš, v ulici Havlíčkově, na zastavěné ploše č. parcelní 1643. Situování nemovitosti je patrno z kopie katastrální mapy zpracované v měř. 1:1000 a mapových snímků města, jenž jsou přílohou znaleckého posudku. Přístup k nemovitosti je z jihozápadu, z přilehlé výše uvedené zpevněné ulice. V dané části města je možnost napojení na veškeré inženýrské sítě. Město Aš čítá cca 13 080 obyvatel, má veškerou potřebnou základní i vyšší občanskou vybavenost, má dobrou možnost kulturního, sportovního a společenského vyžití, v dané oblasti jsou ovšem - 2 -
celkem omezené lukrativní pracovní možnosti, město má dobré dopravní spojení autobusovou i vlakovou dopravou. Za vyšší občanskou vybaveností, vyšším kulturním, sportovním a společenským vyžitím, vyššími úřady a lukrativnějšími pracovními příležitostmi, je nutno cestovat do okresního města Cheb, vzdáleného cca 27 km. Životní prostředí je v dané lokalitě poměrně nenarušené jakýmkoliv průmyslovým provozem. Nemovitost je situována v klidné okrajové části města. Okolní zástavbu tvoří zejména bytové domy stejného stylu, stáří, velikosti, ovšem převážně lepšího technického i morálního stavu a průběžné údržby. Hlavním objektem pro zjištění obvyklé ceny je bytová jednotka č. 1 v bytovém domu č.p. 1500 se všemi součástmi a příslušenstvím, včetně spoluvlastnického podílu vyjádřeného zlomkem 9426/29791 na společných částech bytového domu č.p. 1500 a pozemku - zastavěné ploše číslo parcelní 1643, v katastrálním území obce Aš. Stručná charakteristika oceňovacích metod: - metoda porovnávací Při porovnávací metodě se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena předmětné nemovitosti, se zohledněním současné situace na trhu srovnatelných nemovitostí. - obvyklá cena - tržní Jedná se o cenu, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku, nebo při poskytnutí stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Na základě výše uvedeného je pro stanovení obvyklé (obecné, tržní) ceny použita následující metodika. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: Jednotka je řádně zapsána v katastru Jednotka není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav jednotky umožňuje podpis zástavní Stav jednotky neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání jednotky není v rozporu s Skutečné užívání jednotky je v rozporu s její její kolaudací kolaudací Přístup k nemovitosti přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou Nemovitost není situována v záplavovém Nemovitost situována v záplavovém území území - 3 -
Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Ostatní rizika: Stavby s výrazně zhoršeným technickým stavem OCENĚNÍ Výpočet porovnávací hodnoty Popis oceňované nemovitosti Bytová jednotka č. 1 se nachází v přízemí (1. N.P.) nezatepleného zděného bytového domu č.p. 1500, situovaného v severovýchodní části intravilánu města Aš, v Havlíčkově ulici, na zastavěné ploše č. parcelní 1643. Situování nemovitosti je patrno z kopie katastrální mapy v měř. 1:1000 a mapových snímků města, které jsou přílohou znaleckého posudku. Bytový dům obsahuje čtyři nadzemní a jedno podzemní podlaží, celkem se třemi bytovými jednotkami (I.-III. N.P. je obytné, IV.N.P. tvoří půdní prostor). Od bytového domu nebyly předloženy žádné původní doklady ani výkresová dokumentace. Bytový dům je stáří dle prohlášení spoluvlastnice předmětné nemovitosti - paní Jaroslavy Týmové, přes 100 let, čemuž rovněž odpovídají hlavní stavební konstrukce. Bytová jednotka č. 1 je dle předaných podkladů - prohlášení vlastníka budovy a rovněž tak zjištěných skutečností, dispozice 4+1 s úplným příslušenstvím o celkové podlahové ploše 94,26 m 2. Bytová jednotka obsahuje vstupní předsíň (4,45 m 2 ), kuchyni (14,1 m 2 ), pokoj 1 (13,68 m 2 ), pokoj 2 (21,13 m 2 ), pokoj 3 (13,12 m 2 ), pokoj 4 (12,81 m 2 ), koupelnu s WC (6,64 m 2 ) a sklep (8,3 m 2 ). K bytové jednotce náleží rovněž sklepní kóje (6,12 m 2 ) a půdní kóje (13,35 m 2 ), které se nezapočítávají do její celkové podlahové plochy. K bytové jednotce náleží též spoluvlastnický podíl zlomku 9426/29791 na společných částech bytového domu č.p. 1500 a pozemku - zastavěné ploše číslo parcelní 1643 o výměře 128 m 2. Bytová jednotka je ke dni ocenění užívána prakticky v původním technickém a morálním stavu, podstandardně vybavena a rovněž tak užívána k trvalému bydlení, bez jakýchkoliv větších udržovacích prací a s technickými závadami, s akutní nutností celkové rekonstrukce. Bytový dům je bez výtahu, vytápění ústřední teplovodní s plynovým kotlem umístěným v koupelně předmětné bytové jednotky. V dané lokalitě se jedná o podstandardní bytovou jednotku v původním technickém a morálním stavu, se zanedbanou nutnou průběžnou údržbou. Popisy porovnatelných nemovitostí Bytová jednotka 4+1 - Aš I. Bytová jednotka 4+1 - Aš II. Bytová jednotka 4+1 - Aš III. - 4 -
Oceňovaná nemovitost Jednotka Výměra Zastavěná plocha všech podlaží ZP 128,00 m 2 Čistá užitková plocha PUČ 94,26 m2 Hodnocení objektu dle kritérií Kritérium Rozmezí koeficientu Hodnota Min Max koeficientu Velikost obce 0,85 1,25 1,000 Správní funkce 0,97 1,03 1,000 Poptávka po koupi nemovitostí 0,90 1,10 1,010 Přírodní okolí 0,94 1,06 1,010 Obchod a služby 0,94 1,06 1,020 Školství 0,94 1,06 1,010 Zdravotnictví 0,94 1,06 1,010 Kultura, sport 0,94 1,06 1,010 Hotely ap. 0,98 1,02 1,000 Struktura zaměstnanosti 0,94 1,06 1,000 Životní prostředí 0,94 1,06 1,010 Poloha vzhledem k centru obce 0,94 1,06 0,970 Dopravní podmínky 0,94 1,06 1,020 Orientace ke světovým stranám 0,94 1,06 1,030 Konfigurace terénu 0,92 1,05 1,000 Převládající zástavba 0,94 1,06 1,000 Parkovací možnosti v okolí 0,94 1,06 1,030 Obyvatelstvo v sousedství 0,94 1,06 1,000 Územní plán 0,94 1,06 1,000 Inženýrské sítě 0,60 1,05 1,030 Typ stavby 0,94 1,06 0,970 Dostupnost jednotlivých podlaží 0,90 1,05 1,000 Regulace nájemného 0,90 1,10 1,000 Výskyt radonu 0,93 1,05 1,000 Další možnosti ohrožení 0,60 1,00 1,000 Příslušenství nemovitosti 0,90 1,10 1,000 Možnost dalšího rozšíření 0,98 1,02 0,980 Technická hodnota stavby 0,20 1,00 0,500 Údržba stavby 0,85 1,10 0,900 Pozemky k objektu celkem 0,85 1,15 1,000 Názor odhadce 0,90 1,10 0,950 Výsledný koeficient 0,476-5 -
Srovnatelné nemovitosti Název: Bytová jednotka 4+1 - Aš I. Lokalita: ul. Hlavní Výchozí cena: 550 000,00 Kč Koeficient úpravy 0,90 Upravená cena: 495 000,00 Kč Hodnocení kritérií pro porovnání cen nemovitostí 1. Velikost obce 1,00 2. Správní funkce 1,00 3. Poptávka nemovitostí 1,01 4. Přírodní okolí 0,99 5. Obchod a služb y 1,02 6. Školství 1,01 7. Zdravotnictví 1,01 8. Kultura a sport 1,01 9. Hotely apod. 1,00 10. Struktura zaměstnanosti 1,00 11. Životní prostředí 0,98 12 Poloha k centru 1,00 13. Dopravní podmínky 1,02 14. Orientace ke světovým stranám 1,00 15. Konfigurace terénu 1,00 16. Převládající zástavba 1,00 17. Parkovací možnosti 0,99 18. Obyvatelstvo v okolí 1,00 19. Územní plán 1,00 20. Inženýrské sítě 1,03 21. Typ stavby 0,98 22. Dostupnost podlaží 1,00 23. Regulace nájemného 1,00 24. Výskyt radonu 1,00 25. Další možnosti ohrožení 1,00 26. Příslušenství nemovit. 1,00 27. Možnost rozšíření 0,98 28. Technická hodnota 0,50 29. Údržba stavby 0,90 30. Pozemky k objektu celk. 1,00 31. Názor odhadce 0,95 Součin dílčích koeficientů 0,440 Jednotka: Výměra Jedn. cena KC Upr. jedn. cena Čistá užitková plocha [PUČ] 74,00 m 2 6 689,19 0,440 15 203,- Název: Bytová jednotka 4+1 - Aš II. Lokalita: ul. Chebská Výchozí cena: 650 000,00 Kč Koeficient úpravy 0,90 Upravená cena: 585 000,00 Kč Hodnocení kritérií pro porovnání cen nemovitostí 1. Velikost obce 1,00 2. Správní funkce 1,00 3. Poptávka nemovitostí 1,01 4. Přírodní okolí 0,99 5. Obchod a služb y 1,02 6. Školství 1,01 7. Zdravotnictví 1,01 8. Kultura a sport 1,01 9. Hotely apod. 1,00 10. Struktura zaměstnanosti 1,00 11. Životní prostředí 0,98 12 Poloha k centru 0,96 13. Dopravní podmínky 1,02 14. Orientace ke světovým stranám 1,00 15. Konfigurace terénu 1,00 16. Převládající zástavba 1,00 17. Parkovací možnosti 0,99 18. Obyvatelstvo v okolí 1,00 19. Územní plán 1,00 20. Inženýrské sítě 1,03 21. Typ stavby 1,00 22. Dostupnost podlaží 1,00 23. Regulace nájemného 1,00 24. Výskyt radonu 1,00 25. Další možnosti ohrožení 1,00 26. Příslušenství nemovit. 1,00 27. Možnost rozšíření 0,98 28. Technická hodnota 0,55 29. Údržba stavby 1,00 30. Pozemky k objektu celk. 1,00 31. Názor odhadce 0,99 Součin dílčích koeficientů 0,549 Jednotka: Výměra Jedn. cena KC Upr. jedn. cena Čistá užitková plocha [PUČ] 95,00 m 2 6 157,89 0,549 11 217,- Název: Bytová jednotka 4+1 - Aš III. Lokalita: ul. Dlouhá Výchozí cena: 560 000,00 Kč Koeficient úpravy 0,90 Upravená cena: 504 000,00 Kč - 6 -
Hodnocení kritérií pro porovnání cen nemovitostí 1. Velikost obce 1,00 2. Správní funkce 1,00 3. Poptávka nemovitostí 1,01 4. Přírodní okolí 0,99 5. Obchod a služb y 1,02 6. Školství 1,01 7. Zdravotnictví 1,01 8. Kultura a sport 1,01 9. Hotely apod. 1,00 10. Struktura zaměstnanosti 0,99 11. Životní prostředí 1,00 12 Poloha k centru 0,98 13. Dopravní podmínky 1,02 14. Orientace ke světovým stranám 1,00 15. Konfigurace terénu 1,00 16. Převládající zástavba 1,00 17. Parkovací možnosti 1,00 18. Obyvatelstvo v okolí 1,00 19. Územní plán 1,00 20. Inženýrské sítě 1,03 21. Typ stavby 0,98 22. Dostupnost podlaží 1,00 23. Regulace nájemného 1,00 24. Výskyt radonu 1,00 25. Další možnosti ohrožení 1,00 26. Příslušenství nemovit. 1,00 27. Možnost rozšíření 0,98 28. Technická hodnota 0,50 29. Údržba stavby 0,95 30. Pozemky k objektu celk. 1,00 31. Názor odhadce 0,95 Součin dílčích koeficientů 0,464 Jednotka: Výměra Jedn. cena KC Upr. jedn. cena Čistá užitková plocha [PUČ] 75,00 m 2 6 720,- 0,464 14 483,- Ocenění Objekt číslo Přepočtené jedn. ceny SJP porovnatelných objektů ZP PUČ 15 203,00 1.Bytová jednotka 4+1 - Aš I. 2.Bytová jednotka 4+1 - Aš 11 217,00 II. 3.Bytová jednotka 4+1 - Aš 14 483,00 III. SJC - minimum 11 217,00 SJC - průměr 13 634,00 SJC - maximum 15 203,00 Index oceňovaného obj. 0,476 0,476 JCO - minimum 5 339,00 JCO - průměr 6 490,00 JCO - maximum 7 237,00 Výměry oceňovaného obj. 128,00 94,26 CO - minimum 503 254 CO - průměr 611 747 CO - maximum 682 160 Cena objektu zjištěná porovnávací metodou Minimální cena 503 254,- Kč Průměrná cena 611 747,- Kč Maximální cena 682 160,- Kč C P = CO PRŮMĚRNÁ - [ 0,15 * ( CO MAXIMÁLNÍ - CO MINIMÁLNÍ ) ] C P = 611 747 - [ 0,15 * ( 682 160-503 254 )] = 584 911,10 Kč Výsledná porovnávací hodnota 584 911 Kč - 7 -
REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Současný stav 584 911 Kč Obvyklá cena 585 000,- Kč slovy: Pětsetosmdesátpěttisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.2.2 b V Třemošné - Záluží 3.4.2014 Pavel Ulč Třemošná - Záluží 177 330 11 Třemošná Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne 2.11.1998 č.j. Spr. 1251/98 pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1814/34/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 34/2014. - 8 -