Znalecký posudek č. 2810/2011 o ceně nemovitosti - 1/2 rodinného domu č.p. 139 na pozemku p.č. 45/1, 1/2 stavby č. p. 156 na pozemku p.č. 46 a 1/2 pozemku tvořeného parcelami č. 45/1 a 46 v kat. úz. Lyžbice, obec Třinec, okres Frýdek - Místek, ve vlastnictví Ing. Jana Kuliga. Objednatel posudku: Účel posudku: JUDr. Ondřej Mareš Exekutorský úřad Litoměřice Novobranská 20 412 01 Litoměřice Stanovení obvyklé ceny pro provedení exekuce č.j. Ex 9572/10-13 prodejem nemovitosti. Podle stavu ke dni 5.10.2011 posudek vypracoval: B plus B, spol. s r.o. MONTEKALA, spol. s r.o. Holečkova 657 Hálova 34 150 00 Praha 5 Košíře 190 00 Praha 9 Posudek obsahuje 13 stran textu včetně titulního listu a 7 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Praze dne 21.12.2011
A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovení ceny obvyklé (tržní hodnoty) 1/2 rodinného domu č.p. 139 na pozemku p.č. 45/1, 1/2 stavby č. p. 156 na pozemku p.č. 46, včetně součástí a 1/2 pozemku tvořeného parcelami č. 45/1 a 46 v kat. úz. Lyžbice, obec Třinec, okres Frýdek - Místek, vše zapsáno na LV č. 3897. Účelem tohoto ocenění je vypracování posudku, jako podkladu pro stanovení reálné prodejní ceny souboru ocenění pro potřeby objednatele. Stanovená tržní hodnota dle tohoto posudku respektuje právní předpisy v oblasti cen, financování, účetnictví a daní platné v době zpracování. Tržní hodnota je určena pro potřeby objednatele a je odrazem situace na trhu nemovitostí v době zpracování. 2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: 1/2 rodinného domu č.p. 139 a 1/2 obchodu č.p. 156 Jeřabinová 739 61 Třinec Region: Moravskoslezský Okres: Frýdek - Místek Katastrální území: Lužnice 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Částečná prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 5.10.2011 bez přítomnosti majitele. 4. Podklady pro vypracování posudku: - výpis z katastru nemovitostí ze dne 9.8.2011, LV č. 3897, kat. úz. Lyžbice, Katastrální úřad pro Moravskoslezský kraj, KP Třinec - kopie mapy katastrální ze dne 10.8.2011, mapový list č. Jablunkov 7-0/43, měřítko 1:1000, kat. úz. Lyžbice - exekuční příkaz k prodeji nemovitosti zn. 124 EX 9572/10-13 ze dne 6.4.2011 - usnesení o ustanovení znalce č.j. 124 EX 9572/10-48 ze dne 9.8.2011 - kopie smlouvy o převodu nemovitosti RI 3038/1992 kupní, ze dne 20.7.1992 - kolaudační rozh. 817/1996 ze dne 25.4.1996 - kolaudační rozhodnutí Výst. Mit-2223/2002 na přístavbu hosp. budovy ze dne 20.12.2002, právní moc ke dni 7.1.2003 - technická zpráva - stavební řešení přístavby skladu a změny střechy ze srpna 2001 - fotodokumentace nemovitosti - informace z KN - informace z realitního trhu - skutečnosti zjištěné na místě samém 5. Vlastnické a evidenční údaje: Dle listu vlastnictví č. 3897, k.ú. Lyžbice, obec Třinec ze dne 9.8.2011, A - vlastnické právo: Kulig Jan Ing. Konská 132, 739 61 Třinec 1 podíl 1/2 Tomanková Janina Ing., Jeřabinová 139, Lyžbice, 739 61 třinec 1 podíl 1/2 2
B - nemovitosti: Lyžbice č.p. 139 - rodinný dům na pozemku parc. č. 45/1 Lyžbice č.p. 156 - obchod na pozemku parc. č. 46 pozemek parc. č. 44/1 - zahrada o výměře 1180 m 2 pozemek parc. č.45/1 - zastavěná plocha a nádvoří o výměře 330 m 2 pozemek parc. č.46 - zastavěná plocha a nádvoří o výměře 191 m 2 C - omezení vlastnických práv: Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč.z. ze dne 20.04.2004. Právní účinky vkladu práva ke dni 14.05.2004. Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč.z. ze dne 14.11.2008. Právní účinky vkladu práva ke dni 02.02.2009. Usnesení soudu o nařízení exekuce 28 EXE-4522/2010-7 ze dne 23.11.2010. Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí Exekutorský úřad Litoměřice, JUDr.Ondřej Mareš 124 EX-9572/2010-13 (29EXE4563/2010-9) ze dne 06.04.2011. Právní moc ke dni 21.04.2011. Původní JPV vytvořen na prac.: Katastrální úřad pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Frýdek-Místek na základě listin: OS Frýdek-Místek, 29 EXE 4563/2010-9 ; Exekutorský úřad Litoměřice, JUDr. Ondřej Mareš, LL.M. 124 EX-9572/2010-12 (29 EXE 4563/2010-9) ze dne 06.04.2011. Právní moc ke dni 21.04.2011. D - Jiné zápisy Změna výměr obnovou operátu Nepravomocný exekuční příkaz o zřízení zástav. práva doručen dne 26.5.2011, Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti 024 EX- 4211/2010 30 Exekutorský úřad Ostrava, Mgr. Pavla Fučíková, (28 EXE 4522/2010-7) ze dne 26.05.2011. E - Nabývací tituly a jiné podklady zápisu Smlouva o převodu nemovitosti RI 3038/1992 kupní, ze dne 20.7.1992. Kolaudační rozhodnutí 817/1996 ze dne 25.4.1996 6. Dokumentace a skutečnost: Majitel oceňovaných nemovitostí nekontaktoval znalce za účelem poskytnutí nutných informací, ačkoli k tomu byl v usnesení vyzván. Vzhledem k této skutečnosti bylo při zpracování znaleckého posudku vycházeno z dostupných listin a z částečných výměr a skutečností zjištěných na místě samém. 7. Celkový popis nemovitosti: Město Třinec patří do dřívějšího okresu Frýdek Místek a náleží pod Moravskoslezský kraj. Třinec je také obcí s rozšířenou působností. Obec Třinec se rozkládá asi 25 km východně od Frýdku Místku. Historicky patří do české části těšínského Slezska. Území tohoto středně velkého města trvale obývá asi 37660 obyvatel. Město leží nedaleko hranice s Polskem a se Slovenskem. Jedná se o dva samostatné objekty č.p. 139 a č.p. 156. Objekt č.p. 139 - rodinný dům je přístupný z ulice Polní, objekt č.p. 156 - obchod je přístupný z ulice Jeřabinová. Rodinný dům je samostatně stojící na pozemku parc. č. 45/1. Dům je pravděpodobně podsklepený, jednopodlažní s obytným podkrovím. Základy domu jsou betonové, svislé konstrukce zděné, stropy zděné. Krov dřevěný. Střecha sedlová s různým sklonem, krytina střechy šindelová. Klemp. konstrukce jsou z pozink. plechu a plastové. Fasádní omítky jsou břízolitové. Schodiště vnitřní i 3
venkovní betonové. Zábradlí na balkoně dřevěná opatřené nátěrem. Dveře dřevěné, okna plastová. Vytápění ústřední. Dům napojen na veškeré inženýrské sítě. Stavba č.p. 156 - obchod se nachází na pozemku parc. č. 46 a navazuje na hospodářskou budovu. Základy objektu jsou betonové s izolací, svislé konstrukce zděné. Střecha sedlová s různým sklonem, střešní krytina šindelová. Vrata garážová rolovaná a dřevěná. Okna dřevěná zdvojená a luxfery. Stavba hospodářské budovy se nachází na hranici pozemku parc. č. 46. Hospodářská budova je jednopodlažní s půdním prostorem a obsahuje tři sklady, úschovnu nářadí, rampu a garáž. Základy jsou betonové, svislé konstrukce jsou zděné. Krov dřevěný. Střecha sedlová, krytina střechy šindelová, klemp. konstrukce z pozink. plechu. Vrata plastová. Dveře dřevěné, okna dřevěná opatřena mříží. Fasádní omítky štukové. Stavba má dle kolaudačního rozhodnutí zaslepený komín a je napojena na el. energii, vodu, ústřední vytápění z RD, na uslepenou žumpu. 8. Obsah posudku: a) Hlavní stavby a 1 ) Rodinný dům č.p. 139 a 2 ) Objekt č.p. 156 b) Venkovní úpravy b 1 ) Venk. úpravy zjednodušeným způsobem c) Pozemky c 1 ) Pozemky B. Posudek Výměry, hodnocení a ocenění objektů: Administrativní cena (vyhláška 364/2010 Sb.) a) Hlavní stavby a 1 ) Rodinný dům č.p. 139-5 Zatřídění pro potřeby ocenění: Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: typ B Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: má podkroví nad 2/3 zastavěné plochy 1.nadz. podlaží Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: se dvěma nadzemními podlažími Kód CZ - CC: 111 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.NP: 5,0*12,0+12,5*11,0 = 197,50 m 2 2.NP: 5,0*12,0+12,5*11,0 = 197,50 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.NP: 197,50 m 2 2,40 m 4
2.NP: 197,50 m 2 2,70 m Obestavěný prostor: 1.NP: (5,0*12,0+12,5*11,0)*(3,00) = 592,50 m 3 2.NP: (5,0*12,0+12,5*11,0)*(3,00) = 592,50 m 3 zastřešení: 197,5*4,0/2+6,40+50,0+45,0 = 496,40 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 1 681,40 m 3 Výpočet koeficientu K 4 : (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Hodnocení Obj. podíl Část Koeficient Upravený obj. podíl standardu [%] [%] 1. Základy: S 7,10 100,00 1,00 7,10 2. Zdivo: S 22,30 100,00 1,00 22,30 3. Stropy: S 8,40 100,00 1,00 8,40 4. Střecha: S 5,20 100,00 1,00 5,20 5. Krytina: S 3,20 100,00 1,00 3,20 6. Klempířské konstrukce: S 0,80 50,00 1,00 0,40 N 0,80 50,00 1,54 0,62 7. Vnitřní omítky: S 6,20 100,00 1,00 6,20 8. Fasádní omítky: S 3,10 100,00 1,00 3,10 9. Vnější obklady: C 0,40 100,00 0,00 0,00 10. Vnitřní obklady: S 2,30 100,00 1,00 2,30 11. Schody: S 2,40 100,00 1,00 2,40 12. Dveře: S 3,30 100,00 1,00 3,30 13. Okna: N 5,20 100,00 1,54 8,01 14. Podlahy obytných místností: S 2,20 100,00 1,00 2,20 15. Podlahy ostatních místností: S 1,10 100,00 1,00 1,10 16. Vytápění: S 4,40 100,00 1,00 4,40 17. Elektroinstalace: S 4,10 100,00 1,00 4,10 18. Bleskosvod: S 0,60 100,00 1,00 0,60 19. Rozvod vody: S 3,00 100,00 1,00 3,00 20. Zdroj teplé vody: S 1,80 100,00 1,00 1,80 21. Instalace plynu: S 0,50 100,00 1,00 0,50 22. Kanalizace: S 2,80 100,00 1,00 2,80 23. Vybavení kuchyně: S 0,50 100,00 1,00 0,50 24. Vnitřní vybavení: S 5,10 100,00 1,00 5,10 25. Záchod: S 0,40 100,00 1,00 0,40 26. Ostatní: S 3,60 50,00 1,00 1,80 C 3,60 50,00 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů: 100,83 Hodnota koeficientu vybavení K 4 : 1,0083 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 6): = 1 975,- Kč/m 3 Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 6): * 1,1000 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 1,0083 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,1690 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 0,7750 5
Základní cena upravená = 3 682,23 Kč/m 3 Plná cena: 1 681,40 m 3 * 3 682,23 Kč/m 3 = 6 191 301,52 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 70 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 80 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 150 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 70 / 150 = 46,667 % - 2 889 294,68 Kč 3 302 006,84 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem: * 1 / 2 Rodinný dům č.p. 139 - zjištěná cena = 1 651 003,42 Kč a 2 ) Objekt č.p. 156-3 Zatřídění pro potřeby ocenění: Budova: F. budovy pro služby Svislá nosná konstrukce: zděná Kód CZ - CC: 123 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.NP: 12,0*14,0 = 168,00 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška Součin 1.NP: 168,00 m 2 4,00 m 672,00 m 3 Součet 168,00 m 2 672,00 m 3 Průměrná výška podlaží: PVP = 672,00 / 168,00 = 4,00 m Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 168,00 / 1 = 168,00 m 2 Obestavěný prostor: 1.NP: (12,0*14,0)*(4,00) = 672,00 m 3 zastřešení: = 276,00 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 948,00 m 3 Výpočet koeficientu K 4 : (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Hodnocení Obj. podíl Část Koeficient Upravený obj. podíl standardu [%] [%] 1. Základy včetně zemních prací: S 8,20 100,00 1,00 8,20 2. Svislé konstrukce: S 17,40 100,00 1,00 17,40 3. Stropy: S 9,30 100,00 1,00 9,30 4. Krov, střecha: S 7,30 100,00 1,00 7,30 5. Krytiny střech: S 2,10 100,00 1,00 2,10 6. Klempířské konstrukce: S 0,60 100,00 1,00 0,60 7. Úprava vnitřních povrchů: S 6,90 100,00 1,00 6,90 8. Úprava vnějších povrchů: S 3,30 100,00 1,00 3,30 9. Vnitřní obklady keramické: S 1,80 100,00 1,00 1,80 6
10. Schody: S 2,90 100,00 1,00 2,90 11. Dveře: S 3,10 100,00 1,00 3,10 13. Okna: S 5,20 100,00 1,00 5,20 14. Povrchy podlah: S 3,20 100,00 1,00 3,20 15. Vytápění: S 4,20 100,00 1,00 4,20 16. Elektroinstalace: S 5,70 100,00 1,00 5,70 17. Bleskosvod: S 0,30 100,00 1,00 0,30 18. Vnitřní vodovod: S 3,20 100,00 1,00 3,20 19. Vnitřní kanalizace: S 3,10 100,00 1,00 3,10 20. Vnitřní plynovod: S 0,20 100,00 1,00 0,20 21. Ohřev vody: S 1,70 100,00 1,00 1,70 23. Vnitřní hygienické vybavení: S 3,00 100,00 1,00 3,00 24. Výtahy: C 1,40 100,00 0,00 0,00 25. Ostatní: S 5,90 50,00 1,00 2,95 C 5,90 50,00 0,00 0,00 27. Vrata A 3,00 100,00 1,00 3,00 Součet upravených objemových podílů: 98,65 Hodnota koeficientu vybavení K 4 : 0,9865 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 2): = 2 807,- Kč/m 3 Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 4): * 0,9390 Koeficient K 2 = 0,92+(6,60/PZP) : * 0,9593 Koeficient K 3 = 0,30+(2,10/PVP) : * 0,8250 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,9865 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,1620 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 0,7070 Základní cena upravená = 3 145,49 Kč/m 3 Plná cena: 948,00 m 3 * 3 145,49 Kč/m 3 = 2 981 924,52 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 25 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 75 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 25 / 100 = 25,000 % - 745 481,13 Kč 2 236 443,39 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem: * 1 / 2 Objekt č.p. 156 - zjištěná cena = 1 118 221,70 Kč b) Venkovní úpravy b 1 ) Venk. úpravy zjednodušeným způsobem - 10 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úpravy oceněné zjednodušeným způsobem procentem z ceny stavby Stanovené procento z ceny staveb: 3,50 % Ceny staveb pro stanovení základu pro výpočet ceny venkovních úprav: 7
Název stavby Rodinný dům č.p. 139 Objekt č.p. 156 Celkem: Cena stavby 1 651 003,42 Kč 1 118 221,70 Kč 2 769 225,12 Kč Ocenění: Cena staveb celkem: 2 769 225,12 Stanovené procento z ceny staveb: * 0,0350 96 922,88 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem: * 1 / 2 Venk. úpravy zjednodušeným způsobem - zjištěná cena = 48 461,44 Kč Rekapitulace ocenění objektů včetně opotřebení a) Hlavní stavby a 1 ) Rodinný dům č.p. 139 = 1 651 000,- Kč a 2 ) Objekt č.p. 156 = 1 118 220,- Kč b) Venk. úpravy zjednodušeným způsobem = 48 460,- Kč Cena objektů činí celkem 2 817 680,- Kč Porovnávací metoda a) Hlavní stavby a 1 ) Rodinný dům č.p. 139 Popis porovnávaných objektů: Jednotka: Množství jednotek oceňované stavby: 270,00 1) Nabízíme k prodeji samostatně stojící rodinný dům v obci Ropice. Jedná se o prostorný dům, dispozičně řešený jako 5+1. Dům je celopodsklepený, má dvě nadzemní podlaží a podkroví. V přízemí se nachází prostorná chodba, dva pokoje, koupelna, dílna a garáž. V patře se nachází hlavní bytová jednotka, 3 pokoje, kuchyň, obývací pokoj a jídelna. V současnosti nevyužité podkroví je možno zrekonstruovat a užívat jako další pokoje nebo byt. Dům je vytápěn plynovým kotlem a dále je možnost využít kotel na pevná paliva. Dům je ve velmi dobrém stavu. Pozemek o velikosti 1635 m2, na kterém se nachází hospodářská budova a vysazené okrasné dřeviny. Obec Ropice se nachází mezi Českým Těšínem a Třincem s dobrou dostupností do těchto obcí. Financování nemovitostí zajišťujeme vlastním partnerem bez poplatku. 2) Představuji k prodeji krásný a prostorný rodinný dům s dvěma byty o dispozici 3+1 s terasou, velkým pozemkem a samostatnou garáží v klidné vilové části Třince Kamionka, v k.ú.i Lyžbice. Dům je postavem na zastavěné ploše o výměře 167m2, garáž na parcele 44m2 a okolo domu je zahrada o výměře 2.045m2. Rodinný dům je dvoupodlažní s celkovým podsklepením. Užitná podlahová plocha je 368m2. Byty, které jsou v tomto domě jsou na sobě nezávislé a přístup k nim je po samostatném schodišti. Při stavbě domu byly použity nadstandardní materiály (podlahy z masivu, dřevěná okna INTERNORM s hliníkovým rámem v celém domě včetně sklepa, dveře z masivu, masážní vana TEIKO). Oba byty mají prostornou koupelnu s vanou a sprchovým kotem, 8
dvěma umyvadly a samostatnou toaletou s bidetem. V přízemí jsou krbová kamna s francouzskou panoramatickou vložkou, v patře je udělána příprava pro krb. Vytápění je řešeno plynovým kotlem a radiátory ve všech místnostech. V domě je zavedena kabelová televize s internetem a výhodným voláním v Třinci. Dům je napojen na všechny inženýrské sítě, kanalizaci, vodovod, plyn a elektriku. V suterénu domu je dostatečný prostor pro propojení bydlení s podnikáním. Velmi vhodné pro ordinaci, právní kancelář nebo jen sídlo firmy. Momentálně je v suterénu pracovna, prádelna a sklepní prostory. U domu je též samostatná garáž využívaná jako dílna, dále hospodářská část a v pokroví skladovací prostory. Garáž je možné vybudovat i přímo v domě. Výhodou domu je, že je umístěn jako poslední dům v ulici a tudíž je na místě s klidem a úžasným výhledem na okolní Beskydy. 3) Prodej dvougeneračního prostorného RD v Bystřici - samostatné dvě bytové jednotky 3+1 s příslušenstvím. Přízemí - 112 m2, 1. poschodí - 123m2, s odděleným vstupem ve velmi žádané lokalitě s nádherným výhledem. Je vhodný i na investici, zajistíme i nájemce. Obchody, škola, školka, autobus - vše je poblíž. RD je možno financovat pomocí hypotéky - vše vyřídíme zdarma za vás! Seznam porovnávaných objektů: Název Realizovaná cena K m K c K v K 1 K 2 K 3 [jedn] Množství Jedn. cena [Kč/jedn.] 1) RD Ropice 2 950 000,- Kč 0,95 0,95 1,02 1,02 1,00 0,95 120,00 21 928,65 2) RD Lyžbice 6 890 000,- Kč 0,98 0,95 1,05 1,05 1,00 0,95 368,00 18 256,74 3) RD Bystřice 2 500 000,- Kč 0,93 0,95 1,00 0,90 1,00 0,95 235,00 8 036,09 Součet: 48 221,48 Kč/jedn. / 3 Průměrná jednotková cena: 16 073,83 Kč/jedn. Minimální jednotková cena: 8 036,09 Kč/jedn. Maximální jednotková cena: 21 928,65 Kč/jedn. Základní cena: 16 073,83 Kč 270,00 á 16 073,83 Kč/ = 4 339 934,10 Kč Rodinný dům č.p. 139 - výsledná cena = 4 339 934,10 Kč a 2 ) Objekt č.p. 156 Popis porovnávaných objektů: Jednotka: Množství jednotek oceňované stavby: 240,00 1) Nabízíme Vám k prodeji komerční objekt 400m2 s širokou možností využití,(2x prodejna, obchodní prostory, skladové prostory, výroba, kanceláře, sídlo společnosti, přestavba na byty a apod.). Budová má 2 podlaží každé 200m2 s vlastním velkým parkovištěm.. Objekt je po rekonstrukci vnitřních prostor,nové vytápění,sociální zařízení,okna,dveře,výlohy, garážová vrata. 2) Nabízíme k prodeji komerční objekt o celkové ploše 780 m2. Možno jej využít jako obchod nebo rekonstruovat pro bydlení. V podkroví se nachází využitelný prostor. Rozvody v mědi, voda v plastu. Doporučujeme prohlídku. 9
3) Nabízíme k prodeji komerční objekt, 340 m2, v obci Žabeň u Frýdku-Místku. Objekt lze využít jako kanceláře, sídlo firmy, sklady nebo pro malovýrobu. K dispozici je 5 různě velkých místností, kuchyňka, šatna se sprchovacím koutem a dvě WC. V 2. patře je ještě půda, možno ji zrekonstuovat a udělat z ní další místnosti. Seznam porovnávaných objektů: Název Realizovaná cena K m K c K v K 1 K 2 K 3 Množství [jedn] Jedn. cena [Kč/jedn.] 1) Komerční objekt 2 700 000,- Kč 0,98 0,95 1,00 1,00 1,00 1,00 400,00 6 284,25 2) Komerční objekt 1 190 000,- Kč 0,95 0,95 1,00 1,00 1,00 1,00 240,00 4 474,90 3) Komerční objekt 2 060 000,- Kč 0,92 0,95 1,00 1,00 1,00 1,00 336,00 5 358,45 Součet: 16 117,60 Kč/jedn. / 3 Průměrná jednotková cena: 5 372,53 Kč/jedn. Minimální jednotková cena: 4 474,90 Kč/jedn. Maximální jednotková cena: 6 284,25 Kč/jedn. Základní cena: 5 372,53 Kč 240,00 á 5 372,53 Kč/ = 1 289 407,20 Kč Objekt č.p. 156 - výsledná cena = 1 289 407,20 Kč b) Venkovní úpravy Rekapitulace ocenění objektů včetně opotřebení a) Hlavní stavby a 1 ) Rodinný dům č.p. 139 = 4 339 930,- Kč a 2 ) Objekt č.p. 156 = 1 289 410,- Kč Cena objektů činí celkem Administrativní cena (vyhláška 364/2010 Sb.) 5 629 340,- Kč a) Pozemky a 1 ) Pozemky - 27-32 Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2: Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zastavěná plocha a nádvoří 45/1 330,00 304,91 100 620,30 zastavěná plocha a nádvoří 46 191,00 304,91 58 237,81 Součet 158 858,11 Úprava ceny příloha č. 21: 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu 10 % Úprava ceny celkem 10 % + 15 885,81 10
Mezisoučet 174 743,92 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 0,7070 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): * 2,1620 Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2 - celkem 267 102,02 Pozemek zahrady nebo ostatní plochy oceněný dle 28 odst. 5. Základní cena = 304,91 Kč/m 2. Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zahrada 44/1 1 180,00 304,91 359 793,80 Součet 359 793,80 Úprava ceny - příloha č. 21: 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu 10 % Úprava ceny celkem 10 % + 35 979,38 Mezisoučet 395 773,18 Úprava ceny dle 28 odst. 5: * 0,4000 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 0,7070 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): * 2,1620 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 5 - celkem 241 981,10 509 083,12 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem: * 1 / 2 Pozemky - zjištěná cena = 254 541,56 Kč Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemky = 254 540,- Kč Cena pozemků činí celkem 254 540,- Kč C. Rekapitulace Administrativní cena: Administrativní cena objektů: Administrativní cena pozemků: Administrativní cena celkem: 2 817 690,- Kč 254 540,- Kč 3 072 230,- Kč Porovnávací cena: Porovnávací cena objektů: Porovnávací cena celkem: 5 629 340,- Kč 5 629 340,- Kč 11
Stanovisko znalce: Při stanovení výsledné obecné ceny je nutno přihlédnout nejenom k výsledkům jednotlivých oceňovacích metod, ale zároveň ke všem obecným ekonomickým souvislostem a ke kladným i záporným aspektům vztaženým k oceňovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako např. lokalita, pozice majetku v zóně, infrastruktura, dopravní dostupnost, univerzálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodářská situace. Pro stanovení obvyklé ceny oceňovaného souboru nemovitostí - bylo třeba vzít úvahu tyto základní skutečnosti a ovlivňující aspekty: a) situace na trhu s realitami: k prodeji nemovitostí tohoto rozsahu a v této lokalitě dochází v minimálním počtu (spoluvlastnický podíl na RD č.p. 139 a objektu č.p. 156) b) parametry povyšující cenu: dobrý stavebně technický stav, přístup k nemovitostem, veškerá občanská vybavenost v dosahu, možnost pronájmu c) parametry ponižující cenu: spoluvlastnický podíl na nemovitostech, železniční trať v blízkosti Na základě zjištěných hodnot, výše uvedených skutečností v místě a po zvážení všech aspektů stanovuji obvyklou cenu 1/2 nemovitostí ve výši 2.815.000,- Kč. Obvyklá cena ½ nemovitostí: 2 815 000,- Kč slovy: dva miliony osm set patnáct tisíc Kč V Praze dne 21.12.2011 MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova 34 190 00 Praha 9 D. Znalecká doložka: Znalecký posudek byl vypracován společností s ručením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost při Ministerstvu spravedlnosti České republiky podle ustanovení 21 odst. 3 zákona číslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumočnících a ustanovení 6 odst. 1 vyhlášky číslo 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování nemovitostí, motorových vozidel a jiných věcí movitých, majetkových práv, cenných papírů, podniků, ostatního majetku a pro účetnictví. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 2810/2011 znaleckého deníku. Odpovědná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel společnosti. 12
B plus B, spol. s r.o., Holečkova 657,150 00 Praha 5 - Košíře, IČO: 61056049, předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci movité, věci nemovité, nehmotný majetek, finanční majetek a podnik na základě koncesní listiny vydané živnostenským odborem úřadu městské části Praha 5 pod č.j. ZIV/U5037/2006/JKU dne 3.5.2006, zajistila a předala podklady pod poř. č. 362/2011. E. Seznam příloh: Mapová situace. Snímek z katastrální mapy. Výpis z katastru nemovitostí. 13