ZNALECKÝ POSUDEK č. 1091-41/2015 O ceně bytové jednotky č. 917/98 v domě na ulici Spojenců 909, 910, 911, 912, 913, 914, 915, 916, 917 a 918, stojící na p.č. st. 4809, 4810, 4811, 4812, 4813, 4814, 4815 a 4816 v k.ú. Třebíč. Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Soudní exekutor Exekutorského úřadu Třebíč JUDr. Ivana Kozáková Bráfova 53 674 01 Třebíč Stanovení obvyklé ceny pro exekuční účely Podle stavu ke dni 9.9.2015 znalecký posudek vypracoval: Znalec: Ing. Zdeněk Havelka Šafaříkova 12 674 01 Třebíč telefon: 776 630 065 e-mail: havelka_z@volny.cz Znalecký posudek obsahuje celkem 16 stran, z toho 12 stran textu a 4 strany příloh. Objednateli se předává ve dvou vyhotoveních. V Třebíči 9.9.2015
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Úkolem znalce je ocenit nemovitost se všemi jejími součástmi a příslušenstvím a právy a závadami a to cenou obvyklou dle 2 odst. 1 zákona č 151/1997 Sb. Jde o nemovitost byt č. 917/98 v domě na ulici Spojenců č.p. 909, 910, 911, 912, 913, 914, 915, 916, 917 a 918, stojící na p.č. st. 4812 v k.ú. Třebíč. Bytová jednotka je zapsána na LV č. 15016 pro k.ú. a obec Třebíč. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Bytová jednotka č. p. 917/98 Adresa předmětu ocenění: Spojeců 917/3 674 01 Třebíč Kraj: Kraj Vysočina Okres: Třebíč Obec: Třebíč Katastrální území: Třebíč Počet obyvatel: 37 095 Základní cena stavebního pozemku vyjmenované obce ZCv = 1 270,00 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 12.8.2013, na základě které byl vypracován posudek k tomuto datu. Tento posudek je aktualizací, přitom se předpoklad zachování technického stavu z roku 2013 nové ohledání proto nebylo prováděno. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - posudek znalce č. 945-79/2013 ze 17.9.2015 - list vlastníka - kopie katastrální mapy z internetu - informace a údaje správce objektu - realitní kancelář Jiří Drašar - zákon č. 151/97 Sb. o oceňování majetku - vyhl. č. 199/2014 Sb. MF České republiky ze dne 31. 10. 1997, kterou se provádí některá ust. zákona č. 151/97 Sb. - vyhlášky, zákony a přepisy související s oceněním - skutečnosti zjištěné z prohlášení vlastníka - žádné další doklady ani dokumentace nebyly předloženy 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: pan Jaroslav Šlapal, Spojenců 917/3, 67401 Třebíč, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: pan Jaroslav Šlapal, Spojenců 917/3, 67401 Třebíč, vlastnictví: výhradní - 2 -
Vlastníci : A: Šlapal Jaroslav, Spojenců 917/3, 67401 Třebíč-Borovina B: Číslo jednotky : 917/98 Způsob využití : bytová jednotka Podíl na společných částech : 760708/4562 Budova : Borovina, č.p. 909, 910, 911, 912, 913, 914, 915, 916, 917 a 918 Parcelní číslo : St., 4812 - zastavěná plocha a nádvoří 6. Dokumentace a skutečnost Není k dispozici 7. Celkový popis nemovité věci 1. Všeobecně: Předmětem ocenění je bytová jednotka číslo 917/98 nacházející se ve vícepodlažním bytovém domě s jedním technickým a čtyřmi obytnými podlažími, obdélníkového půdorysu se samostatnými popisnými čísly dle jednotlivých sekcí tj. č.p. 909, 910, 911, 912, 913, 914, 915, 916, 917 a 918. Tyto sekce tvoří blok, jehož orientace je v podélné ose ulice východ - západ. Bytový dům se nachází na západním okraji města, vzdáleném do centra cca 1,5 km - lokalita Borovina v katastrálním území Třebíč. 2. Popis obce a místa stavby: Třebíč je okresním městem s cca 40 tisíci obyvateli. Je zde městský a okresní úřad, základní a střední školy, poliklinika, nemocnice, dobrá obchodní síť, městská autobusová doprava. Dům je napojen na veškeré inženýrské sítě. Pro město Třebíč není zpracována cenová mapa pozemků. Bytový dům je přístupný po zpevněných komunikacích s přiléhající parkovací plochou na komunikaci a jeho vzdálenost, resp. dosažitelnost od městského centra je cca 20 min. pěší chůze, event. autobusy MHD. 3. Inženýrské sítě: Bytový dům je vybaven přípojkami vody, kanalizace, elektro, telefonu s dostatečnou kapacitou k daným účelům. - 3 -
2. Metody a způsob ocenění 2.1. Stanovení obvyklé ceny Pro stanovení ceny obvyklé neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. Při volbě přístupu a metody ocenění dané nemovitosti se vychází především z následujících faktů: 1. Nemovitost s jednoznačným využitím pro bydlení, ke dni ocenění není předmětem pronájmu 2. K dispozici údaje z databáze znalce a databáze ADMIN o realizovaných prodejích a nabídky z realitního serveru S Reality 2.1.1. Postup ocenění: Ocenění podle oceňovacího předpisu Provedeno podle vyhlášky platné k datu ocenění Obvyklá cena porovnávacím způsobem Provedeno metodou porovnání s realizovanými prodeji srovnatelných bytových jednotek velikosti 3+1 v Třebíči, prodeje jsou doplněny 1 nabídkou RK ze stejné lokality. 3. Ocenění 3.1. Ocenění podle oceňovacího předpisu porovnávacím způsobem Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č. 917/98 Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. - 4 -
Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce II 0,00 2. Vlastnické vztahy - stavba součástí pozemku V 0,00 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + S P i) = 1,000 Index polohy 5 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 obyvatel Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,05 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + S P i ) = 0,990 Koeficient pp = I T * I P = 0,990 11 i = 2-5 -
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č. 917/98 1. Popis domu Vlastní dům je postaven jako blok s více sekcemi a vchody. Dům je proveden jako panelový, montovaný z prefabrikovaných stěnových a stropních panelů, obsahující celkem 1 podzemní technické podlaží a 6 nadzemních obytných podlaží (označeno 1. - 6.N.P.) Technické podlaží dispozičně řešeno jako výbava a příslušenství (sušárna, kočárkárna, sklepy, společné prostory, dílna atd. Dům s výtahem. 2. Popis bytu Oceňovaná bytová jednotka 3+1 se nachází v 1.NP s orientací ke světovým stranám SZ- JV, s využitelnou lodžií situovanou na JV. K bytu patří sklepní kóje nacházející se v 1.PP. Byt má tři pokoje, dva a jeden s balkónem orientované na JV stranu, kuchyň a třetí pokoj je na straně SV do ulice Spojenců. 3. Popis konstrukcí: KONSTRUKCE A VYBAVENÍ Konstrukce domu Nadz.podlaží byt. jedn./celkem Společné části Příslušenství domu Orientace bytu Příslušenství bytu Vybavení bytu Stavebně technický stav bytu Vytápění bytu Střecha Rozsah rekonstrukce domu Rozsah úprav bytové jednotky Kritérium jinde neuvedené panelová 1/6 s výtahem kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna bez vlivu na cenu JV, SZ standardní vybavení sklepní kóje, lodžie byt udržovaný dálkové, litinové radiátory, termohlavice zateplená stáří domu 33 roků, okna plast, nově lodžie, zateplení část. plovoucí podlahy, kuch. linka s ker. obkladem. Jádro umakart provedení částečně upravené neuvažuje se původní 4. Stáří objektu, provedené rekonstrukce Stáří domu podle informace bytového družstva je 33 roků. Dům po revitalizaci - zateplení, střecha, výtah. Byl je téměř v původní stavu, pouze v bytovém jádru je částečně proveden keramický obklad a v kuchyni je nově provedena plovoucí podlaha. na umakart 5. Spoluvlastnický podíl na pozemku Předmětem převodu je rovněž spoluvlastnický podíl v rozsahu 748/77340 ke společným částem budovy - 6 -
Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemky Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území I 0,00 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 +S P i = 1,000 Index trhu s nemovitostmi I T = 1,000 Index polohy pozemku I P = 0,990 Celkový index I = I T * I O * I P = 1,000 * 1,000 * 0,990 = 0,990 6 i = 1 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 1 270,- 0,990 1 257,30 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a nádvoří st. 4812 1 691,00 1 257,30 2 126 094,30 Stavební pozemek - celkem 1 691,00 m 2 2 126 094,30 Pozemky - zjištěná cena = 2 126 094,30 Kč Rekapitulace cen pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemky = 2 126 094,30Kč 2 126 094,30 Kč Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu = 2 126 094,30 Kč - 7 -
Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Bytový prostor 38 porovnávací metoda Poloha objektu: Třebíč Stáří stavby: 33 let Základní cena ZC (příloha č. 27): 15 128,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu koeficient dle typu podlahové plochy kuchyn: 12,31 * 1,00 = 12,31 m 2 předsíň: 8,11 * 1,00 = 8,11 m 2 koupelna: 2,56 * 1,00 = 2,56 m 2 pokoj: 20,64 * 1,00 = 20,64 m 2 pokoj : 16,21 * 1,00 = 16,21 m 2 pokoj : 12,06 * 1,00 = 12,06 m 2 WC: 0,97 * 1,00 = 0,97 m 2 lodžie: 4,725 * 1,00 = 4,72 m 2 sklepní kóje: 1,95 * 0,10 = 0,20 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: 77,78 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - panelová, zateplená - revitalizace vč. III 0,00 zateplení 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, II 0,00 sušárna, sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované - 1.NP II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - s výhledem III 0,03 6. Základní příslušenství bytu - umakartové jádro II -0,10 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní III 0,00 vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) - lodžie, sklepní kóje 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu - III 0,00 10. Stavebně - technický stav - Byt v dobrém stavu s pravidelnou II 1,00 údržbou Koeficient pro stáří 33 let: s = 1-0,005 * 33 = 0,835 9 Index vybavení I V = (1 + S V i) * V 10 * 0,835 = 0,777 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi I T = 1,000-8 -
Index polohy pozemku I P = 0,990 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 15 128,- Kč/m 2 * 0,777 = 11 754,46 Kč/m 2 CB P = PP * ZCU * I T * I P = 77,78 m 2 * 11 754,46 Kč/m 2 * 1,000 * 0,990= 905 119,28 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 905 119,28 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: 2 126 094,30 Kč Spoluvlastnický podíl: 748 / 77 340 Hodnota spoluvlastnického podílu: 2 126 094,30 Kč * 748 / 77 340 = 20 562,69 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku + 20 562,69 Kč Bytová jednotka č. 917/98 - zjištěná cena = 925 681,97 Kč Rekapitulace výsledných administrativních cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č. 917/98 925 682,- Kč 1. Ocenění staveb celkem 925 682,- Kč Celkem 925 682,- Kč 3.1. Administrativní cena (vyhláška 4520/2012 Sb.) - celkem 925 680,- Kč 3.2. Obvyklá cena porovnáním Úvod: Vychází se z porovnání se 3 realizovanými prodeji údaje z databáze znalce a ADMIN a dále ze 2 současných nabídek realitních z realitního serveru S reality. Při odhadu jednotkové ceny, ze které je následně vypočtena cena porovnáním, se vychází především z prodeje v ul. G. Svobody jedná se o byt mírně vyššího standardu vybavení, ale v půdní vestavbě. U dalších prodejů je nutno zohlednit provedené rekonstrukce bytu, které navyšují jednotkovou cenu podlahové plochy. U nabídek je nutno uvažovat s finální cenou pro realizaci o cca 10% nižší. Na základě výše uvedeného odhaduji jednotkovou cenu pro prodej oceňovaného bytu ve výši 14.500,-Kč/m2. - 9 -
- 10 -
Výměra bytové jednotky Jednotková cena z porovnání Výsledná cena 73 m2 14 500 Kč/m2 1 058 500 Kč 3.2. Cena porovnáním - zaokrouhleno 1 060 000,- Kč 4. Závěr: 4.1 Rekapitulace cen nemovitosti: Administrativní cena Cena zjištěná porovnáním s realizovanými prodeji a nabídkami 925 680,- Kč 1 060 000,- Kč 4.2. Komentář k jednotlivým cenám, stanovení obecné ceny: a) Administrativní cena porovnáním uvažuje se započtením tržních vlivů a podle metodiky ministerstva by se měla blížit obvyklé ceně. Přesto je výpočet administrativní ceny uveden a uvažován jako orientační a dále slouží především pro účel podrobného popisu technického stavu budovy a bytové jednotky včetně popisu jednotlivých dalších kritérií, které mohou ovlivnit cenu nemovitosti. b) Cena porovnáním - nejvíce používaná metoda, dobře vypovídající o stávajících relacích nabídek a prodejů v současné době. V porovnání použity 3 realizované prodeje z roku 2013 a 2 současné nabídky. 4.3. Závěrečná analýza Při stanovení výsledné tržní hodnoty bylo přihlíženo k výše uvedenému, současné situaci na trhu a dále k silným a slabým stránkám předmětné nemovitosti. Silné stránky: bytový dům po zdařilé rekonstrukci bezproblémový byt v dobrém stavu s otevřenou možností úprav podle přání případného zájemce - 11 -
Slabé stránky: horší situace na trhu nemovitostí obecně nižší kupní síla středně až méně oblíbená lokalita v rámci města 4.4. Stanovení obvyklé ceny nemovitosti Výslednou cenu pak odhaduji se zohledněním výše uvedeného, podle ceny porovnáním a s mírným snížením vzhledem k nižší administrativní ceně. Obvyklá cena: 1000 000,- Kč slovy: jedenmilion Kč V Třebíči 9. 9. 2015 Znalec: Ing. Zdeněk Havelka Šafaříkova 12 674 01 Třebíč 5. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 25.2.2000 č.j. Spr. 2404/99 pro obor Ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1091-41/2015 znaleckého deníku. 6. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 15016 1 Kopie katastrální mapy ze dne 7. 9. 2015 1 Fotodokumentace z r. 2013 2-12 -