Znalecký posudek - Ocenění nemovitosti č. 108/2015 O obvyklé ceně podílu 1/3 nemovitosti - pozemku parc.č. 126/1 v katastrálním území Teplá, obec Teplá, okres Cheb, zapsáno na LV č. 980. Postup při zpracování posudku: Povinná p. Jana Zdráhalová se i přes písemnou výzvu na sjednanou schůzku prohlídky nemovitosti nedostavila. Ocenění provedeno na základě obchůzky nemovitosti z veřejně přístupných míst, informací získaných na MěÚ v Teplé informací získaných od majitele sousední nemovitosti. Objednatel posudku: Mgr. Zuzana Sobíšková Exekutorský úřad Praha 6 Bělohorská 270/17 169 00 Praha 6 - Břevnov Účel posudku: Exekuční příkaz č.j. 180 EX 11194/14. Zjištění obvyklé ceny nemovitosti. Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v platném znění a podle stavu ke dni 5.5.2015 odhad vypracoval: Ing. Petr Kreuzer Jandova 150/4 748 01 Hlučín - Darkovičky tel.: 731 645 931 Posudek obsahuje včetně titulního listu 10 stran textu a 7 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Hlučíně 11.5.2015
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký úkol o obvyklé ceně podílu 1/3 nemovitosti - pozemku parc.č. 126/1 v katastrálním území Teplá, obec Teplá, okres Cheb, zapsáno na LV č. 980. Obvyklou cenou se pro účely zákona 151/1997 Sb. rozumí cena, která byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupní důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Metodika ocenění: Pro zjištění Administrativní ceny je použita vyhláška Ministerstva financí č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Pro zjištění obvyklé ceny nemovitosti je použito metody, která vychází ze základní cenové úrovně zjištěné podle reálně uskutečněných smluvních převodů. Tato cenová úroveň zohledňuje jak administrativní cenu (vyhláška 199/2014 Sb.), věcnou hodnotu dle THU, tak i srovnávací metodu a je dále upravena soustavou korekčních koeficientů, které zohledňují působení faktorů, které mají vliv na obvyklou cenu. Za cenu obvyklou (tržní, obchodovatelnou, obecnou) považujeme při ocenění nemovitosti cenu zjištěnou v takové výši, kterou by bylo možno v den ocenění dosáhnout mezi dobrovolně prodávajícími a kupujícími nezávislými osobami, po řádném marketingu. Hodnota nemovitosti je zpracována k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Pozemek Adresa předmětu ocenění: Lidická 364 61 Teplá Kraj: Karlovarský Okres: Cheb Obec: Teplá Katastrální území: Teplá Počet obyvatel: 3 012 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 060,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce - 2001-5000 obyvatel II 0,85 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - Obec vzdálená od hranice vyjmenovaného města IV 1,01 nebo oblasti v tab. č. 1 (mimo Prahu a Brna) v nejkratším vymezeném úseku silnice do 10 km včetně O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, I 1,00-2 -
kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční a autobusová zastávka II 0,95 O6. Občanská vybavenost v obci - Rozšířená vybavenost (obchod, služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení) II 0,98 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 508,33 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 5.5.2015 za přítomnosti znalce. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z katastru nemovitostí ze dne 31.3.2015 vyhotovený dálkovým přístupem, LV č. 980; - kopie katastrální mapy; - informace získané na MěÚ v Teplé; - informací získaných od majitele sousední nemovitosti; - skutečnosti zjištěné na místě. 5. Celkový popis nemovité věci Předmětem ocenění je nemovitost - pozemek parc.č. 126/1 v katastrálním území Teplá, obec Teplá, okres Cheb, zapsáno na LV č. 980. Pozemek parc.č. 126/1 - se nachází na okraji zastavěné části města Teplá, okr. Cheb. Pozemek je platným územním plánem určen k zastavění - bydlení hromadné. Přístup k pozemku je z komunikace ul. Lidická se štěrkovým povrchem. V místě jsou ing. sítě - voda, elektro, kanalizace a plyn. Pozemek je z části v prudším svahu. Tvar pozemku je méně příznivý - ve tvaru písmene L. Pozeme je ke dni místního šetření užíván jako zahrada s trvalými porosty. Na pozemku se nachází menší skleník a fóliovník. Pozemek je z části oplocen. 6. Obsah znaleckého posudku 1) Administrativní ocenění nemovitosti - dle platného cenového předpisu a) Pozemek parc.č. 126/1 - podíl 1/3 2) Obvyklá cena nemovitosti - srovnávací metoda B. Odhad 1) Administrativní cena (vyhláška 199/2014 Sb.) Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než I -0,01 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku V 0,00-3 -
3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - zástavy, exekuce I -0,04 5. Ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - ocenění podílu I -0,15 nemovitosti 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i) = 0,800 Index polohy 5 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,05 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Přístup po nezpevněné III -0,05 komunikaci, špatné parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 0,940 Koeficient pp = I T * I P = 0,752 Ocenění 11 i = 2 a )Pozemek parc.č. 126/1 - podíl 1/3 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Nevhodný tvar, nebo I -0,03-4 -
velikost - omezující jeho využití - tvar do písmene L 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku nad 15 %; II -0,02 ostatní orientace - pozemek ve svahu 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 +Σ P i = 0,950 Index trhu s nemovitostmi I T = 0,800 Index polohy pozemku I P = 0,940 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,800 * 0,950 * 0,940 = 0,714 6 i = 1 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 2 - stavební pozemek - nezastavěný, určený k zastavění 4 odst. 2 508,33 0,714 0,800 290,36 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 2 ostatní plocha 126/1 777,00 290,36 225 609,72 Stavební pozemek - celkem 777,00 m 2 225 609,72 Pozemek parc.č. 126/1 - podíl 1/3 - výchozí cena pro výpočet = 225 609,72 Kč vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 3 Pozemek parc.č. 126/1 - podíl 1/3 - zjištěná cena = 75 203,24 Kč Rekapitulace administrativního ocenění 1/3 nemovitosti a) Pozemek parc.č. 126/1 - podíl 1/3 = 75 200,- Kč Administrativní cena 1/3 nemovitosti činí celkem 75 200,- Kč - 5 -
2) Obvyklá cena nemovitosti - Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Prodej stavební parcely (1100m2) s vybudovanou základovou deskou pro výstavbu rodinného domu na okraji obce Teplá, ul. Toužimská. Cena pozemku, je včetně kompletní projektové dokumentace pro rodinný dům od firmy Euroline. Celý pozemek je oplocen a kompletně zasíťován. Nabídková cena RK: 500,- Kč/m2 plochy pozemku Tato nemovitost se nachází ve srovnatelné lokalitě jako oceňovaná nemovitost (srovnatelná poloha ve městě Teplá); uvedený pozemek má pravidelný přibližně obdélníkový tvar a je rovinatý - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,90; součástí prodeje je vybudovaná základová deska a kompletní projektová dokumentace ke stavbě rodinného domu - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,80; realitní inzerce - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,95. Upravenou jednotkovou cenu stanovuji na 342,- Kč/m2 plochy pozemku. - 6 -
2. srovnatelná nemovitost K prodeji pozemek o celkové ploše 956 m2 v obci Trstěnice, na trase z Mariánských Lázní k hraničnímu přechodu Broumov (DE). Přístup na pozemek z veřejné komunikace. Jedná se o velice příjemnou část obce. Pozemek - s vlastní studnou - je orientovaný na jih, ze severu chráněn porostem. Ideální k výstavbě rodinného domu, či k rekreaci. Síte na hranici pozemku- elektro, voda, kanaliazce. Nabídková cena RK: 366,- Kč/m2 plochy pozemku Tato nemovitost se nachází ve srovnatelné lokalitě jako oceňovaná nemovitost (srovnatelná poloha v obci okr. Cheb); realitní inzerce - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,95. Upravenou jednotkovou cenu stanovuji na 348,- Kč/m2 plochy pozemku. - 7 -
3. srovnatelná nemovitost Nabízíme zprostředkování prodeje pozemku pro výstavbu rodinného domu v klidné části obce Velká Hleďsebe, okr. Cheb. Pozemek o výměře 1049 m2 se nalézá v nové zástavbě rodinných domů v klidné části obce Velká Hleďsebe v blízkosti města Mariánské Lázně, vzhledem k atraktivnosti lokality je cena pozemku velmi příznivá. Zasíťování je připraveno. V místě je školka, škola, lékař, pošta, sportoviště, obchody, dojezd do centra Mariánských Lázní je možný autobusy, MHD. Nabídková cena RK: 583,- Kč/m2 plochy pozemku Tato nemovitost se nachází v lepší lokalitě jako oceňovaná nemovitost (obec vzdálená cca 2km od města Mariánské lázně s napojením na MHD města, výrazně vyšší občanská vybavenost v dosahu) - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,90; uvedený pozemek má pravidelný přibližně obdélníkový tvar a je rovinatý - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,90; realitní inzerce - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,95. Upravenou jednotkovou cenu stanovuji na 449,- Kč/m2 plochy pozemku. Vyhodnocení srovnávací metody: Srovnávací hodnota se pohybuje v rozmezí 342,- až 449,- Kč/m2 plochy pozemku Výslednou jednotkovou cenu oceňované nemovitosti stanovuji váženým průměrem z výše uvedeného intervalu rozpětí jednotkových cen srovnatelných nemovitostí na: 380,- Kč/m2 plochy pozemku 777m2 (plochy oceňovaného pozemku parc.č. 126/1) x 380,- Kč/m2 = 295.260,- Kč Srovnávací hodnota nemovitosti celkem: Na základě výše uvedených obecných trendů a uvedených srovnávacích nemovitostí stanovuji srovnávací hodnotu oceňované nemovitosti na (zaokrouhleno): 295.000,- Kč Srovnávací hodnota podílu 1/3 nemovitosti celkem: Na základě výše uvedených obecných trendů a uvedených srovnávacích nemovitostí stanovuji srovnávací hodnotu oceňovaného podíl 1/3 nemovitosti na (zaokrouhleno): 295.000,- Kč x 1/3 = 98.333,- Kč 98.000,- Kč - 8 -
Rekapitulace Administrativní cena 1/3 nemovitosti (cena podle cen. předpisu) Srovnávací hodnota 1/3 nemovitosti 75.200,- Kč 98.000,- Kč Obvyklá cena (tržní) - je to cena aktuálního trhu, cena zpeněžitelná tzn. Cena, za kterou lze věc v daném místě a čase prodat nebo koupit. Jedná se o krátkodobou platnost obvyklé ceny v závislosti na podmínkách vně i uvnitř oceňovaného systému. Je dána konkrétním vztahem nabídky a poptávky. Odhad tržní hodnoty je proveden na základě odborného posouzení zjištěných hodnot. Při tomto posouzení jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k dané nemovitosti, které mohou rozhodující měrou ovlivnit hodnotu majetku. Největší důraz je přitom kladen na současný stav trhu s nemovitostmi ve vztahu nabídky a poptávky s předpokládaným výhledem na několik roků, dále na vnější i vnitřní vlivy, tj. např. technický stav, fyzické opotřebení, morální opotřebení, umístění lokality, občanská vybavenost, demografické podmínky, stabilita území ve vztahu k územnímu plánu, životní prostředí, atd. Vzhledem ke stavu, velikosti, vybavení a funkčnímu využití nemovitosti, investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním nemovitostem, právním vztahům, situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji současnou obvyklou, tržní cenu 1/3 nemovitosti pozemku parc.č. 126/1 v katastrálním území Teplá, obec Teplá, okres Cheb, zapsáno na LV č. 980, vše vedené u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, KP Cheb, podle tohoto odhadu k datu ocenění 5.5.2015 po zaokrouhlení na: 98.000,- Kč. - 9 -
C. Závěr a) Obvyklá cena oceňované 1/3 nemovitosti činí celkem včetně příslušenství pozemku parc.č. 126/1 v katastrálním území Teplá, obec Teplá, okres Cheb, zapsáno na LV č. 980, vše vedené u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, KP Cheb, podle tohoto odhadu k datu ocenění 5.5.2015 po zaokrouhlení na: 98.000,- Kč. b) Cena jednotlivých práv a závad spojených s nemovitostí se nestanoví Nájemní právo Nezjištěno. Věcná břemena Nezjištěno. c) Závady, které prodejem v dražbě nezaniknou viz odst. b d) Výsledná obvyklá cena oceňované 1/3 nemovitosti činí celkem včetně příslušenství pozemku parc.č. 126/1 v katastrálním území Teplá, obec Teplá, okres Cheb, zapsáno na LV č. 980, vše vedené u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, KP Cheb, podle tohoto odhadu k datu ocenění 5.5.2015 po zaokrouhlení na: Slovy : devadesátosmtisíc korun českých V Hlučíně, 11.5.2015 Ing. Petr Kreuzer Jandova 150/4 748 01 Hlučín Darkovičky tel.: 731 645 931 98.000,- Kč. D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 13.4.2006, č.j.spr. 1790/06 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 108/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 108/2015. E. Seznam příloh 1. Fotodokumentace - 1 strana; 2. Výpis z katastru nemovitostí - 4 strany; 3. Kopie katastrální mapy - 1 strana; 4. Místopis - 1 strana. - 10 -
Fotodokumentace pořízená dne 5.5.2015-11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
OZN.: Pozemek parc.č. 126/1, Teplá, okr. Cheb. OZN.: Pozemek parc.č. 126/1, Teplá, okr. Cheb. - 17 -