ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 3113-15. s odhadem obvyklé ceny nemovitosti - bytové jednotky č.33/6 v bytovém domě č. p. 33 na stavební parcele p. č. st. 348 s podílem ve výši 7516/41934 na společných částech bytového domu č. p. 33 a stavební parcele st. 348 v obci Lenora, k. ú. Lenora. Objednavatel posudku: Účel posudku: Exekutorský úřad Brno město JUDr. Vít Novozámský Bratislavská 73 602 00 B R N O odhad obvyklé ceny bytové jednotky č.33/6 č.j. 056 EX 1155/12-13 Oceňovací předpis: Ocenění je provedeno podle vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., k provedení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění zákona č. 303/2013 Sb., (oceňovací vyhláška), ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. s účinností od 1.10.2014. Oceněno ke dni: 8. prosince 2015 Posudek vypracoval: Hadraba Ladislav sídliště 1. máje 1140 386 01 STRAKONICE Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 10 stran. Ve Strakonicích, dne 17. ledna 2016
1. NÁLEZ 1.1 Bližší údaje o nemovité věci Oceňovaná nemovitost - bytový dům čp. 33 je situován na stavebním pozemku p. č. st. 348 v okrajové, stavebně srostlé části obce Lenora. Nemovitost tvoří vlastní čtyřpodlažní bytový dům s 9 bytovými jednotkami se společnými prostorami bytového domu č.p.33 a stavební pozemek st. 348. Obytný dům je proveden jako typová zděná stavba se sedlovou střechou podle projektu bytových domů v roce 1973. Budova je napojena na veřejné sítě elektro, plynu, vodovodní a kanalizační síť. Sociální zařízení je provedeno klasicky na instalační jádro s vanou, umyvadlem a splachovacím WC. Společné prostory bytového domu zahrnují schodišťové prostory, chodby, zádveří a půdní prostor, v suterénu pak kotelnu a kolárny. Celkově hodnotím objekt jako méně udržovaný, opotřebovanost je patrna hlavně u společných prostorů suterénu. Vybavení bytové jednotky: kuchyňská linka, elektrický sporák, elektrický boiler, osvětlovací a otopná tělesa, míchací baterie, umyvadlo, vana, WC mísa s nádržkou, zvonek, listovní schránka. Součástí bytu je vnitřní instalace: rozvod studené a teplé vody, rozvod ústředního topení od stoupačky, rozvody odpadů ke stoupačce v bytovém jádře elektroinstalace k jističi pro bytovou jednotku, podlahová krytina, nenosné příčky, vnitřní dveře a okna. Společnými částmi domu jsou základy včetně izolací, obvodové a nosné zdivo, sedlová střecha, vodorovné konstrukce, venkovní vchod do domu, okna a dveře přístupné ze společných prostor, kotelna s plynovým kotlem, potrubní přívody k rozbočce ve stoupačce v bytových jádrech, elektroinstalace od jističe v rozvodné skříni k jističům bytové jednotky, společná technická zařízení, STA, bleskosvod. Na základě usnesení ze dne 8. 12. 2015 vydané Exekutorským úřadem Brno - město, JUDr. Vít Novozámský č. j. 056 EX 1155/12-89 byl jsem přibrán jako znalec k ocenění nemovitosti - bytové jednotky č.33/6 v budově č. p. 33 v obci Lenora na stavební parcele p.č. st. 348 včetně spoluvlastnického podílu ve výši 7516/41934 ke společným částem bytového domu č. p. 33, stavební parcele p.č. st.348, zapsáno na listech vlastnictví č. 537 a č. 587 v obci Lenora, k. ú. Lenora, okres Prachatice. Znalci je uloženo stanovit obvyklou cenu těchto nemovitostí a stanovit cenu jednotlivých závad váznoucích na nemovitostech. Pro stanovení obvyklé ceny neexistuje žádný předpis, znalec má k dispozici pouze odbornou literaturu a znalecké standardy. Obvyklá cena v zákoně č.151/1997 Sb. je obvyklá cena definována jako cena, která by byla dosažena při prodejích obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku a to ke dni ocenění. Zvažují se všechny okolnosti mající vliv na cenu s výjimkou vlivů mimořádných okolnostmi trhu, osobních poměrů prodávajícího či kupujícího, nebo vlivu zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumí např. stav tísně, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry pak se rozumí vztahy majetkové, rodinné, nebo jiné mezi kupujícím a prodávajícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Podkladem pro odhad obvyklé ceny jsou použity jednak cena zjištěná podle cenového předpisu, jednak metoda porovnání cen nabízených nemovitostí na trhu s nemovitostmi v blízkém okolí. - 2 -
1.2 Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Lenora, obec Lenora, list vlastnictví č. 537 a č. 538, vyhotovený Katastrálním úřadem pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Prachatice dálkovým přístupem do katastru dne 8.12.2015. Kopie katastrální mapy pro k.ú. Lenora, vyhotovená Katastrálním úřadem pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Prachatice v měřítku 1:2000 dne 16.12.2015 pod č.j. PÚ 1541/2015-306. Smlouva o převodu vlastnictví bytové jednotky č. 33/6 ze dne 5.10.2009 (právní účinky vkladu dne 7.10.2009 č.j. V-3162/2009-306. Místní šetření znalce se zaměřením současného stavu dne 8.1.2015, jednání se starostkou obce Lenora. 1.3 Vlastnictví Podle údajů z katastru nemovitostí je jako vlastník nemovitosti na listu vlastnictví č. 537 pro k.ú. Lenora, obec Lenora zapsán: pan Robert Belák Lenora č.p.33 660353/0923 1.4 Předmětem ocenění jsou 1) Stavební pozemek dle 4 odst.1 (zast. plocha+jfc) 2) Byty v domech vícebytových - jednotka č. 33/6. - 3 -
2. POSUDEK A OCENĚNÍ 2.1 Stavební pozemek dle 4 odst.1 (zast. plocha+jfc) Oceněno podle 3 vyhlášky. 2.1.1 Popis Zastavěná plocha a nádvoří p.č. st.348. 2.1.2 Výpočet Iu - úprava ceny pozemku (dle přílohy 2, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Ui 1. Velikost obce podle počtu obyvatel 4 0.65 501-1000 2. Hospodářsko-správní význam obce 4 0.60 Ostatní obce 3. Poloha obce 5 0.80 V ostatních případech 4. Technická infrastruktura v obci 1 1.00 Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 5. Dopravní obslužnost obce 2 0.95 Železniční zastávka a autobusová zastávka 6. Občanská vybavenost v obci 3 0.95 Základní vybavenost (obchod a zdravotní středisko a škola) Součin hodnot 0.2816 Iu = SOUČIN(Ui) = 0.2816 2.1.3 Výpočet Io - omezující vlivy (dle přílohy 3, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Oi 1. Geometrický tvar pozemku a velikost pozemku 2 0.00 Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice 3-0.01 Svažitost terénu pozemku do 15 % včetně; orientace SV, S a SZ 3. Ztížené základové podmínky 3 0.00 Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma 3-0.05 Chráněná krajinná oblast 2) v 1. a 2. zóně, nebo národní park 3) 5. Omezení užívání pozemku 1 0.00 Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené 2 0.00 Bez dalších vlivů Celkem -0.06-4 -
Io = 1 + SUMA(Oi) = 1 + -0.06 = 0.940 2.1.4 Výpočet It - index trhu (dle přílohy 3, tab.1) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Ti 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi 1-0.03 Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy 5 0.00 Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3. Změny v okolí 2 0.00 Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost 2 0.00 Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené 2 0.00 Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko 4 1.00 Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav Celkem * -0.03 * hodnota 6. znaku se do sumy nezapočítává It = (1 + SUMA(Ti)) x T6 = (1 + -0.03) x 1 = 0.970 2.1.5 Výpočet Ip - index polohy (dle přílohy 3, tab.3, bydl. do 2000) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Pi 1. Druh a účel užití stavby 1 1.01 Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a ŽP 5-0.10 Výrobní objekty - (řemesla, sklady) nerušící okolí 3. Poloha pozemku v obci 3-0.01 Okrajové části obce 4. Možnost napojení pozemku na inž.sítě v obci 1 0.00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku 2-0.02 V okolí nemovité věci je částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku 6 0.00 Příjezd po zpevněné komunikaci, dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava 2-0.04 Zastávka od 201 do 1000 m, MHD - špatná dostupnost centra obce 8. Poloha z hlediska komerční využitelnosti 1 0.00 Nevýhodná pro účel užití realizované stavby 9. Obyvatelstvo 1-0.10 Konfliktní skupiny v okolí v okolních bytech nebo v okolí 10. Nezaměstnanost 1-0.02 Vyšší než je průměr v kraji - 5 -
11. Vlivy ostatní neuvedené 2 0.00 Bez dalších vlivů Celkem * -0.29 * hodnota 1. znaku se do sumy nezapočítává Ip = (1 + SUMA(Pi)) x P1 = (1 + -0.29) x 1.01 = 0.717 2.1.6 Výpočet ceny pozemku ( 3 vyhlášky) Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 230,90 ZC = ZCv x Iu = 820 Kč x 0.2816 = 230.8956 Kč Index cenového porovnání x 0.6540 I = Io x It x Ip = 0.940 x 0.970 x 0.717 Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 151,01 Cena za celou výměru 166.00 m 2 = Kč 25.066,95 Započtení spoluvl.podílu 7516/41934 = Kč 4.492,85 Stavební pozemek dle 4 odst.1 (zast. plocha+jfc) Cena celkem Kč 4.493,- 2.2 Byty v domech vícebytových - jednotka č. 33/6. Oceněno podle 38 vyhlášky. 2.2.1 Popis Bytová jednotka č.33/6 je situována ve IV podlaží bytového domu č.p. 33. Vybavení je původní bez zásahů do stavebních konstrukcí, byt je užíván bez údržby. Vytápění je ústřední ze společné kotelny.bytová jednotka si vyžádá stavební úpravy. 2.2.2 Charakteristika stavby CZCC: 1122 SKP: 46.21.12.1..1 Typ podle účelu užití: J - budovy vícebytové (typové) Druh konstrukce: Zděné 2.2.3 Výměry Místnost Rozměry Podlahová plocha kuchyně 8.08 8.08 m 2 pokoj 16.08 16.08 m 2 pokoj 17.75 17.75 m 2 pokoj 17.40 17.40 m 2 předsíň 8.20 8.20 m 2 koupelna 2.94 2.94 m 2 WC 1.52 1.52 m 2 balkon (2.45 + 6.60) * 0.17 1.54 m 2-6 -
Podlahová plocha bytu celkem 73.51 m 2 K bytu náleží nebytové prostory: sklep 3.19 * 0.10 0.32 m 2 Podlahová plocha bytu a nebytových prostor 73.83 m 2 2.2.4 Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n). Pol. Konstrukce a vybavení Podíl Úroveň vybavení Cen.podíl části n 24. Výtahy chybí 0.01300 100% -0.013*1.852 25. Ostatní podstandard 0.05700 100% -0.057 Neuvedené položky mají vybavení standardní a neovlivňují výpočet koeficientu K4. K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * -0.08108) = 0.9562-0.08108 2.2.5 Výpočet Iv - index konstrukce a vybavení (dle přílohy 27, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Vi 1. Typ stavby 4 0.10 Budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná 2. Společné části domu 2 0.00 Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad 3. Příslušenství domu 2 0.00 Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě 2 0.00 Ostatní podlaží nevyjmenované 5. Orientace obyt.místností ke světovým stranám 2 0.00 Ostatní světové strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu a) 2-0.10 Příslušenství částečné nebo úplné mimo byt nebo umakartové bytové jádro 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu 3 0.00 Standardní vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu 3 0.00 Dálkové, ústřední, etážové 9. Kriterium jinde neuvedené 3 0.00 Bez vlivu na cenu 10. Stavebně- technický stav b) 3 0.6715 Byt se zanedbanou údržbou - (předpoklad provedení menších stavebních úprav) (hodnota 0.85 vynásobena koef. s=0.79+0 pro stáří 42 let) - 7 -
Celkem * 0.00 * hodnota 10. znaku se do sumy nezapočítává Iv = (1 + SUMA(Vi)) x V10 = (1 + 0.00) x 0.6715 = 0.672 2.2.6 Výpočet ceny objektu ( 38 vyhlášky) Základní cena za m 2 podlahové plochy = Kč 11.059,- Iv: index konstrukce a vybavení x 0.672 It: index trhu x 0.970 Ip: index polohy x 0.717 Cena upravená uvedenými indexy = Kč 5.168,64 Cena za celou podlahovou plochu 73.83 m 2 = Kč 381.601,05 Byty v domech vícebytových - jednotka č. 33/6. Cena celkem Kč 381.601,- - 8 -
3. REKAPITULACE 1) Stavební pozemek dle 4 odst.1 (zast. plocha+jfc) Kč 4.493,- 2) Byty v domech vícebytových - jednotka č. 33/6. Kč 381.601,- Zjištěná výsledná cena Kč 386.094,- Po zaokrouhlení podle 50 vyhlášky Kč 386.090,- Slovy: Třistaosmdesátšesttisícdevadesát Kč Ocenění porovnávací metodou. K porovnání znalec použil jednak realitní inzerce jednotlivých realitních kanceláří, jednak znalostí s nabídkami a poptávkami srovnatelných nemovitostí v blízkém okolí (pracuje pro několik realitních společností a je mu velmi dobře znám současný stav v obchodování s podobnými nemovitostmi. K porovnání byly použity srovnatelné nemovitosti v blízkém okolí okresního města Strakonice: 1) bytová jednotka 3+1 Volary, okres Prachatice. Byt v panelovém bytovém domě v III nadzemním podlaží, ústřední vytápění, kuchyňská linka, sociální zařízení s ohřevem užitkové vody, plastová okna, sklep. Nabídková cena 420.000,-- Kč. 2) bytová jednotka 2+1 Ktiš, okres Prachatice. Byt ve zděném bytovém domě ve druhém nadzemním podlaží. Sociální zařízení s ohřevem užitkové vody, elektrické přímotopy, původní stav.sklep.nabídková cena 270.000,-- Kč. 3) bytová jednotka 3+1 Lipovice, okres Prachatice. Byt ve druhém nadzemním podlaží zděného bytového domu. Ústřední vytápění, sociální zařízení s ohřevem užitkové vody. Pěkný stav.sklep.nabídková cena 490.000,-- Kč. Lokalita Skladba bytu Nabídková cena Plocha bytu Jednotková cena Volary 3+1 420.000,-- 65,0 m2 6.461,53 Kč Ktiš 2+1 270.000,-- 59,0 m2 4.576,27 Kč Lipovice 3+1 490.000,-- 80,0 m2 6.125,-- Kč Minimální jednotková cena 5.567,14 Kč 4.576,27 Kč Průměrná jednotková cena 6.018,65 Kč 5.720,93 Kč Maximální jednotková cena 6.342,49 Kč 6.461,53 Kč Stanovená jednotková cena * m2 5.000,-- Kč * 369.150,-- Kč 73,83 m2 Porovnávací hodnota zaokrouhlená 369.000,-- Kč - 9 -
Obvyklá cena nemovitosti je cena aktuálního trhu, cena, za kterou lze věc v daném místě a čase prodat anebo koupit. Jedná se o krátkodobou platnost takto odhadované obvyklé ceny v závislosti na současných podmínkách nabídky a poptávky. Odhad obvyklé ceny je proveden na základě odborného posouzení zjištěných hodnot, při zohlednění rozhodujících faktorů vztahujících se k dané nemovitosti, které nelze postihnout matematickým výpočtem, ale rozhodující měrou ovlivňují hodnotu majetku. Důraz je kladen na současný stav trhu s nemovitostmi (vztah nabídka poptávka) s předpokládaným výhledem do určitého období, technický stav věci, opotřebení fyzické i morální, situování v lokalitě, občanská vybavenost, životní prostředí, atd. V uvedené lokalitě je poměr nabídky a poptávky na trhu s nemovitostmi v nerovnováze, nabídka výrazně převyšuje poptávku a předmětnou nemovitost považuji za průměrně obchodovatelnou. Situaci na trhu s nemovitostmi vystihuje nejlépe metoda porovnání a vzhledem k tomu považuji cenu takto stanovenou za cenu obvyklou. Cena bytu podle cenového předpisu 386.090,-- Kč Cena bytu porovnávací metodou 369.000,-- Kč Věcné břemeno 0 Závady a práva zjištěná 0 Ve Strakonicích, dne 17.ledna 2016... vypracoval 4. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 7.2.1972, č.j.spr 407/72,pro základní obor Ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí, Stavebnictví - stavby obytné. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem 3113-15. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace. Hadraba Ladislav sídliště 1. máje 1140 386 01 STRAKONICE - 10 -