Z n a l e c k ý p o s u d e k poř. č. 2 385 znaleckého deníku vypracovaný jako dodatek č. 1 znaleckého posudku č. 2384 o obvyklé ceně zemědělských pozemků p.č. 1111 orná půda, p.č. 1122 trvalý travní porost, p.č. 1123 orná půda a p.č. 1124 trvalý travní porost dle listu vlastnictví č. 2284 pro katastrální území 621820 Parník, obec 580031 Česká Třebová, okres CZ0534 Ústí nad Orlicí, s jejich součástmi, příslušenstvím, právy a závadami. K objednávce Exekutorského úřadu Pardubice jsem vypracoval ocenění více pozemků pro exekuční řízení s jejich součástmi, příslušenstvím, právy a závadami. Následně mne tento úřad požádal, abych dodatkem odevzdaného znaleckého posudku ještě vyhodnotil, jaký vliv má na obvyklou cenu výše uvedených čtyř zemědělských pozemků skutečnost, že tyto pozemky jsou podle nájemní smlouvy pronajaté a užívá je společnost AVENA spol. s r.o. Dlouhá Třebová. Podle znění nájemní smlouvy ze dne 9.1.2006 a jejího dodatku č. 1 ze dne 30.10.2009, uzavřené mezi pronajímatelem Janem Horákem (vlastníkem pozemků) a nájemcem AVENA spol. s r.o. Dlouhá Třebová, byla tato nájemní smlouva uzavřena na dobu neurčitou s tříletou výpovědní lhůtou k 1. říjnu běžného roku, s možností jejího zrušení kdykoliv dohodou. Aktuální výše ročního nájemného činí celkem 10.000,- Kč. V odevzdaném znaleckém posudku jsem dospěl k těmto obvyklým cenám výše uvedených 4 pozemků, jako jejich tržní hodnotě: p.č. 1111 orná půda s výměrou 61 987 m 2. 1 179 427,-- Kč p.č. 1122 trvalý travní porost s výměrou 8 675 m 2 194 864,-- Kč p.č. 1123 orná půda s výměrou 16 008 m 2. 346 013,-- Kč p.č. 1124 trvalý travní porost s výměrou 3 309 m 2... 71 524,-- Kč ------------------- Výměra těchto pozemků celkem 89 979 m 2 s cenou. 1 791 828,-- Kč K úkolu vzít při ocenění uvedených pozemků na zřetel existenci nájemní smlouvy uvádím pro zdůvodnění mého postupu: Nájemní smlouva k zemědělským pozemkům (a nejen k nim) může být pro jejich ocenění okolností příznivou i nepříznivou. Výhodu poskytuje kupujícímu tehdy, když on neuvažuje, že by tyto zemědělské pozemky využíval k hospodaření, tedy k zemědělské výrobě a má prostřednictvím nájemní smlouvy jejich užívání zajištěno. Nemusí tedy zajišťovat nájemce, s nabytím pozemků do jeho vlastnictví přebírá i nájemní smlouvu se smluvním nájemným. Jako nevýhodné by to pro kupujícího bylo, když by tyto pozemky bezprostředně po jejich nabytí nebo v průběhu výpovědní lhůty potřeboval pro využití v rámci svého podnikání v zemědělské výrobě, čemuž by nájemní smlouva v té době bránila. 1
Jde tedy o dvě možné varianty a návrh obvyklé ceny předmětných pozemků proto udávám formou jejího rozpětí. Horní hranice rozpětí platí pro pozemky v případě, že by k nim v okamžiku prodeje nebylo nájemní smlouvy. Dolní hranice se pak vztahuje na případy, kdy nájemní smlouva by kupujícímu neumožňovala, aby tyto pozemky mohl sám okamžitě zemědělsky využívat. Za situace, kdy 4 oceňované pozemky užívá společnost Avena spolu se sousedními pozemky pokládám za racionální, aby nabídka pro koupi pozemků byla učiněna především této společnosti, neboť by to umožnilo další souvislé obhospodařování tamního honu i když přichází v úvahu, že by i jiný vlastník společnosti Avena mohl u nájemní smlouvy zůstat. Pro Avenu, jako kupujícího, by logicky dopad z titulu existence nájemní smlouvy nemusel být brán v úvahu. Rozhodující samozřejmě bude, jaká výše ceny se v dražbě dosáhne. Návrhy tržních hodnot (obvyklých cen) jednotlivých pozemků se zřetelem k nájemní smlouvě: Parcela p.č. 1111 orná půda Obvyklou cenu jsem ve znaleckém posudku dovodil tak, že je nejvýše o 20 % vyšší než cena podle cenového předpisu. Tato cena zůstává pro případ, že by existence nájemní smlouvy kupujícího neomezila. Bude-li nájemní smlouva nabyvatele pozemku omezovat, pak bude tržní hodnota pozemku nižší pouze v úrovni ceny úřední ve výši... 982 856,-- Kč Parcela p.č. 1122 trvalý travní porost Také tuto parcelu posuzuji obdobně. Bez nepříznivého vlivu nájemní smlouvy byla její tržní hodnota vyšší než cena úřední. Pokud bude nájemní smlouva kupujícího omezovat, bude tržní hodnota tohoto pozemku odpovídat ceně úřední..... 155 891,-- Kč Parcela p.č. 1123 orná půda Jde o výhodně situovaný pozemek, s přístupem z veřejné komunikace přes parcelu p.č. 1122 téhož vlastníka. Právě proto jsem ve znaleckém posudku dovodil, že obvyklá cena tohoto pozemku je vyšší až o 25 % oproti ceně úřední. Při kritickém posuzování zohledňuji existenci nájemní smlouvy pro případ její nevýhodnosti pro kupujícího tak, že zmíněné navýšení ceny opět neuplatňuji. Tržní hodnota (obvyklá cena) pak pro tento případ činí pouze... 276 810,-- Kč Parcela p.č. 1124 trvalý travní porost Tato parcela sousedí s parcelou p.č. 1123, s níž má také shodné BPEJ. Bonitně tedy jde o stejně kvalitní zemědělské pozemky, bez ohledu na to, že jeden je veden jako orná půda a druhý jako trvalý travní porost. Při nevýhodnosti nájemní smlouvy pro kupujícího bude tržní hodnota tohoto pozemku pouze v úrovní ceny úřední 57 219,-- Kč 2
Doplňující komentář: Ve znaleckém posudku poř. č. 2384 jsem obvyklé ceny těchto 4 zemědělských pozemků navrhl tak, že byly vyšší o 20 % až 25 % oproti cenám dle cenového předpisu. Odpovídalo to skutečnosti, že tyto pozemky jsou ve výhodné poloze v terénu jen málo sklonitém, s dobrým přístupem z veřejné komunikace, navazují na zastavěnou část České Třebové Parníku a územní plán města Česká Třebová se změnou jejich účelu neuvažuje. Pokud ale bude nájemní smlouva kupujícího v možnosti užívání těchto pozemků omezovat, pak bude jejich tržní hodnota (obvyklá cena) snížena až k úrovni cen úředních. Z toho tedy vyplývá cenové rozpětí obvyklých cen, jak ho souhrnně v následující rekapitulaci uvádím. Obvyklé ceny (tržní hodnoty) - Kč Pozemky Při negativním vlivu náj. smlouvy Bez negativ. vlivu náj. smlouvy p.č. 1111 982 856,-- 1 179 427,-- p.č. 1122 155 891,-- 194 864,-- p.č. 1123 276 810,-- 346 013,-- p.č. 1124 57 219,-- 71 524,-- Úhrny cen 1 472 776,-- 1 791 828,-- K aplikaci rozpětí uvedených cen: Dolní hranici cenového rozpětí každého pozemku jsem navrhl tak, aby odpovídala stavu, že nájemní smlouva vážně omezí kupujícího po celou dobu výpovědní lhůty. Rozsah omezení se u potenciálních kupujících může lišit (v krajním případě to kupujícího neomezí vůbec či dokonce pro něho může existence nájemní smlouvy představovat výhodu) a právě tomu odpovídá navržené rozpětí obvyklé ceny (tržní hodnoty). Aby nebylo pochybností k navrženým cenám, majícím vazbu na ceny dle cenového předpisu, cituji z odůvodnění Ministerstva financí k vyhlášce č. 441/2013 Sb.: Stejně tak jako předcházející oceňovací předpisy respektuje navrhovaná vyhláška přibližování ceny zjištěné nemovitých věcí k cenám sjednaným. Z tohoto důvodu Ministerstvo financí provádí každoročně analýzy údajů z prodejů nemovitých věcí a na základě výsledků z těchto analýz jsou provedeny úpravy stávajícího ocenění. Základní ceny vycházejí z cen nemovitých věcí běžně obchodovaných na trhu. Hodnotí se ceny v místě, ve kterém se nachází nemovitá věc, ve srovnatelném časovém období prodeje, a dále se zohledňuje druh nemovité věci, její poloha v obci, účel ke kterému je užívána, její stav vzhledem k jejímu stáří, stáří, vybavení a stavebně technické parametry nemovité věci. 3
Aktuální základní ceny nezbytné pro určení zjištěné ceny porovnávacím způsobem, uvedené v přílohách, vycházejí ze skutečně realizovaných cen, které vkládají pracovníci územních pracovišť Generálního finančního ředitelství na základě ustanovení 33 odst. 3 zákona o oceňování majetku z kupních smluv, přikládaných k daňovým přiznáním, do statistického programu v úloze OCN v ADIS, který je v gesci Generálního finančního ředitelství. Základní ceny jsou určeny ve výši průměrných kupních cen podle druhu nemovité věci a lokality. Výsledná cena by měla oscilovat okolo výše skutečných cen na trhu. Závěrem k těmto vysvětlivkám ještě poukazuji na praxi mnoha znalců, že existencí takové nájemní smlouvy se ani nezabývají uplatňují obvyklé ceny pozemků nepronajatých. Pak je buď koupí ten, co je má pronajaté a u kterého smlouva žádný vliv na cenu mít nemůže, nebo bude kupujícím někdo jiný, který by si měl být vědom, že ceny zemědělských pozemků stále rostou a dočasný nájem (za roční úhrady) pro něho nemusí představovat závadu. Jestliže jsem přesto navrhl rozpětí obvyklých cen jednotlivých pozemků, pak nechť je jejich dolní hranice chápána jako velmi kritické zohlednění existence nájemní smlouvy pro případy, kdy by nájemní smlouva kupujícího důvodně omezila... podpis znalce, otisk pečeti Doložka ve smyslu ustanovení 127a občanského soudního řádu: Prohlašuji, že jsem si vědom následků, pokud by tento znalecký posudek byl vědomě nepravdivý. Vysvětlivka k tomuto prohlášení: Jestliže znalecký posudek předložený účastníkem řízení má všechny zákonem požadované náležitosti a obsahuje doložku znalce o tom, že si je vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku, postupuje se při provádění tohoto důkazu stejně, jako by se jednalo o znalecký posudek vyžádaný soudem. 4
Znalecká doložka: Znalecký nález a posudek jsem podal jako znalec, jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 23.11.1967 č.j. Spr. 3760/67 pro základní obor stavebnictví, pro odvětví staveb inženýrských a obytných a pro ekonomiku oceňování nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod poř. č. 2 385 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji v samostatné likvidaci. Vypracoval: Ing. Stanislav B o h á č znalec oboru stavebnictví a pro ekonomiku oceňování nemovitostí bytem Jiráskova 97, 571 01 Moravská Třebová tel. 604 120 143, e-mail: bohac@cbox.cz, ID datové schránky: hn7uhcw Znalecký posudek obsahuje 5 stran a objednateli se předává ve vyžádaných 2 výtiscích, dále také v elektronické podobě. Třetí písemné vyhotovení bylo pořízeno pro povinné archivní účely znalce. Výtisk č.: 2 V Moravské Třebové, září - 2014. 5