ZNALECKÝ POSUDEK číslo 1337922013 NEMOVITOST: o ceně pozemku č.p.389, 390 v obci Soběšín, k.ú.soběšín, okres Kutná Hora Katastrální údaje : Kraj Středočeský, okres Kutná Hora, obec Soběšín, k.ú. Soběšín Adresa nemovitosti: Soběšín, 285 09 Vlastník pozemku: Jiřina Třísková, Františka Zvonaře 615, 27204 Rozdělov, vlastnictví: výhradní OBJEDNATEL : Adresa objednatele: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: SUBASTA a.s. T.G.Masaryka 108, 272 01 Kladno Tomáš Maršál Lidická 342, 252 68 Středokluky IČ: telefon e-mail: DIČ: fax: Pro stanovení obvyklé ceny (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 60 000 Kč Datum místního šetření: 7.5.2013 Stav ke dni : 7.5.2013 Počet stran: 10 stran Počet příloh: Počet vyhotovení: 2 V Středoklukách, dne 20.5.2013 Tomáš Maršál NÁLEZ Znalecký úkol o ceně pozemku č.p.389, 390v obci Soběšín, k.ú.soběšín, okres Kutná Hora. Posudek byl vypracován z důvodu zjištění ceny nemovitosti ke dni ocenění.
Přehled podkladů - výpis z KN Kutná Hora, LV č.10113 - snímek z pozemkové mapy - vyjádření zástupce objednatele - zákon č.40/1964/ Sb. - zákon č.151/1997/ Sb. - vyhláška Ministerstva financí č.540/2002/sb. ve znění vyhlášek 452/203 Sb. a 640/2004Sb.,617/2006Sb.,76/2007Sb, 3/2008Sb. 456/2008 Sb, 460/09Sb.364/10Sb.. kterou se provádějí některá ustanovení zákona č.151/1997 Sb. v aktuálním znění o oceňování majetku a o změně některých zákonů( zákon o oceňování majetku) - časopis Soudní inženýrství- 1996-2013 - odborný čtvrtletník Odhadce a oceňování majetku - ročníky 2003-2013 - databáze znalce - smlouva o zajišťovacím převodu práva V-3213/2010-205 SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Celkový popis Vlastníci nemovitosti neumožnili znalci provést řádné místní šetření, ohledání nemovitosti, popsání a přeměření oceňovaných pozemků, a to tím, že znalci nebyl umožněn vstup na pozemek č.p.389, 390 v obci Soběšín, k.ú.soběšín, okres Kutná Hora. Jedná se o: pozemek označený jako pozemková parcela č. parc. 389 (druh pozemku lesní pozemek) o výměře 6.233 m2, pozemek označený jako pozemková parcela č. parc. 390 (druh pozemku ostatní plocha) o výměře 809 m2, vše v katastrálním území Soběšín. Výše uvedené pozemky jsou evidovány v katastru nemovitostí, kromě dalšího, na listu vlastnictví č. 10113 pro obec a katastrální území Soběšín, okres Kutná Hora, kde státní správu katastru nemovitostí vykonává Katastrální úřad pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Kutná Hora. Jde o poměrně rozsáhlé pozemky ležící v katastrálním území Soběšín, určené k plnění funkce lesa. - 2 -
RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: Nemovitost je řádně zapsána v katastru Nemovitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovitosti přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou Nemovitost není situována v záplavovém Nemovitost situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Ostatní rizika: nejsou OBSAH Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu 1. Ocenění pozemků 1.1 pozemky č.p.389, 390 v obci Soběšín, k.ú.soběšín, okres Kutná Hora Obsah tržního ocenění majetku 1. Výnosové ocenění 1.1 2. Porovnávací ocenění 2.1 pozemky č.p.389, 390 v obci Soběšín, k.ú.soběšín, okres Kutná Hora OCENĚNÍ Ocenění prováděné podle cenového předpisu Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění pozemků 1.1 pozemky č.p.389, 390 v obci Soběšín, k.ú.soběšín, okres Kutná Hora Popis Jedná se o pozemek č.p.389, 390 v obci Soběšín, k.ú.soběšín, okres Kutná Hora. Výše uvedené pozemky jsou evidovány v katastru nemovitostí, kromě dalšího, na listu vlastnictví č. 10113 pro obec a katastrální území Soběšín, okres Kutná Hora, kde státní správu katastru nemovitostí - 3 -
vykonává Katastrální úřad pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Kutná Hora. Jde o poměrně rozsáhlé pozemky ležící v katastrálním území Soběšín, určené k plnění funkce lesa. Ocenění Lesní pozemek oceněný dle 30 Název Parcelní číslo SLT Výměra [m2] JC [Kč/m2] Úprava [%] UC [Kč/m2] Cena [Kč] lesní pozemek 389 6S 6 233,00 5,85 5,85 36 463,05 Mezisoučet 36 463,05 Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39): * 1,0000 Lesní pozemek oceněný dle 30 - celkem 36 463,05 Jiný pozemek oceněný dle 32 Přehled použitých jednotkových cen jiných pozemků Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef. Přirážka K p Upr. cena [Kč/m 2 ] 32 odstavec 3 5,73 0,25 1,000 1,43 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Srážka [%] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 32 odstavec 3 ostatní plocha 390 809,00 1,43 1 156,87 Jiný pozemek - celkem 1 156,87 Pozemky č.p.389, 390, 539/1 v obci Soběšín, k.ú.soběšín, okres Kutná Hora - zjištěná cena = 37 619,92 Kč Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění pozemků 1.1. pozemky č.p.389, 390, 539/1 v obci Soběšín, k.ú.soběšín, okres Kutná Hora 37 619,90 Kč 1. Ocenění pozemků celkem 37 619,90 Kč Celkem 37 619,90 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 37 619,90 Kč Ocenění majetku obecnou metodikou 1. Výnosové ocenění - 4 -
2. Porovnávací ocenění 2.1 pozemky č.p.389, 390 v obci Soběšín, k.ú.soběšín, okres Kutná Hora Oceňovaná nemovitost Plocha pozemku: 7 042,00 m 2 Popisy porovnatelných nemovitostí pozemek Les na okraji obce celkové ploše 1421 m2, s možností těžby dřeva. Převážně borovice, akát a doubky pozemek Jedná se o lesní pozemek. Pozemek je po těžbě, zůstává 40m 3 BO. Pozemek je v rovině, uklizený. pozemek Les, louka s kamenolomem, celková plocha 1360 m2. Na pozemku je kamenolom v chráněné oblasti Srovnatelné nemovitosti Název: pozemek Lokalita: Rohozec Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 0,85 K3 Poloha 0,85 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 0,61 Upravená j. cena Kč/ks 92 119 Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 0,00 m 3 2 421 m 2 150 000 Kč 150 000 Kč/ks Název: pozemek Lokalita: Libež Použité koeficienty: - 5 -
K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 0,85 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 0,72 Upravená j. cena Kč/ks 36 125 Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 0,00 m 3 14 495 m 2 50 000 Kč 50 000 Kč/ks Název: pozemek Lokalita: Žehušice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 0,85 K3 Poloha 0,85 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 0,61 Upravená j. cena Kč/ks 61 412 Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 0,00 m 3 3 360 m 2 100 000 Kč 100 000 Kč/ks Výpočet porovnávací hodnoty nemovitosti na základě přímého porovnání Minimální jednotková cena porovnávaných nemovitostí 36 125 Kč/ks Průměrná jednotková cena porovnávaných nemovitostí 63 219 Kč/ks Maximální jednotková cena porovnávaných nemovitostí 92 119 Kč/ks Stanovená jednotková cena oceňované nemovitosti 63 219 Kč/ks Výsledná porovnávací hodnota 63 219 Kč REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: 1. Ocenění pozemků 1.1 pozemky č.p.389, 390, 539/1 v obci Soběšín, k.ú.soběšín, okres Kutná Hora Rekapitulace tržního ocenění majetku 37 620,00 Kč - 6 -
2. Porovnávací ocenění 2.1 pozemky č.p.389, 390 v obci Soběšín, k.ú.soběšín, okres Kutná Hora 63 220,00 Kč Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Zjištěná cena dle vyhlášky Obvyklá cena Současný stav 63 219 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč 37 620 Kč 60 000 Kč Komentář ke stanovení obvyklé ceny Rizika technické povahy: Rizika právní povahy: Podle výpisu z KN Kutná Hora LV č.10113 existuje omezení vlastnického práva. ZÁVĚR : bez závad je minimálně : 60 000,- Kč 1. Obvyklá cena nemovitosti Srovnáním s jinými nemovitostmi- pozemky tohoto typu v daném místě, které byly v uplynulém období z obchodovány a je známá jejich obvyklá cena (tržní hodnota), mohu odhadnout, že obvyklá cena oceňované nemovitosti je 60 000,- Kč slovy:šedesáttisíc Kč Obvyklá cena nemovitosti - pozemků je ovlivněna především polohou, která se nachází v obci Soběšín. Poloha je vhodná k plnění funkce lesa. Dostupnost je dobrá, jsou zde také přijatelné dojezdové vzdálenosti, do Prahy. Dále je cena ovlivněna také velikostí, využití, přístupem. Obvyklá cena se tedy odhaduje především s ohledem na polohu v obci Soběšín, její celkovou velikostí i s ohledem na cenovou úroveň trhu s nemovitostmi v obci i v regionu. Rizika na životní prostředí a ostatní faktory: Na pozemku č.p.389, 390 v obci Soběšín, k.ú.soběšín, okres Kutná Hora podle místního šetření nebyly zjištěny žádné negativní vlivy na životní prostředí. V podmínkách České republiky má přístup k informacím o všech realizovaných cenách prodejů nemovitostí pouze stát ( prostřednictvím finančních úřadů), který však tyto údaje - 7 -
pro potřeby odhadců systematicky netřídí a rovněž jim je takto z důvodu ochrany osobních dat neposkytuje. Z toho důvodu existuje komerční databáze, kde by soupisy cen měly splňovat podmínky aktuálnosti ( jinak je jejich použití v rámci analýzy trhu neadekvátní). Databáze však obecně nelze přeceňovat, neboť data v nich rychle zastarávají a jsou pak užitečná zejména pro sledování trendů.ideální stav by byl, pokud by odhadci byli on-line napojeni na databázi Českého statického úřadu, který eviduje informace o sjednaných cenách od finančních úřadů a součastně měli přístup na databázi Katastrálních úřadů, ze kterých by mohli mimo jiné získat příslušnou kupní smlouvu s přesnou identifikací prodávané nemovitosti. To však v podmínkách České republiky není z důvodu výše uvedených možné. Přesto lze z veřejně dostupných placených i neplacených zdrojů zjistit trendy ve vývoji realizovaných cen nemovitostí včetně jejich původních nabídkových cen. Na základě dostupných informací, na základě popsaných parametrů, na základě srovnávacích kritérií, na základě rizikových faktorů, na základě provedených výsledků použitých metod ocenění indikuji obvyklou cenu pozemku č.p.389, 390 v obci Soběšín, k.ú.soběšín, okres Kutná ve výši: 60 000,-Kč V Středoklukách 20.5.2013 Tomáš Maršál Lidická 342 252 68 Středokluky telefon: 603 838 561 Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 4.března 1994 pod č.j. Spr 4086/93 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1337922013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 1337922013. - 8 -
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. ze dne 2-9 -
- 10 -