ZNALECKÝ POSUDEK č. 3398-221/2013 O ceně rodinného domu v obci Ivančice, Kounické Předměstí, Jakuba Svobody č.p.1226/10, včetně příslušenství a pozemků p.č.st.148, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 250 m 2 a p.č.274/11, orná půda, o velikosti 160 m 2, dále pozemky ve zjednodušené evidenci p.č.791, o velikosti 827 m 2 a p.č.833, o velikosti 3679 m 2, vše zapsáno na LV č.21 pro k.ú.kounické Předměstí Objednatel znaleckého posudku: INSOLVENCE CZ, v.o.s. Budovcova 10 79601 Prostějov Účel znaleckého posudku: Stanovení ceny pro účely dražby Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni 4.6.2013 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz Znalecký posudek obsahuje 21 stran textu včetně titulního listu a 3 strany příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Tršicích 6.6.2013
A. Nález 1. Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny rodinného domu v obci Ivančice, Kounické Předměstí, Jakuba Svobody č.p.1226/10, včetně příslušenství a pozemků p.č.st.148, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 250 m 2 a p.č.274/11, orná půda, o velikosti 160 m 2, dále pozemky ve zjednodušené evidenci p.č.791, o velikosti 827 m 2 a p.č.833, o velikosti 3679 m 2, vše zapsáno na LV č.21 pro k.ú.kounické Předměstí 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům Adresa předmětu ocenění: Jakuba Svobody 1226/10 664 91 Ivančice Kraj: Jihomoravský Okres: Brno-venkov Obec: Ivančice Katastrální území: Kounické Předměstí Počet obyvatel: 9 555 Výchozí cena stavebního pozemku C p = 35 + (a - 1000) * 0,007414 = 98,4268 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. k): 98,43 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 4.6.2013 za přítomnosti znalce a uživatele nemovitosti. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.21 pro k.ú.kounické Předměstí - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel obcí ČR - 2 -
5. Vlastnické a evidenční údaje Cordtrade s.r.o., Jiráskova 81/13, 779 00 Olomouc 9 IČ: 283 44 618 odpovídají skutečnosti 6. Dokumentace a skutečnost není k dispozici 7. Celkový popis nemovitosti Oceňovaná nemovitost je řadový vnitřní, částečně podsklepený objekt s jedním nadzemním podlažím a podkrovím. Má sedlovou střechu, stěny z cihel. Fasáda je vápenná. Krytina z pálené tašky, bleskosvod chybí, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Vybavení kuchyně je standardní s plynovým sporákem a linkou. Topení je ústřední s plynovým kotlem. Teplá voda je z boileru. WC je splachovací, koupelny jsou dvě, jedna s vanou, druhá se sprchovým koutem. Dveře standardní plné a prosklené, podlahy z palubek, dlažeb, koberců. Okna jsou dřevěná špaletová. Schody do podkroví jsou strmé podstandardní z oceli a dřevěných nášlapů. V přízemí je obývací pokoj, jídelna, ložnice, obě koupelny, veranda a kuchyň. V podkroví jsou dvě ložnice. Ve dvoře se nachází zděné vedlejší stavby kůlny, skladu nářadí a domácí dílny, do celkové zastavěné plochy 25 m2. Dům je z roku 1924, podkroví bylo provedeno v roce 1994, přístavba verandy pak v roce 1995. Modernizace interiéru byla provedena v roce 2004. Stav domu je dobrý, vybavení průměrné. V zahradě se nacházejí smíšené porosty. Objekt je napojen na elektřinu, veřejný vodovod, kanalizaci i na plyn. - 3 -
8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 2.2. Pozemky - 4 -
B. Znalecký posudek Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rodinný dům 26a porovnávací metoda Poloha objektu: obec 2 001 10 000 obyvatel Stáří stavby: 89 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a): 3 459,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží Sklep: 5,97*5,2 = 31,04 m 2 Přízemí: 10,23*6,21+4,4*7,87+5,83*2,64+1,95 = 118,29 m 2 *2,43 Podkroví: 10,23*6,21 = 63,53 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška Sklep: 31,04 m 2 2,21 m Přízemí: 118,29 m 2 3,23 m Podkroví: 63,53 m 2 2,69 m - 5 -
Obestavěný prostor Spodní stavba: 31,04*2,21 = 68,60 m 3 Vrchní stavba: 10,23*6,21*3,88-31,04*0,3+4,4*7,87*3,88+5,8= 421,86 m 3 3*2,64*2,5+1,95*2,43*2,5 zastřešení: 10,23*6,21*2,8/2+4,4*7,87*1,8/2 = 120,10 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 610,56 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 118,29 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 212,86 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,80 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny I typ A zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - dvojdomek, dům řadový II -0,01 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo III 0,00 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - hodnota více jak 1 do 2 včetně II 0,01 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, kanalizace a V 0,08 plyn nebo propan butan 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové III 0,00 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné nadstandard. nebo více zákl. přísl. IV 0,05 standard. proved., popřípadě prádelna 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - většího rozsahu nebo nadstand. provedení IV 0,04 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - standardní příslušenství III 0,05 - vedlejší stavby celkem do 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 II 0,00 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0,00 13. Stavebně - technický stav - stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou II 1,05-6 -
Koeficient pro stáří 89 let: 0,60 12 Index vybavení I V = (1 + Σ V i ) * V 13 * 0,60 = 0,769 i = 1 Index polohy Název znaku č. P i 1. Význam obce - bez většího významu I 0,00 2. Úřady v obci - obecní úřad, popř. městský úřad se stavebním úřadem II 0,02 nebo banka nebo policie nebo pošta 3. Poloha nemovitosti - vnitřní území obce III 0,00 4. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení bez významnější okolní zeleně IV 0,03 5. Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti - kompletní síť obchodů III 0,05 a služeb, pohostinské a kulturní zařízení 6. Školství a sport v okolí nemovitosti - základní škola a sportovní III 0,04 zařízení 7. Zdravotní zařízení v okolí nemovitosti - dobrá dostupnost III 0,05 zdravotnické péče 8. Veřejná doprava - zastávka hromadné dopravy do 500 m IV 0,03 9. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost v obci - vyšší než je průměr v kraji I -0,04 11. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 12. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 12 Index polohy I P = (1 + Σ P i ) = 1,180 i = 1 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je I -0,10 výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve II 0,00 spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - prodej dražbou I -0,05 3 Index trhu I T = (1 + Σ T i ) = 0,850 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,769 * 1,180 * 0,850 = 0,771-7 -
Ocenění Cena upravená CU = IPC * I = 3 459,- Kč/m 3 * 0,771 = 2 666,89 Kč/m 3 CP = CU * OP = 2 666,89 Kč/m 3 * 610,56 m 3 = 1 628 296,36 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 1 628 296,36 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky Ocenění Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 2.8.1. Svažitost terénu přes 15% v převažující části pozemku: -4 % 2.11. Možnost napojení na plynovod: 10 % Úprava cen: 6 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Základní cena pozemku odpovídá vzhledem k výhodnosti polohy pozemku na území obce, výhodnosti a využitelnosti stavby na něm zřízené, a dosahuje výši sjednaných cen srovnatelných pozemků. Srážky ani přirážky dle tabulky č. 1 proto nebyly použity. Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 1,6430 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1460-8 -
Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef. K i K p Úprava [%] Upr. cena [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 98,43 1,00 2,1460 1,6430 6,00 367,88 32 odstavec 2 - jiné pozemky - ve funkčním celku 32 odstavec 2 98,43 0,40 2,1460 1,6430 6,00 147,15 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 28 odst. 1 a 2 Zastavěná plocha a st.148 250,00 367,88 91 970,- nádvoří 32 odstavec 2 Orná půda 274/11 160,00 147,15 23 544,- Stavební pozemky - celkem 115 514,- Pozemky - zjištěná cena = 115 514,- Kč 2.2. Pozemky Ocenění Zemědělské pozemky oceněné dle 29 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 23: Obce s 5-10 tisíci obyv. - vlastní území: 80 % Celková úprava ceny: 80,00 % Název Parcelní číslo BPEJ Výměra [m2] JC [Kč/m2] Úprava [%] UC [Kč/m2] Cena [Kč] Zemědělský 791 23 231 827,00 4,71 80,00 8,48 7 012,96 pozemek Zemědělský 833 23 231 3 679,00 4,71 80,00 8,48 31 197,92 pozemek Mezisoučet 4 506,00 38 210,88 Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39): * 1,0000 Zemědělské pozemky oceněné dle 29 - celkem 38 210,88 Pozemky - zjištěná cena = 38 210,88 Kč - 9 -
C. Rekapitulace Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 1 628 296,40 Kč 1. Ocenění staveb celkem 1 628 296,40 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 115 514,- Kč 2.2. Pozemky 38 210,90 Kč 2. Ocenění pozemků celkem 153 724,90 Kč Celkem 1 782 021,30 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 1 782 021,30 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: 1 782 020,- Kč slovy: Jedenmilionsedmsetosmdesátdvatisícdvacet Kč Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.1.16. - 10 -
Závěr : Závady, váznoucí na nemovitosti: Nejsou Porovnání s obdobnými nemovitostmi : rodinný dům o dispozici 5+1 stojící v obci Běhařovice, jenž jsou vzdáleny 24km z Moravských Budějovice a 20km ze Znojma. Dům prošel kompletní revitalizací omítek, fasády, rozvodů, oken a podlah. Nyní je připravováno na půdní vestavbu. Po vstupu do předsíně je možné pokračovat do dětského pokoje nebo obývacího pokoje s navazující kuchyní a spíží, či přímo do koupelny s rohovou vanou, umyvadlem a zástěnou s wc. V podkroví je uvažováno zbudování dalších dvou prostorných pokojů. Na dům navazuje stodola, vhodná jako dílna či sklad zahradního nářadí a nábytku. Příjemná je možnost posezení ve dvoře o výměře 150m2. K domu dále i náleží navazující zatravněná zahrada o výměře cca 300m2. Požadovaná cena 1.500.000,- Kč vč. poplatků. dům o velikosti 4 + kk se zahradou a dvorem o celkové ploše 788 m2. V přízemí domu se nachází 2 pokoje, kuchyně s obývacím pokojem, koupelna a WC. Do podkroví vstupujeme po dřevěném - 11 -
schodišti, kde je další pokoj + možnost vybudování dalších 2 pokojů. Na domě byla započata rekonstrukce. Na vydlážděném dvoře je postavena hospodářská budova s garáží a dalšími místnostmi a zastřešeným posezením u krbu. Dům stojí na velice hezkém a klidném místě v obci Běhařovice. IS: veřejný vodovod, plyn - vytápění ústřední plynové, žumpa. Požadovaná cena 1.800.000,- Kč. Prodej samostatného rodinného domu 6+2 kompletně podsklepeného, Kravsko. V suterénu kuchyň, prádelna, technická místnost - kotelna. V prvním patře je samostatný byt 2+1, koupelna s vanou a WC, komora. Ve druhém patře také samostatný byt 2+1, koupelna se sprchou a WC, komora. Dům je po rekonstrukci, obklopen příjemnou zahradou. Samostatná garáž, zadní dvůr s hospod. stavením. Požadovaná cena 2.190.000,- Kč včetně provize. Obvyklá cena bez vlivu závad : 1.800.000,- Kč Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji na 1.800.000,- Kč. Slovy: Jedenmilionosmsettisíc Kč V Tršicích 6.6.2013 Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz - 12 -
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998 pod č.j.spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3398-221/2013 znaleckého deníku. - 13 -
E. Seznam příloh počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 21 2 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 3 Mapa oblasti 4-14 -
Fotodokumentace nemovitosti - 15 -
- 16 -
- 17 -
Mapa oblasti - 18 -
- 19 -
- 20 -
- 21 -