ZNALECKÝ POSUDEK. č /2013

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /2013 O ceně rodinného domu v Pohořelicích, Hybešova č.p.254, včetně příslušenství a pozemků p.č.51, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 499 m 2 a p.č.52, zahrada, o velikosti 844 m 2, vše zapsáno na LV č.1228 pro k.ú.pohořelice nad Jihlavou Objednatel posudku: Dražby.net s.r.o. Sokolská 584/11, Olomouc Účel posudku: Stanovení obvyklé ceny pro účely dražby Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice 46, Tršice telefon: hon.sima@seznam.cz Posudek obsahuje včetně titulního listu 21 stran textu a 3 stran příloh. Objednateli se předává v 3 vyhotovení. V Tršicích

2 A. Nález 1. Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny rodinného domu v Pohořelicích, Hybešova č.p.254, včetně příslušenství a pozemků p.č.51, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 499 m 2 a p.č.52, zahrada, o velikosti 844 m 2, vše zapsáno na LV č.1228 pro k.ú.pohořelice nad Jihlavou 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům Adresa předmětu ocenění: Hybešova Pohořelice Kraj: Jihomoravský Okres: Brno-venkov Obec: Pohořelice Katastrální území: Pohořelice nad Jihlavou Počet obyvatel: Výchozí cena stavebního pozemku C p = 35 + (a ) * 0, = 61,9870 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. k): 61,99 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne a za přítomnosti znalce. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.1228 pro k.ú.pohořelice nad Jihlavou - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel obcí ČR - 2 -

3 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastníci stavby: /465, Pan Jindřich Vašíř, Hybešova 254, Pohořelice, vlastnictví: SJM /460, Paní Jarmila Vašířová, Hybešova 254, Pohořelice, vlastnictví: SJM Vlastníci pozemku: /465, Pan Jindřich Vašíř, Hybešova 254, Pohořelice, vlastnictví: SJM odpovídají skutečnosti /460, Paní Jarmila Vašířová, Hybešova 254, Pohořelice, vlastnictví: SJM 6. Dokumentace a skutečnost není k dispozici 7. Celkový popis nemovitosti Znalec nebyl i přes písemnou výzvu do nemovitosti vpuštěn, proto některé údaje v ocenění jsou odhadnuty dle vnějšího stavebně technického provedení. Oceňovaná nemovitost je řadový krajní, zřejmě nepodsklepený objekt s jedním nadzemním podlažím. Má sedlovou střechu, smíšené zdivo. Krytina je z pálené tašky, bleskosvod chybí, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Fasáda je vápenná hladká. Vnitřní vybavení předpokládám podstandardní. Okna jsou dřevěná zdvojená. Stáří domu odhaduji na nejméně 70 roků. Stav objektu je podprůměrný, celkové vybavení podstandardní. Objekt je napojen na veřejný vodovod, plyn, kanalizaci a elektřinu

4 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rodinný dům 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 3. Věcná břemena váznoucí na nemovitosti 3.1. Věcné břemeno - 4 -

5 B. Znalecký posudek Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rodinný dům Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rodinný dům 26a porovnávací metoda Poloha objektu: obec obyvatel Stáří stavby: 80 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a): 3 459,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží přízemí: = 142,00 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška přízemí: 142,00 m 2 2,60 m - 5 -

6 Obestavěný prostor vrchní stavba: 142,0*4,0 = 568,00 m 3 zastřešení: 142,0*4,5/2 = 319,50 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 887,50 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 142,00 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 142,00 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,00 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny I typ A zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - dvojdomek, dům řadový II -0,01 2. Provedení obvodových stěn - na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo I -0,08 zdivo smíšené nebo kamenné 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - hodnota 1 III 0,02 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, kanalizace a V 0,08 plyn nebo propan butan 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové III 0,00 7. Zákl. příslušenství v RD - pouze částečné ve stavbě nebo úplné II -0,05 podstand. nebo mimo stavbu RD 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení III 0, Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - standardní příslušenství III 0,05 - vedlejší stavby celkem do 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - nad 800 m2 celkem III 0, Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0, Stavebně - technický stav - stavba se zanedbanou údržbou (předpoklad provedení menších stavebních úprav) III 0,85 Koeficient stáří upraven o + 0,01 pro stavby s nástavbou, přístavbou či rozsáhlejšími stavebními úpravami

7 Koeficient pro stáří 80 let: 0,71 12 Index vybavení I V = (1 + Σ V i ) * V 13 * 0,71 = 0,616 i = 1 Index polohy Název znaku č. P i 1. Význam obce - bez většího významu I 0,00 2. Úřady v obci - obecní úřad, popř. městský úřad se stavebním úřadem II 0,02 nebo banka nebo policie nebo pošta 3. Poloha nemovitosti - v centru obce IV 0,02 4. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení bez IV 0,03 významnější okolní zeleně 5. Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti - základní síť obchodů a II 0,00 služeb, pohostinské a popřípadě kulturní zařízení 6. Školství a sport v okolí nemovitosti - základní škola a sportovní III 0,04 zařízení 7. Zdravotní zařízení v okolí nemovitosti - omezená dostupnost II 0,00 zdravotnické péče 8. Veřejná doprava - zastávka hromadné dopravy do 500 m IV 0,03 9. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost v obci - vyšší než je průměr v kraji I -0, Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0, Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 12 Index polohy I P = (1 + Σ P i ) = 1,100 i = 1 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je I -0,10 výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve II 0,00 spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - prodej dražbou I -0,05 3 Index trhu I T = (1 + Σ T i ) = 0,850 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,616 * 1,100 * 0,850 = 0,

8 Ocenění Cena upravená CU = IPC * I = 3 459,- Kč/m 3 * 0,576 = 1 992,38 Kč/m 3 CP = CU * OP = 1 992,38 Kč/m 3 * 887,50 m 3 = ,25 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,25 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky Ocenění Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - příloha č položka č. 1: Možnost napojení na plynovod: 10 % Úprava cen: 10 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Základní cena pozemku odpovídá vzhledem k výhodnosti polohy pozemku na území obce, výhodnosti a využitelnosti stavby na něm zřízené, a dosahuje výši sjednaných cen srovnatelných pozemků. Srážky ani přirážky dle tabulky č. 1 proto nebyly použity. Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití) 1,7510 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): 2,1460 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef. K i K p Úprava [%] Upr. cena [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 61,99 1,00 2,1460 1, ,00 256,23 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku 28 odstavec 5 61,99 0,40 2,1460 1, ,00 102,49 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a ,00 256, ,77-8 -

9 nádvoří 28 odstavec 5 zahrada ,00 102, ,56 Stavební pozemky - celkem ,33 Pozemky - zjištěná cena = ,33 Kč Věcná břemena váznoucí na nemovitosti 3.1. Věcné břemeno Popis Věcné břemeno - služebnost volného průjezdu Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům dle 18 zákona č. 151/97 Sb. Druh věcného břemene: Ocenění paušální částkou Hodnota věcného břemene se stanovuje dle 18 odstavce 5 zákona č. 151/1997 Sb. na jednotnou částku:: ,- Kč Ocenění věcného břemene činí = ,- Kč - 9 -

10 C. Rekapitulace Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rodinný dům ,30 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,30 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky ,30 Kč 2. Ocenění pozemků celkem ,30 Kč Celkem ,60 Kč Věcná břemena 3. Věcná břemena váznoucí na nemovitosti 3.1. Věcné břemeno ,- Kč Hodnota věcného břemene činí: Cena po odečtení věcného břemene činí celkem: ,- Kč ,60 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem ,60 Kč

11 Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rodinný dům ,30 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,30 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky ,30 Kč 2. Ocenění pozemků celkem ,30 Kč Celkem ,60 Kč Věcná břemena 3. Věcná břemena váznoucí na nemovitosti 3.1. Věcné břemeno ,- Kč Hodnota věcného břemene činí: Cena po odečtení věcného břemene činí celkem: ,- Kč ,60 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem ,60 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: ,- Kč slovy: Jedenmiliondevětsetsedmdesátdvatisícšestset Kč

12 Závady, váznoucí na nemovitosti: Věcné břemeno průjezdu. Tato závada je zohledněna při stanovení obvyklé ceny. Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávek ve výši ,- Kč s příslušenstvím a budoucí pohledávky do výše ,- Kč - Inkasní evropská společnost S.E., Mlýnská 326/13, Trnitá, Brno, Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky vyplývající z Dohody o splácení dluhu ve výši ,83 Kč - Doele Jesmer Halbe, Nizozemsko. Tyto závady budou prodejem nemovitosti vyrovnány a vymazány z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňují. Porovnání s obdobnými nemovitostmi : prodej RD 3kk, Loděnická, Pohořelice, o celkové ploše 359 m2, obytná plocha 64 m2, pozemek 210 m2. Dům je před rekonstrukcí. Je vhodný k INVESTICI!! V půdním prostoru lze udělat druhý byt o velikosti 3+1. K bytům, by pak náležela vlastní zahrádka a sklepy. Nebo, lze pozemek využít pro další stavební účely. K domu náleží vypracovaný projekt s náklady na rekonstrukci! Požadovaná cena ,- Kč

13 Prodej rodinného domu v Pohořelicích na ulici Brněnská. Jedná se o RD s dispozicí 4+1, přičemž dům je řešen na dvě patra. Má dobrou střechu, pevné zdivo bez vlhkosti, prostorné sklepení, malý dvorek, vhodné dispoziční řešení interiéru. Doporučuji. Vstup do domu je menší předsíní, která ústí do velkého pokoje který je srdcem celého domu. Tento pokoj spojuje další místnosti domu, a to do kuchyně, koupelny, samostatného wc, verandou se vstupem na dvůr a schodištěm do prvního poschodí domu. V přízemí domu je jeden samostatný pokoj s výhledem do ulice. Spodní patro domu výborně nabízí prostorný obývací pokoj spojený s halou dále navazující na koupelnu a schodiště do poschodí. V patře domu jsou dva pokoje, jeden již upravený, druhý zcela neupraven. V patře je i vstup na půdu, kterou by bylo možné využít též jako prostorný pokoj. Požadovaná cena ,- Kč

14 Prodej nízkoenergetických rodinných domů v obci Troskotovice, nacházející se 15 minut jižně od Brna, 10 km od Pohořelic. Jedná se o dvoupodlažní nepodsklepený rodinný dvojdomek 3+kk s parkovacím stáním, terasou a zahradou. V 1NP: obývací pokoj s krbovou vložkou, kuchyňský kout, WC, koupelna, vchodová místnost, technická místnost, zimní zahrada. V patře: ložnice, pokoj, šatna. Zastavěná plocha 63 m2, užitná 96 m2,kterou je možné zvýšit až na 113 m2 za minimální investici.. Pozemky se pohybují od 178 m2 do 220 m2. Výstavba počítá s variabilitou, přizpůsobuje se přímo potřebám klientů, možné rozšíření až na 96 m2, změna stávající dispozice přízemí na otevřený prostor kuchyň-obývací prostor, WC, možná koupelna v přízemí a krytá terasa, která otevře obytnou část do zahrady a tak zpříjemní pocit domova, rozšíření o balkon v 2NP (15 m2). Na patře je možno nechat openspace s mlynářským, nebo půdním schodištěm do mezonetového prostoru ložnice, nebo dětského pokoje což splňuje i ty nejnáročnější představy o moderním bydlení. Požadovaná cena ,- Kč včetně provize. dům 4+1 v klidné části obce Smolín, spadající pod město Pohořelice (okres Brno-venkov). Ve vzdálenosti 5 km, ve městě Pohořelice, se nachází veškerá občanská vybavenost. Jedná se o částečně podsklepenou cihlovou stavbu, s novou sedlovou střechou krytou taškami. Zastavěná

15 plocha domu činí 923 m2, obytná plocha je cca 200 m2. Po vstupu do domu se nacházíme v zádveří, ze kterého vedou vstupy do jednotlivých místností domu o velikosti 4+1. Dispoziční řešení: v pravé části domu se nachází kuchyně. V levé části domu jsou čtyři obytné místnosti - v jedné z místností je přechod do prostoru verandy. Z verandy dále vede vstup do koupelny a WC, do kotelny, na dvůr. V domě byla v roce 2010 provedena rekonstrukce. Jednalo se o rekonstrukci dveří, oken, komínu a částečné rek. střechy. O vytápění domu se stará kotel na tuhá paliva a elektrokotel s rozvody ústředního topení. Dům je napojen na obecní vodovod. Odpady jsou svedeny do kanalizace. Plynová přípojka u domu. Další: dvojgaráž, kůlna, sklad, hospodářská budova. Tato nemovitost má vypracovaný průkaz energetické náročnosti budovy. Požadovaná cena ,- Kč včetně provize, včetně poplatků, včetně DPH, včetně právního servisu. Obvyklá cena bez vlivu závad : ,- Kč Obvyklá cena závad : ,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji na ,- Kč. Slovy: Jedenmiliondevětsettisíc Kč Ing. Jan Šíma Hostkovice Tršice telefon: hon.sima@seznam.cz V Tršicích Zpracováno programem NEMExpress AC, verze:

16 D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne pod č.j.spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2013 znaleckého deníku

17 E. Seznam příloh počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č ze dne Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 1 Mapa oblasti

18 Fotodokumentace nemovitosti

19 Mapa oblasti

20 - 20 -

21 - 21 -