ZNALECKÝ POSUDEK č. 83/2012 O ceně rodinného domu čp.13 na pozemku p.č. St. 132 + pozemků p.č. St. 132 a p.č. 1441 v obci Kozmice, část obce Rousínov, k.ú. Kozmice u Benešova, okres Benešov. Objednatel znaleckého posudku: De - Rooy, s.r.o. Stavební 995/7 708 00 Ostrava Účel znaleckého posudku: Pro potřeby dražby. Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., podle stavu ke dni 2.3.2012 znalecký posudek vypracoval: Ing. Petr Cvejn Luh - Hanžlov 1051 755 01 Vsetín telefon: 571 417 995, +420 737 468 254 e-mail: petr.cvejn@volny.cz Znalecký posudek obsahuje 13 stran textu včetně 6-ti stran příloh. Objednateli se předává v 2 vyhotoveních. Ve Vsetíně, 12.3.2012
A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně rodinného domu čp.13 na pozemku p.č. St. 132 + pozemků p.č. St. 132 a p.č. 1441 v Kozmicích, část Rousínov u Benešova podle vyhlášky 387/2011 Sb. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Rodinný dům čp. 13 na pozemku p.č. St. 132 + pozemky p.č. St. 132 a p.č. 1441 Adresa nemovitosti: Rousínov - Kozmice 13 257 25 Kozmice Kraj: Středočeský Okres: Benešov Obec: Kozmice Katastrální území: Kozmice u Benešova Počet obyvatel: 260 Výchozí cena stavebního pozemku C p = 35 + (a - 1000) x 0,007414 = 35,0000 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. k) : 35 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 2.3.2012 za přítomnosti - objednavatele. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z katastru nemovitostí LV 112 - Smlouva o zřízení zástavního práva, o zřízení předkupního práva jako věcného práva o zřízení práva věcného břemene ze dne 13.10.2010 - údaje sdělené objednavatelem - skutečnosti zjištěné znalcem na místě samém 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník na LV 112: Vaněk Vojtěch, Rousínov 13, Kozmice, 256 01 Benešov u Prahy 830208/0556 6. Dokumentace a skutečnost Výkresová dokumentace nebyla k dispozici. Do domu nebyl umožněn vstup - vnitřní prostory foceny jen přes okno. Přítomnost majitele nebyla zjištěna. Dům očividně není trvale obydlen. 7. Celkový popis nemovitosti Vesnice Kozmice patří do dřívějšího okresu Benešov a náleží pod Středočeský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je rovněž okresní město Benešov. Obec Kozmice se rozkládá asi devět kilometrů severovýchodně od Benešova. Úředně žije v katastru této menší vesnice zhruba 230 obyvatel. Kozmice se dále dělí na tři části, konkrétně to jsou: Kácova Lhota, Kozmice a Rousínov. Oceňovaná nemovitost - RD čp. 13 s pozemky - se nachází v okrajové jihozápadní části obce Rousínov u místní komunikace p.č. 1561 a na břehu místního rybníka. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Rodinný dům čp. 13 s příslušenstvím 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky p.č. St. 132 a p.č. 1441-2 -
B. Znalecký posudek Popisy objektů, výměra, hodnocení Ocenění nemovitosti je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Rodinný dům čp. 13 s příslušenstvím Popis: RODINNÝ dům čp. 13 dle vnějšího vzhledu objektu se spíše jedná o chatku rodinné rekreace. Dům je samostatně stojící, zděný, nepodsklepený rodinný dům bez možností podkroví. Základy jsou kamennobetonové s dostatečnou izolací proti vlhkosti, obvodové zdivo zděné, cihelné tl. 45 cm, stropy dřevěné trámové s rovným podhledem, střecha je sedlová pokrytá vlnitým eternitem, klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu, vnitřní omítky jsou vápenné hladké, fasádní omítka vápennocementová - poškozená, sokl obložen kabřincem, dveře vnitřní i venkovní dřevěné hladké, okna dřevěná zdvojená, podlahy obytných místností prkenné, podlahy ostatních místností pokryté dlažbou a linem. Vytápění: pravděpodobně nefunkční Napojení na IS: el. instalace světelný a motorový proud, pojistkové automaty, odpad je řešen do jímky, voda z vlastní studny. Technický stav: jedná se o stavbu cca 52 let starou, podprůměrně udržovanou. Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Rodinný dům 26a porovnávací metoda Poloha objektu: Středočeský kraj, do 2 000 obyvatel Stáří stavby: 52 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a): 4 819 Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží: Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1. NP: 59,67 m 2 2,65 m Obestavěný prostor: 1. NP: (9,25x4,63+3,29x5,12)x(2,65) = 158,13 m 3 Zstřešení: 59,67x0,80+59,67x4,20x0,50 = 173,04 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 331,17 m 3 Podlažnost : Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 59,67 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 59,67 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,00-3 -
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení: Název znaku č. V i 0. Typ stavby - Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny I typ A zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - Samostatný rodinný dům III 0,00 2. Provedení obvodových stěn - Cihelné nebo tvárnicové zdivo III 0,00 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - Hodnota 1 III 0,02 5. Napojení na sítě (přípojky) - Přípojka elektro, voda a III 0,00 odkanalizování RD do žumpy nebo septiku 6. Způsob vytápění stavby - Lokální na tuhá paliva I -0,08 7. Zákl. příslušenství v RD - Pouze částečné ve stavbě nebo úplné II -0,05 podstand. nebo mimo stavbu RD 8. Ostatní vybavení v RD - Bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - Zanedbatelného rozsahu I -0,05 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - Bez vedlejších staveb II 0,00 nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - Od 300 m2 do 800 m2 II 0,00 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,00 13. Stavebně - technický stav - Stavba ve špatném stavu IV 0,65 (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav) - Stavba je částečně rozestavěná, např. elektroinstalce, voda. Koeficient pro stáří 52 let: 0,70 12 Index vybavení I V = (1 + Σ V i ) x V 13 x 0,70 = 0,382 i = 1 Index polohy: Název znaku č. P i 1. Význam obce - bez většího významu I 0,00 2. Poloha nemovitosti - na okraji zastavěného území obce II 0,00 3. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení a rekreaci, III 0,05 parky, význačné přírodní lokality 4. Obchod, služby, kultura v obci - žádný obchod I -0,03 5. Školství a sport - žádná základní škola I -0,03 6. Zdravotní zařízení - žádné zdravotnické zařízení I -0,03 7. Veřejná doprava - omezené dopravní spojení II 0,00 8. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 9. Nezaměstnanost v obci a okolí - průměrná nezaměstnanost II 0,00 10. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 11. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 11 Index polohy I P = (1 + Σ P i ) = 0,960 i = 1 Index trhu s nemovitostmi: - 4 -
Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je I -0,10 výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve II 0,00 spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu - Zástava objektu a předkupní právo. II 0,00 3 Index trhu I T = (1 + Σ T i ) = 0,900 i = 1 Celkový index I = I V x I P x I T = 0,382 x 0,960 x 0,900 = 0,330 Ocenění: Cena upravená CU = IPC x I = 4 819 Kč/m 3 x 0,330 = 1 590,27 Kč/m 3 CP = CU x OP = 1 590,27 Kč/m 3 x 331,17 m 3 = 526 649,72 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 526 649,72 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky p.č. St. 132 a p.č. 1441 Ocenění: Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené: Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 1,1280 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1550 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef. K i K p Úprava [%] Upr. cena [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 35 1,00 2,1550 1,1280 85,079 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku 28 odstavec 5 35 0,40 2,1550 1,1280 34,032 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a St. 132 65,00 85,079 5 530,13 nádvoří 28 odstavec 5 zahrada 1441 256,00 34,032 8 712,19 Stavební pozemky - celkem 14 242,32 Pozemky p.č. St. 132 a p.č. 1441 - zjištěná cena = 14 242,32 Kč - 5 -
C. Rekapitulace Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Rodinný dům čp. 13 s příslušenstvím 526 649,70 Kč 1. Ocenění staveb celkem 526 649,70 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky p.č. St. 132 a p.č. 1441 14 242,30 Kč 2. Ocenění pozemků celkem 14 242,30 Kč Celkem Rekapitulace výsledných cen, celkem Výsledná cena nemovitosti činí celkem Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: 540 892,- Kč 540 890,- Kč 540 890,- Kč 540 890,- Kč slovy: Pětsetčtyřicettisícosmsetdevadesát Kč KOMENTÁŘ K CENĚ OBVYKLÉ Výhodou je umístění domu z hlediska dopravy - Obec Kozmice se rozkládá v mírně vlniné krajině 12 km severovýchodně od Benešova, asi 2 km od dálnice D1 Praha - Brno. Bezproblémový přístup po komunikacích ve vlastnictví města Humpolce. Rousínov je část obce Kozmice, jedná se o pěknou, přírodní lokalitu, kterou umocňuje blízkost vodní nádrže - rybníka. Nevýhodou je horší technický stav, větší investice do případné rekonstrukce. Administrativní cena vychází 540 890,- Kč, průměrná porovnávací hodnota 548 330,- Kč. Vzhledem ke zjištěným skutečnostem ( technický stav, umístění ve velmi atraktivní lokalitě a pod. ), a rovněž k porovnávací hodnotě, navrhuji cenu obvyklou nad porovnávací i administrativní hodnotou, tj. ve výši : 590 000,- Kč Nemovitosti - RD - k porovnání: 1) Prodej menšího rodinného domu o dispozici 2+1 v obci Čechtice, okres Benešov, výměra pozemku 284 m 2, lze levně přikoupit od obce ještě další pozemek, užitná plocha 80 m 2 dílna, vytápění krbovými kamny, dřevěná okna, podlahová krytina - lino, dlažba. Možnost půdní vestavby. Cena: 530 000,- Kč. 2) Prodej rodinného domu 1+1 v Zádolí, potřebuje další úpravy, i když je částečně již rekonstruován. CP 628 m 2, OP 48 m 2, sklep 16 m 2. V domě je jedna obytná místnost, kuchyň a nová koupelna, záchod je suchý na dvoře. Absence kanalizace, nutno řešit septikem. Možnost přístavby a zvětšení nemovitosti. Obec je vzdálená 3 km od Neveklova a 14 km od Sedlčan, kde je veškerá občanská vybavenost. Cena: 565 000,- Kč. 3) Prodej RD 3+kk ve Vrchotových Janovicích, okr. Benešov. Dům stojí na vlastním pozemku v centru obce, celková plocha pozemku činí 318 m 2. Dispozice domu je 3+kk, rozměry místností: veranda 4 m 2, chodba 9 m 2, pokoj 22,50 m 2, pokoj 10,50 m 2, pokoj 16,00 m 2, menší místnost 4 m 2, kde býval kuchyňský kout, koupelna 3 m 2, WC 1 m 2.V koupelně je bojler a vana. Dům není podsklepen, je postaven ze smíšeného zdiva, převážně kamenného, nutná rekonstrukce a izolace proti vlhkosti. Podlahy jsou betonové, okna jsou dřevěná špaletová. Střecha je sedlová, krytina pálené tašky. - 6 -
Velká půda, možnost vybudování půdní vestavby. Vytápění bylo lokální na tuhá paliva, nyní zde nejsou kamna, na hranici pozemku je plynová přípojka, voda je z obecního vodovodu, odpad je veden do obecní kanalizace, elektroinstalace 220V. Vedle domu je zděná garáž a kolna. Vrchotovy Janovice se nachází 63 km z centra Prahy, 20 km od Benešova a 8 km od Votic, je zde veškerá občanská vybavenost. V okolí jsou krásné lesy plné hub, ideální prostředí pro turistiku, cykloturistiku, běžky, také možnost sjezdového lyžování na Monínci. Cena: 550 000,- Kč. Průměrná porovnávací hodnota na základě nabídkových cen: 548 300,- Kč 4) Dne 28.3.2012 ve 13:00 hod. se v sídle Exekutorském úřadu Praha 2 na adrese Přemyslovská 2346/11, Praha 3 koná dražba pod Ex 344/05-37 těchto nemovitostí: Spoluvlastnický podíl o velikosti 5/8 celku na rodinném domě č.p. 87 na parcele St. p.č. 123/1 a garáži bez č.p. na parcele St. p.č. 123/2, dále tyto uvedené pozemky St. p.č. 123/1 a p.č. 123/2 a pozemek p.č.1434/5, vše zapsáno na LV č. 399 vedeném Katastrálním úřadem pro Středočeský kraj, KP Benešov, obec Mrač, okres Benešov. Výše jistoty (částky nutné složit před dražbou bude v případě nevydražení vrácena) je stanovena ve výši 80.000,-Kč, znalecký posudek je ve výši 457.750,- Kč. Cena: 305 200,- Kč. Nemovitosti - pozemky - k porovnání: 1) Stavební pozemek o velikosti 1718 m2, který se nachází na okraji obce Teplýšovice (ve směru na Kozmice) s přímým výhledem do okolní přírody. K dispozici je vám i videoprohlídka na webových stránkách naší společnosti. Na základě územního plánu obce je pozemek určen pro zastavění RD pro trvalé bydlení, je nedílnou součástí zastavitelného území (venkovská obytná zóna). IS : elektřina 60m od hranice pozemku, kanalizaci nutné řešit vlastní jímkou, voda nutná vlastní studna. Ideální podmínky pro ty, kteří chtějí bydlet v lokalitě poskytující prostor pro odpočinek a současně zajistí v místě standardní občanskou vybavenost. V obci Teplýšovice je dobrá základní vybavenost: ZŠ, MŠ, potraviny, restaurace a úřad. Doprava 15 min. autobusem do Benešova. Cena za 1 m 2 / 900,- Kč. 2) Prodej stavebního pozemku na okraji obce Ostředek, okres Benešov, o velikosti 1 157 m 2. Inženýrské sítě: vodovod, elektřina, kanalizace, možnost přivést plyn. Dopravní dostupnost 1 km od sjezdu na D1 - Ostředek, 40 km od Prahy, BUS Benešov 30 min. Cena za 1 m 2 / 820,- Kč. 3) Prodej stavební parcely nacházející se nedaleko centra obce Ostředek. IS: elektřina, přípojka zemního plynu, jsou přivedeny na okraj pozemku. Vodovod a kanalizace jsou přislíbeny v krátkém časovém úseku obcí. Přístup na pozemek ze zpevněné komunikace. Parcela je dle ÚP určena pro výstavbu rodinného domu. Okolní zástavba nové rodinné domky. Obec Ostředek je 1 km vzdálen od přípojky na dálnici D1. Nedaleko leží město Sázava s veškerou občanskou vybaveností. Cena za 1 m 2 / 650,- Kč. 4) Prodej stavební parcely o CP 2 099 m 2. Mírně svažitý až rovinatý pozemek se nachází v klidné lokalitě na okraji obce Kozmice, okr. Benešov. Příjezd je obecní, zpevněný. Elektřina se nachází na sousedním pozemku cca 15 m. Voda studniční, kanalizace (vlastní jímka). Možnost přikoupení dalších sousedních pozemků. Základní občanská vybavenost v místě. Dobrá dostupnost do Prahy po E55 cca 35 min. Cena za 1 m 2 / 505,- Kč. Průměrná porovnávací hodnota na základě nabídkových cen: 720,- Kč/m 2. Ve Vsetíně, 12.3.2012 Ing. Petr Cvejn Luh - Hanžlov 1051 755 01 Vsetín tel.: 571 417 995, +420 737 468 254 e-mail: petr.cvejn@volny.cz D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 24.6.1993 č.j.spr. 2379/93 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 83/2012 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2012117. - 7 -