ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku ZNALECKÝ POSUDEK č. 127/7217/2015 o obvyklé ceně jednotky - bytu č. 2705/4 v bytovém domě č.p. 2703, 2704, 2705 včetně podílu na společných částech domu a pozemcích čís. parcel 4949/136, 4949/137, 4949/138, k.ú. Ústí nad Labem, v ulici Glennova v Ústí nad Labem, okres Ústí nad Labem, Ústecký kraj ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, 434 01 Most, IČ 60281821, DIČ CZ60281821 tel./fax: 476 108 173, tel. 602 447 444, 602 447 459, e-mail eniconsult@seznam.cz, http://www.eniconsult.cz
ID (Surveyor s Report): 127/7217/2015 LV no.: 9440 Name of subject / Předmět ocenění: Jednotka - byt č. 2705/4 v bytovém domě č.p. 2703, 2704, 2705 včetně podílu na společných částech domu a pozemcích čís. parcel 4949/136, 4949/137, 4949/138, k.ú. Ústí nad Labem, v ulici Glennova v Ústí nad Labem, okres Ústí nad Labem, Ústecký kraj Address of subject / Adresa majetku: Glennova 2705/4, Severní Terasa, 400 11 Ústí nad Labem Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitých věcí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota: 421.204 Kč Market value Tržní hodnota 320.000 Kč Yield value: Výnosová hodnota: nebyla stanovena Kč Common price Obvyklá cena 320.000 Kč Comparative value: Porovnávací hodnota: 320.000 Kč Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců): nestanoveno Kč Number of properties: Počet objektů: 1 LAND / POZEMEK Main building: Hlavní stavba: jednotka - byt č. 2705/4 Čísla parcel Parcel of land nr. 4949/136, 4949/137, 4949/138 Appurtenances: Příslušenství: sklep Size: Velikost podíl 356/36708 z 1521 m 2 tj. cca 15 m 2 Location in the town: Poloha v obci: severní část města Type: Druh zastavěná plocha a nádvoří Infrastructure: Infrastruktura kompletní Unit price: Jednotková cena 1000 Kč/m 2 MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT LEASE / PRONÁJEM Construction system: Konstrukční systém: montovaný z panelů Whole property: Celá nemovitá věc: m 2 Built-up area: Zastavěná plocha: m 2 Office area: Kancelářské plochy: m 2 Floor area: Podlahová plocha: Unit price: Jednotková cena: 35,6 m 2 Storage area: Skladové plochy: 8989 Kč/m 2 Income: Příjem: Other and manufacturing: Ostatní m 2 m 2 Kč Building finished in year Rok pořízení: cca 1980 Cost: Náklady: Kč Wear: Znehodnocení: 35 % Capitalization rate: Kapitalizační míra: % - 2 -
Property right / Vlastnické právo: Podle části A listu vlastnictví č. 9440 pro k.ú. a obec Ústí nad Labem, je oceňovaný byt ve vlastnictví Terezy Plaché, bytem Glennova 2705/5, Severní Terasa, 40011, Ústí nad Labem. Restricting conditions / omezující podmínky: V části C listu vlastnictví č. 9440 jsou evidovány tyto omezující podmínky: - zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky vyplývající ze Smlouvy o poskytnutí hypotečního úvěru reg. č. 3900/245989-02/09/01-001/00/R na výši 2 000 000,- Kč, a to k zajištění splacení jistiny úvěru a příslušenství, s oprávněním pro Hypoteční banku (IČ:13584324), listina - Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč.z. ze dne 02.07.2009. Právní účinky vkladu práva ke dni 08.07.2009. - rozhodnutí o úpadku ( 136 odst. 1 insolvenčního zákona), listina - Usnesení insolvenčního soudu o úpadku, Krajský soud v Ústí nad Labem č.j. KSUL 44INS-2985/2015 -A-13 ze dne 03.03.2015. Právní účinky zápisu ke dni 03.03.2015. Zápis proveden dne 04.03.2015; uloženo na prac. Ústí nad Labem Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná na listu vlastnictví č. 9440, neboť dražbou zaniknou. Real burden / věcná břemena: V části C listu vlastnictví č. 9440 nejsou evidována žádná věcná břemena. Mortgages: / zástavní práva: V části C listu vlastnictví 9440 je evidováno toto zástavní právo: - zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky vyplývající ze Smlouvy o poskytnutí hypotečního úvěru reg. č. 3900/245989-02/09/01-001/00/R na výši 2 000 000,- Kč, a to k zajištění splacení jistiny úvěru a příslušenství, s oprávněním pro Hypoteční banku (IČ:13584324), listina - Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč.z. ze dne 02.07.2009. Právní účinky vkladu práva ke dni 08.07.2009. Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedené zástavní právo evidované na listu vlastnictví č. 8341, neboť dražbou zanikne. Legal and structural state / stavebně právní stav: Byt je v katastru nemovitostí evidován jako jednotka podle zákona č. 72/1994 Sb., se způsobem využití k bydlení. Během prohlídky na místě bylo zjištěno, že byt je možné užívat pro účely bydlení, tzn. v souladu se stavem evidovaným v katastru nemovitostí. Weak points / slabé stránky: - byt je v původním stavu Strong points / silné stránky: - k bytu náleží sklep Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 9440 pro k.ú. a obec Ústí nad Labem, prokazující stav evidovaný k datu 5.5.2015, vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí b/ katastrální mapa pro část k.ú. Ústí nad Labem, vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí c/ zjištění při prohlídce na místě Tour / prohlídka Prohlídka oceňovaných nemovitých věcí byla provedena dne 27.5.2015 za účasti paní Terezy Plaché majitelky oceňovaného bytu. - 3 -
IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území: 774871 Název katastrálního území: Ústí nad Labem Kód obce: 554804 Název obce: Ústí nad Labem Počet obyvatel obce: 93747 Datum stanovení počtu obyvatel: 31.12.2013 Kód okresu: CZ0424 Název okresu: Ústí nad Labem Název kraje: Ústecký Poloha v obci: Severní část města Infrastructure / infrastruktura: Ústí nad Labem je krajské město, které se nachází v severní části Ústeckého kraje. Počet obyvatel je 93 747. Město je velmi dobře napojeno na silniční i železniční síť. V blízkosti města prochází dálnice D8 ve směru Teplice Ústí nad Labem Drážďany, v Lovosicích je možné se na dálnici D8 napojit ve směru do Prahy. Vzdálenost k hraničnímu přechodu Krásný Les/Breitenau je zhruba 25 km, vzdálenost do Prahy je 84 km. Ve městě jsou železniční stanice na trasách Teplice Ústí nad Labem Děčín, Lovosice Ústí nad Labem Děčín a Litoměřice Ústí nad Labem Děčín. Městská hromadná doprava je zajištěna autobusy a trolejbusy. V Ústí nad Labem je kompletní občanská vybavenost odpovídající krajskému městu. Property Location / poloha nemovitých věcí: Bytový dům se nachází v severní části města, v městském obvodě Severní Terasa, v ulici Glennova. Jde o poměrně velké panelové sídliště, které v místě poskytuje základní občanskou vybavenost. Vzdálenost do centra města je zhruba 3 km, zastávka MHD je cca 250 m oceňovaného bytu. V lokalitě jsou inženýrské sítě elektřiny, vody, plynu a kanalizace. Short description property / stručný popis majetku: Jednotka - byt č. 2705/4: Oceňovaný byt je situován v 2. nadzemním podlaží, osmipodlažního bytového domu č.p. 2703, 2704, 2705, umístěného na pozemcích čís. parcel 4949/136, 4949/137, 4949/138. Dispoziční řešení bytu: Oceňovaný byt má dispozici 1+1. Sestává z předsíně, jednoho pokoje, kuchyně a koupelny s WC. K bytu náleží sklep, který nebyl zpřístupněn. Konstrukční řešení a vybavení domu: Svislé nosné konstrukce bytového domu jsou montované z plošných betonových panelů, založení stavby je na základových pasech z betonu, střecha je plochá, krytinu tvoří svařované asfaltové pasy, schodiště jsou železobetonová prefabrikovaná, povrch tvoří dlažba a teraco, okna jsou plastová, vchodové dveře jsou plastové, vnitřní dveře hladké plné i prosklené do kovových zárubní, vnitřní omítky jsou štukované hladké, fasáda je zateplena. Bytový dům má vnitřní rozvod el. proudu, vody, plynu a kanalizace. V domě je výtah. Vybavení bytu: Vybavení bytu je standardní. V kuchyni je kuchyňská linka s dřezem a plynovým sporákem, sociální zařízení je vybaveno standardním sanitárním vybavením. Stáří a stavební stav domu: Přesné stáří bytového domu nebylo zjištěno, lokalita vznikala během 70. 90. let. Pro účely ocenění lze uvažovat stáří zhruba 35 let. Stavební stav domu je průměrný. Dům byl zhruba před 4 roky zateplen, v minulosti také proběhla výměna původních dřevěných oken za plastová, dále výměna vchodových dveří, zvonků a schránek. Bytový dům je běžně udržován. Stavební stav bytu: Byt je v podprůměrném stavebně-technickém stavu. Vybavení bytu lze hodnotit jako podstandardní, často původní, údržba zhoršená. - 4 -
Pozemek: K oceňovanému bytu č. 2705/4 náleží podíl o velikosti 356/36708 na pozemcích čís. parcel 4949/136, 4949/137, 4949/138, k.ú. Ústí nad Labem Tyto pozemky jsou v katastru nemovitostí evidovány jako zastavěná plocha a nádvoří a jsou zastavěny stavbou bytového domu č.p. 2703, 2704, 2705. Pozemky jsou napojeny na inženýrské sítě elektrického proudu, vody, plynu a kanalizace a jsou přístupné z veřejně přístupného pozemku. Tvar a uspořádání pozemků je patrné z kopie katastrální mapy v příloze. - 5 -
HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) bytu (jednotky podle zák.č. 72/1994 Sb.) č. 2705/4 v bytovém domě č.p. 2703, 2704, 2705 včetně podílu na společných částech domu a pozemcích čís. parcel 4949/136, 4949/137, 4949/138, k.ú. Ústí nad Labem, v ulici Glennova v Ústí nad Labem, okres Ústí nad Labem, Ústecký kraj, zapsaného na listu vlastnictví č. 9440 pro k.ú. Ústí nad Labem, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění 27. května 2015 Slovy: Třistadvacettisíc Kč Ocenění práv a závad spojených s nemovitými věcmi: 320.000,- Kč Všechna práva a závady jsou vypsány v části C listu vlastnictví č. 9440 pro část k.ú. a obec Ústí nad Labem. Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná na listu vlastnictví č. 9440, neboť ta dražbou zaniknou a nemají tedy vliv na cenu. Nebylo zjištěno žádné omezení evidované na listu vlastnictví č. 9440, které dražbou nezanikne. ENI CONSULT, spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne 13.1.1999 pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 127/7217/2015. Vypracoval: Bc. Jan Stejskal Ing. Vladimír Hůda jednatel V Mostě dne 28. 5. 2015-6 -
ENI CONSULT Ltd.- Surveyor Institute ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav ID (Surveyor s Report): 127/7217/2015 LV no.: 9440 Item no. Pol.č. Cost Value (Buildings) - Věcná hodnota (Stavby) Name of "the tangible investment asset" - TIA Název HIM Build-up space Unit price Built-up area Unit price Starting price Wear Time price "TIA" Obestavěný prostor stavby Jednotková cena Užitná plocha Jednotková cena Výchozí cena Znehodnocení Časová cena HIM m 3 Kč/m 3 m 2 Kč/m 2 Kč % Kč 1 Jednotka - byt č. 2705/4 35,60 17 565 625 312 35,0 406 453 2 3 Buildings subtotal - Stavby mezisoučet 406 453 Comments Komentář Item no. Cost Value (Lands) - Věcná hodnota (Pozemky) Site no. Type land Acreage Price Total Pol.č. Parcelní číslo Druh pozemku Výměra Cena Cekem Comments m 2 Kč/m 2 Kč 1 4949/136 zastavěná plocha a nádvoří 459 1 000 4 451 podíl o velikosti 356/36708 2 4949/137 zastavěná plocha a nádvoří 409 1 000 3 967 podíl o velikosti 356/36708 3 4949/138 Lands subtotal - Pozemky mezisoučet zastavěná plocha a nádvoří 653 1 000 6 333 14 751 podíl o velikosti 356/36708 Komentář Cost Value (Buildings and Lands total) Věcná hodnota (Stavby a pozemky celkem) 421 204 Kč Yield value - Výnosová hodnota Item no. Name Area for lease Lease price per sq. m. Gross yield Risk of loss of rent Net rent Costs total Net yield Capitalization rate Yield value Comments Pol.č. Název Pronajímatelná plocha Cena za pronájem m2 Hrubý výnos Riziko výpadku nájemného Čisté nájemné Náklady celkem Čistý výnos Kapitalizační míra Výnosová hodnota Komentář 1 2 3 m 2 Kč/m 2 /year/rok Kč/year/rok % Kč Kč Kč % Kč Yeld value Výnosová hodnota 0 Kč Item no. Pol.č. Comparative value - Porovnávací hodnota Name Název Realized / offer price Date of sale / offers Realizovaná / Datum prodeje / nabídková cena nabídky Residential / utility area Obytná / užitná plocha Type of unit Typ jednotky Unadjusted price Neupravená cena Rate of price adjustment Koeficient cenové úpravy Total price of residential / utility Price per object area Celková cena obytné / užitné plochy Cena za objekt Kč m 2 Kč/m 2 Kč Kč/m 2 Comments Komentář 1 2 Byt 1+1, ul. Burianova, Ústí n. Labem Byt 1+1, ul. Zvonková, Ústí n. Labem Nabídka RK 1), blízká lokalita, byt v panelovém 399 000,00 5-15 38,00 bytová 10 500 0,85 339 150,00 8 925 bytovém domě po revitalizaci, byt je v původním stavu Nabídka RK 2), blízká lokalita, byt s lodžií v 440 000,00 5-15 46,00 bytová 9 565 0,95 418 000,00 9 087 panelovém bytovém domě po revitalizaci, byt je v původním stavu 3 Byt 1+1, ul. Stavbařů, Ústí n. Labem Nabídka RK 3), blízká lokalita, byt v panelovém 470 000,00 5-15 42,00 bytová 11 190 0,80 376 000,00 8 952 domě po revitalizaci, v bytě proběhla částečná rekonstrukce 1) nabídka realitní kanceláře BEST REAL GROUP, s.r.o. 2) nabídka realitní kanceláře BEST REAL GROUP, s.r.o. 3) nabídka realitní kanceláře M&M reality holding, a.s. Cost Value - Věcná hodnota Yield value - Výnosová hodnota Comparative value - Porovnávací hodnota Market value - Tržní hodnota (Common price - Obvyklá cena) 0,421 mil.kč nestanovena 0,320 mil.kč 0,320 mil.kč
Mapa širších vztahů jednotka byt č. 2705/4 v ulici Glennova v Ústí n. Labem, okres Ústí nad Labem, Ústecký kraj Situace lokality Situace oblasti
Fotodokumentace, jednotka byt č. 2705/4 v ulici Glennova v Ústí n. Labem, okres Ústí nad Labem, Ústecký kraj Pohled na bytový dům Pohled na bytový dům Vchod do bytového domu Společné prostory Předsíň Pokoj
Kuchyně Koupelna WC Okolí bytového domu