Znalecký posudek č. 2335-107 - 16 STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITÝCH VĚCÍ Nemovité věci: - pozemek parcelní číslo St. 45 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 158 m2, jehož součástí je stavba: Zlatkov, č.p. 34, rodinný dům, která na tomto pozemku parcelní číslo St. 45 stojí, pozemek parcelní číslo 27 zahrada o výměře 36 m2, včetně všech součástí a příslušenství, vše evidované k datu ocenění na listu vlastnictví číslo 381 pro obec Rožná a katastrální území Zlatkov, okres Žďár nad Sázavou, kraj Vysočina. Účel: stanovení obvyklé ceny výše citovaných nemovitých věcí pro potřeby objednatele Předpis pro ocenění: obvyklá cena je stanovena na základě zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ( 2 Způsoby oceňování majetku a služeb obvyklou cenou) a dle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách. Použitá metoda: porovnávací Datum místního šetření: 11.10.2016 Ocenění: 11.10.2016 Datum vypracování: 1210.2016 Objednatel posudku: JUDr. Ondřej Mareš, LL.M., Exekutorský úřad Litoměřice, se sídlem Masarykova 679/33, 412 01 Litoměřice; (č.j. 124 EX 1226/15) Odhad vyhotovil: Ing. Bořivoj Pejchal, U Bašty 124/1, 594 01 Velké Meziříčí; tel: 723 725 220, e-mail: borivoj.pejchal@seznam.cz (znalec jmenovaný rozhodnutím krajského soudu v Brně dne 27.02.1995, č.j. Spr. 2905/94 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí a pro obor stavebnictví, pro odvětví stavby obytné) vyhotovení č.: 1 1
1. PODKLADY - žádost o vypracování znaleckého posudku usnesení o ustanovení znalce, pro stanovení obvyklé ceny výše citovaných nemovitých věcí (č.j. 124 EX 1226/15-72), ze dne 21.09.2016 exekuční příkaz, č.j. 124 EX 1226/15-20, na prodej výše citovaných nemovitých věcí, ze dne 29.07.2015 list vlastnictví číslo 381 pro obec Rožná a katastrální území Zlatkov, ze dne 20.09.2016, pro účel: Soudní řízení, č.j. 121 EX 122615 snímek katastrální mapy, z nahlížení do katastru nemovitostí (obec Rožná a katastrální území Zlatkov) kopie katastrální mapy, pro obec Rožná a katastrální území Zlatkov, ze dne 07.09.2016 pořízení fotodokumentace dne 11.10.2016 - List vlastnictví číslo 381 (obec Rožná a katastrální území Zlatkov) 1/1 Rýdl Luděk, Zlatkov čp. 34, 593 01 Rožná Místní šetření bylo uskutečněno dne 11.10.2016, strana povinná byla vyzvána ke zkontaktování soudního znalce k účasti na tomto místním šetření a umožnění přístupu k nemovitým věcem. Strana povinná, tj. pan Luděk Rýdl znalce nekontaktoval, znalci nebyla umožněna prohlídka uvnitř oceňovaných nemovitých věcí, proto je následující popis dle stavu zjištěného při tomto místním šetření a dle informací poskytnutých při tomto šetření místními obyvateli sousedním rodinných domů. 2. POPIS NEMOVITÝCH VĚCÍ A OBSAH OCENĚNÍ Předmětem ocenění je pozemek parcelní číslo St. 45 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 158 m2, jehož součástí je stavba: Zlatkov, č.p. 34, rodinný dům, která na tomto pozemku parcelní číslo St. 45 stojí, pozemek parcelní číslo 27 zahrada o výměře 36 m2, včetně všech součástí a příslušenství, vše evidované k datu ocenění na listu vlastnictví číslo 381 pro obec Rožná a katastrální území Zlatkov, okres Žďár nad Sázavou, kraj Vysočina. Oceňované nemovité věci jsou situované uprostřed zastavěné místní části Zlatkov, za stavbou bývalé základní školy, mezi bývalou prodejnou Jednoty a místní kapličkou. Rodinný dům čp. 34 K datu ocenění se jedná o částečně podsklepený, zděný, přízemní, rodinný dům s malou předzahrádkou. Dům je dle sdělení sousedů již dva roky neobydlený, byl postavený a dán do užívání po roce 1945. Během svého trvání sloužil k ubytování učitelů sousední základní školy, před jeho prodejem panu Luďku Rýdlovi, byl dům krátkodobě pronajatý jedné rodině z místní části Zlatkov. Stavba je připojena na elektrickou energii nadzemním kabelem, na veřejný vodovod, kanalizace je svedena do obecního, kanalizačního sběrače a na zemní plyn. Dům je založený na základových pásech, bez izolací proti zemní vlhkosti, izolaci proti zemní vlhkosti má pouze dodatečně přistavěná veranda v předzahrádce domu a dodatečně byla provedena svislá izolace horní štítové stěny domu, zdivo z cihel plných pálených tl. 45 cm, přístavba verandy je provedena z plynosilikátových tvárnic, stropy uvažuji s rovným podhledem, sedlová střecha, krytá cementovými střešními taškami, pultová stříška u zadního 2
vchodu do domu je krytá vlnitým plechem, plochá střecha nad verandou je krytá pozinkovaným plechem, klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu, vnitřní omítky vápenné štukové, fasádní omítky vápenné štukové, nad terénem z části oprýskané vlivem vzlínající zemní vlhkosti (viz. fotodokumentace), vnější obklady soklu chybí, vnitřní keramické obklady v kuchyni a v koupelně s WC, schody do sklepa a na půdu standardní, dveře standardní, okna dřevěná, zdvojená, na podlahách v obytných místnostech dřevotřískové desky, v ostatních místnostech keramická dlažba, vytápění ústřední teplovodní s kotlem na zemní plyn s odvodem spalin do dodatečně vyvločkovaného komínu, elektroinstalace standardní bleskosvod chybí, zdrojem teplé užitkové vody je kotel ústředního topení na zemní plny, rozvod vody studené a teplé, kanalizace z kuchyně a koupelny s WC, v kuchyni sporák na zemní plyn bez odsavače par, v koupelně je vana, umyvadlo a WC, všechny ostatní konstrukce pravděpodobně chybí. Původní dispozice domu: suterén předpokládám situování jedné sklepní místnosti, přízemí tři obytné místnosti, kuchyně, chodba, veranda, koupelna s WC, schody na půdu, podkroví stavebně neupravaný půdní prostor. Současná dispozice domu byla zjištěna dotazem u majitelů sousední nemovitosti. Přístavba verandy v předzahrádce a přístavba krytého přístřešku zadního vchodu do domu, není geodeticky zaměřena. Přístavba krytého přístřešku zadního vchodu do domu je postavena na pozemku jiného vlastníka. Venkovní úpravy Jedná se o venkovní úpravy u domu čp. 34: - přípojka veřejného vodovodu (do domu) - přípojka elektrické energie (nadzemním kabelem, do domu) - přípojka kanalizace (do obecního sběrače) - přípojka zemního plynu (od pilíře pro hlavní uzávěr plynu do domu) - pilíř pro hlavní uzávěr plynu (zděný pilíř) - oplocení předzahrádky (dřevěný, plaňkový plot na ocelové sloupky, s betonovou podezdívkou; plot je postavený na pozemku jiného vlastníka) včetně plotových vrátek (z ocelového rámu a dřevěné výplně) - venkovní, betonové, prefabrikované schody (s teracovým povrchem, před vchodem na verandu) - zpevněná plocha z betonové mazaniny (včetně betonového obrubníku, před vchodem do domu) Pozemky Jedná se o pozemek parcelní číslo St. 45 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 158 m2, jehož součástí je stavba: Zlatkov, č.p. 34, rodinný dům, která na tomto pozemku parcelní číslo St. 45 stojí, nezastavěná část tohoto pozemku je zatravněná, část je zpevněná živicí a je užívaná obcí jako obecní komunikace a pozemek parcelní číslo 27 zahrada o výměře 36 m2, tato zahrada je užívaná jako předzahrádka, která je z části zastavěná geodeticky nezaměřenou verandou, oplocení předzahrádky je rozšířeno o část obecního pozemku, vše evidované v obci Rožná a katastrálním území Zlatkov, okres Žďár nad Sázavou, kraj Vysočina. 3
3. STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY: Obvyklá (tržní) cena Obvyklou (tržní) cenou se pro účely ocenění rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku, ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k nim. Pro stanovení této obvyklé ceny, byla použita metoda porovnávací. Srovnatelné nemovité věci obchodované v kraji Vysočina prostřednictvím realitní kanceláře Reality Vysočina se sídlem ve Velkém Meziříčí, Náměstí 80/4 a partnerských kanceláří z kraje Vysočina. A. Rodinný dům Kadolec u Křižanova, okres Žďár nad Sázavou (samostatný, nepodsklepený dům, nedaleko od centra obce; kuchyně s kachlovými kamny, pokoj, koupelna, WC, chodba, spíž; přípojka el., vody a kanalizace, přípojka zemního plynu v předzahrádce; chlév, kolna, dřevník, dvorek se studnou, předzahrádka se zemním sklepem; pozemek celkem 304 m2) kupní cena: 400.000,00 Kč zjištěná cena: 381.050,00 Kč B. Rodinný dům Černá u Měřína, okres Žďár nad Sázavou (řadový, koncový, rodinný dům, částečně podsklepený, s dvorkem, zahrádkou, chlévem a kolnou; el. voda, kanalizace do jímky, plyn na hranici pozemku; dva sklepy, v přízemí zádveří, chodba, kuchyně, dvě místnosti, WC, schody; půda; pozemek celkem 271 m2) kupní cena 204.000,00 Kč zjištěná cena 205.320,00 Kč 4
C. Rodinný dům Černá u Měřína, okres Žďár nad Sázavou (zděný, samostatný, nepodsklepený dům; el., voda, kanalizace do jímky, zemní plyn; zádveří, kuchyňka, dva pokoje, koupelna, WC; dřevník, kolna, dvorek, zahrada; pozemky celkem 632 m2) kupní cena 500.000,00 Kč zjištěná cena 486.850,00 Kč D. Rodinný dům Bohdalov, okres Žďár nad Sázavou (částečně podsklepený, přízemní, rodinný dům; jeden sklep, dřevěná veranda, chodba, kuchyně, jeden pokoj, koupelna s WC, přípojka el., vody a kanalizace, plyn na hranici pozemku; sklad a chlévky; výměra pozemku celkem 268 m2) kupní cena 200.000,00 Kč zjištěná cena 199.515,00 Kč E. Rodinný dům ZADNÍ ZHOŘEC, okres Žďár nad Sázavou (zděný, nepodsklepený, rodinný dům, 3+1, chodba, koupelna, veranda; chlévy s kolnou, dvorek, zahrádka; všechny inž. sítě, topení WAF na zemní plyn, suché WC; výměra pozemku celkem 391 m2) kupní cena 150.000,00 Kč zjištěná cena 246.950,00 Kč 5
Stanovení obvyklé ceny výše citovaných nemovitých věcí, evidovaných na listu vlastnictví číslo 381 pro obec Rožná a katastrální území Zlatkov Obvyklá cena výše citovaných nemovitých věcí (tj. pozemek parcelní číslo St. 45 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 158 m2, jehož součástí je stavba: Zlatkov, č.p. 34, rodinný dům, která na tomto pozemku parcelní číslo St. 45 stojí, pozemek parcelní číslo 27 zahrada o výměře 36 m2, včetně všech součástí a příslušenství, vše evidované k datu ocenění na listu vlastnictví číslo 381 pro obec Rožná a katastrální území Zlatkov, okres Žďár nad Sázavou, kraj Vysočina), byla stanovena vzhledem k dané lokalitě, technickému stavu domu, provedeným stavebním pracím během trvání domu, stáří domu, napojení na inženýrské sítě včetně plynofikace, chybějící možnosti garážování, nutným nákladům na odizolování, zateplení a rekonstrukci, velikosti a tvaru pozemků, charakteru a množství venkovních úprav, dále vzhledem k tomu, že zadní a přední přístavba domu není geodeticky zaměřena, společně s domem je užívaný dvorek a zahrada u domu, které jsou jiného vlastníka, u domu je užívaná předzahrádka, která zasahuje svým oplocením z více než poloviny do obecního pozemku, nezastavěná část stavebního pozemku je zpevněná živicí a je užívaná jako obecní komunikace, stavební pozemek je svažitý, zadní část domu je podmáčena výšeným okolním terénem, rodinný dům čp. 34 a stavba bývalé školy jsou v těsné blízkosti, dále je stanovení obvyklé ceny na základě vlastní databáze a zkušenostem z realizovaných prodejů v realitní kanceláři Reality Vysočina, Náměstí 80/4, Velké Meziříčí a partnerských kanceláří z kraje Vysočina. Pro stanovení této obvyklé ceny rozestavěného domu bylo přihlédnuto u výše srovnatelných nemovitých věcí k jejich technickému stavu a stáří a výměře pozemků. Obvyklou cenu nemovitých věcí evidovaných na listu vlastnictví číslo 381 pro obec Rožná a katastrální území Zlatkov, stanovuji na částku ve výši: 350.000,00 Kč (slovy:třistapadesáttisíckorunčeských) Poznámka: Jedná se o cenu obvyklou zjištěnou dle zákona č. 151/1997 Sb., 2 o oceňování majetku a dle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách. Velké Meziříčí dne 12.10.2016 Ing. Bořivoj Pejchal otisk znalecké pečeti 6
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím krajského soudu v Brně dne 27.02.1995, č.j. Spr. 2905/94 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí a pro obor stavebnictví, pro odvětví stavby obytné. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 2335 107 16 znaleckého deníku. Znalečné účtuji dle přiložené likvidace na základě dokladu. Velké Meziříčí dne 12.10.2016 Ing. Bořivoj Pejchal Posudek je vypracován jedenkrát v elektronické podobě, třikrát v listinné podobě, kdy dvě vyhotovení jsou předána objednateli posudku, jedno vyhotovení zůstává v archivaci u vyhotovitele posudku. Posudek obsahuje 8 stran včetně titulního listu a fotodokumentace. Fotodokumentace: 7
8