Z N A L E C K Ý P O S U D E K číslo 5785 136 / 2013 o ceně nemovitostí bytu č.223/1 s příslušenstvím a podílen na společných částech domu a pozemku zapsaného na listu vlastnictví 760 a pozemků zapsaných na listu vlastnictví 762 vše na katastrálním území Pašovice na Moravě v obci Pašovice 6 NEMOVITOST: Bytová jednotka Adresa nemovitosti: Katastrální údaje: Kraj Zlínský, okres Uherské Hradiště, obec Pašovice, k.ú. Pašovice na Moravě, kód ČSÚ: 718 254, LV: 760, 762 Ostatní stavby: Pozemky: st. 259, 2072/2 Vlastník stavby: Aleš Pavlík, Pašovice 223, 68756 Pašovice, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Vlastník pozemku: Aleš Pavlík, Pašovice 223, 68756 Pašovice, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 OBJEDNATEL: Exekutorský úřad Praha 10, JUDr. Igor Ivanko; č. obj.:69, 13. 6. 2013 Adresa objednatele: Na Zátorce 590 / 12, 160 00 Praha 6 IČ: telefon: e-mail: DIČ: fax: ZHOTOVITEL: DOLMEN SERVIS, s. r. o. Znalecký ústav Adresa zhotovitele: Anna Letenské 1120/17, 120 00 Praha 2 IČ: 615 01 108 telefon: 608 956 607 e-mail: kofido@volny. cz DIČ: CZ61501107 fax: ÚČEL OCENĚNÍ: Účel úvěru: Exekuční příkaz (ocenění stávajícího stavu) koupě výstavba změna stavby rekonstrukce refinancování jiné
HODNOTA NEMOVITOSTI Současný stav 1 000 000 Kč Budoucí stav Datum místního šetření: 8. 8. 2013 Datum zpracování: 9. 8. 2013 Počet stran: 32 stran Počet příloh: 19 dne 9. 8. 2013 Otisk razítka Ing. Ladislav Kubíček, MBA jednatel - 2 -
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r. 1980 změna stavby v r. rekonstrukce v r. 2000 Rekonstrukce: celková dílčí střecha, fasáda zateplení okna, dveře ostatní SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Konstrukce: zděné betonové montované Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt bydl., podn. část. obsazen volný objekt Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: voda kanalizace plyn Přípojky: voda kanalizace plyn elektro telefon zp. příjezd elektro telefon zp. příjezd Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: okrajová část - zástavba RD Stavebně technický stav stavby: dobře udržovaná Vytápění: ústřední / etážové - tuhá paliva Počet podlaží celkem: z toho podzemní: z toho nadzemní: Počet bytů/nebytů / KUPNÍ CENA VYHODNOCENÍ KUPNÍ CENY 1 000 000 Kč Cena obvyklá za posuzované nemovitosti na základě výpočtu se stanovují celkem na 1.000.000 Kč. Z toho obvyklá cena bytu s příslušenstvím zapsaného na listu vlastnictví 760 se stanoví na 900.000 Kč. A obvyklá cena pozemků zapsaných na listu vlastnictví 762 se stanoví na 100.000 Kč Oba uvedené typy nemovitosti lze prodávat nezávisle na sobě. negativní vlivy okolní zástavby RIZIKA sociální riziko riziko přístupu a věcná břemena předkupní právo ostatní příjezdu omezení evidence v KN záplavová a zátopová oblast pojištění proti zaplavení ano / ne REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav Budoucí stav Porovnávací hodnota 950 130 Kč 0 Kč Výnosová hodnota 0 Kč 0 Kč Věcná hodnota 111 160 Kč 0 Kč Hodnota nemovitosti 1 000 000 Kč - z toho hodnota pozemku 100 000 Kč 0 Kč - 3 -
ANALÝZA ZPŮSOBU OCENĚNÍ Výpočet byl proveden porovnávací metodou. Nepodařilo se dohledat uzavřené relevantní obchodní případy a proto byly použity nabídky realitních kanceláří z okolního regionu, neboť přímo v místě se takové téměř nevyskytují. METODY OCEŇOVÁNÍ (popis metod) METODA STANOVENÍ VĚCNÉ HODNOTY Věcná hodnota je reprodukční cena nemovitosti snížená o opotřebení. Reprodukční cena odpovídá výši nákladů, které by bylo nutno v době ocenění vynaložit na pořízení stejné nebo porovnatelné nové věci. Ocenění může tedy být i podkladem v rozhodovacím procesu investora (potenciálního kupce), zda je výhodnější a ekonomicky efektivnější koupit již existující nemovitost nebo vybudovat nemovitost novou. Věcnou hodnotu staveb je třeba určit s přihlédnutím k opotřebení, které s ohledem na skutečný stavebnětechnický stav a morální zastarání stanovené pomocí některé ze známých metod. Nemovitosti zpravidla dělíme na: stavby venkovní úpravy pozemky (včetně vodních ploch) Při stanovení věcné hodnoty nemovitosti (kromě pozemků) mají zásadní význam vstupní údaje. U staveb těmito vstupními údaji jsou: délka [m] zastavěná plocha [m2] obestavěný prostor [m3] vnitřní využitelná (pronajmutelná) plocha [m2] stáří stavby reprodukční pořizovací cena 1 m3 obestavěného prostoru, 1 m2 zastavěné plochy, příp. 1 m délky opotřebení stavby Pro výpočet opotřebení stavby je nutné zjistit příp. stanovit: stáří stavby a stav běžné údržby technické a morální opotřebení provedené opravy a výměna jednotlivých konstrukčních prvků předpokládanou životnost (další trvání stavby) metodu výpočtu opotřebení a odůvodnit její použití U venkovních úprav se vychází z reprodukční ceny s odpočtem opotřebení pro každou venkovní úpravu. Je také možno stanovit hodnotu venkovních úprav procentním podílem z hodnoty hlavních staveb s přihlédnutím k jejich stavu a provedení. U pozemků se vychází z výměr podle výpisu z katastru nemovitostí nebo geometrického plánu, z druhu pozemku (zastavěná plocha, orná půda, atd.). Uváží se také umístění pozemku v dané obci a údaje z územně plánovací dokumentace. Porovnáním s prodeji pozemků v dané lokalitě se stanoví reálná tržní hodnota za 1 m2 pozemku. Vždy se uvedou podklady, na základě kterých se tato hodnota odvodila. U všech pozemků je třeba vycházet z územně plánovací dokumentace a dalších podkladů. - 4 -
METODA VÝNOSOVÁ Jako základní techniku propočtu výnosové hodnoty nemovitosti aplikoval znalecký ústav metodický pokyn České komory odhadců majetku, a to z důvodu, že se na jeho tvorbě podílel jako spoluautor. Metodika respektuje obecně uznávané oceňovací postupy zakotvené v Evropských a Mezinárodních oceňovacích standardech. Vysvětlení některých pojmů: Zůstatková životnost: Je to předpokládaná doba dalšího ekonomického využití nemovitosti, nebo-li je to odhad časového horizontu při obvyklé (běžné) údržbě, po který je nemovitost (stavba) ještě ekonomicky využitelná. Tzn. dobu, po kterou lze ještě uvažovat s dosažitelností kalkulovaného čistého zisku. Tato doba bude u většiny případů kratší, než je technická životnost stavby. Pro odhad tržní hodnoty pozemku je jednoznačně preferována metoda tržního porovnání cen, pokud je již v současných podmínkách ČR zjistitelná. Budoucí tok příjmů: Základem pro budoucí tok příjmů při použití navrhované výnosové metody, jsou veškeré dosažitelné příjmy z nemovitosti, případně výnos z nájemního vztahu. Konkrétní nájemní vztah (pokud je hodnocen) je nutno vždy podrobit analýze ve vazbě k obvykle dosažitelnému nájemnému a velmi uvážlivě posoudit též bonitní spolehlivost (výnosovou stabilitu) nájemce. Rovněž je nutno provést analýzu smluvně uzavřeného nájemního vztahu z hlediska délky jeho platnosti, neboť nájemní vztahy smluvené na kratší nájemní období, mají za následek vyšší fluktuaci nájemníků a nižší tržby. Výnos k datu ocenění je účelné považovat za stabilní, případně budoucí vývoj nájemného může být uvažován v úrokových mírách. Kalkulovaný čistý zisk: Výnos z nemovitosti snížený o roční náklady na provoz (? obhospodařovací náklady). Pokud je zvažována podnikatelská činnosti bezprostředně související s nemovitostí (což je náš případ) pak budoucí tok příjmů použijeme z této činnosti (např. hotely, sanatoria apod.). Roční náklady na provoz, obhospodařovací náklady: Náklady na správu a provoz byly objednatelem specifikovány individuálně a to podle ekonomického rozboru skutečných nákladů za rok. Pokud ovlivňují nemovitost resp. stavbu závady či škodlivé faktory typu asbest, radon, atp., rovněž tak i nedostatečné nebo podstandardní vybavení, pak se s velkou pravděpodobností promítají již do úrovně dosažitelných výnosů (např. je nižší dosažitelné nájemné). Pokud se vyskytne na nemovitosti závada, na kterou sice současní nájemci nereflektují, ale budoucím potencionálním nájemcům by již patrně vadila potom je třeba budoucí výnos upravit s patřičným komentářem. Ostatní závady např. ekologického charakteru se promítnou až do nákladů na sanaci pozemku. - 5 -
Odpisy: V případě aplikace výpočtu zásobitele se odpočet odpisů (tzn. periodická tvorba kapitálových rezerv k vyrovnání úbytku hodnoty nemovitosti v důsledku stáří a opotřebení) neprovádí, protože tyto odpisy jsou již do výpočtu zásobitele zakalkulovány. Hodnota nemovitosti tak představuje investovaný kapitál, který je třeba během zbývající životnosti umořit. Čistý výnos z nemovitosti jako pravidelná platba tak zásobuje penězi jak splátky jistiny (investovaný kapitál), tak i úrokový výnos z ještě nevrácené investice (jako prémii za riziko podnikání s touto investicí včetně v ní zablokovaných peněz). Jde tak o určitou jinou formu odepisování, ale kapitálové investice nikoliv technického opotřebení nemovitosti. Rekapitulace postupu ocenění: 1.Vyčíslení hrubého výnosu nemovitosti 2.Určení nákladů nutných k dosažení výnosu (nákladů spojených s obhospodařováním nemovitosti), do kterých se však nezapočítávají odpisy, (pozor na důsledné vyčlenění položek placených nájemcem zvlášť např. za vodu, elektřinu, teplo atd.), 3.Vypočte se čistý výnos (ČV) odečtením nákladů na obhospodařování od hrubého výnosu. 4.Odhad výnosu připadajícího na pozemek se provede z tržní hodnoty pozemku (zjištěnou zpravidla porovnávací metodou) při předpokladu stejné míry výnosnosti jako pro celou nemovitost, tj. vynásobením tržní hodnoty pozemku zvolenou výnosovou mírou. 5.Čistý výnos připadající na budovu je rozdílem čistého výnosu z nemovitosti jako celku a výnosu z pozemku. Čistý výnos z budovy je potom základem pro její výnosové ocenění. Doporučený tvar rovnice v případě aplikace výpočtu zásobitelem (tři případy): a)výnosová hodnota nemovitosti (VHN) při stabilním výnosu z nemovitosti: Výnosová hodnota nemovitosti (VHN) podle postupu a) bude: VHN = (ČV r * HP)* q n 1 + HP q n (q 1) Upravený tvar vzorce: VHN = ČV * q n 1 + HP q n (q 1) q n kde: ČV = čistý výnos nemovitosti r = míra výnosnosti q = (1 + r) budovu n HP ČV r*hp ČVB = zůstatková doba užití nemovitosti ( zůstatková ekonom. životnost) = hodnota pozemku = část čistého výnosu nemovitosti připadající na = čistý výnos z budovy b)výnosová hodnota nemovitosti (VHN) při rostoucích časových řadách výnosu: - 6 -
V případech, kdy nebude možné uvažovat se stabilním výnosem a budoucí vývoj výnosů bude uvažován v úrokových mírách jako tempo růstu trvalého výnosu (g), bude výpočet proveden tzv. upraveným zásobitelem b) ve tvaru: 1 (1 + g) n VHN = ČV * (1 + r) n + HP r g (1 + r) n kde: r je míra výnosnosti (nebo-li požadovaná míra výnosu pro vložený vlastní kapitál nvk? náklady na vlastní kapitál? diskontní míra). Předpokládané tempo růstu výnosů (g) je možné aplikovat pouze v případě, že je zjistitelné přímo z nájemních smluv, nebo když je zřejmé, že současná úroveň nájemného v lokalitě či regionu poroste např. s ohledem na dokončení všeobecně významné investice. c)výnosová hodnota nemovitosti (VHN) při rostoucích časových řadách a při inflaci: V případech, kdy nebude možné uvažovat se stabilním výnosem a budoucí vývoj výnosů bude uvažován v úrokových mírách jako tempo růstu trvalého výnosu (g) při současném uvažování inflace, bude výpočet proveden tzv. upraveným zásobitelem c) ve tvaru: 1 (1 + g) n VHN = ČV * (1 + r) n (1 + f) n + HP (1 + r) 1 + g (1 + r) n 1 + f Značení je shodné s předchozím případem. A také platí, že předpokládané tempo růstu výnosů (g) je možné aplikovat pouze v případě, že je zjistitelné přímo z nájemních smluv, nebo když je zřejmé, že současná úroveň nájemného v lokalitě či regionu poroste např. s ohledem na dokončení všeobecně významné investice. Výnosová míra nemovitosti (VMN): Neméně důležitou složkou výpočtu je stanovení výnosové míry nemovitosti (VMN resp. r). Výnosová metoda je založena na porovnání (propočtu) předpokládaných výnosů z nemovitosti s nejlepším alternativním dosažitelným výnosem ze stejného kapitálu. Pokud nepočítáme obecně se stabilními výnosy z aktiva, je třeba rozlišovat mezi pojmem diskontní míra a kapitalizační míra. Úrokovou míru, která má být použita pro výnosové oceňování nemovitostí, nelze ztotožňovat s úrokovou mírou používanou u jiných aktiv (např. oceňování cenných papírů nebo dokonce podniků). Dosud v podmínkách ČR nelze využít předpokladu úzkého propojení alternativních trhů pro investory. Trh s nemovitostmi má stále ještě svoji určitou autonomii, která se promítá i do vývoje cen a výnosnosti nemovitostí, jako investiční alternativa stále ještě značně snižuje riziko kapitálové investice. Pro další postup je třeba preferovat, aby byla kapitalizace prováděna na základě obvyklé výnosnosti určitého typu nemovitostí, což je úroková míra, kterou je obvykle úročena tržní hodnota nemovitosti (pro daný druh nemovitostí v dané lokalitě). Jedná se tedy o výnos určitého typu nemovitosti, který je vztažen k realizovaným tržním cenám. Vztah mezi tržní úrokovou mírou, případně dalšími výnosovými mírami kapitálového trhu a kapitalizační mírou pro nemovitosti sice určitě existuje, je ale ovlivněn působením řady - 7 -
dalších faktorů, proto je vhodné jako cílové řešení odhadovat kapitalizační míru přímo z trhu nemovitostí, tzn. z realizovaných kupních cen pro určité druhy nemovitostí jako tzv. výnosovou míru nemovitosti (VMN). Pokud je v současné době používána skladebná metoda pro výnosové míry r (jako je to v našem případě), pak by již mělo jít pouze o součet dvou základních členů. Dle původního značení skutečné míry výnosnosti a rizikové míry: kde: r = r1 + r2 r1 je míra ekonomické výnosnosti, t.j. tzv. bezriziková úroková míra. Podle informací z ČNB a MF ČR se v současné době používá pro stanovení úrokových měr pro dlouhodobé státní dluhopisy pouze tzv. americký aukční systém s algoritmem pro zpracování objednávek zejména institucionálních investorů. Lze proto předpokládat, že úrokové míry státních dluhopisů a potažmo reálné výnosnosti státních dluhopisů do doby splatnosti r1 již implicitně obsahují investory dlouhodobě prognózovanou míru inflace (tedy v podstatě složku označovanou dříve jako r2). Hodnotu složky r1 lze tedy ztotožnit s výnosností státních dluhopisů do doby jejich splatnosti, a to takových, jejichž doba splatnosti je srovnatelná se zůstatkovou dobou ekonomické životnosti hodnocené nemovitosti. Pro nemovitosti s dobou zůstatkové životnosti delší, než dosahují splatnosti na trhu dostupných dluhopisů, by mělo být postupováno metodou výpočtu geometrického průměru: výnosnosti státního dluhopisu na trhu dostupného s nejdelší dobou splatnosti s odhadem výnosnosti pro dobu zbývající do odhadované doby zůstatkové ekonomické životnosti hodnocené nemovitosti. Pro zjišťování reálné výnosnosti státních dluhopisů do doby splatnosti lze doporučit např. informace Conseq Finance Research nebo agenturu Bloomberg a volit především dlouhodobé státní dluhopisy se splatností 9, 10, 16 a budou-li emitovány, tak i na více let. r2 je riziková míra. Při výpočtové aplikaci tzv. zásobitele představuje hodnota r náklady na vlastní kapitál resp. výnosovou míru pro vlastní kapitál vložený do nemovitosti a výnosová metoda je založena na porovnání předpokládaných výnosů z nemovitosti s nejlepším alternativně dosažitelným výnosem ze stejného kapitálu. Složka r1 představuje srovnání s bezrizikovou investicí do státních dluhopisů při likviditě trhu státních dluhopisů. Složka r2 má proto logicky význam rizikové přirážky za nižší likviditu trhu nemovitostí tedy vyšší riziko investice v porovnání s trhem státních dluhopisů. Pokud některé druhy nemovitostí vykazují rizikovou přirážku r2 minimální tzn., že takové nemovitosti oceňují investoři za shodně rizikové se státními dluhopisy. Výši takového rizika uložení kapitálu do oceňované nemovitosti je nutné posoudit např. dle místních podmínek, podle známé nebo očekávané konkurence na relevantním trhu nemovitostí, a podle případného nebezpečí ztráty likvidnosti na tomto trhu. Přirážka může zahrnovat i vlivy konjunktury a nepředvídatelné vlivy. V případě aplikace zásobitele pro výpočet výnosové hodnoty nemovitosti je složka míry ekonomické životnosti (dříve označovaná jako r4 ) již pro výpočet bezpředmětná. METODA POROVNÁVACÍ Tato metoda pro ocenění nemovitosti (stavby a pozemky) je založena na porovnání předmětné nemovitosti s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné době realizovány na trhu, jsou známé a ze získané informace je možno vyhodnotit jak hodnotu samotné stavby či souboru staveb, tak i hodnotu pozemku. - 8 -
Pokud je metoda porovnávací použita, musí být uvedeny v časovém horizontu ne delším než šesti měsíců minimálně tři realizované ceny obdobných nemovitostí. Porovnávací metoda dává nejpřesnější obraz o skutečně realizovatelných cenách. Nevýhodou je neustálé zastarávání informací a potřeba neustálé aktualizace porovnávací databáze. Tato skutečnost vyžaduje pravidelnost a soustavnost monitoringu trhu. S množstvím a kvalitou informací o trhu zákonitě roste i přesnost hodnocení a schopnost odhadce odlišit kvalitu a tedy i vliv jednotlivých parametrů na cenu. Velký vliv na kvalitu dosažených porovnávacích cen má ověřená informace o průběhu prodeje. Za optimální délku průběhu realizace prodeje lze uvažovat období 1-6 měsíců. Úkolem odhadce je provést dokonalou analýzu všech cenotvorných faktorů pro odvození výsledné tržní hodnoty. Porovnány mohou být nemovitosti stejného charakteru. Kvalitativní (cenotvorné) parametry zahrnují: - Polohu v lokalitě - Konstrukční systémy - Vybavenost - Opotřebení fyzické, funkční a ekonomické - Ekologické zatížení - Věcná břemena - Architektonické působení ANALÝZA TRHU Analýza trhu je zaměřena na cenotvorné faktory, které je možno z regionálních tržních podmínek získat a aplikovat v předmětném ocenění. Aplikace porovnávací metody: Dostatečný vzorek obdobného majetku, který byl v posledním období realizován, není k dispozici. Cenotvorné faktory ovlivňující hodnotu majetku Atraktivita majetku v lokalitě oceňovaný majetek se nachází v zastavěné okrajové části obce, v prostoru okolní rezidenční zástavby Funkční využití - majetek je využíván v souladu s kolaudačním rozhodnutím a konstrukčním uspořádáním stavby. Kapacita pro služby v oblasti administrativy dostatečná Současná míra využití je daná stávajícím dispozičním uspořádáním jednotlivých podlaží Zátěž z minulosti pro hodnocení případných ekologických zátěží nebo jiných faktorů, ovlivňujících hodnotu stavby, nebyly předloženy ani jinou cestou získány informace o existenci těchto vlivů Změna charakteru pozemku je vždy založena na změně jeho využitelnosti v souvislosti s územně plánovací dokumentací. Tento předpoklad není naplněn. Subdivision development dle charakteru stavby s určitým stupněm univerzálnosti se jedná především bydlení a podnikatelských aktivit - dle územních plánů nepřichází do úvahy žádná jiná alternativa Společenský význam je dán historickým utvářením místa a stavby umístěné na pozemku. S ohledem na charakter lokality a její další předpokládaný význam nebude majetek nabývat na své společenské významnosti Intenzita využití možnost využití je dána vždy nabídkou a poptávkou. V současné době v této lokalitě je poptávka pod nabídkou. Inženýrské sítě jde o pozitivní faktor, pozemek je zhodnocen základními inženýrskými sítěmi. Klimatická pohoda expozice ke světovým stranám je vyhovující, v porovnání s okolím jde o poměrně otevřený prostor, kde míra znečištění ovzduší vykazuje běžné hodnoty městské zátěže, průmysl nebo dopravní zátěž nemá na oceňovaný majetek vliv. Místní životní podmínky jde o poměrně klidovou zónu, která je dobře dopravně dostupná. Dopravní napojení a možnost parkování dobrá dopravní dostupnost po veřejné komunikaci, parkování je možné - 9 -
pouze v přilehlých ulicích. Omezení užívacích práv v případě nemovitosti zapsaných na listu vlastnictví 760 není zapsáno žádné věcné břemeno, ale zástavní právo smluvní ve prospěch Raiffeisenbank, a. s. na pohledávku 800.000 Kč s příslušenstvím. Nesplacený zůstatek pohledávky povinný nezná. Dále jsou na LV zapsány exekuční tituly. Na listu vlastnictví 762 rovněž nejsou zapsána žádná věcná břemena, ale je zapsaná smlouva o omezení převodu nemovitostí pro půjčku od ČSTSP ve výši 146.000 Kč. Výši zůstatku opět povinný nezná. Dále jsou na LV stejně zapsány různé exekuční tituly. Zhodnocení nebo znehodnocení stavbou jde o stavbu pro účelové využití bytová jednokat. Lze konstatovat, že jde o zhodnocení pozemku. Situace NÁLEZ Přehled podkladů - Usnesení soudního exekutora č. j.: 167 EX 21371/11-59 - List vlastnictví 760 pro katastrální území Pašovice na Moravě - List vlastnictví 762 pro katastrální území Pašovice na Moravě - Snímek katastrální mapy - Informace sdělené zadavatelem - Informace zjištěné v rámci místního šetření - Nabídky realitních kanceláří - Plány místa a okolí - Fotodokumentace - SW NEMExpress ČKOM - Vlastní databáze zpracovatele - Odborná literatura - Posudek č. 374 / RB / 2007 Charakteristika obce Obec Pašovice je malou obcí ve Zlínském kraji, okres Uherské Hradiště s počtem obyvatel do jednoho tisíce. Obec má minimální občanskou vybavenost, ale poměrně dobrou dopravní obslužnost, zejména do cca šest kilometrů vzdáleného Uherské Hradiště. Poloha nemovitosti Obě nemovitosti se nalézají v okrajové části obce v místě zástavby dalšími rodinnými domy. Nemovitosti zapsané na LV 762 jsou v jakémsi zadním traktu nemovitostí zapsaných na LV 760, přístupné se sousední ulice i přes pozemek ve spoluvlastnictví. K oběma nemovitostem je bezproblémový přístup po místní asfaltové komunikaci. Parkování je možné na vlastním pozemku i na ulici. Popis jednotlivých staveb Základní popis stavby Byt se nalézá v 1. nadzemním podlaží bytového domu, který má charakter spíše rodinného domu, ale je rozdělen na tři bytové jednotky. Nalézá se na sklonitém pozemku. Dům je dobře udržovaný a v dobrém technickém stavu. Pozemky na listu vlastnictví 762 jsou v rovinatém terénu a zadní i boční částí sousedí s pozemky zapsanými na LV 760. Pozemky jsou zapsány jako zastavěná plocha a nádvoří a orná půda. Na pozemcích je zbytek ruiny jakési stavby, zřejmě stodoly a zbytky zpevněné plochy. Popis bytové/nebytové jedn. Stavba bytového domu je rozdělena na tři bytové jednotky fungující jako třígenerační rodinné bydlení. Dům je ke stejnému účelu i využíván. Dispoziční řešení Oceňovaný byt se nachází v 1. nadzemním podlaží a je koncipován jako 4 + 1 s příslušenstvím (m.j i lodžie) o velikosti 135-10 -
m 2 s vlastním přístupem. K bytu náleží i podíl na společných částech domu a pozemku ve výši 12930/26050. Popis tech. stavu stavby Na rozdíl od vlastního domu i ostatních bytových jednotek, které jsou ve velmi dobrém technickém stavu, je oceňovaný byt zjevně neudržovaný, i když plně užívaný což dokládá i připojená fotodokumentace. Popis pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Jedná se o pozemky v okrajové části obce v místě zastavěném rodinnými domky. Pozemky jsou zapsány jako zastavěná plocha a nádvoří a orná půda. Na pozemcích je nepoužitelná ruina bývalé stavby. K místu je dobrý přístup po asfaltové komunikaci. Kolem pozemku vedou veškeré inženýrské sítě, přípojky však nejsou zřízeny. Pozemek je vhodný pro výstavbu rodinného domu a podobně. OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků porovnávacím způsobem Přehled srovnatelných pozemků - Lokalita Parcela č. Výměra Požadovaná Jednotková Koeficient Upravená /kupní cena cena celkový cena Popis pozemku(zhodnocení kladů a záporů) m 2 Kč Kč/m 2 KC Kč/m 2 Pozemek pro bydlení - Uherský Brod 526 789 000 1 500,00 0,25 378,00 Podrobný popis porovnávných pozemku včetně fotodokumentace je uveden na kartě nemovitosti v přílohové části posudku. Pozemek pro bydlení - Částkov 784 190 000 242,35 0,81 196,30 Podrobný popis pozemku je uveden na kartě nemovitosti v přílohové části posudku. Pozemek pro bydlení - Uherský Brod 583 630 000 1 080,62 0,25 272,32 Podrobný popis pozemku včetně fotodokumentace je uveden na kartě nemovitosti v přílohové části posudku. Průměrná jednotková cena 282,21 Kč/m 2 Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků: Cena obvyklá byla stanovena na základě výpočtů porovnávací metodou z nabídek realitních kanceláří v okolí Pašovic, neboť se nepodařilo dohledat žádné relevantní uskutečněné obchodní případy, ani nabídky přímo z místa. Druh pozemku Parcela č. Výměra m 2 Jednotková cena Kč/m 2 Spoluvlastnický podíl Celková cena pozemku Kč zastavěná plocha a nádvoří st. 259 221 280 1 / 1 61 880 orná půda 2072/2 176 280 1 / 1 49 280 Celková výměra pozemků 397 Hodnota pozemků celkem 111 160 Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita / Popis Zdůvodnění koeficientu K c Typ stavby Užitná plocha Podlaží Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena m 2 Kč Kč/m 2 K C Kč/m 2 Oceňovaná jednotka Pašovice zděný bytový dům - 11 - X
cihlový 135,00 1. NP 4 + 1 X X X X Srovnávané jednotky Bánov Podrobný popis bytu včetně fotodokumentace je uveden na kartě nemovitosti v přílohové části posudku. Obdobný typ nemovitosti v blízké lokalitě. cihlový 79,00 2. 3 + 1 1 185 000 15 000 0,450 6 750 Bojkovice Podrobný popis bytu včetně fotodokumentace je uveden na kartě nemovitosti v přílohové části posudku. Obdobný typ nemovitosti v blízké lokalitě. cihlová 75,00 4. 3 + 1 999 000 13 320 0,540 7 193 Bojkovice Podrobný popis bytu včetně fotodokumentace je uveden na kartě nemovitosti v přílohové části posudku. Jedná se o obdobný typ nemovitosti v blízké lokalitě. cihlový 75,00 4. 3 + 1 996 000 13 280 0,540 7 171 Průměrná cena 7 038 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 135,00 m 2 Porovnávací hodnota 950 130 Kč Znalecká doložka Dolmen servis, s.r.o. je na základě rozhodnutí MS ČR ze dne 12.3.1996, zn. 189/95-OOD zapsán podle ust. 21 odst. 3 zák. č. 36/1967 Sb. o znalcích a tlumočnících a ust. 6 odst. 1 vyhl. č. 37/1967 Sb. ve znění pozdějších předpisů do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a kalkulace stavebních prací, ceny nemovitého majetku a podniků. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 5785 136 / 2013 znaleckého deníku. - 12 -
Seznam příloh: počet stran A4 v příloze: Usnesení soudního exekutora 2 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 760 pro katastrální území Pašovice na Moravě 4 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 762 pro katastrální území Pašovice na Moravě 4 Snímek katastrální mapy 1 Mapa oblasti 1 Fotodokumentace nemovitosti 1 Karty porovnávaných nemovitostí 6-13 -
Příloha č. 1 Usnesení soudního exekutora - str. 1-14 -
Příloha č. 1 Usnesení soudního exekutora - str.2-15 -
Příloha č. 2 List vlastnictví 760 - str. 1-16 -
Příloha č. 2 List vlastnictví 760 - str. 2-17 -
Příloha č. 2 List vlastnictví 760 - str. 3-18 -
Příloha 2 List vlastnictví 76O - str. 4-19 -
Příloha č. 3 List vlastnictví 762 - str. 1-20 -
Příloha č. 3 List vlastnictví 762 - str. 2-21 -
Příloha č. 3 List vlastnictví 762 - str. 3-22 -
Příloha č. 3 List vlastnictví 762 - str. 4-23 -
Příloha č. 4 Snímek katastrální mapy - 24 -
Příloha č. 5 Mapa oblasti - 25 -
Příloha č. 6 Ložnice Pokoj Dětský pokoj Koupelna - 26 -
Příloha č. 7 Karta byt č. 1-27 -
Příloha č. 7 Karta byt č. 2-28 -
Příloha č. 7 Karta byt č. 3-29 -
Příloha č. 7 Karta pozemku č. 1-30 -
Příloha č. 7 Karta pozemku č. 2-31 -
Příloha č. 7 Karta pozemku č. 3-32 -