Z N A L E C K Ý č. 3916-105/2016 P O S U D E K o ceně obvyklé pozemků p.č. st. 13/1 a st.13/2, jehož součástí je budova č.p. 86 a pozemků p.č. 41/1 a 41/2 zapsaných na LV č. 1289 a pozemků p.č. 3535/1 a 3535/2 zapsaných na LV č.1463 obě LV pro obec a katastrální území Brumovice Posudek objednal : Exekutorský úřad Brno město Judr. Karel Urban, soudní exekutor, Minská 54, 616 00 Brno Posudek vypracoval : Ing.arch. Stanislav Lukš Horňanského 4, Velké Pavlovice tel. 519 403 144, 604 126 741 e-mail: s.luks@seznam.cz Velké Pavlovice 7. 7. 2016
- 1 - Z n a l e c k ý p o s u d e k o ceně obvyklé pozemků p.č. st. 13/1 a st.13/2, jehož součástí je budova č.p. 86 a pozemků p.č. 41/1 a 41/2 zapsaných na LV č. 1289 a pozemků p.č. 3535/1 a 3535/2 zapsaných na LV č.1463 obě LV pro obec a katastrální území Brumovice Majitel nemovitosti : Ladislav Zítka, Brumovice 86 (LV č. 1463 a SJM LV č. 1289) Renata Zítková, Brumovice 86 (SJM LV č. 1289) Účel posudku : zjistit obvyklou cenu nemovitostí včetně příslušenství uvést všechny příslušenství, známá věcná břemena a jiná práva k nemovitostem Podklady pro vypracování posudku : výpisy z katastru nemovitostí LV č. 1289 a 1463 obce Brumovice ze dne 2. 6. 2016 kopie katastrální mapy prohlídka nemovitostí Cenový předpis, podle kterého se ocenění provádí : zák. č. 151/97 Sb., o oceňování majetku v platném znění Datum provedení místního šetření : 2. 7. 2016 Datum, k němuž se ocenění provádí : 2. 7. 2016 N á l e z : Předmětem ocenění je nemovitost zapsána na LV č. 1289, která se nachází v jižní části obce mezi státní silnicí a místní komunikací, která se skládá z pozemků p.č. st. 13/1 a 13/2, které jsou v katastru vedeny jako zastavěná plocha a nádvoří a pozemků p.č. 41/1 a 41/2 vedené jako zahrada. V katastru nemovitostí je zapsáno, že součástí pozemku st. 13/1 je stavba bez čp/ev., zem. stavba tato stavba se na pozemku však nenachází, dle sdělení majitele byla odstraněna již předešlým majitelem pozemku. Součástí pozemku st. 13/2 je stavba pro bydlení č.p. 86, která svým charakterem a stavebním uspořádáním odpovídá rodinnému domu a dále se zde nachází nedokončená stavba
- 2 - hospodářské budovy a venkovní úpravy - zpevněné plochy, opěrná zeď kolem vjezdu do garáže, venkovní schodiště vstup do RD a přípojky na inženýrské sítě. Hospodářská budova a venkovní úpravy tvoří příslušenství rodinného domu. Na pozemcích p.č. 41/1 a 41/2 jsou vysazeny okrasné a ovocné stromy, pozemek p.č. 41/2 tvoří předzahrádku domu a je v katastru nemovitostí veden nesprávně, pozemek by měl být zapsán jako ostatní plocha. Předmětem ocenění jsou dále pozemky p.č. 1335/1 vedený v katastru nemovitostí jako vinice a pozemek p.č. 3535/2 vedený jako orná půda. Oba pozemky se nachází severně od zastavěného území ve vzdálenosti do 1,0 km od souvislé zástavby, pozemky jsou dobře přístupné po zpevněné komunikaci. Na obou pozemcích je vysazena štěpovaná vinná réva ve stáří cca 20 roků. Obec Brumovice má dle lexikonu obcí 942 obyvatel, nachází se kolem státní silnice směr Kobylí - Klobouky u Brna, vzdálenost do okresního města Břeclavi cca 32 km a do krajského města cca 43 km. Dopravní spojení je zajišťováno autobusy nebo železnicí zastávka železnice je od stavby vzdálena cca 2,0 km. V obci se nachází základní škola s I. stupněm výuky, pošta, kulturní a sportovní zařízení. S oceňovanými nemovitostmi nejsou spojena žádná věcná břemena ani jiná práva a povinnosti s výjimkou zástavního práva exekučního na všechny oceňované nemovitosti. Způsob stanovení obvyklé ceny nemovitosti : Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, v platném znění se obvyklou cenou rozumí cena, která by byla dosažena při prodeji stejného resp. obdobného majetku v obvyklém obchodním styku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají vliv na cenu, avšak nepromítají se vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Obvyklá cena oceňovaných nemovitostí je stanovena porovnávací metodou podle známých realizovaných resp. inzerovaných prodejů obdobných nemovitostí v blízkém okolí, při stanovení této ceny není přihlíženo k zástavnímu právu smluvnímu ani k exekučnímu příkazu k prodeji nemovitostí.
- 3 - I. Rodinný dům č.p. 86, pozemky a příslušenstvím : Popis nemovitosti : Předmětem ocenění je přízemní, částečně podsklepený, řadový rodinný dům s podkrovím, který byl kolaudován jako novostavba v roce 1991. Rodinný obsahuje v podzemním podlaží garáž a skladovací prostory, v 1. nadzemním podlaží je vstup, chodbu, kuchyně, obývací pokoj, ložnici a příslušenství, v 2. nadzemním podlaží jsou tři obytné místnosti, WC, koupelna a chodba. Celkově je v domě umístěna pětipokojová bytová jednotka s kompletním příslušenstvím. Stáří rodinného domu je 15 roků, stavba je ve výborném stavu. Jedná se o zděnou stavbu s rovnými stropy, sedlovou střechou s pálenou krytinou a kompletními klempířskými konstrukcemi. Vnitřní i venkovní omítky jsou vápenné, vnitřní omítky jsou v kuchyni a hygienických zařízením doplněny keramickými obklady. Podlaha obytného pokoje je plovoucí, v ostatních místnostech je PVC resp. keramická dlažba. Vytápění domu je ústřední s plynovým kotlem, jsou provedeny rozvody světelné i třífázové elektroinstalace a rozvody studené a teplé vody. Rodinný dům je napojen přípojkami na veškeré inženýrské sítě vodovod, kanalizaci, plynovod, NN. V obci není vybudována ČOV. Rodinný dům se nachází v jižní části obce při frekventované státní silnicí, průčelím je orientován západně, na obě štítové stěny navazují sousedním nemovitosti rodinné domy, okolí stavby je převážně tvořeno stavbami pro bydlení. Pozemky tvořící s rodinným domem jeden funkční celek mají výměru 1127 m 2, z toho 535 m 2 je zahrada pozemky p.č. 563 a st. 13/1. Pro porovnání nemovitosti je použita aktuální nabídka na realitním trhu v dané lokalitě a blízkém okolí zveřejněna na internetu. Příklady nabízených rodinných domů : a) Rodinný dům 5+1, Brumovice Dvoupodlažní řadový rodinný dům 5+kk s rovnou střechou. V přízemí domu se nachází ložnice, obývací pokoj s kuchyní, samostatným WC a koupelnou se sprchovým koutem. V prvním patře jsou k dispozici tři pokoje a koupelna s vanou a společným WC. Podlahy jsou betonové, pokryté dlažbou nebo linem. Součástí je krytý altán a bazén na zahradě. Dům je napojen na všechny inženýrské sítě. Celková plocha pozemku je 396 m 2. K domu patří předzahrádka s možnosti parkování nebo v garáži, která je součástí domu. Nabízená cena: 2 200 000 Kč
- 4 - b) Rodinný dům 2 x 3+1, Krumvíř Dvougenerační rodinný dům se dvěma bytovými jednotkami 3+1 v obci Krumvíř, částečně zrekonstruovaný patrový zděný objekt. V přízemí se nachází obývací pokoj, ložnice, kuchyň, chodba a koupelna s WC. V patře jsou tři samostatné pokoje, kuchyň, chodba, koupelna s WC a balkon. Dům je napojen na všechny inženýrské sítě. Ve dvoře je hospodářské stavení, garážování v průjezdu. Celková plocha pozemku je 1 697 m 2. Nabízená cena: 2 100 000 Kč c) Rodinný dům 5 + 1, Moravský Žižkov Řadový rodinný dům 5+1 vybavený prostornou garáží, vinným sklípkem, prádelnou, technickou místností a studnou. Za vchodem do domu následuje zádveří a chodba, ze které jsou vstupy do sklepa, koupelny s vanou, spižírny, WC, prostorného obývacího pokoje a velké kuchyně s jídelnou. Chodba končí vstupem na terasu ve dvoře. Z přízemí vede schodiště do 2. NP, kde je další prostorná chodba a čtyři samostatné pokoje, koupelna se sprchovým koutem. Podlahy v domě jsou z masivních parket, dlažby a plovoucích dílců. Okna jsou dřevěná, kastlová. Za domem je udržovaná obezděná zahrada, parkování je možné před domem, ve vjezdu, nebo v prostorné garáži pod domem. Dům je napojen na všechny inženýrské sítě (vodovod, elektřina, plynovod) a obecní kanalizaci. Celková plocha pozemku je 304 m 2. Nabízená cena: 2 100 000 Kč d) Rodinný dům 5 + 1, Bulhary Patrový domek na příjemném místě se dvorem a zahradou. V přízemní části domu je prostorná vstupní hala, obývací pokoj, ložnice, kuchyň s jídelnou, koupelna se sprchovým koutem a toaletou. Z kuchyně vstup do dvora. V patře se nachází velká hala s možností vybudování druhé kuchyně, tři ložnice, koupelna s vanou a samostatné WC. Celý dům je podsklepen. Vytápění plynové ústřední. Ve dvoře se nachází dílna, za dílnou zahrada. Celkový technický stav domu je dobrý a je umístěn ve velmi klidné lokalitě. Dům je napojen na všechny inženýrské sítě. Celková plocha pozemku je 1 343 m 2. Nabízená cena: 2 200 000 Kč e) Rodinný dům 5 + 1, Drnholec Přízemního řadový objekt v klidné části obce. Dům má vstupní chodbu, tři samostatné ložnice, obývací pokoj, kuchyň, dvě koupelny, technickou místnost, malý a velký dvůr. Zahájena půdní vestavba, zřízen samostatný pokoj. V celém domě jsou položeny plovoucí podlahy v kombinaci s dlažbou. Dům je napojen na všechny inženýrské sítě. Celková plocha pozemku je 712 m 2. Nabízená cena: 2 200 000 Kč
- 5 - Z á v ě r : S porovnání výše uvedených nabídek, vyplývá, že cena obdobných rodinných domů se pohybuje v rozmezí 2 100 2 200 tis. Kč, protože se však jedná o ceny nabízené, skutečně dosažená cena může být nižší, průměrná cena domů činí 2 160 tis. Kč, redukovaná průměrná cena /-10%/ činí cca 1 950,- tis. Kč. Oceňovaný rodinný dům je v porovnání s uvedenými příklady z hlediska vybavení a napojení na inženýrské sítě průměrný, z hlediska polohy v obci a zástavby mírně podprůměrný (rušná hlavní ulice), z hlediska velikosti pozemku nadprůměrný, z hlediska příslušenství průměrný, z hlediska stáří a technického stavu nadprůměrný. Celkové je hodnocen jako mírně nadprůměrný, jeho cena je vzhledem k výše uvedeným skutečnostem odhadnuta ve výši 2 200 tis. Kč.
- 6 - II. Pozemky p.č. 3535/1 a 3535/2 : Jedná se o samostatné pozemky užívané jako vinice, které se nachází cca 500 m od severního okraje obce, na pozemcích je vysazena štěpovaná vinná réva na středním vedení, dobře udržovaná a obdělávaná. K pozemku je dobrý přístup po zpevněné komunikaci. Příklady nabízených resp. realizovaných pozemků s vinicí ve vinařských oblastech jižní Moravy : a) pozemek v k.ú. Velké Pavlovice, okr. Břeclav s vinicí stáří cca 30 roků kupní smlouva v březnu 2016 cena 28,- Kč/m 2 b) pozemek v k.ú. Tvořihráz, okr. Znojmo s vinicí a sadem nabízená cena 100,- Kč/m 2 c) pozemek v k.ú. Archlebov, okr. Hodonín se sadem a vinicí nabízená cena 69,- Kč/m 2 d) pozemek v k.ú. Velké Pavlovice, okr. Břeclav s vinicí nabízená cena 122, Kč/m 2 Cena pozemků s vinicí resp. sadem se pohybuje v rozmezí 28 122,- Kč/m 2, průměrná cena činí cca 80,- Kč/m 2, redukovaná průměrná cena /-10%/ činí 72,- Kč. Obvyklá cena pozemků je odhadována ve výši 70,- Kč/m 2. O c e n ě n í : p.č. 3535/1 1 179 m 2 x 70,- Kč = 82 530,- Kč p.č. 3535/2 493 m 2 x 70,- Kč = 34 510,- Kč 117 040,- Kč
- 7 - R e k a p i t u l a c e : Výsledná obvyklá cena je stanovena na základě úvahy znalce a na základě výše uvedených zjištěných hodnot a informací o oceňovaných nemovitostech. Znalecký posudek je určen výhradně pro potřeby exekučního řízení. Obvyklá cena oceňovaného rodinného domu č.p. 86 s příslušenstvím na pozemku st. 13/2, pozemku st. 13/1 a pozemků p.č. 41/1 a 41/2 v Brumovicích činí 2 200 000,- Kč Slovy : dvamiliónydvěstětisíc Kč. Obvyklá cena pozemků p.č. 3535/1 a 3535/2 v kat. území Brumovice činí 117 000,- Kč Slovy : jednostosedmnácttisíc Kč. Znalecký posudek byl vypracován dne 7. 7. 2015 ve 3 vyhotoveních a obsahuje obálku, 7 stran textu a šest příloh (2x výpis z LV č. 1289 a 1463, mapa širších vztahů, 2x kopie katastrální mapy, fotodokumentace). ------------------------------------------------------- Znalecká doložka : Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 22.4.1991 č.j. Spr 1322/91 pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod poř.č. 3916 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace č. 105/2016. Ing.arch. Stanislav Lukš Horňanského 4 Velké Pavlovice tel. 519 403 144, 604 126 741 e-mail: s.luks@seznam.cz
Příloha č. titulní list výpisu z LV č. 1289-8 -
Příloha č.2 titulní list výpisu z LV č. 1463-9 -
Příloha č.3 mapa širších vztahů - 10 -
- 11 - Příloha č.4 kopie katastrální mapy 1 rodinný dům s příslušenstvím
- 12 - Příloha č.5 kopie katastrální mapy 2 s leteckým snímkem pozemky p.č. 3535/1 a 2
Příloha č.6 fotodokumentace - 13 -