ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 991/170/2015 NEMOVITÁ VĚC: Pozemky, p.č. 614/1, 614/2, 614/3, 614/4, 614/6 a 615/1, vše v k.ú. a obci Dlouhý Most, zapsané na LV č. 82, vedené u Katastrálního úřadu pro Liberecký kraj, KP Liberec Katastrální údaje : Kraj Liberecký, okres Liberec, obec Dlouhý Most, k.ú. Dlouhý Most Adresa nemovité věci: Dlouhý Most, 463 12 OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Exekutorský úřad Liberec, Pan Mgr. Petr Polanský Voroněžská 144/20, 46001 Liberec Ing. Michal Danielis Zlatá Olešnice 151, 541 01 Trutnov IČ: 13531140 telefon: +420499732407 e-mail: mdanielis@volny.cz DIČ: CZ 6704131533 fax: +420499732408 Exekuční řízení sp. zn.131 EX 699/15-46 (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 118 000 Kč Datum místního šetření: 2.9.2015 Stav ke dni : 2.9.2015 Za přítomnosti: znalce a konsultanta Počet stran: 12 stran Počet příloh: 4 Počet vyhotovení: 1 V Trutnově, dne 28.9.2015 Ing. Michal Danielis
NÁLEZ Znalecký úkol Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Úkolem je stanovit obvyklou cenu 1. nemovitostí povinného a jejich součásti 2. určit a ocenit příslušenství uvedených nemovitostí 3. zjistit věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva s nemovitostmi spojená 4. vyjádřit se k výhodám z věcného břemene a nájemnému právu Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění. Přehled podkladů 1. Výpis z KN, LV č. 80 ze dne 26.8.2015 2. Snímek katastrální mapy 3. Zákon č. 151/1997 Sb v platném znění 4. Skutečnosti zjištěné při místním šetření dne 2.9.2015. Povinný Libenský Michael nebyl písemné obesílán s žádostí o součinnost, vlastním šetřením bylo zjištěno, že adresa trvalého bydliště je adresa městského úřadu. Pozemky jsou volně přístupné.. 5. Územně plánovací dokumentace 6. Fotodokumentace pořízená znalcem 7. Databáze nemovitostí, realitní inzerce, webové servery 8. Usnesení o ustanovení znalce, č.j. 131 EX 699/15-46 9. Povodňová zpráva www.cap.cz 10. Taxační údaje lesního hospodářského plánu (LHP) - intenetový výstup UHUL 11. Šetření o tržních cenách pozemků v obci Dlouhý Most a okolních obcích okresu Liberec 12. - 2 -
Místopis Obec Dlouhý Most (německy Langenbruck) se nachází v okrese Liberec, kraj Liberecký. Ke dni 1.2.2014 zde žilo 792 obyvatel. Obec tvoří dvě vesnice: Dlouhý Most a na jihu menší Javorník (k. ú. Javorník u Dlouhého Mostu). První písemná zmínka o obci pochází z roku 1547. Od roku 1869 šlo o samostatnou obec v okrese Liberec, která se v roce 1986 k Liberci připojila a existovala jako městská čtvrť Liberec XXXVI-Dlouhý Most. 1. ledna 1993 se ale Dlouhý Most opět osamostatnil. Metody zjištění hodnoty Ocenění nemovitosti je prováděno pro účel exekučního řízení (odhad obvyklé ceny). Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Stručná charakteristika těchto metod: - metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda srovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. Pro stanovení obvyklé ceny bude použito metody srovnávací. Stav posuzovaných pozemků Typ pozemku: zast. plocha ostatní plocha orná půda trvalé travní por. zahrada jiný Přístup k pozemku: z veřejné komunikace přes vlastní pozemky zajištěn věcným břemenem jiné zajištění přístupu k pozemkům právně nezajištěn Využití pozemků: RD byty rek.objekt výstavba ind. garáže Poloha: centrum kraj obce bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna mimo obec SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Přípojky: voda kanalizace plyn Přípojky: voda kanalizace plyn elektro telefon zpev. příjezd elektro telefon zpev. příjezd Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř. silnice II.,III.tř Poloha v obci: okrajová část - samota Celkový popis Oceňovány jsou lesní pozemky s porosty na jižním okraji k.ú. Dlouhý Most východně od silničního tělesa silnice s rychlostním provozem Turnov- Liberec. Parcely jsou součástí lesního komplexu na západním svahu terénního hřebene nad komunikací a v terénu jsou identifikovatelné dle hrany silničního tělesa a zaměřené komunikace na SV okraji nemovitostí. Pozemky p.č. 614/1, 614/2, 614/4, 614/6 a 615/1 jsou přístupné jednak z pozemku p.č. 526/2 (rychlostí silnice), také z veřejné nezpevněné p.č. 1243/1 ve vlastnictví obce. Pozemek p.č. 614/3 je situovaný na druhé straně rychlostí komunikace, ze které je přístupný, p.č. 526/2. Lesní porost na všech oceňovaných parcelách je součástí oddělení 729, dílec B, porost j, porostová - 3 -
skupina 7, porost na parcelách odpovídá údajům LHP na období let 2013-2022. Na parcelách je smíšený prořídlý les ve stáří 67 let, v porostu je výskyt souší vrcholových zlomů - převážně u podílu borovic. Údaje LHP na období let 2013-2022 odpovídají stavu v terénu, dle pařezů na parcelách nebyla zjištěna těžba od roku 2013 a pro výpočet jsou převzaty údaje LHP. Pozemky jsou svažité do 35-50 %, přístup na svozné místo je do 600 m. Lesní pozemky jsou lesní typ 4 K1, oceněny jsou dle výměr pozemkových parcel, vedených v EN, neboť údaje LHP vycházejí ze zaokrouhlených výměr. Kladem oceňovaného porostu je mýtní věk a dobrá dostupnost pro přibližování a odvoz dřevní hmoty. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Pozemek je řádně zapsán v katastru Pozemek není řádně zapsán v katastru nemovitostí nemovitostí Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Komentář: Vlastnické právo Libenský Michael, nám. Dr. E. Beneše 1/1, Liberec I-Staré Město, 46001 Liberec Způsob ochrany nemovitosti pozemek určený k plnění funkcí lesa Omezení vlastnického práva Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Libenský Michael Zahájení exekuce - Libenský Michael Zástavní právo exekutorské podle 69a exekučního řádu Jiné zápisy Nejsou evidovány žádné jiné zápisy. Nemovitost je v územním obvodu, kde státní správu katastru nemovitostí ČR vykonává Katastrální úřad pro Liberecký kraj, Katastrální pracoviště Liberec Zobrazené údaje mají informativní charakter. Platnost k 07.09.2015 11:26:01. Ostatní rizika: nejsou Komentář: Nebyla předložena nájemní smlouva, předpokládá se, že pozemky užívá povinný. - 4 -
OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků Pozemky Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV) Výměra [m 2 ] Požadovaná Jednotková Koeficient Upravená /kupní cena cena celkový cena [ Kč ] [ Kč/m 2 ] [ K C ] [ Kč/m 2 ] Lokalita: Dlouhý Most KRC: 0,85 KMP: 1,04 KPP: 1,00 KDD: 1,02 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1,00 Parcela č.: 4 339 86 780 20,00 0,90 18,03 Popis pozemku: lesní pozemek v obci Dlouhý Most o celkové výměře 4 339 m2. Pozemek je určený k plnění funkcí lesa. Na pozemku jsou, jak vzrostlé stromy, tak náletové dřeviny. Parcela je dobře dostupná po zpevněné cestě Celková cena:86 780 Kč za nemovitost, Plocha pozemku:4339 m2 Lokalita: Hodkovice nad Mohelkou KRC: 0,85 KMP: 0,97 KPP: 1,02 KDD: 1,04 KMZ: 1,00 KIV: 1,05 KVP: 1,00 KUV: 1,00 Parcela č.: 14 373 199 000 13,85 0,92 12,72 Popis pozemku: Pozemek s 62 letým porostem olší se nachází v části obce Záskalí. Pozemek je mírně svažitý s přístupovou cestou k sousednímu pozemku. Hranici pozemku tvoří potok. Část pozemku cca 6000 m2 je bezlesí. Celková plocha pozemku 14373 m2 Celková cena:199 000 Kč za nemovitost Plocha pozemku:14373 m2 Lokalita: Český Dub KRC: 0,85 KMP: 0,95 KPP: 0,99 KDD: 0,95 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1,00 Parcela č.: 20 000 300 000 15,00 0,76 11,39 Popis pozemku: les u českého dubu cca. 2 ha částečně ve svahu, les netěžen ve věku cca. 90 let stáří dřevin, bez LHO, směsný porost, borovice, buk a podobně. Celková cena:300 000 Kč za nemovitost Plocha pozemku:20000 m2 Lokalita: Hlavice KRC: 0,85 KMP: 0,97 KPP: 1,05 KDD: 1,06 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1,00 Parcela č.: 13 735 199 500 14,52 0,92 13,32 Popis pozemku: pozemky o celkové výměře 13.735 m2 v obci Hlavice, k.ú. Vápno, nedaleko Liberce. Jedná se o lesní pozemky s výměrou 3.878 m2 a možností těžby (borovice, smrk, stáří cca 80-100 let) a trvalý travní porost včetně náletových dřevin o výměře 9.857 m2 (buk, dub, bříza). Celková cena:199 500 Kč za nemovitost, Plocha pozemku:13735 m2-5 -
Lokalita: Kotel, Osečná KRC: 0,85 KMP: 0,97 KPP: 1,03 KDD: 1,06 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1,00 Parcela č.: 14 663 330 000 22,51 0,90 20,26 Popis pozemku: Katastrální území: Kotel Okres: Liberec Popis nabídky: lesní pozemky nacházející se v k.ú. Kotel, kraj Liberecký. Číslo LV 446, čísla pozemků: 284 - stáří dřevní hmoty 52, dřeviny bříza, osika, borovice. 299/3 - bezlesí 646 - ostatní plocha 276/2 - stáří dřevní hmoty 121, dřeviny borovice a bříza. 277/2 - stáří dřevní hmoty 121, dřeviny borovice a bříza. Celková výměra činí 14 663 m2. Výměra: 14663 m2 Cena: 330 000 Kč Průměrná jednotková cena 15,14 Kč/m 2 Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými pozemky. Jelikož specifická kritéria nelze aplikovat na jiné nemovitosti, upraví se cena přiměřeným koeficientem prodejnosti v daném místě a čase: lesní pozemky s lesními porosty (mýtní věk a dobrá dostupnost pro přibližování a odvoz dřevní hmoty), situované v okrajové části obce, mimo jeho zastavěné území, v blízkosti rychlostní silnice Pozemky se pohybují v intervalu od 12,- do 20,-Kč/m2. Všechny skutečnosti jsou promítnuty do srovnávací hodnoty - indikovaná hodnota je nad střední úrovní intervalu, t.j. 16,-Kč/m 2 Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Celková cena pozemku [Kč] lesní pozemek 614/1 2 761 16,00 44 176 lesní pozemek 614/2 1 076 16,00 17 216 lesní pozemek 614/3 38 16,00 608 lesní pozemek 614/4 1 652 16,00 26 432 lesní pozemek 614/6 10 16,00 160 lesní pozemek 615/1 1 868 16,00 29 888 Celková výměra pozemků 7 405 Hodnota pozemků celkem 118 480-6 -
REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota 118 480 Kč Obvyklá cena 118 000 Kč slovy: Jednostoosmnácttisíc Kč Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných pozemků: Za obvyklou cenu pokládám cenu zjištěnou multikriteriálním pohledem, kdy je rozhodujícím kritériem u lesních pozemků použití porovnávací metody. Za objektivní tržní hodnotu pokládám a důraz kladu na cenu zjištěnou porovnávací metodou, která vychází z porovnání s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými lesními pozemky s porosty v zastavitelném území, na základě inzerovaných, resp.realizovaných cen, upravených s uplatněním korekce jednak realitní nabídky a dalšími cenotvornými faktory. Po nemovitostech uvedeného typu, obdobné velikosti a zainvestovanosti, resp. zjištěnému technickému a právnímu stavu t.j. Lesními pozemky s lesními porosty v mýtním věku, s dobrou dostupností pro přibližování a odvoz dřevní hmoty, situované v okrajové části obce, mimo jeho zastavěné území, v blízkosti rychlostní silnice v dané lokalitě je poptávka vyrovnaná s nabídkou. Výpočet : Navržená předběžná srovnávací hodnota 118 480,-Kč Návrh obvyklé ceny dle výpočtu srovnávací hodnoty -na nemovitostech zapsaných na LV č. 82 zaokrouhleno 1. nemovitostí povinného a jejich přísl. 118 000,-Kč 2. příslušenství uvedených nemovitostí 0,- 3. věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva s nemovitostmi spojená - nezjištěna 0,- výhody a nájemné právo nezjištěno 0,- - 7 -
Závěr Na základě získaných informací, popsaných parametrů, místního šetření, výsledků získaných použitím srovnávací metody, se zohledněním rizikových faktorů navrhuji obvyklou cenu nemovitostí - pozemků p.č. 614/1, 614/2, 614/3, 614/4, 614/6 a 615/1, vše v k.ú. a obci Dlouhý Most, zapsané na LV č. 82, vedené u Katastrálního úřadu pro Liberecký kraj, KP Liberec ; se zohledněním práv a závad ve výši 118 000,-Kč Takto určená výsledná cena je podkladem pro stanovení nejnižšího podání v dražbě podle 336e o.s.ř. Nemá za cíl zjištění skutečné ceny nemovitostí, ta bude zjištěna až případným prodejem v dražbě Je zpracováno v souladu s definicí "obvyklé ceny" uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), která je citována v Úvodu. Prohlašuji, že jsem si vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku ( 127a zákona č. 218/2011 Sb., kterým se mění zákon č. 549/91 Sb. ve znění pozdějších předpisů). V Trutnově 28.9.2015 Ing. Michal Danielis Zlatá Olešnice 151 541 01 Trutnov telefon: +420499732407 e-mail: mdanielis@volny.cz Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 24. června 2008, pod č.j. Spr. 568/2008 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 991/170/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 170. - 8 -
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 82 1 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 2 Mapa oblasti 1 Usnesení o ustanovení znalce 1 Databáze nemovitostí a realitní servery Sreality a lesy.cz 0 Zatřídění lesních pozemků 0-9 -
Snímek katastrální mapy - 10 -
Mapa oblasti - 11 -
Fotodokumentace nemovitosti - 12 -