ZNALECKÝ POSUDEK č.3607-430/2013 O ceně podílu o velikosti 1/4 rodinného domu v Praze, Jinonicích, Souběžná II č.p.453/5, včetně příslušenství a pozemků p.č.386, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 228 m 2 a p.č.387, zahrada, o velikosti 187 m 2, vše zapsáno na LV č.473 pro k.ú.jinonice Objednatel posudku: Dražební centrum s.r.o. Široká 36/5, 110 00 Praha Účel posudku: Stanovení obvyklé ceny pro účely dražby Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni 9.11.2013 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice 46, 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz Posudek obsahuje včetně titulního listu 19 stran textu a 4 strany příloh. Objednateli se předává v 2 vyhotovení. V Tršicích 11.11.2013
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny podílu o velikosti 1/4 rodinného domu v Praze, Jinonicích, Souběžná II č.p.453/5, včetně příslušenství a pozemků p.č.386, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 228 m 2 a p.č.387, zahrada, o velikosti 187 m 2, vše zapsáno na LV č.473 pro k.ú.jinonice 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům Adresa předmětu ocenění: Souběžná II 453/5 15800 Praha Kraj: Hl.m. Praha Okres: Hl.m. Praha Obec: Praha Katastrální území: Jinonice Počet obyvatel: 1 241 664 Základní cena podle 28 odst. 1 písm. a): 2 250,- Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 9.7.2013 a 9.11.2013 za přítomnosti znalce. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.473 pro k.ú.jinonice - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel obcí ČR - 2 -
5. Vlastnické a evidenční údaje spoluvlastnický podíl o velikosti 1/4: Paní Marie Vymazalová, Souběžná II 453/5, Jinonice, 158 00 Praha rč:485119/082 6. Dokumentace a skutečnost není k dispozici 7. Celkový popis nemovitosti Znalec nebyl do nemovitosti vpuštěn, proto některé údaje v ocenění jsou odhadnuty dle vnějšího stavebně technického provedení. Oceňovaná nemovitost je řadový krajní, podsklepený objekt se dvěma nadzemními podlažími. Má mansardovou střechu, je zděný. Krytina je z tašky, bleskosvod chybí, klempířské prvky z pozinkovaného plechu. Fasáda je vápenná hladká. Vnitřní vybavení předpokládám standardní. Okna jsou plastová. Schody jsou standardní. Stáří domu odhaduji na 80 roků. Stav objektu je mírně podstandardní, údržba dostatečná, vybavení celkově standardní. Objekt je napojen na veřejný vodovod, plyn, kanalizaci a elektřinu. Příjezd k domu je ztížený, po užší komunikaci. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky - 3 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rodinný dům 26a porovnávací metoda Poloha objektu: Praha 5 Stáří stavby: 80 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a): 9 387,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží suterén: = 135,00 m 2 přízemí: = 135,00 m 2 patro: = 135,00 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška suterén: 135,00 m 2 1,90 m přízemí: 135,00 m 2 2,60 m patro: 135,00 m 2 2,60 m - 4 -
Obestavěný prostor spodní stavba: 135,0*1,9 = 256,50 m 3 vrchní stavba: 135,0*4,0 = 540,00 m 3 zastřešení: 135,0*3,8/2 = 256,50 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 1 053,00 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 135,00 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 405,00 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 3,00 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - podsklepený - se šikmou nebo strmou střechou III typ D 1. Druh stavby - dvojdomek, dům řadový II -0,01 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo III 0,00 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - hodnota větší než 2 I 0,00 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, kanalizace a V 0,08 plyn nebo propan butan 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové III 0,00 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení III 0,00 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - minimálního rozsahu II -0,03 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb II 0,00 nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 II 0,00 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0,00 13. Stavebně - technický stav - stavba se zanedbanou údržbou (předpoklad provedení menších stavebních úprav) III 0,85 Koeficient stáří upraven o + 0,02 pro stavby s nástavbou, přístavbou či rozsáhlejšími stavebními úpravami. Koeficient pro stáří 80 let: 0,72-5 -
12 Index vybavení I V = (1 + Σ V i ) * V 13 * 0,72 = 0,636 i = 1 Index polohy Název znaku č. P i 1. Poloha nemovitosti v obci - v souvisle zastavěném území III 0,00 2. Význam lokality (v obci, oblasti, okresu) - bez vlivu II 0,00 3. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení bez zázemí IV 0,03 parků 4. Dopravní spojení - dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní II 0,00 spojení 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - špatné I -0,02 6. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 8. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 8 Index polohy I P = (1 + Σ P i ) = 1,010 i = 1 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je I -0,10 výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve II 0,00 spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - prodej dražbou I -0,05 3 Index trhu I T = (1 + Σ T i ) = 0,850 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,636 * 1,010 * 0,850 = 0,546 Ocenění Cena upravená CU = IPC * I = 9 387,- Kč/m 3 * 0,546 = 5 125,30 Kč/m 3 CP = CU * OP = 5 125,30 Kč/m 3 * 1 053,00 m 3 = 5 396 940,90 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 5 396 940,90 Kč - 6 -
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky Ocenění Ostatní stavební pozemky Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 27 cenová mapa zastavěná plocha a 386 228,00 7 010,00 1 598 280,- nádvoří 27 cenová mapa zahrada 387 187,00 7 010,00 1 310 870,- Ostatní stavební pozemky - celkem 2 909 150,- Pozemky - zjištěná cena = 2 909 150,- Kč - 7 -
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 5 396 940,90 Kč 1. Ocenění staveb celkem 5 396 940,90 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 2 909 150,- Kč 2. Ocenění pozemků celkem 2 909 150,- Kč Celkem 8 306 090,90 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 8 306 090,90 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 5 396 940,90 Kč 1. Ocenění staveb celkem 5 396 940,90 Kč - 8 -
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 2 909 150,- Kč 2. Ocenění pozemků celkem 2 909 150,- Kč Celkem 8 306 090,90 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 8 306 090,90 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: 8 306 090,- Kč slovy: Osmmilionůtřistašesttisícdevadesát Kč - 9 -
Závady, váznoucí na nemovitosti: Zástavní právo exekutorské k podílu 1/4 k zajištění pohledávky ve výši 808,- Kč s příslušenstvím a náklady - Dopravní podnik města hl.m.prahy, a.s., Sokolovská 42/217, Vysočany, 190 22 Praha, Zástavní právo soudcovské k podílu 1/4 k zajištění pohledávky ve výši 202.226,- Kč s příslušenstvím - Lendress s.r.o., Šimonova 1101/10, Řepy, 163 00 Praha, Zástavní právo soudcovské k podílu 1/4 k zajištění pohledávky ve výši 42.600,- Kč s příslušenstvím - Red orange s.r.o., Ovocný trh 572/11, Staré Město, 110 00 Praha. Tyto závady budou prodejem nemovitosti vyrovnány a vymazány z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňují. Porovnání s obdobnými nemovitostmi : Prodej rodinného domu v Praze 5 - Jinonice, ul. K nové vsi, se zahradou 2168 m2, v přírodní rezervaci Prokopského údolí, zastavěná plocha 157 m2, stavba je řešena jako 4+1, WC, koupelna, komora, garáž; je k rekonstrukci; el. energie, vlastní studna, žumpa. Požadovaná cena 9.900.000,- Kč vč.právního servisu. - 10 -
Prodej prvorepublikové vily 293 m2, 4 byty, Praha 5-Markova ul. Vila z r. 1936 ve slunné stráni přímo na okraji chráněné oblasti Jinonice-Vidoule s krásným, panoramatickým výhledem na Prahu. Zastavěná plocha 160 m2 (včetně schodiště a terasy 320 m2) a plocha pozemku 821 m2. Dům má dvě nadpodlaží a obytné podkroví, celkem tři bytové jednotky s možností obnovení 4. bytové jednotky v I. PP, která byla adaptována na dílnu a tělocvičnu, směrem z kopce je možné ji vnímat jako přízemí. Dispoziční členění: v přízemí a 1. patře bytová jednotka o velikosti 2+1, 77 m2, v podkrovní bytová jednotka 2+kk, 63 m2 s balkonem (8 m2) a s výhledem na Prahu (kuchyňský kout není aktuálně instalován). V suterénu vily se nachází technické místnosti - tělocvična, dílna - dříve užívany jako samostatná bytová jednotka 2+kk, výměra bytové jednotky a sklepa 77 m2. Dvě garáže s možností parkování 3 vozů. Dále možné parkovat na zpevněné asfaltové ploše nad pozemkem v ul. Na Pomezí (až 3 vozy) nebo v ulici Markova (cca 3-4 místa). Z parkovací plochy je možné vytvořit přemostění se dvěma parkovacími stáními nebo garáží pro dva vozy (optimální řešení dřevostavbou) do podkrovního bytu, tzn. bezbariérový přístup. Požadovaná cena 9.500.000,- Kč. prodej dvougeneračního řadového rodinného domku v P5 Jinonicích, V Roháčích. Dům je po částečné rekonstrukci ( nová střecha, střešní okna Velux, plastová okna včetně rekonstrukce celého patra, výmalba společné chodby. Půda je velká, světlá a čistá, připravená pro výstavbu další bytové jednotky nebo je zde možnost probourání ze spodního bytu a tím vytvoření mezonetu. Bytová jednotka ve druhém patře je velikosti 2+1 o ploše 70m2. Je kompletně zrekonstruovaná. Z prostorné předsíně se po pravé straně vchází do obývacího pokoje s kvalitní výmalbou a bukovou podlahou, - 11 -
nachází se zde také závěsný krb na biolíh. Kuchyň se pyšní velice krásnou, velkou kuchyňskou linkou včetně kvalitních spotřebičů. Součástí kuchyně je i spíž na uložení potravin. V prvním patře je dispozičně podobný byt, jen je menší o domovní vstupní chodbu.dům je podsklepený, ve sklepě se nachází plynový kotel.na zahradu se vstupuje dveřmi v zadní části prvního podlaží. Zahrada je udržovaná a je na ní skleník a posezení. Na zahradě je bazén s pískovou filtrací o průměru 3,6m včetně solárního ohřevu vody. Parkování je možné před domem.v blízkosti je obchodní centrum Galerie Nové Butovice. Požadovaná cena 7.990.000,- včetně provize. prodej dvougeneračního řadového rodinného domku v P5 Jinonicích. Dům je po částečné rekonstrukci ( nová střecha, střešní okna Velux, plastová okna včetně rekonstrukce celého patra, výmalba společné chodby. Půda je velká, světlá a čistá, připravená pro výstavbu další bytové jednotky nebo je zde možnost probourání ze spodního bytu a tím vytvoření mezonetu. Bytová jednotka ve druhém patře je velikosti 2+1 o ploše 70m2. Je kompletně zrekonstruovaná. Z prostorné předsíně se po pravé straně vchází do obývacího pokoje s kvalitní výmalbou a bukovou podlahou, nachází se zde také závěsný krb na biolíh. Kuchyň se pyšní velice krásnou, velkou kuchyňskou linkou včetně kvalitních spotřebičů. Součástí kuchyně je i spíž na uložení potravin. V prvním patře je dispozičně podobný byt, jen je menší o domovní vstupní chodbu.dům je podsklepený, ve sklepě se nachází plynový kotel.na zahradu se vstupuje dveřmi v zadní části prvního podlaží. Zahrada je udržovaná a je na ní skleník a posezení. Na zahradě je bazén s pískovou filtrací o průměru 3,6m včetně solárního ohřevu vody. Parkování je možné před domem.v blízkosti je obchodní centrum Galerie Nové Butovice. Požadovaná cena 7.990.000,- Kč včetně provize. - 12 -
Obvyklá cena bez vlivu závad : 8.000.000,- Kč za celou nemovitost Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč Negativně působí prodej podílu. Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji na 1.440.000,- Kč. Slovy: Jedenmiliončtyřistačtyřicettisíc Kč Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz V Tršicích 11.11.2013 Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.1.21. - 13 -
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998 pod č.j.spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3607-430/2013 znaleckého deníku. - 14 -
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 473 ze dne 5.11.2013 3 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 1 Mapa oblasti 3-15 -
Fotodokumentace nemovitosti - 16 -
Mapa oblasti - 17 -
- 18 -
- 19 -