ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 3877-12/16 NEMOVITÁ VĚC: Bytová jednotka č. 2338/7 zapsaná na listu vlastnictví č. 7820, vymezená v budově č.p. 2338, zapsané na LV č. 4570, stojící na parcelách č. 6315, 6316 zapsaných na LV č. 4570, se spoluvlastnickým podílem o velikosti 78/1646 na společných částech bytového domu č.p. 2338, zapsaného na LV č. 4570 a se spoluvlastnickým podílem o velikosti 78/1646 na parcelách č. 6315, 6316 vedených jako zastavěné plochy a nádvoří, zapsaných na LV č. 4570. Katastrální údaje : Kraj Jihomoravský, okres Brno-město, obec Brno, k.ú. Líšeň Adresa nemovité věci: Svánovského 2338/3, 62800 Brno Vlastník : Jiří Matoušek, Molákova 2155/23, 62800 Brno OBJEDNAVATEL: EURODRAŽBY.CZ a.s. Adresa objednavatele: Čimická 780/61, 181 00 Praha 8 ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Ing. Petr Čech Ukrajinská 545/19, 625 00 Brno tel.: 721 741 066 e-mail: zncech@volny.cz Odhad obvyklé ceny nemovitosti pro účely dražebníka. OBVYKLÁ CENA 2 380 000 Kč Datum místního šetření: 9.5.2016 Stav ke dni : 9.5.2016 Počet stran: 17 stran Počet příloh: 3 Počet vyhotovení: 2 V Brně dne 18.5.2016 Ing. Petr Čech
Znalecký úkol NÁLEZ Odhad obvyklé ceny nemovitosti pro účely dražebníka. Přehled podkladů Objednávka znaleckého posudku ze dne 21.4.2016. Výpis z listu vlastnictví č. 7820 pro obec Brno, k.ú. Líšeň vyhotovený dne 20.4.2016. Část prohlášení vlastníka opatřená dne 9.5.2016 z Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Brno-město. Databáze prodaných nemovitostí spolupracujících odhadců. Webové stránky ČÚZK. Místopis Město Brno asi s 380 tis. obyvateli je druhým největším městem České republiky a největším moravským městem. Je metropolí Jihomoravského kraje. Výhodou města Brna je vynikající dopravní dostupnost a strategická poloha na křižovatce transevropských silničních a železničních dálkových tras, které jsou důležitými dopravními tepnami spojujícími Evropu západní s východní a severní s jižní. Město je hospodářským, dopravním, vědeckým, školským a kulturním centrem regionu. Dům č.p. 2338 s oceňovaným bytem č. 2338/7 se nachází na severním okraji sídliště v městské části Líšeň. Okolí tvoří panelové domy a zděné domy rodinné. K zastávce autobusů MHD je cca 100 m, tramvajová zastávka je ve vzdálenosti asi 300 m. Prodejna potravin je daleko 250 m, úřad městské částí Líšeň a restaurace jsou vzdáleny přibližně 400 m. Před domem je parkoviště pro osobní automobily. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: voda kanalizace plyn Přípojky: voda kanalizace plyn elektro telefon elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: okrajová část - bytové domy zděné Celkový popis Vlastník bytu č. 2338/7 mně neumožnil vstup do bytu. Z tohoto důvodu je další popis proveden pouze na základě údajů zjištěných z veřejně dostupného pozemku a z informací uvedených v prohlášení vlastníka opatřeného na Katastrálním úřadě. Byt č. 2338/7 velikosti 4+1 se nachází v typovém panelovém domě č.p. 2338 stojím na pozemku p.č. 6315 - zastavěná plocha a nádvoří výměry 314 m 2 (LV 4570), 2
p.č. 6316 - zastavěná plocha a nádvoří velikosti 314 m 2 (LV 4570). Podíl na těchto pozemcích patří i k bytu č. 2338/7. Jednotka dle prohlášení vlastníka je ve 3. podlaží a má 4 pokoje, kuchyň, předsíň, spíž, koupelnu, záchod, lodžii a sklep. Kuchyň má plynový sporák. Hygienické vybavení tvoří v koupelně vana a umývadlo. Celková uváděná plocha jednotky je 78 m 2. Dům je typový panelový se 4 nadzemními podlažími. Fasády jsou dodatečně tepelně izolovány a opatřeny stěrkovou omítkou. Některá okna okna jsou vyměněna za plastová, jestli jsou okna plastová i v oceňovaném bytě nelze bez jeho prohlídky uvést. Silné stránky Silnou stránkou je poloha bytu v poměrně klidném prostředí a blízkost zastávek městské hromadné dopravy. Slabé stránky Slabou stránkou jsou horší parkovací možnosti v pozdních denních hodinách u domu. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Jednotka je řádně zapsána v katastru nemovitostí Stav jednotky umožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) Skutečné užívání jednotky není v rozporu s její kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné komunikace je zajištěn Jednotka není řádně zapsána v katastru nemovitostí Stav jednotky neumožňuje podpis zástavní smlouvy Skutečné užívání jednotky je v rozporu s její kolaudací Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém území Komentář: Nemovitá věc situována v záplavovém území Věcná břemena a obdobná zatížení: nejsou Komentář: K dnešnímu dni je na LV č. 7820 evidováno zástavní právo smluvní ve prospěch Stavební spořitelny České spořitelny, a.s. Ostatní rizika: nejsou 3
OCENĚNÍ Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná jednotka Lokalita / Popis Brno, Svánovského 2338/3 Byt ve 3. NP domu má 4 pokoje, kuchyň, předsíň, spíž, koupelnu, záchod, lodžii a sklep. Typ stavby Užitná plocha Podlaží Dispozice Celková cena Jednotková cena panelový 78,00 m 2 3.NP 4+1 2 380 092 Kč 30 514 Kč/m 2 Popis oceňované nemovité věci Budova č.p. 2338 je montovaná panelová. Má 4 nadzemní podlaží (1. - 4.NP). Oceňovaná bytová jednotka se nachází ve 3.NP. Fasády jsou dodatečně tepelně izolovány a opatřeny stěrkovou omítkou. Některá okna okna jsou vyměněna za plastová, jestli jsou okna plastová i v oceňovaném bytě nelze bez jeho prohlídky uvést. Dům je napojen na rozvod vody, kanalizaci, rozvod plynu a elektrické energie. Byt ve 3. NP má kuchyň, 4 pokoje, spíž, předsíň, koupelnu, záchod, lodžii a v 1.NP sklep. Celková uvedená podlahová plocha bytu v prohlášení vlastníka je 78 m 2. Přesnější popis neuvádím, protože mně nebyla umožněna prohlídka bytu. Výše uvedený byt cenově porovnávám s byty velikosti 4+1 v panelových domech prodaných v uplynulém období na různých místech Brna. Vlastník bytu mně neumožnil prohlídku a ověření vybavení jednotky a jejího technického stavu. Z tohoto důvodu při cenovém porovnání předpokládám standardní vybavení a dobrý technický stav. 4
Srovnatelné jednotky Název: 1. byt Byt velikosti 4+1 prodaný v Brně na Velkopavlovické ulici na sousedním sídlišti u Líšně. Fasády jsou zatepleny, okna jsou plastová. Lokalita: Brno, Velkopavlovická Podlaží: 9/12 Dispozice: 4+1 Zdroj: Databáze prodejních cen spolupracujících odhadců Typ stavby typový panelový dům Užitná Celková cena Jednotková cena plocha 74,99 m 2 2 590 000 Kč 34 538 Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Lokalita 1,10 K2 Typ stavby 1,00 K3 Zdroj nabídky 1,00 Celkový koef. K C 1,10 Upravená j. cena Kč/m 2 37 992 5
Název: 2. byt Byt 4+1 prodaný v Brně na Labské ulici, citace údajů z databáze prodaných nemovitostí bez úprav: Byt v budově panelové výstavby z roku 1975 po částečné revitalizaci z roku 2011, bez zjevných závad, stav budovy dobrý, plochá střecha PVC, titanzinek, zateplení, plastová okna, úpravy v interiéru domu. Byt prakticky v původním stavu, bez závad, dobrý stav, oprava podlah, obklady v kuchyni. Jeden pokoj průchozí. Obklady v kuchyni, dveře lakované, PVC, vlýsky, ÚT dálkové, centrální ohřev vody, 220/400V, S + T voda, rozvod zemního plynu, KL se sporákem, vana, umývadlo, WC, domovní telefon, žaluzie, jádro umakartové Lokalita: Brno, Labská Podlaží: 1/8 Dispozice: 4+1 Zdroj: Databáze prodaných nemovitostí spolupracujících odhadců Typ stavby typový panelový dům Užitná Celková cena Jednotková cena plocha 83,13 m 2 2 370 000 Kč 28 510 Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Lokalita 0,90 K2 Typ stavby 1,00 K3 Zdroj nabídky 1,00 Celkový koef. K C 0,90 Upravená j. cena Kč/m 2 25 659 6
Název: 3. byt Byt 4+1 prodaný v Brně na stejném sídlišti jako byt oceňovaný na ulici Josefy Faimonové, citace údajů z databáze prodaných nemovitostí bez úprav: Dům z roku 1983. U bytového domu bylo v letech 2010 až 2013: zateplení obvodových stěn včetně vnější povrchové úpravy, střecha, páteřní rozvody instalací, okna, výtah, zateplení stropu u sklepů, vstupní dveře, rekonstrukce vstupních prostor, vyzdění obvodových stěn u sklepních kójí. U bytové jednotky bylo provedeno: 2005 - kuchyňská linka, 2010 - vnitřní omítky, nášlapné vrstvy podlah, 2012 - zděné jádro (rozvody instalací, obklady, podlahy, zařizovací předměty), vstupní dveře, 2013 - sádrokartonový podhled v kuchyni, v jednom pokoji nášlapná vrstva podlahy, 2014 - rozvody elektřiny. Celkový technický stav bytového domu i bytové jednotky je velmi dobrý. Obvodové stěny montované z panelů se zateplením, bytové jádro zděné, okna plastová s dvojsklem, podlahy laminátové plovoucí, PVC, keramická dlažba, keramické obklady - koupelna, vana, WC a kuchyně, vytápění dálkové - z výměníkové stanice, radiátory litinové, ohřev TUV - centrální, vnitřní vybavení - vana, umyvadlo, WC mísa, vybavení kuchyně - kombinovaný sporák, kuchyňská linka, digestoř. Lokalita: Brno, Josefy Faimonové Podlaží: 3/8 Dispozice: 4+1 Zdroj: Databáze prodejních cen spolupracujících odhadců Typ stavby typový panelový dům Užitná Celková cena Jednotková cena plocha 79,73 m 2 2 600 000 Kč 32 610 Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Lokalita 1,00 K2 Typ stavby 1,00 K3 Zdroj nabídky 1,00 Celkový koef. K C 1,00 Upravená j. cena Kč/m 2 32 610 7
Název: 4. byt Byt 4+1 prodaný na Kubíkově ulici na stejném sídlišti jako oceňovaná jednotka. Popis převzat z databáze prodejních cen bez úprav: Dům z roku 1984, v roce 2010 dokončena revitalizace domu, v roce 2003 dokončena celková rekonstrukce bytu. Technický stav velmi dobrý. Plochá střecha, krytina povlaková, fasáda zateplená, vybavení - vytápění dálkové, ohřev teplé vody centrální, okna plastová, zděné jádro. Lokalita: Brno, Kubíkova Podlaží: 1/4 Dispozice: 4+1 Zdroj: Databáze prodejních cen spolupracujících odhadců Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha panelový dům 90,32 m 2 2 850 000 Kč 31 554 Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Lokalita 1,00 K2 Typ stavby 1,00 K3 Zdroj nabídky 1,00 Celkový koef. K C 1,00 Upravená j. cena Kč/m 2 31 554 8
Název: 5. byt Byt 4+1 prodaný v Brně na stejném sídlišti jako byt oceňovaný na ulici Josefy Faimonové pochází z roku 1985. Byt má umakartové hygienické jádro. Podlahy jsou z pásů PVC a keramické dlažby. Okna jsou plastová. Lokalita: Brno, Josefy Faimonové Podlaží: 3/8 Dispozice: 4+1 Zdroj: Databáze prodejních cen spolupracujících odhadců Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha panelový dům 80,20 m 2 2 550 000 Kč 31 796 Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Lokalita 1,00 K2 Typ stavby 1,00 K3 Zdroj nabídky 1,00 Celkový koef. K C 1,00 Upravená j. cena Kč/m 2 31 796 9
Název: 6. byt Byt prodaný v Brně na ul. Pod nemocnicí, popis převzat bez úprav z databáze prodejních cen: BD z r. 1981, 2010 revitalizace panelového domu, výměna krytiny, nové stoupací vedení inž. sítí. BJ po modernizaci, cca v r. 2002 byla položena ker. dlažba v chodbě, v r. 2005 byla vyměněna okna za plastová a rekonstruována kuchyně, dále bylo vyzděno jádro, pořízeny nové zařizovací předměty vč. obkladů. Cca v r. 2008 byly vyměněny podlahy za laminátové, osazeny nové vnitřní dveře s foliovanými křídly. V bytě jsou plastová okna, dveře jsou nové v obložkových zárubních, kromě 1x původních prosklených. Podlahy jsou kryté laminem, kobercem nebo ker. dlažbou. V ložnici jsou po celé délce vestavěné skříně. Vytápění je stejně jako ohřev vody řešeno dálkově. Vnitřní omítky jsou vápenné hladké, v koupelně, na WC a za KL jsou keramické obklady, v chodbě je odolnější, členitá omítka. V kuchyni je kuchyňská linka s plynovým sporákem. Vybavení koupelny tvoří sprchový kout a umyvadlo, samostatné WC je závěsné. Lokalita: Brno, Pod nemocnicí Podlaží: 2/8 Dispozice: 4+1 Zdroj: Databáze prodejních cen spolupracujících odhadců Typ stavby typový panelový dům Užitná Celková cena Jednotková cena plocha 78,60 m 2 2 600 000 Kč 33 079 Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Lokalita 0,90 K2 Typ stavby 1,00 K3 Zdroj nabídky 1,00 Celkový koef. K C 0,90 Upravená j. cena Kč/m 2 29 771 10
Název: 7. byt Byt velikosti 4+kk prodaný v Brně na Okrouhlé ulici pochází z roku 1978. V r. 2000 bylo vyměněno svislé instalační potrubí. Zateplení fasád, nová střecha, výtah a balkony jsou z roku 2014. Lokalita: Brno, Okrouhlá Podlaží: 7/8 Dispozice: 4+1 Zdroj: Databáze prodejních cen spolupracujících odhadců Typ stavby typový panelový dům Užitná Celková cena Jednotková cena plocha 83,19 m 2 2 400 000 Kč 28 850 Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Lokalita 0,90 K2 Typ stavby 1,00 K3 Zdroj nabídky 1,00 Celkový koef. K C 0,90 Upravená j. cena Kč/m 2 25 965 11
Název: 8. byt Byt prodaný na stejném sídlišti na Kubíkově ulici, jako je i byt oceňovaný. Byt z roku 1983 má dřevěná eurookna s izolačními dvojskly. Hygienické jádro je umakartové. Lokalita: Brno, Kubíkova Podlaží: 4/4 Dispozice: 4+1 Zdroj: Osobně známá informace Typ stavby typový panelový byt Užitná Celková cena Jednotková cena plocha 81,70 m 2 2 350 000 Kč 28 764 Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Lokalita 1,00 K2 Typ stavby 1,00 K3 Zdroj nabídky 1,00 Celkový koef. K C 1,00 Upravená j. cena Kč/m 2 28 764 Výpočet porovnávací hodnoty jednotky: Minimální jednotková cena porovnávaných jednotek 25 659 Kč/m 2 Průměrná jednotková cena porovnávaných jednotek 30 514 Kč/m 2 Maximální jednotková cena porovnávaných jednotek 37 992 Kč/m 2 Stanovená jednotková cena oceňované jednotky 30 514 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované jednotky 78,00 m 2 Výsledná porovnávací hodnota jednotky 2 380 092 Kč REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota 2 380 092 Kč 12
ZÁVĚR Komentář ke stanovení výsledné ceny Obvyklou cenu odhaduji na základě porovnávací hodnoty. Pro její stanovení jsem použil údaje o bytech prodaných v uplynulém období na různých místech, z nichž 4 jsou na stejném sídlišti v Líšni jako byt oceňovaný. Rozdíly mezi porovnávacími byty a bytem oceňovaným odlišuji pomocí řady koeficientů. Závěr S přihlédnutím k výše uvedeným údajům odhaduji obvyklou cenu bytu ve výši 2 380 000 Kč. slovy: dvamilionytřistaosmdesáttisích korun českých V Brně dne 18. května 2016 Ing. Petr Čech 13
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutími Krajského soudu v Brně ze dne 16.11.1984 pod č.j. Spr 4199/84 a ze dne 23.7.1999 pod č.j. Spr 2392/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí a pro obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a stavby průmyslové. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 3877 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace na základě dokladu číslo 12. SEZNAM PŘÍLOH Přílohy počet stran A4 v příloze Fotodokumentace nemovitosti 1 Snímek katastrální mapy 1 Poloha bytu v Brně 1 14
Fotodokumentace nemovitosti Přední strana budovy Zadní strana domu Přední strana domu Zadní strana domu 15
Snímek katastrální mapy Budova č.p. 2338 s pozemky p.č. 6315, 6316 16
Poloha bytu v Brně 17