Znalecký posudek č. 32/2014 Ocenění věcí nemovitých, pozemků parc.č. 329/2 a 342/1 ve vlastnictví SJM Faltýnek Jaroslav a Faltýnková Marie, zapsaných na LV 442, k.ú. Staré Ždánice Účel posudku: Stanovení ceny obvyklé (tržní hodnoty) nemovitostí dle 13 zák. č. 26/2000 Sb. pro provedení dražby nedobrovolné v rámci insolvenčního řízení Vypracováno ke dni: 9. 7. 2014 Vlastník: SJM Faltýnek Jaroslav a Faltýnková Marie č.p. 49, 533 44 Staré Ždánice Lexova 2256, Zelené Předměstí (Pardubice V), 530 02 Pardubice Objednatel: EURODRAŽBY CZ a.s. Čimická 780/61 181 00 Praha 8 Vypracoval: A-Consult plus, spol. s r.o. znalecký ústav Palladium Na Poříčí 3a 110 00 Praha 1 Správnost znaleckého posudku stvrzují zpracovatelé: Mgr. David Smejkal Ing. Vladislav Valenta Bc. Jan Mlčák V Praze dne 7. 8. 2014 Toto ocenění obsahuje 17 stran (z toho 10 stran textu a 7 stran příloh), předává se ve dvou vyhotoveních.
Obsah 1. Znalecký úkol... 3 1.1. Prohlášení znaleckého ústavu... 4 1.2. Předmět ocenění... 5 2. Prohlídka věcí nemovitých... 5 3. Podklady pro vypracování znaleckého posudku... 5 4. Nález... 6 4.1. Místopis a vstupní údaje... 6 5. Posudek... 8 5.1. Ocenění pozemků parc.č. 342/1 a parc. č. 329/2... 8 6. PODMÍNKY PLATNOSTI CENY... 9 Závěr... 10 Znalecká doložka... 10 Přílohy Výpis z katastru nemovitostí LV 442 k.ú. Staré Ždánice Snímek z katastrální mapy předmětného území Grafická část platného územního plánu pro dané území 2
1. Znalecký úkol Znalecký ústav A-Consult plus, spol. s r.o. (IČO: 411 86 907) se sídlem Na Poříčí 3a, Palladium, 110 00 Praha 1 byl pověřen vypracováním odhadu tržní hodnoty věcí nemovitých, pozemků parc.č. 329/2 a 342/1, zapsaných na LV 442, k.ú. Staré Ždánice, které jsou ve vlastnictví SJM Faltýnek Jaroslav a Faltýnková Marie, RČ: 760521/3330; 776206/3342, bytem č.p. 49, 533 44 Staré Ždánice; Lexova 2256, Zelené Předměstí (Pardubice V), 530 02 Pardubice. Ocenění je provedeno ke dni místního šetření, tj. 9.7.2014. Účelem ocenění je stanovení tržní hodnoty pro potřeby insolvenčního řízení. Toto ocenění nemůže být použito k jinému účelu, než je uvedeno v této zprávě. Jakékoli jiné použití či převzetí údajů pro jiný účel objednatelem či třetí stranou je neplatné. Platnost tohoto ocenění je dále omezena faktory, které mohou nastat po datu ocenění a mohou mít vliv na odhad tržní hodnoty. Ocenění podniku je provedeno jako tržní, jehož výsledkem je odhad tržní hodnoty podniku, kterou se dle International Valuation Standards rozumí 1 : odhadnutá částka, za kterou by měl být majetek směněn k datu ocenění mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím při transakci mezi samostatnými a nezávislými partnery po náležitém marketingu, ve které by obě strany jednaly informovaně, rozumně a bez nátlaku. Pojem tržní hodnota dle International Valuation Standards odpovídá pojmu obvyklá cena dle 2 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů. 3
1.1. Prohlášení znaleckého ústavu Znalecký ústav prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou účast nebo jiný zájem související s předmětem ocenění, ani není majetkově či personálně propojen s objednatelem, dlužníkem, insolvenčním správcem (jeho zástupcem) nebo jinými osobami účastnícími se insolvenčního řízení. Neexistují žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu znaleckého ústavu a zpracovatelů tohoto znaleckého posudku. Toto ocenění je časově omezeno horizontem nejvýše šesti měsíců od data zpracování, po uplynutí této doby je nutné provést jeho aktualizaci. Znalecký ústav předpokládá, že mu objednatel, zástupci dlužníka a zástupci insolvenčního správce předali úplné, věrohodné a pravdivé podklady a informace pro ocenění, aniž by prováděl jejich detailní ověření. Znalecký ústav tak nenese jakoukoliv odpovědnost, vyjde-li následně najevo, že tomu tak není, ani za to, pokud v době zpracování tohoto znaleckého posudku případně existovaly či existují (nebo naopak) jakékoliv závazky či práva nebo jiné skutečnosti a okolnosti, ke kterým znaleckému ústavu nebyly objednatelem předány příslušné podklady či informace a které by mohly zakládat důvod k přezkoumání tohoto ocenění. Znalecký ústav nepřejímá žádnou odpovědnost za případné následné změny v právních podmínkách, ani za případné změny v tržních a celospolečenských podmínkách, které by mohly následně zakládat důvod k přezkoumání tohoto znaleckého posudku. Znalecký ústav nepředpokládá, že by nějaká povinnost byla důvodem k přezkoumání tohoto posudku, kde by se zohlednily události a podmínky, které se mohou vyskytnout po datu vypracování tohoto znaleckého posudku. Analýzy, názory a závěry uvedené v tomto znaleckém posudku jsou platné jen za omezených podmínek a předpokladů, které jsou uvedeny v tomto znaleckém posudku, a jsou zpracovány nezaujatě a profesionálně. 4
1.2. Předmět ocenění Předmětem ocenění jsou věci nemovité, pozemky parc.č. 329/2 a 342/1, zapsané na LV 442, k.ú. Staré Ždánice, které jsou ke dni ocenění ve vlastnictví SJM Faltýnek Jaroslav a Faltýnková Marie. Věci nemovité zapsané na LV 442, k.ú. Staré Ždánice Parc.č. Výměra (m2) Druh pozemku Způsob využití Stavba Způsob ochrany 329/2 1 084 zahrada ZPF 342/1 5 505 orná půda ZPF Celkem 6 589 Zdroj: výpis z KN, LV 442 k.ú. Staré Ždánice 2. Prohlídka věcí nemovitých Místní šetření se uskutečnilo dne 9. 7. 2014 za účasti pana Kamila Faltyse (zástupce insolvenční agentury) a Ing. Vladislava Valenty a Bc. Jana Mlčáka za znalecký ústav A-Consult plus, spol. s r.o. 3. Podklady pro vypracování znaleckého posudku 1. Základní podklady - kopie výpisu z katastru nemovitostí k.ú. a obec Staré Ždánice, list vlastnictví č. 442, vyhotovený dálkovým přístupem dne 13.3.2014 2. Situační podklady - kopie katastrální mapy předmětného území platná pro k.ú. Staré Ždánice, vyhotovená z veřejného přístupu do KN 3. Ostatní podklady - fotodokumentace a informace zjištěné při místním šetření - informace z dálkového přístupu do KN - ortofotomapa Věci nemovité jsou oceňovány v současném stavu na základě předaných podkladů a na provedeného místního šetření. 5
4. Nález 4.1. Místopis a vstupní údaje Všeobecné místopisné údaje Obec Staré Ždánice se nachází v okrese Pardubice, kraj Pardubický. V současné době v obci má trvalé bydliště cca 600 obyvatel. Občanská vybavenost odpovídá velikosti obce. Základní občanskou vybavenost v obci zastupuje budova obecního úřadu, ve které se nachází kanceláře a jednací prostory úřadu, obřadní sál a obecní knihovna s veřejně přístupným internetovým pracovištěm. V její blízkosti se nachází Obecní dům, který zahrnuje Obecní hospodu, Kulturní sál s jevištěm a prostory pro občany a jejich zájmové akce a samostatné služby: Kadeřnictví a holičství, Kosmetika, pedikúra a modeláž nehtů, Rehabilitační masáže, aj. Dále poblíž stojí budovy základní školy pro 1. 4. ročník, České pošty, hasičské zbrojnice a Waldorfské mateřské školy. Při hlavní průjezdné komunikaci je prodejna smíšeného zboží Jednota. V obci se dále nachází další Pilotní klub. Celé širší území je intenzivně zemědělsky využíváno se zaměřením především na rostlinou produkci, převážná výměra pozemků je zorněna a meliorována. Jižně od obce se nacházejí rozsáhlé vodní plochy písníků. Předmětem ocenění jsou rozsáhlé pozemky parc.č. 342/1 (5 505 m 2 orná půda) a parc.č. 329/2 (1 084 m 2 zahrada), které se rozprostírají východně za oplocením bytových domů ve vlastnictví stejného vlastníka (SJM Faltýnek Jaroslav a Faltýnková Marie) a situované při silnici č. 333, která spojuje Lázně Bohdaneč s Hradcem Králové. Pozemky nejsou v současnosti zemědělsky využívané, jsou zanedbané a v části je divoká skládka. Omezení vlastnických práv Na předloženém výpisu z katastru nemovitostí - listu vlastnictví č. 442, k.ú. Staré Ždánice ze dne 13.3.2014 jsou vyznačena následující omezení (viz LV 442 v přílohách): Zástavní právo smluvní pohledávka s příslušenstvím ve výši 860 000 Kč, oprávnění pro: Hypoteční banka, a.s. Zástavní právo smluvní pro pohledávku na výši 930 000 Kč s příslušenstvím, oprávnění pro: Hypoteční banka, a.s. Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávek ve výši 10 850 000 Kč, s příslušenstvím a budoucích pohledávek do výše 10 850 000 Kč, oprávnění pro: Česká spořitelna, a.s. Nařízení exekuce oprávnění pro: JUDr. Ivo Luhan, Exekutorský úřad Praha 1, 6
povinnost k: Faltýnek Jaroslav, č.p. 49, 533 44 Staré Ždánice, RČ/IČO: 760521/3330 Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu k zajištění daňové pohledávky ve výši 46 880 Kč, oprávnění pro: Finanční úřad v Pardubicích Nařízení exekuce oprávnění pro: Exekutorský úřad Žďár nad Sázavou, JUDr. Jiří Komárek, povinnost k: Faltýnek Jaroslav, č.p. 49, 533 44 Staré Ždánice, RČ/IČO: 760521/3330 Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce oprávnění pro: Exekutorský úřad Žďár nad Sázavou, JUDr. Jiří Komárek, povinnost k: Faltýnová Marie, Lexova 2256, Zelené Předměstí (Pardubice V), 53002 Pardubice, RČ/IČO: 776206/3342 Zástavní právo exekutorské pohledávka ve výši 100 000 Kč s příslušenstvím, oprávnění pro: Havránek Pavel, Dobšická 1741/26, Horní Počernice, 19300 Praha, RČ/IČO: 650216/2403 Rozhodnutí o úpadku povinnost k: Faltýnek Jaroslav, č.p. 49, 533 44 Staré Ždánice, RČ/IČO: 760521/3330 Prohlášení konkursu podle insolvenčního zákona povinnost k: Faltýnek Jaroslav, č.p. 49, 533 44 Staré Ždánice, RČ/IČO: 760521/3330 Údaje o vlivech na obvyklou cenu Pozemky nejsou v současnosti zemědělsky využívané, jsou zanedbané a v části je divoká skládka. Pozemky znevýhodňuje trasa plánované přeložky (narovnání) komunikace č. 333, která je přes oceňované pozemky vedena. Přístup k nemovitostem Přístup na parc.č. 342/1 je možný z veřejné komunikace (silnice č. 333), parc.č. 564/1 (ostatní plocha, ostatní komunikace ve vlastnictví Pardubického kraje, hospodaření se svěřeným majetkem kraje: Správa a údržba silnic Pardubického kraje). Pozemek parc.č. 329/2, který navazuje severním okrajem na parc.č. 342/1, je přístupný z veřejné komunikace č. 333 přes pozemek parc.č. 329/5 - zahrada, vlastnictví Obec Staré Ždánice. Vztah k územnímu plánu Podle platného územního plánu jsou pozemky parc.č. 342/1 a 329/2 v současnosti zařazeny jako plocha ZPF (orná půda). V návrhu jsou tyto pozemky zařazeny jako plochy podnikatelských aktivit smíšeného charakteru. Přes tyto pozemky je v budoucnu plánovaná trasa přeložky (narovnání) komunikace č. 333. 7
5. Posudek 5.1. Ocenění pozemků parc.č. 342/1 a parc. č. 329/2 Použitá metodika Zjištění hodnoty pozemků v souladu s tržním stavem se provádí ve smyslu Metodického postupu zpracovaného znaleckým ústavem A-Consult plus, spol. s r.o. Tento metodický materiál obsahuje také jednotný postup spolupracujících odhadců pro vypracování cenových map zastavěných pozemků. Pro ocenění pozemků v místech, kde jsou cenové mapy pozemků schválené ministerstvem financí ČR, se vychází z těchto cen, je-li jejich cena odlišná od výše zmíněného metodického postupu, stanovují se ceny variantně. Pro ocenění běžně zastavěných pozemků se využívá Metoda srovnávací. Charakteristika pozemků Jedná se o pozemky na LV vedeny jako zemědělský půdní fond, které jsou situovány východním směrem za oplocením areálu bytových domů, při komunikaci č. 333. Na severu sousedí s parc.č. 342/1 pozemek parc.č. 342/31 orná půda, vlastník fyzická osoba, východně parcela č. St. 119/3 společný dvůr, vlastník fyzická osoba. Jižně sousedí parc.č. 329/2 s pozemkem parc.č. 329/5 zahrada, vlastník Obec Staré Ždánice. Pozemky jsou rovinné, zatravněné. Dle výpisu z katastru nemovitostí LV 442 Obec: Staré Ždánice Katastrální území: Staré Ždánice Parc.č. Výměra (m2) Druh pozemku Způsob využití 329/2 1 084 zahrada 342/1 5 505 orná půda Vztah k územnímu plánu Pozemky parc.č. 329/2 a 342/1 jsou v současnosti zařazeny jako plocha ZPF (orná půda). V návrhu jsou tyto pozemky zařazeny jako plochy podnikatelských aktivit smíšeného charakteru. Přes tyto pozemky je v budoucnu plánovaná trasa přeložky (narovnání) komunikace č. 333. Cena zemědělských pozemků dle BPEJ (bonitovaná půdně ekologická jednotka) bývá zpravidla nižší, než je cena tržní, neboť je ovlivňována dalšími parametry (velikost, přístup, kvalita půdy, ostatní vlivy, ) V našem případě se jedná o pozemky rizikové, kde přes tyto pozemky je v budoucnosti plánovaná trasa přeložky komunikace. 8
V tomto konkrétním případě s ohledem na výše uvedené stanovujeme odborným odhadem cenu pozemků ve výši 15 Kč/m 2. Výpočet ceny Parc.č. Výměra m2 Druh pozemku BPEJ / Kč/m2 Cena Kč/m2 Celkem Kč 329/2 1 084 zahrada 31300 / 14,56 15 16 260 342/1 5 505 orná půda 31300 / 14,56 15 82 575 Celkem 6 589 98 835 Hodnotu pozemků parc.č. 329/2 a 342/1 stanovenou srovnávací metodou odhadujeme ve výši (zaokrouhleno) : 98 800,- Kč 6. PODMÍNKY PLATNOSTI CENY 1. Cena je platná za dodržení výše uvedených předpokladů a skutečností. Platnost ceny je omezena časovým horizontem šesti měsíců. 9
Závěr Rekapitulace při zjištění odhadu tržní hodnoty pozemků: Celková hodnota věcí nemovitých - pozemků Kč 99 000 Tržní hodnotu pozemků parc. č. 329/2 a parc.č. 342/1, zapsaného na LV 442, k.ú. Staré Ždánice, odhadujeme na základě výše uvedeného, ve výši (po zaokrouhlení): 99 000,- Kč Prohlašujeme, že při provedení ocenění jsme osobou nezávislou. Znalecká doložka Znalecký posudek byl proveden: znaleckým ústavem jmenovaným Ministerstvem spravedlnosti ČR a zapsaným podle ustanovení 21 odst. 3 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících a ustanovení 6 odst. 1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů, do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí, nerostných surovin, movitého majetku včetně dopravních prostředků, strojů, technologických zařízení, cenných papírů, kapitálových účastí a podniků, oceňování nepeněžitých vkladů hmotných i nehmotných při zakládání společností, popř. zvyšování základního jmění ve smyslu obchodního zákoníku, posuzování v oblasti účetnictví, ekonomiky podniků, financování a řízení peněžního toku, kapitálových účastí v jiných společnostech. Znalecký posudek byl zapsán do znaleckého deníku pod pořadovým číslem 1131/32/2014. V Praze dne 7. 8. 2014 A-Consult plus, spol. s r.o. znalecký ústav Palladium Na Poříčí 3a 110 00 Praha 1 10