ZNALECKÝ POSUDEK č. 2354/25 O obvyklé ceně nemovitosti - 1/12 rod. domu čp. 1014 s příslušenstvím a pozemky parc.č. 308 a 309 v kat. území Velká Víska, obec Hořovice, o. Beroun, kraj Středočeský. Objednatel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Beroun, Mgr. Pavel Dolanský Palackého 31/2 26601 Beroun Účel znaleckého posudku: Zjištění spoluvlastnického podílu o velikosti 1/12 obvyklé ceny nemovitosti. Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb., podle stavu ke dni 11.9.2013, znalecký posudek vypracoval:
Ing. Alois Macek Valdecká 765/24 268 01 Hořovice telefon: 608241023 e-mail: alois.macek@email.cz Znalecký posudek obsahuje 19 stran textu včetně titulního listu. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Hořovicích 23.9.2013-2 -
1. Znalecký úkol Znal. posudek o 1/12 obvyklé ceny nemovitosti. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rod. dům Adresa předmětu ocenění: Pražská 1014 268 01 Hořovice Kraj: Středočeský Okres: Beroun Obec: Hořovice Katastrální území: Hořovice Počet obyvatel: 6 815 Výchozí cena stavebního pozemku C p = 35 + (a - 1000) * 0,007414 = 78,1124 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. k): 35,- Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 11.9.2013 za přítomnosti paní Jarmily Gregové a Marie Rogosové, obě bytem Pražská 1014/32, 268 01 Hořovice. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z katastru nemovitostí ze dne 26.8.2013 - usnesení Ex. úřadu Beroun o ustanovení znalce ze dne 26.8.2013, č.j. 015 EX 293/2007-65 - informace získané na MěÚ Hořovice - povolení užívání ÚV s kotlem na pevná paliva ze dne 18.8.1988, č.j. výst.711/88 - plán na stavbu vily z r. 1929 - povolení k užívání novostavby s platností ke dni 4.7.1930 vydané Obecním úřadem města Hořovice ze dne 10.7.1930, č. 247-11 - určení účelu užívání ze dne 11.3.1998, č.j. Výst. 570/98 G - MěÚ Hořovice zjistil, že stavba je určena k užívání jako rod. dům o 2 bytových jednotkách 4+1 a 3+1 - informace a údaje získané od paní Jarmily Gregové a Marie Rogosové - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - 3 -
5. Vlastnické a evidenční údaje Grega Petr, Pražská 1014/32, 268 01 Hořovice - 1/12 Gregová Jarmila, Pražská 1014/32, 268 01 Hořovice - 4/12 Gruntová Jarmila, Slavíkova 1358/7, 268 01 Hořovice - 1/12 Rogosová Marie, Pražská 1014/32, 268 01 Hořovice - 6/12 6. Dokumentace a skutečnost Dokumentace z archivu MěÚ Hořovice odpovídá skutečnosti. - 4 -
Zjištění id. 1/12 obvyklé ceny nemovitosti označené jako rodinný dům čp. 1014 v Hořovicích, dům je využíván jako objekt pro bydlení. Dům byl postaven v letech 1929-1930 jako prvorepubliková vila, v roce 1987 bylo v objektu instalováno ÚV s kotlem na pevná paliva, v r. cca 1996 byl ještě instalován elektrokotel ÚV, před cca 10-ti lety byla údajně opravována živičná střešní krytina a v r. 1998 MěÚ Hořovice rozhodl, že se jedná o rod. dům o dvou bytových jednotkách 4+1 a 3+1. Jedná se o patrový podsklepený objekt s rovnou střechou. V podzemí jsou chodba, WC, kotelna, pět sklepů, prádelna, dva sklady, v přízemí jsou předsíň, kuchyně, komora, WC, koupelna, čtyři pokoje a v patře chodba, koupelna s WC, kuchyně a tři pokoje. Nosné stěny podzemí domu jsou zděné převážně z kamene a stěny 1. a 2.NP z cihel plných. Stropy nad podzemím jsou z želbet desek a trámů a ostatní stropy jsou dřevěné trámové s rovným podhledem. Střecha domu je rovná s krytinou z živičných svařovaných pásů opatřena klemp. konstrukcemi z poz. plechu. Okna jsou dřevěná špaletová, podlahy jsou betonové, prkenné, parketové, z dlažeb a vnitřní omítky vápenocementové hladké. Dům je napojen na veř. vodovod, elektro a splaškové vody jsou svedeny do žumpy nebo kanalizace. Fasáda domu je z cementové hrubé omítky. Dům je vytápěn ÚV s kotli na pevná paliva a elektro. Podzemí domu je nadměrné vlhké, nejsou vodorovné a svislé izolace a konstrukce krátkodobé a střednědobé životnosti jsou silně poškozeny. V přízemí i v patře je na stěnách plíseň a kromě nosných zdí a stropů jsou ostatní konstrukce za hranicí své životnosti. Celý objekt je zanešen odpadem a některé místnosti jsou zaneseny tak, že v době prohlídky byly nepřístupné. Většina konstrukcí a prací je původní z r. 1930. Objekt charakterizuji tak, že bez celkové kompletní rekonstrukce není možno dům obývat v dnešním standardu. Na dům navazuje garáž a na pozemku parc.č. 308 je zděná kolna. I tyto objekty jsou ve špatném tech. stavu. Zahrada je dlouhodobě neudržovaná a nevyužívaná, je zarostlá plevelem a jsou zde přestárlé a neudržované ovocné a okrasné porosty. Ostatní venkovní úpravy (zpevněné plochy, ploty, opěrné zdi, schodiště apod.) jsou rovněž ve špatném tech. stavu. Nemovitost je zapsána na listu vlastnictví č. 96 pro katastrální území Velká Víska, obec Hořovice, o. Beroun, kraj Středočeský. V této zprávě Vám předkládám výsledky mého šetření. Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje můj odborný názor na obvyklou cenu výše uvedeného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním - 5 -
skutečnostem platným k 11.9.2013. Zpracovateli zprávy je známo, že zpráva má sloužit jako podklad pro další jednání. 1. Ocenění podle cenového předpisu metoda stanovení administrativní ceny podle zákona o oceňování majetku a jeho prováděcích vyhlášek platných k datu ocenění. V určitých případech, je toto ocenění pro stanovení obvyklé ceny dostačující (také vzhledem k tomu, že současný předpis při stanovení ceny nákladovým způsobem používá i staticky zjištěný koeficient prodejnosti). 2. Porovnávací metoda stanovení hodnoty nemovitosti tato metoda pro ocenění nemovitosti je založena na srovnání oceňované nemovitosti s nemovitostmi, jejichž ceny byly a nebo jsou nabízené na trhu s nemovitostmi a jsou známé. Oceňovaný majetek je zapsán u katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, katastrální pracoviště Beroun na listu vlastnictví č. 96 pro katastrální území Velká Víska, obec Hořovice, o. Beroun, kraj Středočeský. Zpracovatel zprávy chápe obvyklou cenu, za kterou by mohl být majetek prodán, aniž by kupující nebo prodávající byli pod jakýmkoliv nátlakem. Předmětem ocenění je id. 1/12 rod. domu čp. 1014 s příslušenstvím a pozemky parc.č. 308 a 309. Jakýkoliv jiný majetek, jako je vnitřní vybavení, příp.technologie nesouvisející s budovami a pozemky nejsou předmětem ocenění. Stanovení obvyklé ceny nemovitosti jako celku. Pro stanovení obvyklé ceny rod. domu čp. 1014 s příslušenstvím použiji porovnávací metodu srovnání nemovitosti s nemovitostmi, které jsou nabízené na trhu s nemovitostmi. (SREALITY.cz). Optimální by bylo porovnávat nemovitost s vilami postavenými ve třicátých letech minulého století, ale takové objekty na trhu nejsou. Pro stanovení obvyklé ceny majetku jako celku jsem vybral a vzal v úvahu k porovnání rodinný dům čp. 326 v Hořovicích, Zámecká ulice, rod. dům čp. 117 v Hořovicích, Dlouhá ulice, rod. dům čp. 87 v Hořovicích, Valdecká ulice a rod. dům čp. 1040 v Hořovicích, Příbramská ulice, které jsou v současné době nabízeny na trhu s nemovitostmi. Všechny porovnávané nemovitosti jsou ve vzdálenosti do cca 1 km od oceňované nemovitosti a jsou umístěny u místních komunikací. - 6 -
Ve všech případech se jedná o nabídky k prodeji a tuto skutečnost jsem zohlednil koeficientem odrážejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaženými prodejními cenami. Při stanovení obvyklé ceny porovnávacím způsobem byly dále vzaty v úvahu takové faktory, jako jsou vlastnická práva, technický stav majetku, vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, možnost parkování, velikost domů, vybavení a další. Ceny stavebních pozemků v Hořovicích se pohybují v rozmezí cca 800,- Kč/m2-1800,-Kč/m2, vzhledem k tomu, že pozemky u porovnávaných nemovitostí jsou již zastavěny stavbami, uvažuji cenu pozemků na dolní hranici ceny. Popis porovnávaných rod. domů: 1. Rod. dům čp. 236 v Hořovicích patrový podsklepený RD 7+2 s místností v podkroví, stáří cca 100 let, v r. 1977 provedena částečná rekonstrukce, nosné stěny zděné převážně z cihel, sedlová střecha, voda, elektro, kanalizace, vytápění lokální, OP domu 1560 m3, u místní komunikace, pozemky parc.č. 66 a 673 o výměře 1408 m2, objekt k rekonstrukci. 2. Rod. dům čp. 117 v Hořovicích patrový RD 4+1, stáří cca 100 let, po rekonstrukci v letech 2002-2011, není dokončena rekonstrukce fasády, nosné stěny zděné ze smíšeného zdiva, sedlová střecha, voda, plyn, elektro, kanalizace, ÚV s plynovým kotlem, OP domu 700 m3, u místní komunikace, pozemek parc.č. 365 o výměře 187 m2, dobrý tech. stav. 3. Rod. dům čp. 87 v Hořovicích přízemní RD 2+1, stáří cca 100 let, po kompletní rekonstrukci v letech 1996-2012, nosné stěny zděné z cihel, sedlová střecha, voda, elektro, plyn, kanalizace, ÚV s plynovým kotlem, vedlejší stavba, OP domu 620 m3, u místní komunikace, pozemek parc.č. 522 o výměře 306 m2, dobrý tech. stav. 4. Rod. dům čp. 1040 v Hořovicích patrový RD 5+1, stáří cca 70 let, nosné stěny zděné z cihel, sedlová střecha s valbou, voda, elektro, plyn, kanalizace, ÚV s plynovým kotlem a kotlem na pevná paliva, vedl. stavba, OP domu 600 m3, u místní komunikace, pozemky parc.č. 679 a 680 o výměře 301 m2, po kompletní rekonstrukci v r. 2009, dobrý tech. stav. - 7 -
Tabulka 1 - Majetek jako celek Oceňovaná nemovitost A. Identifikační údaje Porovnávaná nemovitost Porovnávaná nemovitost Porovnávaná nemovitost Porovnávaná nemovitost Pořadové číslo nemovitosti 1 2 3 3 Název nemovitosti RD čp. 1014 RD čp. 236 RD čp. 117 RD čp.87 RD čp. 1040 Obec Hořovice Hořovice Hořovice Hořovice Hořovice Okres Beroun Beroun Beroun Beroun Beroun B. Základní údaj pro porovnání m3 OP OP domu 1600,00 1560,00 700,00 620,00 600,00 Prodejní cena celkem X 2 990 000,00 1 770 000,00 1 800 000,00 2 790 000,00 Výměra pozemku 671,00 1 408,00 187,00 306,00 301,00 Cena pozemků /m2 800,00 800,00 800,00 800,00 800,00 Cena pozemku celkem 1 126 400,00 149 600,00 244 800,00 240 800,00 Prodejní cena bez pozemku 1 863 600,00 1 620 400,00 1 555 200,00 2 549 200,00 Cena za 1 porovnávací jednotku bez pozemku 1 194,62 2 314,86 2 508,39 4 248,67 C. Právní údaje Druh transakce Nabídka Nabídka Nabídka Nabídka Korekce 0,85 0,85 0,85 0,85 Upravená hodnota 1015,42 1967,63 2132,13 3611,37 Existence věcných břemen ne ne ne ne ne Korekce 1,00 1,00 1,00 1,00 Upravená hodnota 1015,42 1967,63 2132,13 3611,37 D. Technické parametry Lokalita dobrá dobrá horší horší dobrá Korekce 1,00 1,10 1,05 1,00 Upravená hodnota 1015,42 2164,39 2238,74 3611,37 Technický stav objektu velmi špatný špatný dobrý dobrý dobrý Korekce 0,90 0,60 0,60 0,50 Upravená hodnota 913,88 1298,63 1343,24 1805,68 Technické vybavení špatné špatné dobré dobré výborné Korekce 1,00 0,90 0,90 0,80 Upravená hodnota 913,88 1168,77 1208,92 1444,55 Funkce využitelnosti budovy výborná dobrá horší horší dobrá Korekce 1,05 1,20 1,20 1,05 Upravená hodnota 959,57 1402,53 1450,70 1516,77 Dopravní dostupnost a parkování horší dobré špatné špatné dobré Korekce 0,90 1,10 1,05 0,90 Upravená hodnota 863,62 1542,78 1523,24 1365,10 Atraktivita objektu velmi dobrá průměrná průměrná průměrná dobrá - 8 -
Korekce 1,20 1,20 1,20 1,10 Upravená hodnota 1036,34 1851,33 1827,88 1501,61 Napojení na inž.sítě kompl. voda,kanal.elektro kompl. kompl. kompl. Korekce 1,05 1,00 1,00 1,00 Upravená hodnota 1088,16 1851,33 1827,88 1501,61 Nosné zdivo cihelné cihelné smíšené cihelné cihelné Korekce 1,00 1,10 1,00 1,00 Upravená hodnota 1088,16 2036,47 1827,88 1501,61 Vytápění ÚV elekt.,pev.paliva lokální ÚV plyn ÚV plyn ÚV plyn Korekce 1,15 0,95 0,95 0,95 Upravená hodnota 1251,38 1934,64 1736,49 1426,53 Životní prostředí horší lepší horší horší horší Korekce 0,95 1,00 1,00 1,00 Upravená hodnota 1188,81 1934,64 1736,49 1426,53 E. Ostatní parametry Prodejnost - velikost domu stejná menší menší menší Korekce 1,00 0,90 0,90 0,90 Upravená hodnota 1188,81 1741,18 1562,84 1283,87 Stáří nemovitosti obdobné obdobné obdobné mladší Korekce 1,00 1,00 1,00 0,95 Upravená hodnota 1188,81 1741,18 1562,84 1219,68 Vedlejší stavba, garáž garáž, kolna ne ne zahr. domek kolna Korekce 1,20 1,20 1,10 1,15 Upravená hodnota 1426,57 2089,42 1719,12 1402,63 Rovinnatost pozemku rovinný rovinný svažitý rovinný rovinný Korekce 1,00 1,10 1,00 1,00 Upravená hodnota 1426,57 2298,36 1719,12 1402,63 Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 jednotky 1712 1427 2298 1719 1403 Porovnávací (bez. Poz.) hodnota celkem 2 738 675 Hodnota pozemku 536 800 Celková porovnávací hodnota 3 275 475 Kč Odhad obvyklé ceny nemovitosti čp. 1014 3 275 475 Kč - 9 -
Obvyklá cena rod. domu čp. 1014 s příslušenstvím a pozemky parc.č. 308 a 309 činí 3,275.000,- Kč Obvyklá cena 1/12 rod. domu čp. 1014 s příslušenstvím a pozemky parc.č. 308 a 309 v kat. území Velká Víska, obec Hořovice činí 273.000,- Kč slovy: dvěstěsedmdesáttřitisíce Kč Ing. Alois Macek Valdecká 765/24 268 01 Hořovice V Hořovicích 23.9.2013 D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 31.8.1987 č.j. Spr. 767/86 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2354/25 znaleckého deníku. - 10 -
E. Seznam příloh počet stran A4 v příloze: Rod. dům čp. 1014 1 Dtto 1 Dtto 1 Dtto 1 Dtto 1 Dtto 1 Porovnávané nemovitosti 2 Dtto 1-11 -
R.d. čp. 1014 Pohled z jihu Pohled z východu - 12 -
R.d. čp. 1014 Pohled ze západu Patro - 13 -
R.d. čp. 1014 Koupelna s WC patro Kuchyně patro - 14 -
R.d. čp. 1014 Kotelna Sklep - 15 -
R.d. čp. 1014 Kolna Zahrada - 16 -
RD č. 1014 Koupelna přízemí Obývák přízemí - 17 -
RD čp. 236 RD čp. 117-18 -
RD čp. 87 RD čp. 1040-19 -