ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku ZNALECKÝ POSUDEK č. 13/7483/2016 o obvyklé ceně bytu (jednotky vymezené podle zákona o vlastnictví bytů) č. 1157/1 v bytovém domě č.p. 1155, 1156, 1157, 1158, včetně podílu na společných částech bytového domu, k.ú. Kunratice, v ulici U Zeleného ptáka v Praze, okres Hlavní město Praha, kraj Hlavní město Praha ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, 434 01 Most, IČ 60281821, DIČ CZ60281821 tel./fax: 476 108 173, tel. 602 447 444, 602 447 459, e-mail eniconsult@seznam.cz, http://www.eniconsult.cz
ID (Surveyor s Report): 13/7483/2016 LV no.: 2600 Name of subject / Předmět ocenění: Byt (jednotka vymezená podle zákona o vlastnictví bytů) č. 1157/1 v bytovém domě č.p. 1155, 1156, 1157, 1158, včetně podílu na společných částech bytového domu, k.ú. Kunratice, v ulici U Zeleného ptáka v Praze, okres Hlavní město Praha, kraj Hlavní město Praha Address of subject / Adresa majetku: U Zeleného ptáka 1157/3, 148 00 Praha-Kunratice GPS: 50.02073N, 14.48923E Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovité věci pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota: 1.502.937 Kč Market value Tržní hodnota 2.700.000 Kč Yield value: Výnosová hodnota: nebyla stanovena Common price Obvyklá cena 2.700.000 Kč Comparative value: Porovnávací hodnota: 2.704.000 Kč Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců): nestanoveno Number of properties: Počet objektů: 1 LAND / POZEMEK Main building: Hlavní stavba: byt č. 1157/1 (jednotka vymezená podle zákona č. 72/1994 Sb.) Čísla parcel Parcel of land nr. pozemek zastavěný bytovým domem není předmětem ocenění - vlastník oceňovaného bytu není spoluvlastníkem zastavěného pozemku Appurtenances: Příslušenství: komora mimo byt, lodžie, terasa Size: Velikost Location in the town: Poloha v obci: městská část Praha - Kunratice Type: Druh Infrastructure: Infrastruktura úplná Unit price: Jednotková cena MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT LEASE / PRONÁJEM Construction system: Konstrukční systém: zděný Whole property: Celá nemovitost: m 2 Built-up area: Zastavěná plocha: Office area: Kancelářské plochy: m 2 Floor area: Podlahová plocha: 70,64 bez lodžie a terasy m 2 Storage area: Skladové plochy: m 2 Other and manufacturing: Ostatní m 2 Unit price: Jednotková cena: 38.222 Kč/m 2 Income: Příjem: Kč Building finished in year Rok pořízení: 1996 Cost: Náklady: Kč Wear: Znehodnocení: odhad 25 % Capitalization rate: Kapitalizační míra: % - 2 -
Property right / Vlastnické právo: Podle části A listu vlastnictví č. 2600 je oceňovaný byt ve vlastnictví AMG - PROJECT, s.r.o., sídlo: U Zeleného ptáka 1157, 148 00 Praha 4 - Kunratice, IČ: 63990881. Restricting conditions / omezující podmínky: V části C listu vlastnictví č. 2600 jsou evidována následující omezení: - 1x zástavní právo smluvní, - 1x zástavní právo exekutorské. Podrobnější údaje o výše uvedených omezeních, viz část C listu vlastnictví č. 2600 v příloze. Stanovená obvyklá cena nemovité věci nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná na listu vlastnictví č. 2600. Podle zjištění při prohlídce na místě není vyloučeno, že oceňovaný byt je předmětem nájemního vztahu. Nájemní smlouva nebyla předložena. Případný nájemní vztah není zohledněn ve stanovené obvyklé ceně. Stavba bytového domu č.p. 1155, 1156, 1157, 1158 není součástí zastavěných pozemků čís. parcel 2342/41, 2342/42, 2342/43, 2342/44, vše v k.ú. Kunratice (rozdílné vlastnictví stavby a pozemků). Uvedené pozemky ani spoluvlastnický podíl na nich nejsou předmětem ocenění (vlastník oceňovaného bytu není spoluvlastníkem pozemků zastavěných stavbou bytového domu). Uvedená skutečnost je zohledněna ve stanovené obvyklé ceně. Jiná omezení nebyla zjištěna. Real burden / věcná břemena: V části C listu vlastnictví č. 2600 nejsou evidována žádná věcná břemena. Mortgages: / zástavní práva: V části C listu vlastnictví č. 2600 jsou evidována následující zástavní práva: - 1x zástavní právo smluvní, - 1x zástavní právo exekutorské. Legal and structural state / stavebně právní stav: Byt je v katastru nemovitostí evidován jako jednotka podle zákona č. 72/1994 Sb., se způsobem využití k bydlení. Z informací zjištěných na místě je byt pravděpodobně užíván pro účely bydlení, tzn. v souladu se stavem evidovaným v katastru nemovitostí. Weak points / slabé stránky: - byt situovaný v 1. nadzemním podlaží bytového domu - vlastník oceňovaného bytu není spoluvlastníkem pozemků zastavěných stavbou bytového domu Strong points / silné stránky: - klidná lokalita - byt s lodžií a terasou Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 2600 pro k.ú. Kuratice a obec Praha, prokazující stav evidovaný k datu 2.12.2015, vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí (týká se bytu) b/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 4443 pro k.ú. Kuratice a obec Praha, prokazující stav evidovaný k datu 3.12.2015, vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí (týká se pozemků zastavěných bytovým domem) c/ katastrální mapa pro část k.ú. Kunratice, vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí d/ Kolaudační rozhodnutí č.j. 1/96-Šul/K ze dne 24.1.1996 e/ část dokumentu Prohlášení vlastníka podle 5 zákona ř. 72/1994 Sb. ze dne 5.6.1996 f/ Kupní smlouva převod vlastnictví k bytu ze dne 22.2.2007 g/ údaje z Registru územní identifikace, adres a nemovitostí h/ zjištění při prohlídce na místě Tour / prohlídka Prohlídka oceňované nemovité věci byla na základě oznámení společností EURODRAŽBY.CZ a.s. svolána na 06.01.2016, 09:30 hodin. V uvedeném termínu konání prohlídky nebyl přítomen vlastník/zástavce a nebylo umožněno provedení prohlídky nemovité věci. Z uvedeného důvodu je ocenění provedeno dle 13 odst. 3) zákona č. 26/2000 Sb. (zákon o veřejných dražbách), a to na základě dostupných údajů. - 3 -
IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území: 728314 Název katastrálního území: Kunratice Kód obce: 554782 Název obce: Praha Počet obyvatel obce: 1 259 079 Datum stanovení počtu obyvatel: 1.1.2015 Kód okresu: CZ0100 Název okresu: Hlavní město Praha Název kraje: Hlavní město Praha Poloha v obci: obytná zóna Infrastructure / infrastruktura: Město Praha je hlavním městem Česká republiky, podle Malého lexikonu obcí ČR 2015 ČSÚ má 1 259 079 obyvatel. Infrastruktura města je úplná. Property Location / poloha nemovitostí: Bytový dům se nachází v jihovýchodní části hlavního města Prahy, v městské části Praha-Kunratice, v ulici U Zeleného ptáka, z níž je přístupný. Podle údajů z Registru územní identifikace, adres a nemovitostí je bytový dům napojen na rozvody el. proudu, pitné vody, kanalizace a rozvody tepla. Short description property / stručný popis majetku: Bytová jednotka č. 1157/1: Oceňovaný byt je situovaný v 1. nadzemním podlaží sekce č. 1157 bytového domu č.p. 1155, 1156, 1157, 1158, umístěného na pozemcích čís. parcel 2342/41, 2342/42, 2342/43, 2342/44, vše v k.ú. Kunratice. K bytu náleží podíl o velikosti 7064/459516 na společných částech domu č.p. 1155, 1156, 1157, 1158, zapsaném na listu vlastnictví č. 1816 pro k.ú. Kunratice. Dispoziční řešení (podle údajů z dokumentu Prohlášení vlastníka ze dne 5.6.1996): Oceňovaný byt sestává ze tří pokojů, kuchyně, předsíně, koupelny, WC, komory mimo jednotku, lodžie a terasy. Podlahová plocha jednotky: Pokoj 1 18,25 m 2 Pokoj 2 14,24 m 2 Pokoj 3 8,04 m 2 Kuchyň 10,12 m 2 Předsíň 11,54 m 2 Koupelna 3,88 m 2 WC 1,30 m 2 Komora mimo jednotku 3,27 m 2 Celkem 70,64 m 2 Podlahová plocha příslušenství, která se nezapočítává do celkové podlahové plochy jednotky: Lodžie 3,74 m 2 Terasa 25,30 m 2 Celkem 29,04 m 2-4 -
Konstrukční řešení domu: Přesné konstrukční řešení domu nebylo zjištěno, jelikož příslušný stavební úřad neumožnil nahlédnutí do archivní dokumentace stavby. Svislé nosné konstrukce bytového domu jsou pravděpodobně zděné, založení stavby je pravděpodobně na základových pasech z betonu, střecha je sedlová s taškovou krytinou, střecha je opatřena bleskosvody, schodiště jsou železobetonová, podlahy jsou betonové, povrchy podlah společných prostor domu tvoří převážně keramická dlažba, okna jsou převážně plastová s izolačními dvojskly, dveře jsou převážně dřevěné do ocelových zárubní, vnitřní omítky jsou hladké, vnější povrchy tvoří strukturovaná fasádní omítka. Vybavení domu (podle údajů z Registru územní identifikace, adres a nemovitostí) Bytový dům má vnitřní rozvod el. proudu, vody a kanalizace, vytápění domu je zajišťováno dálkově, vertikální komunikaci v domě zajišťují výtahy. Vybavení bytu (podle údajů z dokumentu Prohlášení vlastníka ze dne 5.6.1996): El. sporák (1 ks), digestoř (1 ks), vana (1 ks), umyvadlo (1 ks), WC mísa (1 ks), míchací baterie (2 ks), teplovodní radiátor (5 ks), listovní schránka (1 ks), zvonek (1 ks), domácí telefon (1 ks), zásuvka st. tel. (1 ks), zásuvka STA (1 ks), infrazářič (1 ks). Stáří a stavební stav domu: Bytový dům byl kolaudován v roce 1996, jeho stáří ke dni ocenění tedy činí 20 roků. Na domě nejsou patrné statické nebo jiné vážnější stavební závady, dům je běžně udržován. Stavební stav bytu: Technický stav oceňovaného bytu nebyl z důvodu neumožnění prohlídky jeho vnitřních prostor zjištěn. Pro účely ocenění předpokládáme, že vybavení bytu je v původním stavu s běžně prováděnou údržbou. Pozemky: Stavba bytového domu č.p. 1155, 1156, 1157, 1158 je situovaná na pozemcích čís. parcel 2342/41, 2342/42, 2342/43, 2342/44, vše v k.ú. Kunratice. Stavba bytového domu není součástí uvedených pozemků, vlastnické vztahy stavby a pozemků jsou rozdílné. Vlastník oceňovaného bytu není spoluvlastníkem uvedených pozemků zastavěných stavbou bytového domu. Uvedené pozemky ani spoluvlastnický podíl na nich nejsou předmětem ocenění. Sekce bytového domu, ve které se oceňovaný byt nachází, je přístupná z jižní strany z pozemku čís. parcely 2342/238, k.ú. Kunratice (druh pozemku: ostatní plocha, způsob využití: jiná plocha, vlastnické právo: HLAVNÍ MĚSTO PRAHA) a ze severní strany z pozemku čís. parcely 2342/256, k.ú. Kunratice (druh pozemku: ostatní plocha, způsob využití: zeleň, vlastnické právo: spoluvlastnictví různých osob). Tvary pozemků jsou patrné z katastrální mapy v příloze. - 5 -
HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) bytu (jednotky vymezené podle zákona o vlastnictví bytů) č. 1157/1 v bytovém domě č.p. 1155, 1156, 1157, 1158, včetně podílu na společných částech bytového domu, k.ú. Kunratice, v ulici U Zeleného ptáka v Praze, okres Hlavní město Praha, kraj Hlavní město Praha, zapsaného na listu vlastnictví č. 2600 pro k.ú. Kunratice a obec Praha u Katastrálního úřadu pro hlavní město Prahu, Katastrálního pracoviště Praha, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění 6. ledna 2016 Slovy: Dvamilionysedmsettisíc Kč 2.700.000,- Kč Ocenění práv a závad spojených s nemovitou věcí V části C listu vlastnictví č. 2600 jsou evidována následující omezení: - 1x zástavní právo smluvní, - 1x zástavní právo exekutorské. Podrobnější údaje o výše uvedených omezeních, viz část C listu vlastnictví č. 2600 v příloze. Stanovená obvyklá cena nemovité věci nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná na listu vlastnictví č. 2600. Podle zjištění při prohlídce na místě není vyloučeno, že oceňovaný byt je předmětem nájemního vztahu. Nájemní smlouva nebyla předložena. Případný nájemní vztah není zohledněn ve stanovené obvyklé ceně. Stavba bytového domu č.p. 1155, 1156, 1157, 1158 není součástí zastavěných pozemků čís. parcel 2342/41, 2342/42, 2342/43, 2342/44, vše v k.ú. Kunratice (rozdílné vlastnictví stavby a pozemků). Uvedené pozemky ani spoluvlastnický podíl na nich nejsou předmětem ocenění (vlastník oceňovaného bytu není spoluvlastníkem pozemků zastavěných stavbou bytového domu). Výše uvedená skutečnost je zohledněna ve stanovené obvyklé ceně. Stanovená obvyklá cena nemovité věci nezohledňuje případné dluhy související se správou domu. Jiná omezení nebyla zjištěna. ENI CONSULT, spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne 13.1.1999 pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 13/7483/2016. Vypracoval: Ing. Milan Hnitka Ing. Vladimír Hůda jednatel V Mostě, dne 15. ledna 2016-6 -
ENI CONSULT Ltd.- Surveyor Institute ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav ID (Surveyor s Report): 13/7483/2016 LV no.: 2600 Item no. Pol.č. Cost Value (Buildings) - Věcná hodnota (Stavby) Name of "the tangible investment asset" - TIA Název HIM Build-up space Unit price Built-up area Unit price Starting price Wear Time price "TIA" Obestavěný prostor stavby Jednotková cena Užitná plocha Jednotková cena Výchozí cena Znehodnocení Časová cena HIM m 3 Kč/m 3 m 2 Kč/m 2 Kč % Kč 1 byt č. 1157/1 70,64 28 368 2 003 916 25,0 1 502 937 2 3 Buildings subtotal - Stavby mezisoučet 1 502 937 Comments Komentář Item no. Cost Value (Lands) - Věcná hodnota (Pozemky) Site no. Type land Acreage Price Total Pol.č. Parcelní číslo Druh pozemku Výměra Cena Cekem 1 2 3 Lands subtotal - Pozemky mezisoučet m 2 Kč/m 2 Kč 0 Comments Komentář Cost Value (Buildings and Lands total) Věcná hodnota (Stavby a pozemky celkem) 1 502 937 Kč Item no. Yield value - Výnosová hodnota Name Area for lease Lease price per sq. m. Gross yield Risk of loss of rent Net rent Costs total Net yield Capitalization rate Yield value Comments Pol.č. Název Pronajímatelná plocha Cena za pronájem m2 Hrubý výnos Riziko výpadku nájemného Čisté nájemné Náklady celkem Čistý výnos Kapitalizační míra Výnosová hodnota Komentář 1 2 3 m 2 Kč/m 2 /year/rok Kč/year/rok % Kč Kč Kč % Kč Yeld value Výnosová hodnota nebyla stanovena Item no. Pol.č. 1 2 3 4 Comparative value - Porovnávací hodnota Name Název BJ v ulici U Továren, Praha 10 - Hostivař BJ v ulici Jarníkova, Praha 4 - Chodov BJ v ulici Na Chodovci, Praha 4 - Záběhlice BJ v ulici Zlešická, Praha 4 - Chodov Realized / offer price Date of sale / offers Realizovaná / Datum prodeje / nabídková cena nabídky Residential / utility area Obytná / užitná plocha Type of unit Typ jednotky Unadjusted price Neupravená cena Rate of price adjustment Koeficient cenové úpravy Total price of residential / utility area Celková cena obytné / užitné plochy Price per object Cena za objekt Kč m 2 Kč/m 2 Kč Kč/m 2 2 547 045,00 I-16 65,00 3+kk 39 185 0,90 2 292 340,50 35 267 3 050 000,00 I-16 73,00 3+kk 41 781 0,90 2 745 000,00 37 603 3 400 000,00 I-16 71,00 3+1 47 887 0,85 2 890 000,00 40 704 3 490 000,00 I-16 75,00 3+1 46 533 0,85 2 966 500,00 39 553 Comments Komentář nabídka 1) nabídka 2) nabídka 3) nabídka 4) 1) byt ve zděném domě, 2. NP, budoucí novostavba, nabídka v rámci developerského projektu EKOCITY Hostivař 2) byt v panelovém domě, 5. NP, velmi dobrý stav po provedené rekonstrukci, nabídka realitní kanceláře Bydleterychle.cz, Praha 2) byt ve zděném domě, 7. NP, uspokojivý stav po částečné renovaci vybavení, nabídka realitní kanceláře NEW REALITY, s.r.o., Praha 3) byt v panelovém domě, 6. NP, uspokojivý stav po částečné renovaci vybavení, nabídka realitní kanceláře NEXT REALITY, Praha Cost Value - Věcná hodnota Yield value - Výnosová hodnota Comparative value - Porovnávací hodnota Market value - Tržní hodnota (Common price - Obvyklá cena) 1,503 mil.kč nebyla stanovena 2,704 mil.kč 2,700 mil.kč
Situace lokality Mapa oblasti
Byt č. 1157/1 ulici U Zeleného ptáka v Praze, městská část Praha - Kunratice Vstup do sekce č. 1157 bytového domu Severozápadní pohled na bytový dům Severozápadní pohled na bytový dům Severovýchodní pohled na bytový dům Jižní pohled na bytový dům Vstup do bytu č. 1157/1
Společné prostory bytového domu Společné prostory bytového domu