ZNALECKÝ POSUDEK. č. 470/6550/2013

Transkript

1 ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku ZNALECKÝ POSUDEK č. 470/6550/2013 o obvyklé ceně bytu č. 661/1 v bytovém domě č.p. 661, včetně podílu na společných částech domu a pozemku čís. parcely St. 734, k.ú. Libochovice, v ulici Dvouletky v Libochovicích, okres Litoměřice, Ústecký kraj ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, Most, IČ , DIČ CZ tel./fax: , tel , , eniconsult@seznam.cz,

2 ID (Surveyor s Report): 470/6550/2013 LV no.: 1591 Name of subject / Předmět ocenění: Byt (jednotka podle zák.č. 72/1994 Sb.) č. 661/1 v bytovém domě č.p. 661, včetně podílu na společných částech domu a pozemku čís. parcely St. 734, k.ú. Libochovice, v ulici Dvouletky v Libochovicích, okres Litoměřice, Ústecký kraj Address of subject / Adresa majetku: Dvouletky 661, Libochovice GPS: N, E Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitostí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota: Kč Market value Tržní hodnota Kč Yield value: Výnosová hodnota: nebyla stanovena Common price Obvyklá cena Kč Comparative value: Porovnávací hodnota: Kč Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců): nestanoveno Number of properties: Počet objektů: 1 LAND / POZEMEK Main building: Hlavní stavba: byt č. 661/1 (jednotka podle zákona č. 72/1994 Sb.) Čísla parcel Parcel of land nr. St. 734 Appurtenances: Příslušenství: Size: Velikost podíl 998/5750 z 219 m 2 tj. 38 m 2 Location in the town: Poloha v obci: severní část města Libochovice Type: Druh zastavěná plocha a nádvoří Infrastructure: Infrastruktura odpovídající velikosti města (městský úřad, pošta, škola, školka, ordinace lékařů, obchody, pohostinství) MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT Unit price: Jednotková cena LEASE / PRONÁJEM 500 Kč/m 2 Construction system: Konstrukční systém: zděný Whole property: Celá nemovitost: m 2 Built-up area: Zastavěná plocha: Office area: Kancelářské plochy: m 2 Floor area: Podlahová plocha: 99,8 (neověřeno) m 2 Storage area: Skladové plochy: m 2 Other and manufacturing: Ostatní m 2 Unit price: Jednotková cena: Kč/m 2 Income: Příjem: Kč Building finished in year Rok pořízení: 1950 Cost: Náklady: Kč Wear: Znehodnocení: 63 % Capitalization rate: Kapitalizační míra: % - 2 -

3 Property right / Vlastnické právo: Podle části A listu vlastnictví č je oceňovaný byt ve vlastnictví Zuzany Urbanové, bytem Luční 420, Libochovice. Restricting conditions / omezující podmínky: V části C listu vlastnictví č je evidováno následující omezení: - zástavní právo smluvní dle úvěrové smlouvy číslo 4517 ve výši ,-Kč a na budoucí pohledávky do výše ,- Kč, vzniklé do , oprávnění pro společnost UNIDEBT Czech, SE, (IČ ). Stanovená obvyklá cena nemovitostí nezohledňuje výše uvedené omezení evidované na listu vlastnictví č Jiná omezení nebyla zjištěna. Real burden / věcná břemena: V části C listu vlastnictví č nejsou evidována žádná věcná břemena. Mortgages: / zástavní práva: V části C listu vlastnictví č je evidováno toto zástavní právo: - zástavní právo smluvní dle úvěrové smlouvy číslo 4517 ve výši ,-Kč a na budoucí pohledávky do výše ,- Kč, vzniklé do , oprávnění pro společnost UNIDEBT Czech, SE, (IČ ). Legal and structural state / stavebně právní stav: Byt je v katastru nemovitostí evidován jako jednotka podle zákona č. 72/1994 Sb., se způsobem využití k bydlení. Z dostupných informací a informací zjištěných na místě je byt užíván pravděpodobně pro účely bydlení, tzn. v souladu se stavem evidovaným v katastru nemovitostí. Weak points / slabé stránky: - z exteriéru bytového domu je patrná jeho mírně zanedbávaná údržba Strong points / silné stránky: - zděný bytový dům Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č pro k.ú. a obec Libochovice, prokazující stav evidovaný k datu , vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí b/ katastrální mapa pro část k.ú. Libochovice, vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí c/ informace z archivu stavebního úřadu d/ informace sdělené telefonicky majitelkou bytu e/ zjištění při prohlídce na místě Tour / prohlídka Prohlídka nemovitostí byla na základě oznámení společností EURODRAŽBY.CZ a.s. svolána na , 11:00 hodin. V uvedeném termínu konání prohlídky nemovitosti nebyl přítomen vlastník/zástavce a nebylo umožněno provedení prohlídky vnitřních prostor bytu. Z uvedeného důvodu je ocenění provedeno dle 13 odst. 3) zákona č. 26/2000 Sb. (zákon o veřejných dražbách), a to na základě dostupných údajů, zejména informací sdělených telefonicky majitelkou bytu

4 IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území: Název katastrálního území: Libochovice Kód obce: Název obce: Libochovice Počet obyvatel obce: Datum stanovení počtu obyvatel: Kód okresu: CZ0423 Název okresu: Litoměřice Název kraje: Ústecký Poloha v obci: obytná zóna Infrastructure / infrastruktura: Město Libochovice se nalézá v Ústeckém kraji, v okrese Litoměřice, přibližně 9 km jihozápadně od města Litoměřice a přibližně 60 km severozápadně od centra hlavního města Prahy. Podle Malého lexikonu obcí ČR 2012 ČSÚ má město Libochovice obyvatel. Město má občanskou vybavenost odpovídající jeho velikosti (městský úřad, pošta, základní škola, mateřská školka, ordinace lékařů, obchody a pohostinství). Po dopravní stránce je město dobře dostupné, městem prochází silnice II/237 a II/246, město je také napojeno na železniční dopravu. Property Location / poloha nemovitostí: Bytový dům se nachází severní části města Libochovice, v lokalitě zastavěné převážně zděnými bytovými domy, v ulici Dvouletky, z níž je přístupný. Bytový dům je napojen na rozvody el. proudu, pitné vody, kanalizace a zemního plynu. Short description property / stručný popis majetku: Bytová jednotka č. 661/1: Oceňovaný byt je situovaný v 1. nadzemním podlaží bytového domu č.p. 661, umístěného na pozemku čís. parcely St. 734, k.ú. Libochovice. K bytu náleží podíl o velikosti 998/5750 na společných částech domu č.p. 661 a na pozemku čís. parcely St. 734, k.ú. Libochovice. Dispoziční řešení: Vzhledem k neumožnění prohlídky nebyla ověřena dispozice a podlahová plocha bytu. Podle údajů sdělených majitelkou se jedná o byt o velikosti 3+1 s příslušenstvím o podlahové ploše 99,8 m 2, dispozice je tvořena chodbou, koupelnou, záchodem, spíží, kuchyní a 3 pokoji, k bytu náleží sklep umístěný v suterénu domu. Konstrukční řešení a vybavení domu: Svislé nosné konstrukce bytového domu jsou zděné z pálených cihel, střecha je valbová, krytina střechy je z pálených tašek, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu, střecha je opatřena bleskosvody, okna jsou převážně plastová s izolačními dvojskly, vnitřní omítky jsou hladké, vnější omítky jsou břízolitové. Bytový dům má vnitřní rozvod el. proudu, vody, kanalizace a zemního plynu, topení včetně přípravy teplé vody je zajišťováno samostatně v jednotlivých bytech. Vybavení bytu: Vybavení bytu nebylo z důvodu neumožnění prohlídky ověřeno, podle sdělení majitelky tvoří vybavení bytu vana, umývadlo, záchod, kuchyňská linka s pracovní deskou a dřezem, plynový sporák, plynový kombinovaný kotel, vodovodní míchací baterie, vnitřní dveře, zvonek, poštovní schránka, dále vnitřní instalace elektrického proudu, vody, kanalizace, zemního plynu apod. Stáří a stavební stav domu: Podle informací z archivu stavebního úřadu byl bytový dům kolaudován v roce 1950, jeho stáří ke dni ocenění tedy činí 63 roků. Na domě nejsou patrné statické nebo jiné vážnější stavební závady, z exteriéru domu je však patrná jeho mírně zanedbávaná údržba. Stavební stav bytu: Stavebně technický stav bytu nebyl z důvodu neumožnění prohlídky ověřen, podle sdělení majitelky bytu nebyla v posledních letech v bytě provedena žádná významnější rekonstrukce (kromě výměny většiny oken za plastová s izolačními dvojskly), vybavení bytu je v dobrém stavu

5 Pozemek: K oceňovanému bytu č. 661/1 náleží podíl o velikosti 998/5750 na pozemku čís. parcely St. 734 (výměra 219 m 2 ), k.ú. Libochovice. Pozemek je zastavěný stavbou bytového domu, je napojený na inženýrské sítě el. proudu, vody, kanalizace a zemního plynu. Pozemek je přístupný z veřejně přístupného pozemku ve vlastnictví Města Libochovice. Tvar pozemku je patrný z katastrální mapy v příloze

6 HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) bytu (jednotky podle zák.č. 72/1994 Sb.) č. 661/1 v bytovém domě č.p. 661, včetně podílu na společných částech domu a pozemku čís. parcely St. 734, k.ú. Libochovice, v ulici Dvouletky v Libochovicích, okres Litoměřice, Ústecký kraj, zapsaného na listu vlastnictví č pro k.ú. a obec Libochovice u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, Katastrálního pracoviště Litoměřice, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění 12. prosince 2013 Slovy: Čtyřistadevadesáttisíc Kč ,- Kč Ocenění práv a závad spojených s nemovitostí V části C listu vlastnictví č je evidováno následující omezení: - zástavní právo smluvní dle úvěrové smlouvy číslo 4517 ve výši ,-Kč a na budoucí pohledávky do výše ,- Kč, vzniklé do , oprávnění pro společnost UNIDEBT Czech, SE, (IČ ). Stanovená obvyklá cena nemovitostí nezohledňuje výše uvedené omezení evidované na listu vlastnictví č Jiná rizika v souvislosti s nemovitostmi nebyla zjištěna. ENI CONSULT, spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 470/6550/2013. Vypracoval: Ing. Milan Hnitka Ing. Vladimír Hůda jednatel V Mostě, dne 17. prosince

7 PŘÍLOHY 1 Analýza ocenění 2 Situace širších vztahů 3 Výpis z katastru nemovitostí 4 Snímek katastrální mapy 5 Fotodokumentace

8 ENI CONSULT Ltd.- Surveyor Institute ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav ID (Surveyor s Report): 470/6550/2013 LV no.: 1591 Item no. Pol.č. Cost Value (Buildings) - Věcná hodnota (Stavby) Name of "the tangible investment asset" - TIA Název HIM Build-up space Unit price Built-up area Unit price Starting price Wear Time price "TIA" Obestavěný prostor stavby Jednotková cena Užitná plocha Jednotková cena Výchozí cena Znehodnocení Časová cena HIM m 3 Kč/m 3 m 2 Kč/m 2 Kč % Kč 1 byt č. 661/1 99, , Item no. Cost Value (Lands) - Věcná hodnota (Pozemky) Site no. Type land Acreage Price Total Pol.č. Parcelní číslo Druh pozemku Výměra Cena Cekem m 2 Kč/m 2 Kč 1 St. 734 zastavěná plocha a nádvoří Buildings subtotal - Stavby mezisoučet Lands subtotal - Pozemky mezisoučet Comments Komentář Comments Komentář podíl o velikosti 998/5750 Cost Value (Buildings and Lands total) Věcná hodnota (Stavby a pozemky celkem) Kč Item no. Yield value - Výnosová hodnota Name Area for lease Lease price per sq. m. Gross yield Risk of loss of rent Net rent Costs total Net yield Capitalization rate Yield value Comments Pol.č. Název Pronajímatelná plocha Cena za pronájem m2 Hrubý výnos Riziko výpadku nájemného Čisté nájemné Náklady celkem Čistý výnos Kapitalizační míra Výnosová hodnota Komentář m 2 Kč/m 2 /year/rok Kč/year/rok % Kč Kč Kč % Kč Yeld value Výnosová hodnota nebyla stanovena Item no. Pol.č. Comparative value - Porovnávací hodnota Name Název Realized / offer price Date of sale / offers Realizovaná / Datum prodeje / nabídková cena nabídky Residential / utility area Obytná / užitná plocha Type of unit Typ jednotky Unadjusted price Neupravená cena Rate of price adjustment Koeficient cenové úpravy Total price of residential / utility area Celková cena obytné / užitné plochy Price per object Cena za objekt Kč m 2 Kč/m 2 Kč Kč/m 2 1 BJ Libochovice ,00 XII-13 95,00 3+kk , , BJ Libochovice, ul. Revoluční ,00 XII-13 75, , , BJ Libochovice, ul. Revoluční ,00 XII-13 73, , , Comments Komentář nabídka 1) nabídka 2) nabídka 3) 1) byt po částečné rekonstrukci ve zděném domě, nabídka realitní kanceláře FINE REALITY, a.s., Praha 2) byt v původním stavu v panelovém domě, nabídka realitní kanceláře Dumrealit.cz, Praha 3) členský podíl v bytovém družstvu s právem užívání bytu po kompletní renkonstrukci v panelovém domě, nabídka realitní kanceláře Dumrealit.cz, Praha Cost Value - Věcná hodnota Yield value - Výnosová hodnota Comparative value - Porovnávací hodnota Market value - Tržní hodnota (Common price - Obvyklá cena) 0,952 mil.kč nebyla stanovena 0,489 mil.kč 0,490 mil.kč

9 Situace lokality Mapa oblasti

10 Okres: VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu :35:02 Vlastnictví bytu a nebytového prostoru CZ0423 Litoměřice Obec: Libochovice Kat.území: Libochovice List vlastnictví: 1591 V kat. území jsou pozemky vedeny ve dvou číselných řadách (St. = stavební parcela) A Vlastník, jiný oprávněný Identifikátor Podíl Vlastnické právo Urbanová Zuzana, Luční 420, Libochovice /0153 B Nemovitosti Jednotky Č.p./ Č.jednotky Způsob využití Budova Parcely Způsob ochrany Libochovice, č.p. 661, LV 1517, bydlení Podíl na společných částech domu a pozemku 661/1 byt 998/5750 na parcele St. 734 St. 734 zastavěná plocha a nádvoří 219m2 B1 Jiná práva - Bez zápisu C Omezení vlastnického práva Typ vztahu Oprávnění pro Povinnost k o Zástavní právo smluvní dle úvěrové smlouvy číslo 4517 ve výši ,-Kč a na budoucí pohledávky do výše ,-Kč, vzniklé do UNIDEBT Czech, SE, Dělnická 1324/9, Jednotka: 661/1 Z-16662/ Holešovice, Praha, RČ/IČO: Listina Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč.z. ze dne Právní účinky vkladu práva ke dni V-442/ Listina Souhlasné prohlášení o změně osoby zástavního věřitele postoupením pohledávky ze dne Z-16662/ D Jiné zápisy - Bez zápisu E Nabývací tituly a jiné podklady zápisu Listina o Smlouva kupní ze dne Právní účinky vkladu práva ke dni V-7190/ Pro: Urbanová Zuzana, Luční 420, Libochovice RČ/IČO: /0153 F Vztah bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ) k parcelám - Bez zápisu Upozornění: Další údaje o budově a pozemcích uvedených v části B jsou vždy na příslušném výpisu z katastru nemovitostí pro vlastnictví domu s byty a nebytovými prostory. Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Litoměřice, kód: 506. strana 1

11 Okres: VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu :35:02 CZ0423 Litoměřice Obec: Kat.území: Libochovice List vlastnictví: Libochovice V kat. území jsou pozemky vedeny ve dvou číselných řadách (St. = stavební parcela) Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR: Katastrální úřad pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Litoměřice, kód: 506. Vyhotovil: Český úřad zeměměřický a katastrální - SCD Vyhotoveno dálkovým přístupem Podpis, razítko: Vyhotoveno: :51:37 Řízení PÚ:... Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Litoměřice, kód: 506. strana 2

12

13 Byt č. 661/1 v ulici Dvouletky v Libochovicích, okr. Litoměřice Severovýchodní pohled na bytový dům Severozápadní pohled na bytový dům Jihozápadní pohled na bytový dům Jihovýchodní pohled na bytový dům Vstup do bytového domu