Znalecký posudek č. 1682-05/2015 Předmět ocenění Účel ocenění Obvyklá (tržní) cena objektu rodinného domu č.p. 182 na pozemku parc.č. 668, příslušenství, pozemku parc.č. 669 zahrada. Dobrovolná dražba Adresa Kraj Moravskoslezský kraj Okres Ostrva - město Počet obyvatel 1 997 Obec Velká Polom Katastrální území Velká Polom Číslo LV 218 Objednatel Dražbyprost s.r.o. Mírové náměstí 2, 400 01 Ústí nad Labem Vlastnictví Veleba Lubomír, Kolářská 182, 747 64 Velká Polom Velebová Eva, Kolářská 182, 747 64 Velká Polom Podklady - Objednávka č.j. 117/014, ze dne 7.1.2015. - Výpis z katastru nemovitostí prokazující stav evidovaný k datu 21.10.2014. - Kopie katastrální mapy, pro k.ú. Velká Polom, v měřítku 1:1000, ze dne 7.1.2015. - Situace v měřítku 1:6000, ze dne 7.1.2015. - Dohoda mezi E. Velebovou a L. Velebou, ze dne 16.9.2002, ze dne 9.3.2011. - Fotodokumentace pořízená dne 17.1.2015. - Porovnávací databáze cen nemovitostí. - Územní plán obce Velká Polom, datum leden 2011. Přílohy - Kopie katastrální mapy M 1:1000 - Situace M 1: 6000 Místí šetření č.j. 117/014 ze dne 7.1.2015 Podíl 1/2 Podíl 1/2 Místní šetření spojené s prohlídkou nemovitosti bylo provedeno dne 17.1.2015 za účasti znalce a spoluvlastníka objektu paní Evy Velebové. Vypracovala Ing. Radka Honková Zahradní 2470/36 746 01 Opava Dne 18.1.2015 Ke dni 18.1.2015 Prohlídka dne 17.1.2015 Oceňovací předpisy Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění zákona č. 121/2000 Sb., zákona č. 237/2004 Sb., zákona č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., zákona č. 188/2011 Sb., zákona č. 350/2012 Sb., zákona č. 303/2013 Sb. Vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., (oceňovací vyhláška), účinná od 1.10.2014. Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Obec Velká Polom se nachází na území okresu Ostrava - město a náleží pod Moravskoslezský kraj. Patří k nejstarším obcím ve slezském regionu, první zmínku o obci nalezneme v historických pramenech v roce 1288. Obec Velká Polom leží v průměrné výšce 336 metrů nad mořem, celková katastrální plocha obce je 1166 ha, z toho orná půda zabírá 53%, jedna třetina výměry obce je zalesněná. Vzhledem k geografické poloze je v obci velmi málo ploch s travním porostem. Ve vzdálenosti 8km severovýchodně od obce leží město Hlučín, 9km severozápadně město Kravaře, 19 km Statutární město Opava, 11km jihovýchodně Statutární město Ostrava, 13km jihozápadně město Bílovec, přibližně 13km jsou polské hranice. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je město Ostrava. - 1 -
Dopravní dostupnost obce, občanská vybavenost V obci se nachází obecní úřad, policejní stanice, poštovní úřad, základní škola, mateřská škola, knihovna, několik praktických lékařů, zubní lékař, základní síť obchodů a služeb, pohostinství, benzínová pumpa, lihovar, SDH, kostel, hřbitov. Pro využití volného času je v obci k dispozici sportovní hřiště a další sportoviště. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci, kanalizaci i veřejný vodovod. S okolím je dobré dopravní spojení autobusy. Umístění nemovitosti v obci Oceňovaný objekt rodinného domu č.p. 182 je situován jako samostatně stojící zastavěné části v blízkosti centra obce, je umístěn na mírně svažitém pozemku, v oblasti zastavěné rodinnými domy. Objekt rodinného domu je přístupný ze zpevněné místní komunikace ul. Kolářská. V místě je možnost napojení na přípojky inženýrských sítí vodu, elektro, kanalizaci dešťovou a plyn. Popis nemovitosti Objekt rodinného domu sestává z přední původní části a zadní části přístavby. Původní přední část objektu je zděná, podsklepená, s jedním nadzemním podlažími, podkrovím, půdou, sedlovou střechou. Zadní přistavěná část objektu je nepodsklepená, dvoupodlažní, s plochou střechou. Popis konstrukcí Původní část Základy betonové bez izolace, obvodové konstrukce zděné, klempířské konstrukce úplné pozinkované, část měď, krytina taška, fasáda zateplená, krov dřevěný, vnitřní omítky dvouvrstvé vápenné, vnitřní obklady keramické, stropní konstrukce s rovným podhledem, okna dřevěná dvojitá a zdvojená, dveře dřevěné do obložkových zárubní, schodiště dřevěné s podstupnicemi, do sklepa cihlové, vytápění ústřední na plyn, TUV na plyn, podlahy keramická dlažba, PVC, splachovací WC, vana, umývadlo, elektroinstalace. Napojení na přípojky elektřiny, vody, plynu a dešťové kanalizace, splaškové vody jsou svedeny do septiku. Přístavba Základy betonové bez izolace, obvodové konstrukce zděné, klempířské konstrukce úplné pozinkované, krytina lepenka, fasáda není, vnitřní omítky dvouvrstvé vápenné štukové, vnitřní obklady keramické, stropní konstrukce s rovným podhledem, okna dřevěná zdvojená, dveře dřevěné do ocelových zárubní, schodiště dřevěné bez podstupnic, vytápění ústřední na elektřinu, lokální na tuhá paliva, TUV na elektřinu, podlahy keramická dlažba, PVC, čtvercové parkety, splachovací WC, vana, umývadlo, elektroinstalace. Napojení na přípojky elektřiny, vody a dešťové kanalizace, splaškové vody jsou svedeny do septiku. Dispoziční uspořádání Původní část 1.PP Sklepní prostory, schodiště, kotelna 1NP Vstupní veranda, WC, předsíň, schodiště, kuchyň, koupelna, pokoj Podkroví Předsíň, dva pokoje, kuchyně (přístupná z přístavby) Půda Nevyužitý půdní prostor Přístavba 1.NP Vstupní zádveří, schodiště, garáž, garáž (využívaná spoluvlastníkem původní části) 2.NP Chodba, obývací pokoj s krbem, WC, koupelna, jídelna, terasa, lodžie Schodiště Přistavěné venkovní schodiště točité vedoucí do 2.NP Výměry Původní část Zastavěná plocha 88 m 2 Podlahová plocha 130 m 2 Obestavěný prostor 800 m 3 Přístavba Zastavěná plocha 108 m 2 Podlahová plocha 100 m 2 Obestavěný prostor 750 m 3 Stáří a technický stav nemovitosti Původní část Původní část rodinného domu byla postavena v roce 1915. Sestává z přední podsklepené části se sedlovou střechou a přízemní hospodářské nepodsklepené přístavby. Částečná rekonstrukce spočívající v částečném rozšíření objektu a zřízením sociálního zařízení byla provedena v roce 1954. Před 18-ti lety byl zaveden do přední části objektu plyn, před 12-ti lety bylo provedeno zateplení fasády, byla opravena střecha (vyměněna střešní krytina včetně oplechování). V době ocenění se přední část objektu (mimo vyjmenovaných stavebních úprav) nachází v původním udržovaném stavu ve vybavení z roku 1954. - 2 -
Přístavba V roce 1985 byla provedena nástavba nad původní hospodářskou částí objektu, přistavěnou k původnímu rodinnému domu. Přístavba má plochou střechou, nedokončenou fasádu. V době ocenění se nachází v původním neudržovaném stavu z roku 1985. Nějakou dobu se již neužívá, je odpojena elektřina. Kladné a záporné vlivy na ceny nemovitosti + Příjezd ze zpevněné veřejné komunikace + Napojení na inženýrské sítě + Dobrá dopravní dostupnost do statutárních měst + Poměrně dobrá občanská vybavenost v místě + Blízkost centra obce + Zahrada u domu + Klidnější lokalita - Úzká příjezdová komunikace bez možnost parkování - V místě chybí chodníky - Chybí splašková kanalizace - Přístavba objektu je nedokončená - Složitá dispozice objektu - Původní stav - Omezená využitelnost zahrady Fotodokumentace Ortofoto Územní plán Pohled boční ulice Pod mostem Pohled ulice Pod mostem - 3 -
Boční část - přístavba Pohled ulice Kolářská Zahrada Bazén Pokoj Kuchyně Původní část Koupelna Původní část Obývací pokoj - Přístavba Koupelna - Přístavba - 4 -
Příslušenství Venkovní úpravy Přípojka elektro, vody, kanalizace dešťové, plynu, betonový tříkomorový septik, oplocení uliční - plot ocelový rámový s betonovou podezdívkou, plotová brána, branka, oplocení zahrady - plot dřevěný laťový s betonovým prahem, zpevněné plochy betonové, zámková dlažba, zahradní skleník ve zhoršeném technickém stavu, venkovní bazén nefunkční Pozemky Parc.č. 668 Druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří Výměra 525 m 2 Parc.č. 669 Druh pozemku zahrada Výměra 294 m 2 Výměra celkem 819 m 2 Zjištění ceny administrativní (dle oceňovacích předpisů) 1 Rodinný dům č.p. 182 s příslušenstvím Znak č. 1 Výpočet indexu trhu podle přílohy č. 3 vyhlášky č. 441/2013 Sb., tabulka č. 1 Název znaku Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy Popis kvalitativního pásma Číslo kval. pásma Doporučená hodnota Použitá hodnota Nabídka odpovídá poptávce II. 0 Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) IV. 3 Změny v okolí Bez vlivu nebo stabilizovaná území II. 4 5 Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) Ostatní neuvedené (např. nový investiční záměr, energetická úspornost, vysoká ekonomická návratnost) 6 Povodňové riziko Bez vlivu II. Bez dalších vlivů II. 0 Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV. 1,00 1,000 Součet znaků č. 1 až 4 = 0 Index I T = 1,000 Znak č. Výpočet indexu polohy podle přílohy č. 3 vyhlášky č. 441/2013 Sb., tabulka č. 3 Název znaku Popis kvalitativního pásma Číslo kval. pásma Doporučená hodnota Použitá hodnota 1 Druh a účel užití stavby Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně I 1,01 1,010 2 Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí Rezidenční zástavba I. 0,03 0,03 3 Poloha pozemku v obci Navazující na střed (centrum) obce II. 0 4 5 Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které jsou v obci Občanská vybavenost v okolí pozemku 6 Dopravní dostupnost k pozemku 7 Osobní hromadná doprava,* 8 Poloha pozemku nebo stavby z hlediska komerční využitelnosti Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí V okolí nemovité věci je částečně dostupná občanská vybavenost obce Příjezd po zpevněné komunikaci, s možností parkování na pozemku Zastávka do 200 m včetně, MHD - dobrá dostupnost centra obce Bez možnosti komerčního využití stavby na pozemku I. II. -0,02-0,02 VII. 0,01 0,01 III. 0 až 0,02 0,02 II. 9 Obyvatelstvo Bezproblémové okolí II. 10 Nezaměstnanost Průměrná nezaměstnanost II. 0 11 Vlivy ostatní neuvedené** Vlivy snižující cenu I. 0 až -0,30-0,15 Součet znaků č. 2 až 11-0,110-5 -
Povolené maximum srážek (příloha č. 3, text za tab. č. 3) -0,800 Použitá hodnota -0,110 Index polohy I P 0,899 1a Rodinný dům č.p. 182 s příslušenstvím Původní část Index konstrukce a vybavení I V - příloha č. 24, tabulka č. 2 0 Typ stavby a) podle podsklepení a střechy Podsklepený se šikmou nebo strmou střechou III. Typ stavby podle svislé nosné konstrukce a podsklepení 1 Druh stavby 2 Provedení obvodových stěn b) Svislé konstrukce zděné, s jedním nadzemním podlažím, podsklepený Dvojdomek, dům řadový Zdivo cihelné nebo tvárnicové C II. -0,01-0,01 III. 3 Tloušťka obvod. stěn 45 cm II. 4 Podlažnost c) Hodnota větší než 2 III. 0,02 0,02 5 Napojení na veřejné sítě (přípojky) Přípojka elektro, voda a odkanalizování RD do žumpy nebo septiku III. 6 Způsob vytápění stavby Ústřední, etážové, dálkové III. 7 Zákl. příslušenství v RD d) Úplné - standardní provedení III. 8 Ostatní vybavení v RD Bez dalšího vybavení I. 9 Venkovní úpravy 10 Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD Standardního rozsahu a provedení Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 III. II. 11 Výměra pozemků užívané se stavbou Nad 800 m2 celkem III. 0,01 0,01 12 Kriterium jinde neuvedené Mírně snižující cenu II. -0,01 až - 0,05-0,05-6 -
Součet znaků 1 až 5-0,03 13 Stavebně- technický stav Stavba se zanedbanou údržbou (předpoklad provedení menších stavebních úprav) III. 0,85 0,85 Stáří stavby (roků) 100 Byla provedena rekonstrukce (výměna alespoň 60 % objemových podílů konstrukcí a vybavení)? ano Pokud byla provedena rekonstrukce, její stáří (roků) 50 Jen do 50 let Použitá hodnota stáří pro koeficient -s- y = 65 Koeficient -s- před úpravou na nástavby, přístavby, stavební úpravy rozsahu alespoň 50 % Zvýšení koeficientu -s- u velkých stavebních úprav podle poznámky níže o hodnotu 0,01 až 0,1 - nastavit 0,68 0,10 s Koeficient stáří ev. rekonstrukce -s- 0,775 Kval. pásmo s 0,659 Index konstrukce a vybavení I V - příloha č. 24, tabulka č. 2 0,639 Ocenění rodinného domu porovnávacím způsobem podle 35 a příloh č. 3 a 24 vyhlášky č. 441/2013 Sb. Vypočteno programem MS Excel, oceňovací systém ABN14 Obec Velká Polom Počet obyvatel dle Malého lexikonu obcí ČR 1997 Okres Ostrava - město Kraj Moravskoslezský Katastrální území Velká Polom Pokud je obec rozdělena, oblast příloha č. 2 Základní cena příloha č. 24, tab. 1 ZC Kč / m 3 1 812,00 Výpočet základní ceny upravené podle 35 odst. 2 Index konstrukce a vybavení I V - příloha č. 24, tabulka č. 2 Iv 0,639 Základní cena upravená ZCU Kč / m 3 1 157,87 Index trhu - příloha č. 3, tabulka č. 1 I T 1,000 Index polohy - příloha č. 3, tabulka č. 3 Ip 0,899 Základní cena upravená po úpravě indexy IT a IP Kč / m 3 1 040,93 Výměra stavby (příl. 1) Délka Šířka Výška Koef. OP (m 3 ) 1. podzemní podlaží 80 1,00 1,00 1,00 80 1. nadzemní podlaží 9,20 8,55 2,85 1. NP - přístavek 2,85 3,15 3,15 Půdní nadezdívka 9,20 8,55 0,80 Střecha nad nadezdívkou 9,20 8,55 2,80 Balkon 2,15 1,25 1,00 1,00 1,00 Výměra celkem m 3 80-7 -
Cena ke dni odhadu Kč 832 740,10 1a Rodinný dům č.p. 182 s příslušenstvím Přístavba Index konstrukce a vybavení I V - příloha č. 24, tabulka č. 2 0 Typ stavby a) podle podsklepení a střechy Typ stavby podle svislé nosné konstrukce a podsklepení 1 Druh stavby 2 Provedení obvodových stěn b) Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP s plochou střechou Svislé konstrukce zděné, se dvěma nadzemními podlažími, nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1. nadzemního podlaží Dvojdomek, dům řadový Zdivo cihelné nebo tvárnicové II. B II. -0,01-0,01 III. 3 Tloušťka obvod. stěn 45 cm II. 4 Podlažnost c) Hodnota více jak 1 do 2 včetně II. 0,01 0,01 5 Napojení na veřejné sítě (přípojky) Přípojka elektro, voda a odkanalizování RD do žumpy nebo septiku III. 6 Způsob vytápění stavby Ústřední, etážové, dálkové III. 7 Zákl. příslušenství v RD d) Úplné - standardní provedení III. 8 Ostatní vybavení v RD Bez dalšího vybavení I. 9 Venkovní úpravy 10 Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD Standardního rozsahu a provedení Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 III. II. 11 Výměra pozemků užívané se stavbou Nad 800 m2 celkem III. 0,01 0,01 12 Kriterium jinde neuvedené Mírně snižující cenu II. -0,01 až - 0,05-0,05-8 -
Součet znaků 1 až 5-0,04 13 Stavebně- technický stav Stavba ve špatném stavu (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav) IV. 0,65 0,65 Stáří stavby (roků) 30 Byla provedena rekonstrukce (výměna alespoň 60 % objemových podílů konstrukcí a vybavení)? ne Pokud byla provedena rekonstrukce, její stáří (roků) 50 Jen do 50 let Použitá hodnota stáří pro koeficient -s- y = 30 Koeficient -s- před úpravou na nástavby, přístavby, stavební úpravy rozsahu alespoň 50 % Zvýšení koeficientu -s- u velkých stavebních úprav podle poznámky níže o hodnotu 0,01 až 0,1 - nastavit 0,85 0,05 s Koeficient stáří ev. rekonstrukce -s- 0,900 Kval. pásmo s 0,585 Index konstrukce a vybavení I V - příloha č. 24, tabulka č. 2 0,562 Ocenění rodinného domu porovnávacím způsobem podle 35 a příloh č. 3 a 24 vyhlášky č. 441/2013 Sb. Vypočteno programem MS Excel, oceňovací systém ABN14 Obec Velká Polom Počet obyvatel dle Malého lexikonu obcí ČR 1997 Okres Ostrava - město Kraj Moravskoslezský Katastrální území Velká Polom Pokud je obec rozdělena, oblast příloha č. 2 Základní cena příloha č. 24, tab. 1 ZC Kč / m 3 1 812,00 Výpočet základní ceny upravené podle 35 odst. 2 Index konstrukce a vybavení I V - příloha č. 24, tabulka č. 2 Iv 0,562 Základní cena upravená ZCU Kč / m 3 1 018,34 Index trhu - příloha č. 3, tabulka č. 1 I T 1,000 Index polohy - příloha č. 3, tabulka č. 3 Ip 0,899 Základní cena upravená po úpravě indexy IT a IP Kč / m 3 915,49 Výměra stavby (příl. 1) Délka Šířka Výška Koef. OP (m 3 ) 1. podzemní podlaží 75 1,00 1,00 1,00 75 1. nadzemní podlaží 9,20 8,55 2,85 1. NP - přístavek 2,85 3,15 3,15 Půdní nadezdívka 9,20 8,55 0,80 Střecha nad nadezdívkou 9,20 8,55 2,80 Balkon 2,15 1,25 1,00 1,00 Výměra celkem m 3 75 Cena ke dni odhadu Kč 686 615,75-9 -
2 Pozemky Označení znaku Úprava základních cen stavebních pozemků obcí nevyjmenovaných v tabulce č. 1 přílohy č. 2 O1 až O6 Název znaku Popis Číslo Hodnota O 1 Velikost obce podle počtu obyvatel 1001 2000 III. 0,75 O 2 Hospodářsko-správní význam obce Ostatní obce IV. 0,60 O3 Poloha obce Obec vzdálená od hranice vyjmenované obce nebo oblasti v tab.č. 1 v nejkratším vymezeném IV. 1,01 úseku silnice do 10km včetně O 4 Technická infrastruktura v obci (vodovod, elektřina, plyn, kanalizace)* Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn I. 1,00 O 5 O 6 Dopravní obslužnost obce (městská, autobusová a železniční doprava) ** Občanská vybavenost v obci Autobusová zastávka III. 0,90 Rozšířenou vybavenost (obchod, služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení) II. 0,98 Znak č. Název znaku 1 Svažitost pozemku a expozice Index omezujících vlivů pozemku I O - příloha č. 3, tabulka č. 2 Popis kvalitativního pásma Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace Číslo kval. pásma Doporučená hodnota Použitá hodnota IV. 2 Ztížené základové podmínky Neztížené základové podmínky III. 3 Ochranná pásma Mimo ochranná pásma I. 4 Omezení užívání pozemku Bez omezení užívání I. 5 Geometrický tvar pozemku Tvar bez vlivu na využití II. 0 6 Ostatní neuvedené Bez dalších vlivů II. 0 Součet znaků č. 1 až 6 = Index I O = 1,00 Kraj Okres Obec (městská část) Typ obce Ocenění stavebního pozemku v obci nebo její oblasti, nevyjmenované v tabulce č. 1 v příloze č. 2 k oceňovací vyhlášce č. 441/2013 Sb. Moravskoslezský Ostrava - město Velká Polom Obec ostatní Počet obyvatel obce dle Malého lexikonu obcí 1 997 Katastrální území Velká Polom Pozemky parc.č. 668, 669 Výměra pozemku (nebo jeho oceňované části) m 2 525, 294 Druh pozemku dle KN Druh pozemku dle skutečnosti Stavba na parcele Zastavěná plocha, zahrada Zastavěná plocha, zahrada Rodinný dům - 10 -
Položka z přílohy č. 1 tabulky č. 1 vyhlášky Ostrava nejnižší cena oblast 4, 7, 8, 11 Základní cena z přílohy č. 2 tabulky č. 1 vyhlášky ZC V Kč/m 2 1 18 Výpočet základní ceny u obcí nevyjmenovaných ( 4 odst. 1) Koeficienty velikosti obce, ve které se stavební pozemek nachází, uvedené v tabulce č. 2 v příloze č. 2 k této vyhlášce O1 koeficient velikosti obce 0,75 O2 koeficient hospodářsko-správního významu obce 0,60 O3 koeficient polohy obce 1,01 O4 koeficient technické infrastruktury v obci 1,00 O5 koeficient dopravní obslužnosti obce 0,90 O6 koeficient občanské vybavenosti v obci 0,98 Základní cena ZC = ZCV O1 O O3 O4 O5 O6 Kč/m 2 473,03 Výpočet základní ceny upravené ( 4 odst. 1) Index trhu (příloha č. 3 tab. 1) I T -- 1,000 Index omezujících vlivů pozemku (příloha č. 3 tab. 2) I O -- 1,000 Index polohy (příloha č. 3 tab. 3 pro pozemky zastavěné nebo určené pro stavby rezidenční) I P -- 0,899 Index cenového porovnání I = I T I O I P I -- 0,899 Základní cena upravená ZCU = ZC I Kč/m 2 425,25 Základní cena upravená (minimum: 30 Kč/m 2 ) ZCU Kč/m 2 425,25 Výměra pozemků m 2 875 Cena pozemků bez staveb Kč 372 093,75 REKAPITULACE ocenění podle vyhlášky č. 441/2013 Sb., (oceňovací vyhláška) 1a Rodinný dům č.p. 182 s příslušenstvím Původní část 832 740 Kč 1b Rodinný dům č.p. 182 s příslušenstvím - Přístavba 686 616 Kč 2 Pozemky stavební 372 094 Kč Celkem nemovitosti 1 891 450 Kč Zjištění ceny obvyklé porovnávacím způsobem 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: SReality, datum aktualizace inzerátu 9.1.2015 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 1 Počet NP 1 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP 217.0 m 2 Podlahová plocha 200.0 m 2 Celková výměra všech pozemků 500.0 m 2 Cena za nemovitost 2 190 000 Kč 10 950 Kč/m 2 Redukce ceny 25 % Redukovaná cena 1 642 500 Kč 8 210 Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Rodinný dům, obec Velká Polom, okres Ostrava Rodinný dům v klidné lokalitě obce, dva sklepy, dvě garáže. 1.NP: obývací kuchyň, ložnice, předsíň, koupelna, WC, veranda, chodba, schodiště. Mezipatro: obývací kuchyň, pokoj, koupelna, WC, pracovna. 2.NP: obývací kuchyň, pokoj, velká šatna 3x, předsíň, chodba. Garáž s dílnou a přilehlými sklady navazující na stodolu. Zahrada je lemována okrasnou stěnou ze štípaného betonu. Dům je napojen na IS, septik. 2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: SReality, datum aktualizace inzerátu 13.1.2015 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 1 Počet NP 1 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP 120.0 m 2 Podlahová plocha 170.0 m 2 Celková výměra všech pozemků 1 282.0 m 2-11 -
Cena za nemovitost 1 950 000 Kč 11 470 Kč/m 2 Redukce ceny 25 % Redukovaná cena 1 462 500 Kč 8 600 Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Rodinný dům, obec Dolní Lhota, okres Ostrava Rodinný dům zděný, dispozičně řešený 4+1, možno i dvougenerační 2x 2+1. Sklepy suché, střecha v roce 2000 prošla rekonstrukcí, elektřina, voda, v patře nová dřevěná okna. V 1.NP: 2 pokoje, kuchyň, spíš, komora, WC, koupelna. Ve 2.NP: 2 velké pokoje, kuchyň, a příprava na druhou koupelnu s WC. Půda má betonový potěr, možnost dalšího pokoje. Vytápění je na tuhá paliva, tří průduchový komín, plyn je na pozemku (HUP). Na pozemku je malý zahradní domek a studna. 3. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: SReality, datum aktualizace inzerátu 11.1.2015 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 1 Počet NP 1 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP 75.0 m 2 Podlahová plocha 140.0 m 2 Celková výměra všech pozemků 1 720.0 m 2 Cena za nemovitost 2 299 000 Kč 16 420 Kč/m 2 Redukce ceny 25 % Redukovaná cena 1 724 250 Kč 12 316 Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Rodinný dům, obec Dolní Lhota, okres Ostrava Rodinný dům celopodsklepený v klidné části obce. K domu náleží 3 garáže a velký pozemek. 1.NP: koupelna s WC, kuchyně s jídelnou, 2 pokoje, komora. 2.NP: koupelna s WC, kuchyně s jídelnou, 1 pokoj, komora. Vytápění ústřední, septik. Vyhodnocení Poptávka po nemovitostech uvedeného typu Rodinný dům s garáží a pozemkem, uvedené velikosti, provedení, vybavení, dané lokalitě, je u srovnatelných nemovitostí v rovnováze s nabídkou. Jedná se o poměrně lukrativní lokalitu, s občanskou vybaveností a technickou infrastrukturou. Oceňovaný objekt je v technickém stavu před nutnou rekonstrukcí. Jeho rozdělení na dvě samostatně uživatelné části je za provedení nezbytných stavebních úprav možné, rovněž rozdělení pozemků lze provést. Problematické bude užívání příslušenství skleníku a venkovního bazénu. S přihlédnutím k výše uvedenému jsem názoru, že se předmětná nemovitost řadí do nižší cenové kategorie s ohledem na srovnatelné ceny, konstrukční uspořádání, stáří, technický stav, velikost a vybavení. Nemovitost je při kompletním prodeji běžně obchodovatelná, prodej poloviny nemovitosti bude problematický. Rozpětí nabídkových redukovaných cen nemovitostí Kč 1 580 00 1 724 25 Kč Rozpětí nabídkových redukovaných cen Kč za m 2 8 21 12 316,00 Kč/m 2 Podlahová plocha rodinného domu č.p. 182 23 m 2 Stanovená cena za m 2 podlahové plochy 8 30 Kč Celková cena nemovitostí 1 909 00 Kč Obvyklá (tržní) cena nemovitostí dle odborného posouzení znalce Slovy: 1 900 00 Kč Jeden milion devět set tisíc korun českých Obvyklá (tržní) cena ½ nemovitostí dle odborného posouzení znalce Slovy: 800 00 Kč Osm set tisíc korun českých - 12 -
Počet stran textu 13 Počet stran příloh 2 Vypracovala Dne 18.1.2015 Ke dni 18.1.2015 Ing. Honková Radka Zahradní 2470/36 746 01 Opava podpis ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec, jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 4.3.1999 č.j. 1361/99 pro základní obor Ekonomika a stavebnictví pro odvětví ceny a odhady nemovitostí, stavby obytné, stavby průmyslové. Jsem si vědoma následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku. Znalecký úkon je zapsán pod poř. čís. 1682 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů (náhradu mzdy) účtuji podle připojené likvidace na základě dokladů čís. 05/2015. Podpis znalce - 13 -