OCEŇOVÁNÍ VĚCNÝCH BŘEMEN J A K U B H A N Á K
východiska pro oceňování Osnova 2 obecná metodika ocenění vybrané případy ocenění cena pozemku s věcným břemenem
3 http://www.geodezieklatovy.cz/photos/fotogalerie/s-gp2.jpg VÝCHODISKA PRO OCEŇOVÁNÍ VĚCNÝCH BŘEMEN
podle osoby oprávněné Rozdělení služebností osobní (in personam) zřízena ve prospěch konkrétní osoby věcné (in rem) oprávněným je vlastník panujícího pozemku 4 podle délky trvání na dobu určitou na dobu neurčitou podle předmětu něco strpět např. umístění inženýrské sítě, přechod přes pozemek něčeho se zdržet např. růstu stromu nad určitou výšku
Východiska pro oceňování k realizaci užitné hodnoty služebnosti dochází pouhým strpěním nebo zdržením se prospěch z toho, že vlastník je omezen ve své činnosti = užitek oprávněného věcná a právní závada na věci = ztráta povinného znehodnocuje pozemek zohledňuje se pouze při ocenění obvyklou cenou oprávněná osoba nese náklady na zachování a opravy věci, která je pro služebnost určena užívá-li však věc i povinný, tak poměrně přispívá na náklady smluvní ujednání může být opačné 5
obvyklá cena Druhy cen věcných břemen není závazně stanoven způsob určení ceny respektovat definici obvyklé ceny velké množství různých postupů s různými výsledky 6 literatura: např. Bradáč, A. a kol. Věcná břemena od A do Z. Praha: 2009. různé metodiky: např. Asociace znalců a odhadců; Znalecký standard VII Oceňování nemovitostí zpracovaný ÚSI VUT v Brně stanovení ceny služebnosti je věcí skutkovou, stanovení kritérií pro určení ceny věcí právní zjištěná cena výpočet dle 16b ZOM komentář MF ČR k oceňování věcných břemen z roku 2011! závazný způsob výpočtu
Různé metody, různé ceny 7 Sedláček, J. Standardizace zjištění obvyklé ceny věcného břemene při výstavbě pozemních komunikací. Brno: VUT, 2014, s. 163.
Použití typů cen 8 Cena zjištěná Cena obvyklá daňové účely (daň z příjmů) pozemkové úpravy náhrada za vyvlastnění rozhodnutím/dohodou při vzniku břemene smlouvou bankovní sektor náhrada za vyvlastnění zřízení práva cesty atd.
9 OCEŇOVÁNÍ VĚCNÝCH BŘEMEN: OBECNĚ
Postup ocenění 10 Zjištění obsahu služebnosti Určení rozsahu služebnosti Určení obvyklého ročního užitku Určení nákladů na zachování a opravy Výpočet
Rozsah služebnosti 11 zpravidla uvedeno ve smlouvě, resp. v zadání znalecké úkolu často vymezeno v geometrickém plánu (vztahuje-li se k části pozemku) diskuze o zohlednění ochranného pásma u inženýrských sítí oceňovací literatura: spíše ano (taktéž praxe některých subjektů) včetně tzv. hluchých zbytků pozemku právní výklady: v zásadě nikoliv ochranné pásmo vzniká nezávisle na služebnosti povinnosti uloženy všem (nikoliv je vlastníkovi pozemku) ochrana chráněného objektu, nikoliv užívacího práva provozovatele může být přiznána zákonem (viz lázeňský zákon, vodní zákon)
Povaha pozemku zatíženého břemenem 12 Stavební: argumenty Není stavební: argumenty je na něm umístěna stavba inženýrské sítě není možné realizovat stavbu jinou, tj. znehodnocení pozemku 9 odst. 4 ZOM Stavebním pozemkem pro účely oceňování není pozemek, který je zastavěný jen podzemním nebo nadzemním vedením. lze využívat k původnímu účelu respektovat ÚPD
Stanovení užitku oprávněného zpravidla ztotožněn s nájemným v praxi není příliš rozlišováno nájemné/pachtovné také zisk z úrody, ceny vody apod. 13 nájemné musí odpovídat způsobu užití pozemku nezbytné správně určit druh pozemku (viz výše) není vhodné nájemné tzv. dočasných záborů pro určení užitku pro služebnosti inženýrských sítí nájem pro provedení stavebních prací - neodpovídá využití pozemku po dobu existence služebnosti
Stanovení užitku oprávněného II 14 preference obvyklého nájemného dlouhodobé nájemní smlouvy (rozdíly typické u zemědělských pozemků) určí se porovnáním náhradní metoda: tzv. simulované nájemné odvození nájemného z (obvyklé) ceny pozemku soudy při zjišťování výše obvyklého nájemného musí sledovat ocenění užívacího práva a nikoliv užívané věci [NS 28 Cdo 4022/2011] regulované nájemné pouze pronájmy pro veřejnou infrastrukturu ve veřejném zájmu hrazené z veřejných prostředků maximální možné nájemné
Náklady na zachování a opravy věci náklady má hradit oprávněný, není-li jiná dohoda 15 povinný poměrně přispívá, užívá-li pozemek také typicky u služebnosti cesty: zjišťována četnost a způsob využití u pozemků často není údržba zpravidla nutná nebo jsou náklady (např. daň z nemovitosti) zanedbatelné výjimkou je např. povinnost udržovat porosty pod vedením v určité výšce (neučiní-li tak vlastník, činí tak provozovatelé vedení) výsledkem je tzv. čistý roční užitek, z něhož se vychází při určení ceny služebnosti nikoliv při určování zjištěné ceny
Zjištěná cena věcného břemene ( 16b) výpočet v zásadě nezměněn od roku 1998 16 výnosově na základě ročního užitku se zohledněním míry omezení služebností korekční koeficient? zjistit roční užitek oprávněného užitek = obvyklé nájemné z pozemku ze smlouvy/rozhodnutí není-li nižší než 2/3 obvyklého užitku počet let užívání práva in rem/in personam
Zjištěná cena: výpočet vzorec (in rem): roční užitek x doba (max 5 let) 17 vzorec (in personam): roční užitek x doba (je-li na dobu života 10) nelze-li stanovit roční užitek paušálně: cena 10 000 Kč např. přístup přes pozemek pro nutné opravy není možné určit četnost dle MF i právo čerpání vody ze studny potíže se stanovením množství odebrané vody; zahrnuje i právo přístupu
Příklad služebnost inženýrské sítě 18
Zjištěná cena služebnosti - výpočet pozemek užíván jako zemědělský není tedy stavební tj. obvyklé nájemné za zemědělskou půdu uvažováno 3 000 Kč/ha/ročně, tj. 0,30 Kč/m2 19 Užitek za m 2 0,30 Počet let trvání 5 Cena za m 2 1,50 Výměra v m 2 88 služebnost na dobu neurčitou Cena služebnosti 130 Kč služebnost in rem
Způsoby určení obvyklé ceny služebnosti 20 Porovnáním Ztotožněním se zjištěnou cenou Výnosovým způsobem Jako závady Kombinace
Porovnáním na základě uzavřených smluv 21 obtížné zjistit podmínky, za kterých bylo zřízeno často nesrovnatelné případy v praxi se tato metoda používá výjimečně nebo spíše vůbec rovněž srovnání cen pozemků se služebností a bez ní cenou služebnosti by byl rozdíl cen pozemků
Ztotožněním se zjištěnou cenou 22 zásadně jde pouze o náhradní metodu, protože způsob jejího určení je přizpůsoben daňovým účelům modifikovaná výnosová metoda avšak použitelná vždy; požadovaná metodikami veřejnoprávních subjektů v praxi vcelku běžná
Výnosovým způsobem metoda věčné renty (pro břemena na dobu neurčitou) 23 cílem je transformace budoucích výnosů na současnou hodnotu U roční užitek u míra kapitalizace (v procentech) reálná úroková míra (se zohledněním inflace)
Příklad služebnost inženýrské sítě 24
Obvyklá cena služebnosti - výpočet pozemek užíván jako zemědělský není stavební tj. obvyklé nájemné za zemědělskou půdu uvažováno 3 000 Kč/ha/ročně, tj. 0,3 Kč/m2 služebnost na dobu neurčitou služebnost in rem 25 Roční užitek 0,30 Míra kapitalizace 2,51 Cena za m 2 11,95 Kč Výměra v m 2 88 Cena služebnosti 1 050 Kč
Srovnání cen služebnosti 14 26 1200 1050 12 1000 11,95 10 800 8 600 6 400 4 2 200 130 0 Obvyklá cena m2 1,5 Zjištěná cena m2 0 Obvyklá cena Zjištěná cena
Příklad služebnosti na stavebním pozemku 27
28
Ocenění služebnosti jako závady ztráta povinného v případě znehodnocení pozemku znemožnění další stavební činnosti nemusí být absolutní viz např. souhlas provozovatele inženýrské sítě stavební činnost musí být přípustná nutnost odborného posouzení 29 VBZ = COB COBZ cena pozemku bez závady ( stavební ) 500 Kč cena pozemku se závadou (zemědělský) 20 Kč VBZ = COB COBZ 480 Kč/m2
Určení obvyklé ceny služebnosti doporučována kombinace metod tj. rozmezí mezi cenou služebnosti jako závady a na základě ročního užitku odborný odhad: vztah mj. k ceně pozemku apod. 30 příklad: cena služebnosti jako závady: 480 Kč/m 2 cena služebnosti na základě užitku: 12 Kč/m 2 obvyklá cena služebnosti:? zohlednit také dopady na cenu pozemku, rušení (hluk, prach), míra spoluužívání (korekce)
Sazebníky (ceníky) obcí či státu účel: pro vyjednávání o dohodě zpravidla pouze pro běžné druhy služebnosti inženýrské sítě a stezky (cesty) ostatní individuálně pevná částka tzv. běžný metr vedení v závislosti na druhu pozemku výhodnější ceny pro nepodnikající činnosti tradiční přetrvávající přístup (dán historickou regulací nájemného) znalecký posudek jako náhradní metoda často minimální cena služebnosti absurdní ceny u malých výměr? 31
Metodiky obcí a státu předvídatelné a rozšířené srov. např. ÚZSVM, ŘSD ČR, SŽDC, státní podniky Povodí atd. zjednodušený výpočet (často dle ZOM) nižší odbornost pracovníků v problematice oceňování snadná dostupnost vstupních údajů unifikovaný postup všech zaměstnanců stejného subjektu upravená pravidla pro určení ročního užitku užitek ztotožňován s maximálním regulovaným nájemným odvozován z úřední ceny pozemku často jen pro některé druhy pozemků např. zemědělské 32
33 OCEŇOVÁNÍ VĚCNÝCH BŘEMEN: VYBRANÉ PŘÍPADY
Služebnosti pro veřejně prospěšné stavby výjimečně postup dle zákona č. 416/2009 Sb. navýšení ceny služebnosti 10 odst. 1 písm. b): Za vyvlastnění náleží vyvlastňovanému náhrada ve výši ceny práva odpovídajícího věcnému břemenu 8) Náhrady podle odstavců 1 a 2 se stanoví takovým způsobem a v takové výši, aby odpovídaly majetkové újmě, která se u vyvlastňovaného projeví v důsledku vyvlastnění. 34 odkaz na 18 ZOM: tj. zjištěná cena? majetková újma zpravidla odpovídá obvyklé ceně poznámka pod čarou nestanoví závazné pravidlo pro interpretaci daného ustanovení nálezy Ústavního soudu sp. zn. I. ÚS 22/99 a II. ÚS 515/01
Služebnost rozlivu 35
Služebnost rozlivu 36 68 zákona č. 254/2001 Sb. a 1273 NOZ práva k pozemkům omezena dohodou nebo rozhodnutím vyvlastňovacího úřadu včetně zpřístupnění dokumentace VD; po projednání umožnit vstup podmínky pro způsob užívání pozemku omezení vlastnické práva: cena služebnosti škody na půdě a stavbách, plodinách a lesních porostech hrazeny státem náklady na obnovu původního stavu či tržní ceny plodin nebo dle lesního zákona podrobnosti nařízení vlády č. 203/2009 Sb. náhrada také za ztrátu nároku na dotaci na základě zákona o zemědělství
Břemeno užívání letiště 37 LKCM 02 od Karel x Vlastní dílo. Licencováno pod CC BY-SA 3.0 via Wikimedia Commons - http://commons.wikimedia.org/wiki/file:lkcm_02.jpg#/media/file:lkcm_02.jpg
Břemeno provozování letiště pro letiště existující před 2010 zřizováno ve veřejném zájmu soudem neúspěšná dohoda náhrada = roční plnění odpovídající místně obvyklému nájemnému k pozemku, ke kterému se zřizuje věcné břemeno splatná každoročně: nejpozději do konce roku 38 NS 28 Cdo 946/2013: by bylo absurdní, aby v uzavřeném prostředí areálu letiště, byla stanovena obvyklá výše nájemného za použití porovnávací metody, která je determinována deformovanou výší nájemného dosahovanou u ostatních pronajímatelů, kteří se tržně nechovají. je pro stanovení obvyklé ceny třeba srovnat výši nájemného i s nájemným jiných pozemků v dané lokalitě, ač způsob užívání těchto pozemků není stejný. Cílem je zjistit, jaké nájemné by žalobci mohli dosáhnout, kdyby měli možnost svůj pozemek pronajmout jinému subjektu.
Břemeno pozemní komunikace 39
Břemeno pozemní komunikace 40 17 odst. 2 zákona č. 13/1997 Sb. Jestliže byla zřízena stavba dálnice, silnice nebo místní komunikace na cizím pozemku a vlastníku této stavby se prokazatelně nepodařilo dosáhnout majetkoprávního vypořádání s vlastníkem pozemku, je příslušný speciální stavební úřad oprávněn na návrh vlastníka stavby zřídit věcné břemeno, které je nezbytné pro výkon vlastnického práva ke stavbě. pozemek je nevyužitelný pro jakýkoliv jiný účel užitek: simulované nájemné ze zjištěné ceny pozemku lze setkat i se ztotožněním náhrady za břemeno a ceny pozemku návrh změny: smluvní cena minimálně 1 000 Kč sněmovní tisk č. 374 (nyní 2. čtení)
Právo nezbytné cesty úplata (náhrada za právo cesty) nikoliv jen dle cenového předpisu, ale východiskem obvyklá cena služebnosti cesty zřízené smluvně zohlednit zatížení pozemku: četnost, způsob užívání zohlednit rušení vlastníka pozemku (např. narušení soukromí) zohlednit znehodnocení podpůrně z nájemného: dle trvání a spoluužívání rozhodující úvaha soudu na základě znaleckého posudku odčinění újmy např. snížení ceny pozemku také pro jiné osoby než vlastníka pozemku lze ve splátkách 41
Cena pozemku se služebností vztah k ceně pozemku/cena pozemku s břemenem 49 vyhlášky snížení až o 80 % 42 u obvyklé ceny pozemku je nutné individuálně snížení ceny by mělo být kompenzováno cenou služebnosti, resp. pro nového vlastníka nižší kupní cenou
Reálná břemena věc zapsána do veřejného seznamu, může být zatížena reálným břemenem tak, že dočasný vlastník věci je jako dlužník zavázán vůči oprávněné osobě něco jí dávat nebo něco konat např. poskytnout škole 10 m 3 dřeva na zimu nebo dovézt někoho na prohlídku k lékaři časově neomezené reálné břemeno může být zřízeno jen jako vykupitelné podmínky výkupu musí být předem určeny již při zřízení reálného břemene 43 ocení se ve výši náhrady uvedené ve smlouvě nebo v rozhodnutí příslušného orgánu. Jsou-li ve smlouvě uvedené pouze podmínky výkupu reálného břemena, vypočte se náhrada podle uvedených podmínek k datu ocenění [ 16b odst. 6 ZOM]
Doporučená literatura 44 BRADÁČ, A. a kol. Věcná břemena od A do Z. Praha: 2009. HÁBA, J. ŠVANCAROVÁ, Š.: http://pravniradce.ihned.cz/c1-17452150-vecna-bremena-a-nahrady-za-ne-z-pohleduocenovatele HANÁK, J. SEDLÁČEK, J. Určování náhrady za zřízení věcného břemene ve vyvlastňovacím řízení. Soudní inženýrství 1/2012. MF ČR - http://www.mfcr.cz/cs/verejnysektor/regulace/ocenovani-majetku/komentare Asociace znalců a odhadců: Znalecký standard č. 10. http://www.azoposn.cz/doku.php?id=znalecke_standardy:st art ONDRÁČKOVÁ, L. Problematika tržního oceňování práv odpovídajících věcnému břemenu. Odhadce 2/2013