č.vyhotovení : 1 Č.j.: 107/2012-N ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 3831/135/12 o ceně rodinného domu č.p. 109 s příslušenstvím a s pozemky St. 110 a parc.č. 777/11 v k.ú. Kamýk nad Vltavou, obec Kamýk nad Vltavou Objednavatel posudku: Posudek vypracoval: Účel posudku: Oceňovací předpis: EURODRAŽBY.CZ,a.s. U Pískovny 890/1 182 00 Praha 8 Ing.Petra Jechová Vondroušova 1209 163 00 Praha 6 Zjištění ceny nemovitosti Ocenění je provedeno podle vyhlášky MF ČR č.3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, (oceňovací vyhláška), ve znění vyhl.č.456/2008 Sb., č.460/2009 Sb., č.364/2010 Sb. a č.387/2011 Sb. s účinností od 1.1.2012. Oceněno ke dni: 5.dubna 2012 Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 17 stran textu a přílohy. V Praze, dne 17.dubna 2012
1. NÁLEZ 1.1 Bližší údaje o nemovitosti Oceňovaná nemovitost se nalézá na jihovýchodním okraji obce Kamýk nad Vltavou, na levém břehu Vltavy, k.ú.kamýk nad Vltavou a je přímo přístupná z místní zpevněné komunikace. Nemovitost je tvořena rodinným domem č.p. 109 a pozemky St.110 a parc.č. 777/11 a příslušenstvím, sestávajícím z venkovních úprav a trvalých porostů. Na pozemku parc.č. 777/11 je vedle domu postavena zděná garáž s přístavkem, dále jsou zde staré vedlejší stavby - dřevník, kurník a nově postavený dřevěný přístřešek na stání 1 OA (cca stáří 2 roky). Pozemky jsou oplocené, mírně svažité. Z inženýrských sítí je zde přivedena voda, kanalizace a elektřina. Nemovitost se nachází v zátopové části č.i nebo č.ii a v posl.20-ti letech zde byla záplava nebo povodeň pouze 1x. Na LV č. 31 je uvedeno omezení vlastnického práva : - Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávek dle Smlouvy o úvěru č. 4277 ze dne 10.8.2011 ve výši 350.000,-Kč a budoucí pohledávek do celkové výše 350.000,-Kč, které mohou vzniknout do 10.11.2017 ve prospěch ACM Money Česká republika,a.s. Toto zástavní právo není zahrnuto do ceny obvyklé. Obec Kamýk nad Vltavou se nachází na pomezí Sedlčanska a Příbramska v okrese Příbram, kraj Středočeský, asi 20 km východně od Příbrami a 12 km západně od města Sedlčany. V současné době (po reformě veřejné správy) naleží do příbramské části okresu ORP Příbram. Rozléhá se na obou březích řeky Vltavy, které jsou spojeny cca. 110 m dlouhým mostem. Obecní úřad Kamýk nad Vltavou zabezpečuje chod některých základních administrativních činností pro veřejnost (např. matrika, stavební úřad, CzechPOINT). V obci je základní občanská vybavenost, dopravní spojení možné autobusy či dopravou vlastní. 1.2 Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Kamýk nad Vltavou, obec Kamýk nad Vltavou, list vlastnictví č. 31, vyhotovený dálkovým přístupem dne 12.03.2012 Údaje z realitních kanceláří Znalecký posudek ze dne 26.11.1989 - k nahlédnutí Částečná projektová dokumentace - k nahlédnutí Místní šetření znalce se zjištěním současného stavu dne 5.4.2012 - klientem byl umožněn přístup do nemovitosti. Nebylo však možné pořizovat fotografie z interiéru, pouze z venku 1.3 Vlastnictví Podle údajů z katastru nemovitostí je jako vlastník nemovitosti na listu vlastnictví č. 31 pro k.ú. Kamýk nad Vltavou, obec Kamýk nad Vltavou zapsán: Pan Daniel Čech Kamýk nad Vltavou 109 262 63 Kamýk nad Vltavou - 2 -
1.4 Přílohy posudku Fotodokumentace LV Katastrální mapa Mapa oblasti 1.5 Předmětem ocenění jsou 1) Přístřešek na auto 2) Kolna na dřevo a kurník 3) Zděný přístavek 4) Garáž 5) Rodinný dům se šikmou střechou 6) Stavební pozemek St.110 7) Zahrada-funkční celek se stavebním pozemkem 8) Ovoc.dřeviny a okras.rostliny zjedn.způsobem 2. POSUDEK A OCENĚNÍ 2.1 Přístřešek na auto Oceněno podle 7, přílohy č.8/2 vyhlášky. 2.1.1 Popis Přístavba dřevěného přístřešku k zděné garáži, stáří 2 roky. 2.1.2 Charakteristika stavby CZCC: 1274 SKP: 46.21.19.9 Typ: G1 - nepodsklepené, nebo podsklep.do 1/2 ZP Druh konstrukce: Přístřešky 2.1.3 Obestavěný prostor Vrchní stavba 5,40*3,40*2,50 = 45.90 m 3 2.1.4 Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n). Pol. Konstrukce a vybavení Podíl Úroveň vybavení Obj.podíl části n 2. Obvodové stěny chybí 0.31000 70% -0.217*1.852 standard 0.31000 30% K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * -0.40188) = 0.7830-3 - -0.40188 2.1.5 Opotřebení stavby Při stáří 2 let a životnosti 30 let činí celkové opotřebení stavby při použití lineární metody výpočtu 6.6667%.
2.1.6 Výpočet ceny objektu ( 7 vyhlášky) Základní cena za m 3 obestavěného prostoru = Kč 750,- Koeficienty: Dle nákladů na účel.využití podkroví (příl.8) x 1.0000 K4: koeficient vybavení stavby x 0.7830 K5: koeficient polohový (dle přílohy č.14) x 0.8500 Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) x 2.1030 Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) x 1.7030 Základní cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 1.787,71 Cena za celý obestavěný prostor 45.90 m 3 = Kč 82.055,89 Cena stavby bez opotřebení = Kč 82.055,89 Snížení ceny za opotřebení 6.6667% - Kč 5.470,42 Cena stavby po započtení opotřebení = Kč 76.585,47 Přístřešek na auto Cena celkem Kč 76.585,- 2.2 Kolna na dřevo a kurník Oceněno podle 7, přílohy č.8/2 vyhlášky. 2.2.1 Popis Vedlejší zděné stavby stáří 75-77 let, přízemní nepodsklepené, tl.zdiva 300 mm, bez instalací, okna jednoduchá, dveře dřevěné svlakové, betonová podlaha. Stavby bez elektřiny. 2.2.2 Charakteristika stavby CZCC: 1274 SKP: 46.21.19.9 Typ: B1 - nepodsklepené, nebo podsklep.do 1/2 ZP Druh konstrukce: Zděná v tloušťce nad 15 cm 2.2.3 Obestavěný prostor Zděné kolny 2,50*8,80*(2,50+2,00/2) = 77.00 m 3 2.2.4 Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n). Pol. Konstrukce a vybavení Podíl Úroveň vybavení Obj.podíl části n 1. Základy podstandard 0.07100 100% -0.071 6. Klempířské konstrukce chybí 0.01700 100% -0.017*1.852 10. Okna standard 0.01100 50% chybí 0.01100 50% -0.0055*1.852 11. Podlahy podstandard 0.08200 100% -0.082 12. Elektroinstalace chybí 0.05800 100% -0.058*1.852-4 - -0.30209
K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * -0.30209) = 0.8369 2.2.5 Opotřebení stavby Při stáří 75 let a životnosti 80 let činí základní opotřebení stavby 93.75%. Podle přílohy č.14 vyhlášky o výpočtu opotřebení lineární metodou je opotřebení upraveno na maximální povolenou hodnotu 85%. 2.2.6 Výpočet ceny objektu ( 7 vyhlášky) Základní cena za m 3 obestavěného prostoru = Kč 1.250,- Koeficienty: Dle nákladů na účel.využití podkroví (příl.8) x 1.0000 K4: koeficient vybavení stavby x 0.8369 K5: koeficient polohový (dle přílohy č.14) x 0.8500 Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) x 2.1030 Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) x 1.7030 Základní cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 3.184,61 Cena za celý obestavěný prostor 77.00 m 3 = Kč 245.214,97 Cena stavby bez opotřebení = Kč 245.214,97 Snížení ceny za opotřebení 85% - Kč 208.432,72 Cena stavby po započtení opotřebení = Kč 36.782,25 Kolna na dřevo a kurník Cena celkem Kč 36.782,- 2.3 Zděný přístavek Oceněno podle 7, přílohy č.8/2 vyhlášky. 2.3.1 Popis Vedlejší zděná stavba sousedící s garáží, stáří 75 let, přízemní, nepodsklepená, tl.zdiva 150 mm, bez instalací a vybavení. 2.3.2 Charakteristika stavby CZCC: 1274 SKP: 46.21.19.9 Typ: B1 - nepodsklepené, nebo podsklep.do 1/2 ZP Druh konstrukce: Zděná v tloušťce nad 15 cm 2.3.3 Obestavěný prostor Výměra 3,12*1,95*1,80 = 10.95 m 3 2.3.4 Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n). Pol. Konstrukce a vybavení Podíl Úroveň vybavení Obj.podíl části n 1. Základy podstandard 0.07100 100% -0.071 3. Stropy chybí 0.19800 100% -0.198*1.852-5 -
10. Okna chybí 0.01100 100% -0.011*1.852 12. Elektroinstalace chybí 0.05800 100% -0.058*1.852 K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * -0.56548) = 0.6946-0.56548 2.3.5 Opotřebení stavby Při stáří 75 let a životnosti 80 let činí základní opotřebení stavby 93.75%. Podle přílohy č.14 vyhlášky o výpočtu opotřebení lineární metodou je opotřebení upraveno na maximální povolenou hodnotu 85%. 2.3.6 Výpočet ceny objektu ( 7 vyhlášky) Základní cena za m 3 obestavěného prostoru = Kč 1.250,- Koeficienty: Dle nákladů na účel.využití podkroví (příl.8) x 1.0000 K4: koeficient vybavení stavby x 0.6946 K5: koeficient polohový (dle přílohy č.14) x 0.8500 Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) x 2.1030 Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) x 1.7030 Základní cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 2.643,12 Cena za celý obestavěný prostor 10.95 m 3 = Kč 28.942,16 Cena stavby bez opotřebení = Kč 28.942,16 Snížení ceny za opotřebení 85% - Kč 24.600,84 Cena stavby po započtení opotřebení = Kč 4.341,32 Zděný přístavek Cena celkem Kč 4.341,- 2.4 Garáž Oceněno podle 8, přílohy č.9/2 vyhlášky. 2.4.1 Popis Jedná se o garáž, která je přízemní, nepodsklepená s pultovou střechou. Garáž byla postavena v roce 1957, stáří činí 55 let. Základy betonové s izolacemi, podlaha betonová, vrata dřevěná otvíravá, okna a dveře chybí. 2.4.2 Charakteristika stavby CZCC: 1274 SKP: 46.21.19.9 Typ: B1 - nepodsklepené, nebo podsklep.do 1/2 ZP Druh konstrukce: Zděná v tloušťce nad 15 cm 2.4.3 Obestavěný prostor Vrchní stavba 5,60*4,00*2,25 = 50.40 m 3 Zastřešení 5,60*4,00*0,50/2 = 5.60 m 3 celkem = 56.00 m 3-6 -
2.4.4 Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n). Pol. Konstrukce a vybavení Podíl Úroveň vybavení Obj.podíl části n 8. Dveře chybí 0.02700 100% -0.027*1.852 9. Okna chybí 0.01400 100% -0.014*1.852 K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * -0.07593) = 0.9590-7 - -0.07593 2.4.5 Opotřebení stavby Při stáří 55 let a životnosti 100 let činí celkové opotřebení stavby při použití lineární metody výpočtu 55%. 2.4.6 Výpočet ceny objektu ( 8 vyhlášky) Základní cena za m 3 obestavěného prostoru = Kč 1.375,- Koeficienty: Dle nákladů na účel.využití podkroví (příl.9) x 1.0000 K4: koeficient vybavení stavby x 0.9590 K5: koeficient polohový (dle přílohy č.14) x 0.8500 Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) x 2.1030 Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) x 1.7030 Základní cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 4.014,16 Cena za celý obestavěný prostor 56.00 m 3 = Kč 224.792,96 Cena stavby bez opotřebení = Kč 224.792,96 Snížení ceny za opotřebení 55% - Kč 123.636,13 Cena stavby po započtení opotřebení = Kč 101.156,83 Garáž Cena celkem Kč 101.157,- 2.5 Rodinný dům se šikmou střechou Oceněno podle 26a vyhlášky. 2.5.1 Popis Jedná se o samostatně stojící rodinný dům č.p. 109, částečně podsklepený s jedním nadzemním podlažím a s obytným podkrovím. Dle předchozího Znaleckého posudku a sdělení majitele byl rodinný dům postaven v roce 1936. V roce 1971 byla k zadní části domu přistavěna koupelna. Během posledních 5 let je dům postupně rekonstruován - 4 roky nové vnitřní rozvody, plovoucí podlahy v hale, obložení dřevem v jednom z pokojů v 1.NP. Dále je zde nový kotel na vytápění na tuhá paliva (dřevo/uhlí), novější mají být i 2 pokoje v podkroví (nebyl umožněn přístup). Základy původní bez provedených izolací proti zemní vlhkosti, nosné zdivo cihelné, sokl kamenný, střecha sedlová, dřevěný krov vaznicové soustavy, střešní krytina eternitové šablony, klempířské konstrukce kompletní, bleskosvod není osazen. Stropy dřevěné trámové s rovným omítaným podhledem, vnitřní omítky vápenné hladké, venkovní stříkané místy opadané. Okna dřevěná zdvojená a špaletová ve zhoršeném stavu, dveře do ocelových
zárubní. Podlahové krytiny různé dle charakteru místností - plovoucí podlahy, dlažby, textilie. Vytápění ústřední teplovodní kotlem na tuhá paliva, příprava TUV elektrickým boilerem. Dispoziční řešení : 1.PP - sklep (cca 18,00m 2 ) 1.NP - hala, 2 x pokoj, kuchyně bez vybavení, spíž, chodba, koupelna, WC, schodiště (1.NP - cca 95,50m 2 ) Podkroví - schodiště, 2 x pokoj, šatna (Podkroví - cca 31m 2 ) 2 x půda 2.5.2 Charakteristika stavby CZCC: 111 SKP: 46.21.11 Typ: A - nepodsklepený, s jedním nadzem.podlažím Druh konstrukce: Zděná 2.5.3 Obestavěný prostor 1.PP (5,10+3,35)*2,70 = 22.82 m 3 1.NP (10,08*9,03+1,35*2,90+2,38*5,24)*2,90 = 311.48 m 3 Podkr.+zastř. 10,08*9,03*(1,50+3,00/2)+6,00*3,00/2*2,50/3 = 280.57 m 3 2.5.4 Podlaží Označení - 8 - celkem = 614.87 m 3 Rozměry zastavěné plochy Zastavěná Světlá Výška plocha výška podlaží 1-1.NP (10,08*9,03+1,35*2,90+2,38*5,24) 107.41 m 2 0.00 m 2.90 m 2 - Podkroví 10,08*9,03 91.02 m 2 0.00 m 2.50 m 3-1.PP (5,10+3,35) 8.45 m 2 0.00 m 2.60 m Celkem: 1 podzemní a 2 nadzemní podlaží, průměrná zastavěná plocha podlaží je 68.96 m 2 a prům.výška podlaží je 2.71 m. 2.5.5 Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n). Pol. Konstrukce a vybavení Podíl Úroveň vybavení Obj.podíl části n 1. Základy vč. zemních prací podstandard 0.08200 100% -0.082 18. Bleskosvod chybí 0.00600 100% -0.006*1.852 21. Instalace plynu chybí 0.00500 100% -0.005*1.852 26. Ostatní chybí 0.03400 100% -0.034*1.852-0.16534
K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * -0.16534) = 0.9107 2.5.6 Výpočet It - index trhu (dle přílohy 18a, tab.1) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Ti 1. Situace na dílčím trhu s nemovitostmi 2-0.05 Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí 2 0.00 Stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost 2 0.00 Bez vlivu Celkem -0.05 It = 1 + SUMA(Ti) = 1 + -0.05 = 0.950 2.5.7 Výpočet Ip - index polohy (dle přílohy 18a, tab.4) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Pi 1. Význam obce z hlediska zeměpisného, kulturní 1 0.00 Bez většího významu 2. Poloha nemovitosti v obci 2 0.00 Okrajová území obce 3. Okolní zástavba a životní prostředí v okolí 2 0.00 Objekty pro bydlení 4. Obchod, služby, kultura v obci 3 0.03 Více obchodů nebo služeb, pohostinské a kulturní zařízení 5. Školství a sport v obci 3 0.03 Základní škola a sportovní zařízení 6. Zdravotní zařízení v obci 3 0.03 Ordinace praktického a odborného lékaře a další zařízení 7. Veřejná doprava 3 0.04 Dobré dopravní spojení (v dosahu příměstských linek vel. měst) 8. Obyvatelstvo 2 0.00 Bezproblémové okolí 9. Nezaměstnanost v obci a okolí 2 0.00 Průměrná nezaměstnanost 10. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti 3 0.00 Bez vlivu 11. Vlivy neuvedené 1-0.05 Vlivy snižující cenu jedná se o povodňovou zónu I. Celkem 0.08 Ip = 1 + SUMA(Pi) = 1 + 0.08 = 1.080 2.5.8 Výpočet Iv - index konstrukce a vybavení (dle přílohy 20a, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Vi 0. Typ stavby a) 1 A Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou - 9 -
1. Druh stavby 3 0.00 Samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn b) 3 0.00 Zdivo cihelné nebo tvárnicové 3. Tloušťka obvod. stěn 2 0.00 45 cm 4. Podlažnost c) 2 0.01 Hodnota více jak 1 do 2 včetně Výpočet: celková zastavěná plocha všech podlaží 206.88 m 2 / zastavěná plocha 1.NP 107.41 m 2 = podlažnost 1.93 5. Napojení na sítě (přípojky) 4 0.04 Přípojka elektro voda, napoj. na veřej. kanal. nebo domovní čistírna 6. Způsob vytápění stavby 3 0.00 Ústřední, etážové, dálkové 7. Zákl. příslušenství v RD d) 3 0.00 Úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD 1 0.00 Bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy 2-0.03 Minimálního rozsahu 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD 2 0.00 Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m 2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou 3 0.01 Nad 800 m 2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené 3 0.00 Bez vlivu na cenu 13. Stavebně- technický stav 3 0.5950 Stavba se zanedbanou údržbou - (předpoklad provedení menších stavebních úprav) (hodnota 0.85 vynásobena koef. s=0.7+0.00 pro stáří 76 let) Celkem 0.03 (posl.položka se do sumy nezapočítává) Iv = (1 + SUMA(Vi)) x V13 = (1 + 0.03) x 0.5950 = 0.613 2.5.9 Výpočet ceny objektu ( 26a vyhlášky) Index. prům. cena za m 3 obestavěného prostoru = Kč 4.819,- Koeficienty: I: index cenového porovnání x 0.6290 I = It x Ip x Iv = 0.950 x 1.080 x 0.613 Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 3.031,15 Cena za celý obestavěný prostor 614.87 m 3 = Kč 1.863.763,82 Rodinný dům se šikmou střechou Cena celkem Kč 1.863.763,- - 10 -
2.6 Stavební pozemek St.110 Oceněno podle 28, 28a vyhlášky. 2.6.1 Popis Pozemek St.110 vedený jako zastavěná plocha a nádvoří o celkové výměře 268m 2. Pozemek je zastavěn stavbou rodinného domu, garáží a vedlejšími stavbami. 2.6.2 Úprava ceny pozemku Omezení užívání pozemku: záplavové území obce dle vodohosp.úřadu (až -25%) -15% 2.6.3 Výpočet ceny stavebního pozemku ( 28, 28a vyhlášky) Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 35,- (35 + (1000-1000) x 0.007414) x 1.00 Po započtení 0.00% přir.a srážek p.1 (tab.1) = Kč 35,- Po započtení -15.00% dalších přirážek a srážek = Kč 29,75 Koeficienty: Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) x 2.1550 Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) x 1.7030 Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 109,18 Cena za celou výměru 268.00 m 2 = Kč 29.260,63 Stavební pozemek St.110 Cena celkem Kč 29.261,- 2.7 Zahrada-funkční celek se stavebním pozemkem Oceněno podle 28, 28a vyhlášky. 2.7.1 Popis Pozemek p.č. 777/11 vedený jako zahrada o celkové výměře 558m 2. Pozemek tvoří se stavebním pozemkem jednotný funkční celek, je oplocen, mírně svažitý. 2.7.2 Úprava ceny pozemku Omezení užívání pozemku: záplavové území obce dle vodohosp.úřadu (až -25%) -15% 2.7.3 Výpočet ceny stavebního pozemku ( 28, 28a vyhlášky) Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 35,- (35 + (1000-1000) x 0.007414) x 1.00 Po započtení 0.00% přir.a srážek p.1 (tab.1) = Kč 35,- Po započtení -15.00% dalších přirážek a srážek = Kč 29,75 Koeficienty: Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) x 2.1550 Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) x 1.7030 Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 109,18 Po vynásobení koeficientem 0.40 = Kč 43,67 Cena za celou výměru 558.00 m 2 = Kč 24.369,30 Zahrada-funkční celek se stavebním pozemkem Cena celkem Kč 24.369,- - 11 -
2.8 Ovoc.dřeviny a okras.rostliny zjedn.způsobem Oceněno podle 42 vyhlášky. 2.8.1 Zjištěná jednotková cena pozemků Poř.číslo Název Výměra m 2 Cena 1. Stavební pozemek St.110 268.00 34424.00 2. Zahrada-funkční celek se stavebním pozemkem 558.00 28670.00 Celková výměra a cena 826.00 63094.00 Jednotková cena pozemků = 63094.00 / 826.00 = 76.3850 2.8.2 Výpočet ceny porostů ( 42 vyhlášky) Zjištěná cena pozemku o výměře porostu = Kč 3.819,25 ( 50.00 m 2 x 76,38 Kč/m 2 ) Podíl ve výši 6,5% ze zjištěné ceny = Kč 248,25 Ovoc.dřeviny a okras.rostliny zjedn.způsobem Cena celkem Kč 248,- 3. REKAPITULACE 1) Přístřešek na auto 76.585,- Kč 2) Kolna na dřevo a kurník 36.782,- Kč 3) Zděný přístavek 4.341,- Kč 4) Garáž 101.157,- Kč 5) Rodinný dům se šikmou střechou 1.863.763,- Kč 6) Stavební pozemek St.110 29.261,- Kč 7) Zahrada-funkční celek se stavebním pozemkem 24.369,- Kč 8) Ovoc.dřeviny a okras.rostliny zjedn.způsobem 248,- Kč Zjištěná výsledná cena 2.136.506,- Kč Po zaokrouhlení podle 46 vyhlášky 2.136.510,- Kč Slovy: Dvamilionyjednostotřicetšesttisícpětsetdeset Kč V Praze, dne 17.dubna 2012... vypracoval - 12 -
4. OBVYKLÁ CENA Obecná (obvyklá) cena je definována v 2 zákona č. 151/1997 Sb. K jejímu stanovení bývá použito kombinace tří základních metod: a) nákladový způsob ( 5 zákona) Znalec použije ceny, kterou zjistil jako cenu administrativní vždy a ve všech možných případech. b) výnosový způsob ( 6 zákona) Znalec zjistí cenu jen v těch případech, kdy nemovitost nese výnos, t.j. kdy je možno ji v dané lokalitě pronajmout a dosažitelné nájemné, které je v místě obvyklé, je možno zjistit. c) porovnávací způsob ( 7 zákona) Znalec stanoví cenu porovnáním a vyhodnocením cen v posledním období uskutečněných prodejů obdobných nemovitostí, které jsou srovnatelné svým charakterem, velikostí a lokalitou s danou nemovitostí. 4.1 Věcná hodnota - administrativní bez Kp 4.1.1 Zjištěná cena Poř.číslo Název Cena bez Kp 1. Rodinný dům se šikmou střechou 1863763.00 2. Stavební pozemek St.110 17182.00 3. Zahrada-funkční celek se stavebním pozemkem 14310.00 4. Garáž 59399.00 5. Přístřešek na auto 44971.00 6. Kolna na dřevo a kurník 21599.00 7. Zděný přístavek 2549.00 8. Ovoc.dřeviny a okras.rostliny zjedn.způsobem 248.00 Celkem zjištěná cena bez Kp 2024021.00 Věcná hodnota - administrativní bez Kp Cena celkem Kč 2.024.021,- 4.2 Srovnávací hodnota Výsledky dosažené výše uvedenými metodami stanovení hodnoty nemovitosti dávají pouze teoretické mantinely, ve kterých by se skutečná hodnota měla pohybovat. Metoda porovnání je založena na porovnání předmětné nemovitosti s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné době realizovány na trhu a jsou známé. Z těchto důvodů by byla tato metoda nejlepší možnou metodou stanovení obecné ceny nemovitosti, jelikož udává nejpřesnější obraz o skutečně obchodovaných případech porovnatelných nemovitostí. Metoda porovnání tržních hodnot může být velmi dobrým vodítkem pro konečný návrh obvyklé ceny, neboť nabídkové ceny realitních kanceláří jsou tvořeny v podmínkách, kde jsou ceny obvyklé již známy a proto v převážné většině případů situaci na trhu respektují. Pokud není známa prodejní cena nemovitosti, je při stanovení srovnávací hodnoty vycházeno z cen podobných nemovitostí, které jsou nabízeny realitními kancelářemi. Nabídkové ceny realitních kanceláří však nejsou ještě skutečnými prodejními cenami, proto je nutné počítat u některých cen s určitým nadhodnocením. Ke dni ocenění není známa prodejní cena rekreačního domku. Vzhledem k okolnímu prostředí a umístění nemovitosti hodnotím obchodovatelnost jako běžnou. Dotazem na - 13 -
realitní kanceláře a konzultacemi s nimi, na základě informací z www.reality.cz bylo zjištěno, že podobné nemovitosti - rodinné domy jsou nabízeny následovně: Prodej, dům rodinný, 150 m², Krásná Hora nad Vltavou, OV Cena: 2 495 000,- Kč, včetně provize Datum aktualizace: Včera Budova: Cihlová Stav objektu: Dobrý Poloha domu: Samostatný Umístění objektu: Klidná část obce Podlaží počet: 1 Plocha zastavěná: 144 m2 Plocha podlahová: 150 m2 Plocha pozemku: 600 m2 Parkovací stání: Ano Garáž: Ano Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední tuhá paliva Odpad: Veřejná kanalizace, Elektřina: 400V Prodej pěkného rodinného domu na okraji střediskové obce Krásná Hora u Sedlčan nedaleko Orlické přehrady. Jedná se o přízemní, podsklepený domek, kolaudovaný r.1992, v perfektním stavu. Přízemí - 5+1, koupelna, WC,spíž,terasa. Podsklepeno - velká garáž pro 2 automobily, velká dílna s vybavením, obrovská celá obložená prádelna s koupelnou a vanou, včetně WC a umyvadla., kotelna s novým kotlem na pevná paliva, sklad paliva, menší sklad na potraviny. Vybavenost - topení ústřední na pevná paliva, obecní voda i kanalizace rozvody v plastu, el.220/380v, celá v mědi, Pozemek vlastní - zast.plocha 150 m2, zahrada 440 m. Prodej, dům rodinný, 332 m², Kamýk nad Vltavou, OV Cena: 2 480 000,- Kč Budova: Cihlová Stav objektu: Velmi dobrý Poloha domu: Samostatný Typ domu: Patrový Podlaží počet: 3, Počet bytů: 2 Plocha zastavěná: 126 m2 Plocha podlahová: 120 m2 Plocha pozemku: 856 m2 Garáž: Ano - 14 -
Prodej venkovského dvougeneračního domu 4+2 s garáží a dílnou na vlastním pozemku o velikosti 856 m2 s novým jezírkem. Kanalizace, obecní vodovod, vlastní studna s pitnou vodou - atest proveden 2009, 220/380V, etážové topení s kotlem na tuhá paliva, internet - ADSL nebo WiFi, klidné místo, vhodné i k rekreaci. Možnost půdní vestavby o velikosti 100 m2. Nádherná okolní příroda, koně, golf, buduje se nové 12-ti jamkové golfové hřiště, ideální rybářská lokalita s možností provozu motorového člunu. MŠ, ZŠ 1-9, lékař, ústav sociální péče Nažlejovice, obchody, 4x restaurace, 2x penzion. Dopravní spojení BUS Příbram, Praha, Votice nebo lodní doprava Orlík - Slapy. Nezátopové území. V obci bohatý kulturní život, taneční soubor, nové dětské hřiště, tenisové kurty, Sokolovna, nová krytá sportovní hala. Prodej, dům rodinný, 110 m², Hřiměždice, OV Cena: 1 800 000,- Kč včetně provize Datum aktualizace: 15.04.2012 Budova: Cihlová, Stav objektu: Dobrý Poloha domu: Samostatný Umístění objektu: Klidná část obce Podlaží počet: 1 Plocha užitná: 110 m2 Plocha podlahová: 90 m2 Plocha pozemku: 701 m2 Sklep: Ano Rok rekonstrukce: 1994 Voda: Místní zdroj Topení: Lokální tuhá paliva Odpad: Veřejná kanalizace, Elektřina: 400V Prodej RD 2+1, 110 m2 v centru obce Hřiměždice nedaleko Slapské přehrady. Dům je zděná stavba z roku 1936 s přístavbou verandy s koupelnou a samostatným WC v roce 1994. Pozemek je rovinatý o rozloze 701 m2 orientován na JV osázen ovocnými stromy s kůlnou na nářadí. Dům je napojen obecní kanalizaci, vlastní studnu (možnost připojení na obecní vodovod)a elektřinu 220/380V. Topení je řešeno lokálně v jednotlivých místnostech. Obec Hřiměždice je klidná oblast v těsné blízkosti Slapské přehrady se základní občanskou vybaveností a dobrou dostupností do Prahy cca 25 min, Dobříše cca 10 min. V obci jsou 2 hospody a místní lom. Dům je ideální na celoroční bydlení s možnou vestavbou v podkroví nebo jako sezonní chalupa pro relaxaci a sportovní vyžití. Objekt UP Pozemek Celk. Koef.vybav. Koef.polohy. Koef.poz. Zdroj Cena/UP RK, číslo m2 m2 cena Kč 0,75-1,15 0,85-1,10 0,75-1,20 prod.c Kč 1 150 600 2 495 000 1,00 1,02 1,03 0,80 13 719 2 120 856 2 480 000 1,00 0,98 1,00 0,75 14 912 4 110 701 1 800 000 1,05 1,02 1,01 0,80 14 005 Oceňovaná nemovitost č.p.109 135 826 1 911 514 1,00 1,00 1,00 1,00 14 212-15 -
4.3 Obvyklá (obecná, tržní) cena - odborný odhad Obvyklou cenou se rozumí cena, která byla dosažena při prodejích stejného nebo porovnatelného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy, mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi se rozumí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k němu.z předchozího odstavce vyplývá, že skutečná tržní cena se tvoří až v okamžiku realizace nemovitosti na trhu, tj. při konkrétním prodeji a koupi a může se od zjištěné hodnoty výrazně odlišovat. Úroveň obecných cen je v podstatě odrazem zprůměrovaných dosažených cen za nemovitosti srovnatelného druhu, vlastností a stáří. Přívlastek obecná vyjadřuje, že se při jejím odvozování z většího množství hodnot přihlíží jen k objektivním znakům z hlediska prodeje a koupě, nepřihlíží se k významu, jaký může mít vlastnictví a užívání nemovitosti z hlediska jejího užitku pro určitou osobu, ať již fyzickou nebo právnickou. V současné době je nižší obchodovatelnost podobných nemovitostí. Majitelem nemovitosti nebyla umožněna prohlídka podkroví a pořizovat fotodokumentaci uvnitř domu. 4.3.1 Zjištění obvyklé ceny nemovitosti odborným odhadem Cena zjištěná podle cenového předpisu = Kč 2.136.506,- Věcná hodnota (časová cena) = Kč 2.024.021,- Výnosová hodnota = Kč nestanovena Cena zjištěná porovnávacím způsobem = Kč 1.910.000,- Obvyklá (obecná, tržní) cena odvozená z výše uvedených hodnot na základě odborné úvahy odhadce = Kč 1.900.000,- Obvyklá (obecná, tržní) cena - odborný odhad Cena celkem Kč 1.900.000,- - 16 -
5. REKAPITULACE OBVYKLÉ CENY 1) Věcná hodnota (časová cena) 2.024.021,- Kč 2) Výnosová hodnota nestanovena 3) Cena zjištěná porovnávacím způsobem 1.910.000,- Kč Obvyklá (tržní) cena podle odborného odhadu 1.900.000,- Kč Slovy: Jedenmiliondevětsettisíc Kč V Praze, dne 17.dubna 2012... vypracoval 6. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 30.11.1995, č.j.spr.5286/95, pro základní obor ekonomika (odvětví ceny a odhady), se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod číslem 3831/135/12. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dle připojené likvidace. - 17 -
- 18 -
- 19 -
- 20 -