ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku ZNALECKÝ POSUDEK č. 332/7002/2014 o obvyklé ceně pozemku čís. parcely 101 s rodinným domem č.p. 101, k.ú. Předlice, v ulici Beneše Lounského v Ústí nad Labem, okres Ústí nad Labem, Ústecký kraj ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, 434 01 Most, IČ 60281821, DIČ CZ60281821 tel./fax: 476 108 173, tel. 602 447 444, 602 447 459, e-mail eniconsult@seznam.cz, http://www.eniconsult.cz
ID (Surveyor s Report): 332/7002/2014 LV no.: 595 Name of subject / Předmět ocenění: Pozemek čís. parcely 101 s rodinným domem č.p. 101, k.ú. Předlice, v ulici Beneše z Loun v Ústí nad Labem, okres Ústí nad Labem, Ústecký kraj Address of subject / Adresa majetku: Beneše Lounského 101, Ústí nad Labem Předlice, 400 01 Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitých věcí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota: 677.007 Kč Market value Tržní hodnota 140.000 Kč Yield value: Výnosová hodnota: nebyla stanovena Kč Common price Obvyklá cena 140.000 Kč Comparative value: Porovnávací hodnota: 138.000 Kč Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců): nestanoveno Kč Number of properties: Počet objektů: 1 LAND / POZEMEK Main building: Hlavní stavba: rodinný dům Čísla parcel Parcel of land nr. 101 Appurtenances: Příslušenství: přípojky inženýrských sítí Size: Velikost 181 Location in the town: Poloha v obci: jihozápadní část městská čtvrť Předlice Type: Druh zastavěná plocha a nádvoří Infrastructure: Infrastruktura úplná Unit price: Jednotková cena 300 Kč/ MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT Construction system: Konstrukční systém: zděný LEASE / PRONÁJEM Whole property: Celá nemovitost: Built-up area: Zastavěná plocha: cca 117 Office area: Kancelářské plochy: Floor area: Podlahová plocha: cca 188 Storage area: Skladové plochy: Built-up space: Obestavěný prostor: cca 1055 m 3 Other and manufacturing: Ostatní Unit price: Jednotková cena: Building finished in year Rok pořízení: Wear (analytic method): Znehodnocení (analyt. metoda): cca 1895 133 Kč/ m 3 Income: Příjem: 85 % Cost: Náklady: Capitalization rate: Kapitalizační míra: Kč Kč % - 2 -
Property right / Vlastnické právo: Podle části A listu vlastnictví č. 595 pro k.ú. Předlice a obec Ústí nad Labem jsou oceňované nemovité věci ve vlastnictví Miroslavy Vachanové, bytem Tyršova 284/1, 400 04 Trmice. Restricting conditions / omezující podmínky: Podle části C listu vlastnictví č. 595 pro k.ú. Předlice a obec Ústí nad Labem jsou evidována tato zástavní práva: - zástavním právem z rozhodnutí správního orgánu ve výši 17 918 Kč ve prospěch Česká republika, a to na základě Rozhodnutí správce daně o zřízení zástavního práva, Finanční úřad pro Ústecký kraj, ÚzP v Ústí nad Labem č.j. - 1921991/2013 /2501-25202-507530 ze dne 23.10.2013. - zástavním právem exekutorským pro 10 608 Kč včetně příslušenství a nákladů soudního řízení ve prospěch T-Mobile Czech Republic a.s. (IČ 64949681), a to na základě Exekučního příkazu o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti, Exekutorský úřad Liberec č.j. 131 EX-1513/2011-17 ze dne 13.06.2012. Právní moc ke dni 18.06.2012. (IČ 27397050), a to na základě Exekučního příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti, Exekutorský úřad Cheb č.j. 176 EX-01864/2013-011 ze dne 09.08.2013. (IČ 27397050), a to na základě Exekučního příkazu o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti, Exekutorský úřad Domažlice č.j. 165 EX-02571/2011-015 ze dne 20.05.2013. (IČ 27397050), a to na základě Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti,exekutorský úřad Domažlice č.j. 165 EX-03661/2011-013 ze dne 20.05.2013. Další omezující podmínky jsou uvedeny v části C listu vlastnictví č. 595 pro k.ú. Předlice v příloze tohoto posudku. Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná na listu vlastnictví č. 595, k.ú. Předlice, neboť dražbou zaniknou. Jiné omezující podmínky nebyly zjištěny. Real burden / věcná břemena: V části C listu vlastnictví č. 595 pro k.ú. Předlice obec Ústí nad Labem nejsou evidována žádná věcná břemena. Mortgages: / zástavní práva: V části C listu vlastnictví č. 595 pro k.ú. Předlice a obec Ústí nad Labem jsou evidována tato zástavní práva: - zástavním právem z rozhodnutí správního orgánu ve výši 17 918 Kč ve prospěch Česká republika, a to na základě Rozhodnutí správce daně o zřízení zástavního práva, Finanční úřad pro Ústecký kraj, ÚzP v Ústí nad Labem č.j. - 1921991/2013 /2501-25202-507530 ze dne 23.10.2013. - zástavním právem exekutorským pro 10 608 Kč včetně příslušenství a nákladů soudního řízení ve prospěch T-Mobile Czech Republic a.s. (IČ 64949681), a to na základě Exekučního příkazu o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti, Exekutorský úřad Liberec č.j. 131 EX-1513/2011-17 ze dne 13.06.2012. Právní moc ke dni 18.06.2012. (IČ 27397050), a to na základě Exekučního příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti, Exekutorský úřad Cheb č.j. 176 EX-01864/2013-011 ze dne 09.08.2013. (IČ 27397050), a to na základě Exekučního příkazu o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti, Exekutorský úřad Domažlice č.j. 165 EX-02571/2011-015 ze dne 20.05.2013. (IČ 27397050), a to na základě Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti,exekutorský úřad Domažlice č.j. 165 EX-03661/2011-013 ze dne 20.05.2013. Další zástavní práva jsou uvedeny v části C listu vlastnictví č. 595 pro k.ú. Předlice v příloze tohoto posudku. Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedená zástavní práva evidovaná na listu vlastnictví č. 595, k.ú. Předlice, neboť dražbou zaniknou. Jiná zástavní práva nebyla zjištěna. - 3 -
Legal and structural state / stavebně právní stav: Oceňovaná stavba je v katastru nemovitostí evidována jako budova s číslem popisným se způsobem využití bydlení. Prohlídka nemovitých věcí nebyla umožněna. Podle informací od nájemníků v okolních domech je dům částečně pronajímán, slouží tedy k bydlení, tj. v souladu se stavem evidovaným v katastru nemovitostí. Weak points / slabé stránky: - jde o málo atraktivní lokalitu v rámci města - špatný stavebně-technický stav Strong points / silné stránky: - Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 595 pro k.ú. Předlice a obec Ústí nad Labem, prokazující stav evidovaný k datu 23.9.2014, vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí b/ katastrální mapa pro k.ú. Předlice a obec Ústí nad Labem, vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí prokazující stav evidovaný k datu 24.9.2014 c/ informace ze stavebního úřadu v Ústí nad Labem d/ zjištění při prohlídce na místě Tour / prohlídka Prohlídka oceňovaných nemovitých věcí byla na základě oznámení společnosti EURODRAŽBY s.r.o. svolána na 19.9.2014, 11:20 hodin. V uvedeném termínu konání prohlídky nemovitých věcí nebyl přítomen vlastník/zástavce a nebylo umožněno provedení prohlídky vnitřních prostorů oceňovaného domu. Z uvedeného důvodu je ocenění provedeno dle 13 odst. 3) zákona č. 26/2000 Sb. (zákon o veřejných dražbách), a to na základě dostupných údajů. - 4 -
IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území : 775002 Název katastrálního území : Předlice Kód obce : 554804 Název obce : Ústí nad Labem Počet obyvatel obce : 93747 Datum stanovení počtu obyvatel : 31.12.2013 Kód okresu : CZ0427 Název okresu : Ústí nad Labem Název kraje : Ústecký Poloha v obci : Obytná zóna Infrastructure / infrastruktura: Ústí nad Labem je krajské město, které se nachází v severní části Ústeckého kraje. Počet obyvatel je 93747. Město je velmi dobře napojeno na silniční i železniční síť. V blízkosti města prochází dálnice D8 ve směru Teplice Ústí nad Labem Drážďany, v Lovosicích je možné se na dálnici D8 napojit ve směru do Prahy. Vzdálenost k hraničnímu přechodu Krásný Les/Breitenau je zhruba 25 km, vzdálenost do Prahy je 84 km. V městě jsou železniční stanice na trasách Teplice Ústí nad Labem Děčín, Lovosice Ústí nad Labem Děčín a Litoměřice Ústí nad Labem Děčín. Městská hromadná doprava je zajištěna autobusy a trolejbusy. V Ústí nad Labem je kompletní občanská vybavenost odpovídající krajskému městu. Property Location / poloha nemovitých věcí Nemovité věci se nachází v jihozápadní části Ústí nad Labem, v městské čtvrti Předlice, v ulici Beneše Lounského. Okolní zástavbu tvoří především rodinné a bytové domy, v širším okolí to jsou výrobní podniky a skladové haly. Jedná se o okrajovou část města, vzdálenost do centra je zhruba 3 km. V lokalitě je rozvod elektrického proudu, obecního vodovodu, plynu a kanalizace. Jde o málo atraktivní lokalitu v rámci města. Short description property / stručný popis majetku: Prohlídka vnitřních prostorů rodinného domu nebyla umožněna. Z uvedeného důvodu je ocenění provedeno dle 13 odst. 3) zákona č. 26/2000 Sb. (zákon o veřejných dražbách), a to na základě dostupných údajů. Rodinný dům č.p. 101: Dispoziční řešení: Jedná se o částečně podsklepený, samostatně stojící dům s dvěma nadzemními podlažími a půdním prostorem. Lze předpokládat, že v domě se nachází jedna až dvě bytové jednotky. Zastavěná plocha je zhruba 115 m2. Konstrukční řešení a vybavení domu: Jedná se o řadovou stavbu, svislé nosné konstrukce jsou zděné ze smíšeného zdiva, střešní konstrukce je sedlového tvaru, krytina je plechová, střecha je opatřena hromosvodem, klempířské konstrukce z větší části chybí, podlahy lze předpokládat betonové a dřevěné, okna dřevěná jednoduchá, dveře jsou dřevěné hladké plné, vnější fasádní omítky jsou břízolitové. Lze předpokládat, že dům má vnitřní instalace el. proudu o napětí 220 V, vody a kanalizace. Vytápění domu nebylo zjištěno, předpoklad je lokální vytápění na tuhá paliva. Stáří a stavební stav: Podle informací ze stavebního úřadu v Ústí nad Labem je k domu schválená projektová dokumentace z roku 1893. Lze předpokládat, že dům byl dostavěn zhruba v roce 1895. Stáří domu ke dni ocenění tedy činí 119 let. Stavební stav domu je špatný. Je nutné vyměnit střešní krytinu, doplnit klempířské konstrukce, zasklít okna, obnovit fasádní omítky atd. Také lze předpokládat, že je nutná celková rekonstrukce vnitřních prostor včetně instalací. Pozemek: Pozemek čís. parcely 101, o výměře 181 m2, je v katastru nemovitostí evidovaný jako zastavěná plocha a nádvoří. Pozemek je z větší části zastavěn stavbou domu č.p. 101. Tvar pozemku je patrný z kopie katastrální mapy v příloze. - 5 -
HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) pozemku čís. parcely 101 s rodinným domem č.p. 101, k.ú. Předlice, v ulici Beneše Lounského v Ústí nad Labem, okres Ústí nad Labem, Ústecký kraj, zapsaného na listu vlastnictví č. 595 pro k.ú. Předlice, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění 19. září 2014 Slovy: Stočtyřicettisíc Kč Ocenění práv a omezení spojených s nemovitými věcmi: 140.000,- Kč Všechna práva a omezení jsou vypsána v části C listu vlastnictví č. 595 pro k.ú. Předlice. Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná na listu vlastnictví č. 595 neboť ta dražbou zaniknou a nemají tedy vliv na cenu. Nebylo zjištěno žádné omezení evidované na listu vlastnictví č. 595, které dražbou nezanikne. ENI CONSULT, spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne 13.1.1999 pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 332/7002/2014. Vypracoval: Bc. Jan Stejskal Ing. Vladimír Hůda jednatel V Mostě dne 25. 9. 2014-6 -