ZNALECKÝ POSUDEK č. 3187-10/2013 O ceně bytové jednotky č.54/3 v Dlouhé Loučce č.p.54, vč.příslušenství a podílu o velikosti 1247/10000 na společných částech domu a pozemku p.č.st.191, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 1211 m 2, vše zapsáno na LV č.329 pro k.ú.dlouhá Loučka Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Olomouc, Pan Mgr.Ing. Radim Opletal Pavelčákova 14 772 00 Olomouc Stanovení obvyklé ceny pro účely dražby č.j.057 EX 1266/07-282 Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni 7.1.2013 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz Znalecký posudek obsahuje 21 stran textu včetně titulního listu a 9 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Tršicích 7.1.2013
A. Nález 1. Znalecký úkol zjištění obvyklé ceny bytové jednotky č.54/3 v Dlouhé Loučce č.p.54, vč.příslušenství a podílu o velikosti 1247/10000 na společných částech domu a pozemku p.č.st.191, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 1211 m 2, vše zapsáno na LV č.329 pro k.ú.dlouhá Loučka 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Bytová jednotka č.54/3 Adresa předmětu ocenění: Dlouhá Loučka 54 569 43 Dlouhá Loučka Kraj: Pardubický Okres: Svitavy Obec: Dlouhá Loučka Katastrální území: Dlouhá Loučka Počet obyvatel: 524 Výchozí cena stavebního pozemku C p = 35 + (a - 1000) * 0,007414 = 35,0000 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. k) : 35,- Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 7.1.2013 za přítomnosti znalce a spoluvlaszníka nemovitosti, p.blechy. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.329 pro k.ú.dlouhá Loučka - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel ČR - 2 -
5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastníci stavby: 690616/3517, Pan Jiří Blecha, Dlouhá Loučka 54, 569 43 Dlouhá Loučka, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 695505/3501, Paní Šárka Dupalová, Dr.Janského 1107/12, 571 01 Moravská Třebová, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Vlastníci pozemku: 690616/3517, Pan Jiří Blecha, Dlouhá Loučka 54, 569 43 Dlouhá Loučka, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 695505/3501, Paní Šárka Dupalová, Dr.Janského 1107/12, 571 01 Moravská Třebová, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 odpovídají skutečnosti 6. Dokumentace a skutečnost PD objektu nebyla předložena 7. Celkový popis nemovitosti Oceňovaná nemovitost je bytová jednotka dispozice 2+1, umístěný ve 2.nadzemním podlaží zděného objektu s jedním podzemním a dvěma nadzemními podlažími. Objekt je původně mlékárna ze 30.roků 20.století, cca před 25 lety přestavěna na bytový dům. Objekt má sklonitou střechu, krytina je z osinkocementových šablon, bleskosvod je instalován, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu, fasáda je vápenná hladká, složitější, stáří 3 roky. Schody jsou betonové, na půdu dřevěné podstandardní. Výtah v domě není. Okna v domě jsou převážně plastová, v oceňované bytové jednotce jsou však dřevěná špaletová. Vnitřní dveře jsou plné a prosklené, podlahy jsou z PVC, koberců a laminátu. Kuchyň je s linkou a plynovým sporákem na PB. WC je splachovací, koupelna je standardní s vanou. Vytápění je ústřední etážové, s kotlem na pevná paliva v bytě. Teplá voda je z boileru. Dům je v mírně zhoršeném stavu, opravy jsou potřebné. Dům je napojen na elektřinu, veřejný vodovod a kanalizace do jímky. K domu patří rozsáhlejší vedlejší stavby, kdy každý z vlastníků bytu má k dispozici část těchto staveb, jako např, dřevníky, či kůlny. - 3 -
8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka - 4 -
B. Znalecký posudek Popisy objektů, výměra, hodnocení Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka Ocenění příslušenství jednotky - pozemky: Pozemek Ocenění: Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené: Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 0,5540 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1310 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef. K i K p Úprava [%] Upr. cena [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 35,- 1,00 2,1310 0,5540 41,32 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a st.191 1 211,00 41,32 50 038,52 nádvoří Stavební pozemek - celkem 50 038,52 Pozemek - zjištěná cena = 50 038,52 Kč - 5 -
Rekapitulace cen příslušenství jednotky - pozemky: Pozemek = 50 038,52 Kč 50 038,52 Kč Cena příslušenství - celkem: = 50 038,52 Kč Vlastní ocenění jednotky: Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Bytový prostor 25 porovnávací metoda Poloha objektu: do 2 000 obyvatel Stáří stavby: 80 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19): 16 305,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu: kuchyň: 16,66 m 2 pokoj: 18,93 m 2 pokoj: 22,84 m 2 koupelna: 4,50 m 2 WC: 1,04 m 2 chodba: 7,64 m 2 chodba: 6,61 m 2 spíž: 2,08 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: = 80,30 m 2-6 -
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení: Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce IV 0,10 vyzdívaná 2. Společné části domu - Žádné z dále uvedených I -0,01 3. Příslušenství domu - Příslušenství zvyšující cenu bytu III 0,10 (např.venkovní parkovací stání,..) 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové III 0,03 strany - s výhledem 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní III 0,00 provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní II -0,01 vybavení - balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,00 10. Stavebně - technický stav - Byt se zanedbanou údržbou (předpoklad provedení menších stavebních úprav) III 0,85 Koeficient stáří upraven o + 0,02 pro stavby s nástavbou, přístavbou či rozsáhlejšími stavebními úpravami. Koeficient pro stáří 80 let: 0,72 9 Index vybavení I V = (1 + Σ V i ) * V 10 * 0,72 = 0,741 i = 1 Index polohy: Název znaku č. P i 1. Význam obce - bez většího významu I 0,00 2. Poloha nemovitosti - uvnitř souvisle zastavěného území obce III 0,01 3. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení II 0,00 4. Obchod, služby, kultura v obci - pouze obchod se základním II 0,00 sortimentem 5. Školství a sport - základní škola II 0,00 6. Zdravotní zařízení - žádné zdravotnické zařízení I -0,03 7. Veřejná doprava - omezené dopravní spojení II 0,00 8. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 9. Nezaměstnanost v obci a okolí - vyšší než je průměr v kraji I -0,06 10. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 11. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 11 Index polohy I P = (1 + Σ P i ) = 0,920 i = 1-7 -
Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je I -0,10 výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve II 0,00 spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - prodej dražbou I -0,05 3 Index trhu I T = (1 + Σ T i ) = 0,850 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,741 * 0,920 * 0,850 = 0,579 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 16 305,- Kč/m 2 * 0,579 = 9 440,59 Kč/m 2 CP = CU * PP = 9 440,59 Kč/m 2 * 80,30 m 2 = 758 079,38 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 758 079,38 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku: Zjištěná cena pozemku: 50 038,52 Kč Spoluvlastnický podíl: 1 247 / 10 000 Hodnota spoluvlastnického podílu: 50 038,52 Kč * 1 247 / 10 000 = 6 239,80 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku + 6 239,80 Kč Bytová jednotka - zjištěná cena = 764 319,18 Kč - 8 -
C. Rekapitulace Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka 764 319,20 Kč 1. Ocenění staveb celkem 764 319,20 Kč Celkem 764 319,20 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 764 319,20 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka 764 319,20 Kč 1. Ocenění staveb celkem 764 319,20 Kč Celkem 764 319,20 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 764 319,20 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: 764 320,- Kč slovy: Sedmsetšedesátčtyřitisíctřistadvacet Kč - 9 -
Závěr : Závady, váznoucí na nemovitosti: Nařízení exekuce 7 Nc-3097/2007-6 ze dne 28.2.2007, Zástavní právo smluvní, pohledávka ve výši 54.226,- Kč s příslušenstvím - Obec Dlouhá Loučka, Dlouhá Loučka 97, 569 43, Nařízení exekuce 9 Nc 3008/2008-6 ze dne 21.1.2008, Nařízení exekuce 9 Nc 3390/2008-7 ze dne 17.6.2008, Nařízení exekuce 5 Nc 3599/2008-6 ze dne 23.9.2008, Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - k podílu 1/2-99 EX-869/08-61 ze dne 2.6.2009, Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - k podílu 1/2-94 EX-09290/08-005 ze dne 17.7.2008, Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - k podílu 1/2-094EX-11096/08-005 ze dne 12.8.2008, Nařízení exekuce 4Nc 3209/2009-8 ze dne 24.3.2009, Nařízení exekuce 10 Nc 3206/2009-8 ze dne 14.4.2009, Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - k podílu 1/2-137EX-7286/09-85 ze dne 21.9.2009, Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - k podílu 1/2-137EX-8254/09-70 ze dne 5.10.2009, Nařízení exekuce 5Exe-41/2011-10 ze dne 14.1.2011, Nařízení exekuce 4Exe 55/2011-13 ze dne 19.1.2011, Nařízení exekuce 5Exe-41/2011-10 ze dne 14.1.2011, Zástavní právo exekutorské pro pohledávku ve výši 1.347,- Kč s příslušenstvím, k podílu 1/2 - Generali Pojišťovna a.s., Bělehradská 299/132, Praha2, Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - k podílu 1/2-134EX-207/11-036 ze dne 17.5.2011, Zástavní právo exekutorské pro pohledávku ve výši 6.982,- Kč s příslušenstvím, k podílu 1/2 - Matco, s.r.o., Letenská 121/8, Praha 1, Nařízení exekuce 7Exe452/2012-10 ze dne 18.4.2012, Nařízení exekuce 7Exe920/2011-16 ze dne 24.8.2011, Zástavní právo exekutorské pro pohledávku ve výši 17.207,- Kč s příslušenstvím, k podílu 1/2 - Matco, s.r.o., Letenská 121/8, Praha 1, Nařízení exekuce 7 Nc-982/2012-14 ze dne 25.9.2012, Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - k podílu 1/2-057EX1266/07-55 ze dne 30.3.2007. Tyto závady budou prodejem nemovitosti vymazány z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňují. Porovnání s obdobnými nemovitostmi : byt 2 + 1 v cihlovém domě v Moravské Třebové, Olomoucká, Předměstí, se čtyřmi bytovými jednotkami. Tento byt je po celkové rekonstrukci. Má novou elektroinstalaci v mědi, plastová okna, kotelnu a podlahy na chodbě a v kuchyni. Byt má novou velice hezkou koupelnu s vanou, - 10 -
umyvadlem a žebříkem na sušení prádla.v kuchyni je zabudována kuchyňská linka a elektrický sporák. V obývacím a dětském pokoji je parketová podlaha. V bytě je nové ústřední topení na tuhá paliva. V domě je plynová přípojka, je možnost vybavit byt plynem, jak na topení,tak i na vaření a užitkovou vodu. Tento byt je v blízkosti středu města s bohatou občanskou vybaveností. Požadovaná cena 858.600,- Kč vč.provize. byt 3+1 v cihlovém domě v obci Dlouhá Loučka,která je vzdálená 7km od Moravské Třebové. V bytě byla v roce 2011 provedena rekonstrukce koupelny a WC,včetně nových rozvodů kanalizace vody,byl zde umístěn nový bojler. V celém domě jsou nová plastová okna a je již naplánováno zateplení,v roce 2000 byla položena nová střecha. Vytápění je zde řešeno kotlem na tuhá paliva s vlastní kotelnou. Byt je v celkově velmi udržovaném stavu. K bytu náleží 3 sklepy /18m2/,včetně prostorné kotelny,přístřešek na auto a altán s udírnou. V okolí domu je možnost využívat zahrádku. Požadovaná cena 900.000,- Kč včetně provize, včetně poplatků, včetně DPH, včetně právního servisu. byt 2+1 ( 74m2 ) v klidné lokalitě města Moravská Třebová. Byt je v osobním vlastnictví, nachází se v přízemí jednopatrového cihlového domu a jeho součástí je sklep a dvorek. Podlahy v bytě beton a parkety, okna plastová se žaluziemi, vytápění ústřední na TP ( v domě je zaveden plyn, možnost napojení ). Koupelna po celkové rekonstrukci včetně rozvodů vody je vybavená rohovou vanou a umyvadlem, WC samostatné. Kuchyně je vybavená kuchyňskou linkou a elektrickým sporákem. Byt je po celkové výměně elektroinstalace, je v dobrém stavu a ihned volný. Požadovaná cena 850.000,- Kč včetně provize, včetně poplatků, včetně DPH. - 11 -
Obvyklá cena bez vlivu závad : 750.000,- Kč celá nemovitost Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč Negativně působí prodej podílu. Obvyklou cenu podílu o velikosti 1/2 nemovitosti stanovuji na 240.000,- Kč. Slovy: Dvěstěčtyřicettisíc Kč V Tršicích 7.1.2013 Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz - 12 -
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998 pod č.j.spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3187-10/2013 znaleckého deníku. - 13 -
E. Seznam příloh počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 329 ze dne 12.12.2012 8 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 4 Mapa oblasti 3-14 -
Fotodokumentace nemovitosti - 15 -
- 16 -
- 17 -
- 18 -
Mapa oblasti - 19 -
- 20 -
- 21 -