Znalec: Ing. Miroslav Hric, Slaská 210, 965 04 Žiar nad Hronom, ev.č. 911192 telefón: 0905 408 306, e-mail: hric.miroslav1@gmail.com Zadávateľ: AUKTION, s.r.o Lovčica č. 40, 966 23 Lovčica - Trubín Číslo spisu (objednávky): písomná objednávka zo dňa 21.10.2011 ZNALECKÝ POSUDOK číslo 201/2011 Vo veci: Ohodnotenia bytu, vchod číslo 1, byt č. 5 na II. poschodí v bytovom dome č.s. 404 na p.č. KN 650 v k.ú. Žiar nad Hronom, okres Žiar nad Hronom. Počet strán posudku (z toho príloh): 19 ( z toho príloh 10) Počet odovzdaných vyhotovení : 4
I. ÚVOD POSUDKU 1. Úloha znalca: Stanoviť všeobecnú hodnotu bytu číslo 5, vchod číslo 1 na II. poschodí v bytovom dome č.s. 404 na p.č. KN 650 v k.ú. Žiar nad Hronom, okres Žiar nad Hronom. 2. Dátum vyžiadania znaleckého posudku: 21.10.2011 3. Dátum, ku ktorému je vypracovaný znalecký posudok( rozhodujúci pre zistenie stavebno technick. stavu ): 31.10.2011 4. Dátum ohodnotenia nehnuteľnosti: 31.10.2011 5. Podklady pre vypracovanie znaleckého posudku: 5.1 Dodané objednávateľom: Výpis z katastra nehnuteľností, z listu vlastníctva č. 1258-, k.ú. Žiar nad Hronom, vydaný GKÚ BA zo dňa 12.10.2011 Kópia z katastrálnej mapy, mapový list ZH, Potvrdenie o veku stavby vydané Bytové spoločenstvo domu č.s. 404, Žiar nad Hronom 5.2 Obstarané znalcom: zameranie a zakreslenie skutkového stavu domu fotodokumentácia konzultácie s objednávateľom pre upresnenie časovo - technických údajov o nehnuteľnostiach 6. Použitý právny predpis: Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 492/2004 z 23.8.2004 o stanovení všeobecnej hodnoty majetku v znení neskorších predpisov 7. Ďalšie použité právne predpisy a literatúra: Zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov Vyhláška MS SR č. 490/2004 Z.z., ktorou sa vykonáva zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov Vyhláška MS SR č. 33/2009 Z.z. ktorou sa mení vyhláška MS SR č. 490/2004, ktorou sa vykonáva zákon 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch Vyhláška MS SR č. 491/2004 Z.z. o odmenách, náhradách výdavkov a náhradách za stratu času pre znalcov, tlmočníkov a prekladateľov Vyhláška MS SR č. 34/2009 Z.z. ktorou sa mení vyhláška MS SR č. 491/2004 Z.z. o odmenách, náhradách výdavkov a náhradách za stratu času pre znalcov, tlmočníkov a prekladateľov List MS SR číslo 9627/01-511/182-Z zo dňa 16.10.2001 zaslaný JUDr. Gabrielou Sobolovskou generálnou riaditeľkou sekcie civilného práva MS SR vrátane Usmernenia v zmysle zákona č. 100/1998 Zb. 4, písmeno c, ktoré je prílohou tohoto listu STN 7340 55 - Výpočet obostavaného priestoru pozemných stavebných objektov. Zákon č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku, v znení neskorších predpisov. Občiansky zákonník č. 40/1964 Zb. v znení neskorších predpisov Opatrenie č. 128/2000 Štatistického úradu SR z 3.4.2000, ktorým sa vyhlasuje Klasifikácia stavieb Zákon NR SR č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov Indexy cien stavebných prác na precenenie rozpočtov do CÚ II. štvrťrok 2004 spracované pomocou pomeru indexov cien stavebných prác ŠÚ SR podľa klasifikácie stavieb 8. Osobitné požiadavky zadávateľa: neboli vznesené 9. Účel znaleckého posudku: dobrovoľná dražba Strana 2
II. POSUDOK 1. VŠEOBECNÉ ÚDAJE 1. Všeobecné údaje: a) Výber použitej metodiky: Použitá je metóda polohovej diferenciácie. Výpočet východiskovej hodnoty je vykonaný pomocou rozpočtových ukazovateľov publikovaných v Metodike výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb, vydanej ÚSI ŽU v Žiline v roku 2001, ISBN 80-7100-827-3 s použitím programového vybavenia HYPO verzia 9.50 firmy Kros Žilina. Koeficient cenovej úrovne je podľa posledných známych štatistických údajov vydaných ŠU SR platných pre I. štvrťrok 2011 za stavebníctvo ako celok vo výške 2,191 b, Vlastnícke a evidenčné údaje: List vlastníctva číslo: 1258 - čiastočný List vlastníctva vydaný: GKÚ BA zo dňa 31.10.2011 A. Majetková podstata: Stavby na pozemkoch - bytový dom č.s. 436, p.č. 450 B. Vlastníci: vchod číslo 1, na II. poschodí, byt číslo 5 15, Hanus Slavomír r. Hanus, Alexandra Dubčeka 43/25, 965 01 Žiar nad Hronom nar. 15.09.1981 spoluvlastnícky podiel 1/1 C. Ťarchy: viď LV Iné údaje: viď LV c, Údaje o obhliadke predmetu posúdenia najmä dátumu vykonania obhliadky, zamerania a fotodokumentácia: miestna obhliadka spojená s miestnym šetrením vykonaná dňa 31.10.2011 za účasti vlastníka zameranie nehnuteľnosti vykonané dňa 31.10.2011 fotodokumentácia súčasného stavu nehnuteľnosti vyhotovená znalcom dňa 31.10.2011 d) Porovnanie právnej a technickej dokumentácie stavieb a nehnuteľností so skutkovým stavom: Technická dokumentácia bola poskytnutá. Skutkový stav bol zistený meraním a je zakreslený v prílohe znaleckého posudku. Právna dokumentácia je v súlade so skutkovým stavom. e) Údaje katastra nehnuteľnosti, najmä porovnanie súladu popisných a geodetických údajov katastra nehnuteľnosti so zisteným skutočným stavom: Údaje z katastra nehnuteľnosti sú v súlade so skutkovým stavom. Stavby na pozemkoch - bytový dom č.s. 404, p.č. 650 - byt číslo 5 na II. poschodí d) Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré nie sú predmetom ohodnotenia: neboli zistené 2. STANOVENIE TECHNICKEJ HODNOTY 2.1 BYTY A NEBYTOVÉ PRIESTORY 2.1.1 Byt č. 5na II. poschodí, vchod č. 1 Popis domu: Obytný dom súp.č. 404 je postavený na nám. Matice Slovenskej v Žiari nad Hronom, na parc.č. 650 v k.ú. Žiar nad Hronom. Obytný dom má štyri nadzemné podlažia. 1. NP je využívané pre obchody a služby. Obvodové steny ako aj deliace konštrukcie sú panelové. Ide panelový bytový dom. Na 1.N.P. je technické podlažie, kde sú spoločné priestory, ktorými sú priestor na odkladanie bicyklov, sušiareň, žehliareň, chodby a pivnice jednotlivých bytov. Schodisko je prefabrikované s povrchom PVC. Strecha domu je plochá s mäkkou krytinou. Dom je napojený na Strana 3
všetky inžinierske siete. Dom je vybavený rozvodom káblovej televízie, domovým vrátnikom a telefónnymi rozvodmi. Údaje o veku sa nezachovali a podľa získaných informácií bol obytný dom daný do užívania v roku 1969, čo zodpovedá aj veku ostatných obytných domov v lokalite. Popis bytu: Ide o dvojizbový byt umiestnený na II. poschodí obytného domu bez výťahu, má ústredné vykurovanie a centrálnu prípravu TÚV z centrálnej kotolne. V čase miestnej obhliadky sa uskutočňovala rozsiahla rekonštrukcia na ktorú nebolo predložené žiadne príslušné rozhodnutie stavebného úradu, ktorá podľa prehlásenia účastníkov konania už trvá viac ako 2 roky. Byt č.5 pozostáva z dvoch obytných miestností a príslušenstva. Príslušenstvom bytu je kuchyňa, chodba, predsieň, kúpeľňa, WC. Celková výmera podlahovej plochy bytu s príslušenstvom je v kúpnej zmluve uvedená 54,95 m2. Vnútorné omietky sú vápenné stavebne neukončené rozostavené. Okná v byte sú plastové s izolačným dvojsklom a so žalúziami. Podlahy v byte sú navrhnuté drevené v čase obhliadky stavebne neukončené - len betónové v časti štrkové. Byt je vykurovaný cez liatinové radiátory. Dvere v byte v čase obhliadky boli osadené len vstupné v kovovej zárubni. Rozvody vody, kanalizácie, elektroinštalácie v čase obhliadky neboli funkčné. Ich rozostavanosť resp. nedokončenosť uvádzam v tabuľke. Kúpeľňa, WC sú dementované stavebne rozostavané nefunkčné. V kuchyni nie je zabudované kuchynská linka, sporák ani obklad stien. Byt má samostatné meranie spotreby elektriny (na vonkajšej chodbe), zemného plynu, teplej a studenej vody. V byte je zavedená spoločná televízna anténa, rozvody káblovej televízie. Byt je vykurovaný diaľkovo cez liatinové radiátory. Spoluvlastnícky podiel na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu je vo veľkosti 5495/247813. ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: 803 1 Domy obytné typové s celoštátne neunifikovanými konštrukč. sústavami (mimo sústav to ) KS: 112 2 Trojbytové a viacbytové budovy PODLAHOVÁ PLOCHA Názov miestnosti a výpočet Podlahová plocha [m 2 ] izba 3,5*5,2 18,20 izba 3,5*3,75 13,13 kuchyňa 2,2*3,5+3,61 11,31 predsieň 1,5*5,2 7,80 WC 1*0,86 0,86 kúpeľňa 1,6*1,6 2,56 pivnica 1,09*1 1,09 Vypočítaná podlahová plocha 54,95 STANOVENIE VÝCHODISKOVEJ HODNOTY NA MERNÚ JEDNOTKU Rozpočtový ukazovateľ: RU = 9800 / 30,1260 = 325,30 EUR/m 2 Koeficient konštrukcie: k K = 1,132 (monolitická betónová plošná) Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,191 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 1,02 Počet izieb: 2 Výpočet koeficientu vplyvu vybavenia objektu Číslo Názov Spoločné priestory Cenový podiel [%] cp i RU Koef. štand. ks i Úprava podielu cp i * ks i Cenový podiel hodnotenej stavby [%] Dokonč. [%] 1 Základy vrát. zemných prác 5,00 1,00 5,00 4,51 100 4,51 2 Zvislé konštrukcie 18,00 1,00 18,00 16,25 100 16,25 3 Stropy 8,00 1,00 8,00 7,22 100 7,22 4 Schody 3,00 1,00 3,00 2,71 100 2,71 Výsledný podiel prvku na dokonč. [%] Strana 4
5 Zastrešenie bez krytiny 5,00 1,00 5,00 4,51 100 4,51 6 Krytina strechy 2,00 1,00 2,00 1,81 100 1,81 7 Klampiarske konštrukcie 1,00 1,00 1,00 0,90 100 0,90 8 Úpravy vonk. povrchov 3,00 1,00 3,00 2,71 100 2,71 9 Úpravy vnút. povrchov 2,00 1,00 2,00 1,81 100 1,81 10 Vnútorné ker. obklady 0,50 1,00 0,50 0,45 100 0,45 11 Dvere 0,50 1,00 0,50 0,45 100 0,45 12 Okná 5,00 2,00 10,00 9,03 100 9,03 13 Povrchy podláh 0,50 1,00 0,50 0,45 100 0,45 14 Vykurovanie 2,50 1,00 2,50 2,26 100 2,26 15 Elektroinštalácia 2,00 1,00 2,00 1,81 100 1,81 16 Bleskozvod 1,00 1,00 1,00 0,90 100 0,90 17 Vnútorný vodovod 2,00 1,00 2,00 1,81 100 1,81 18 Vnútorná kanalizácia 2,00 1,00 2,00 1,81 100 1,81 19 Vnútorný plynovod 1,00 1,00 1,00 0,90 100 0,90 20 Výťahy 2,00 1,00 2,00 1,81 100 1,81 21 Ostatné 2,00 1,00 2,00 1,81 100 1,81 Zariadenie bytu 22 Úpravy vnút. povrchov 4,00 1,20 4,80 4,33 40 1,73 23 Vnútorné ker. obklady 1,00 1,20 1,20 1,08 0 0,00 24 Dvere 2,00 1,20 2,40 2,17 20 0,43 25 Povrchy podláh 2,50 1,10 2,75 2,48 40 0,99 26 Vykurovanie 2,50 1,00 2,50 2,26 100 2,26 27 Elektroinštalácia 3,00 1,20 3,60 3,25 0 0,00 28 Vnútorný vodovod 1,00 1,20 1,20 1,08 10 0,11 29 Vnútorná kanalizácia 1,00 1,00 1,00 0,90 20 0,18 30 Vnútorný plynovod 0,50 1,00 0,50 0,45 50 0,23 31 Ohrev teplej vody 2,00 1,00 2,00 1,81 20 0,36 32 Vybavenie kuchýň 2,00 1,00 2,00 1,81 0 0,00 33 Vnút.hyg.zariad.vrátane WC 4,00 1,20 4,80 4,33 0 0,00 34 Bytové jadro bez rozvodov 4,00 1,50 6,00 5,42 0 0,00 35 Ostatné 2,50 1,20 3,00 2,71 30 0,81 Spolu 100,00 110,75 100,00 73,03 Koeficient vplyvu vybavenosti: k V = 110,75 / 100 = 1,1075 Východisková hodnota na MJ: VH = RU * k CU * k K * k V * k M [EUR/m 2 ] VH = 325,30 EUR/m 2 * 2,191 * 1,132 * 1,1075 * 1,02 VH = 911,42 EUR/m 2 Rozostavanosť bytu: 73,03 % Nedokončenosť bytu: 26,97 % TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Byt č. 5na II. poschodí, vchod č. 1 1969 42 58 100 42,00 58,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [EUR] Východisková hodnota 911,42 EUR/m 2 * 54,95m 2 50 082,53 dokončeného bytu Nedokončenosť -26,97% z 50 082,53 EUR -13 507,26 Východisková hodnota 36 575,27 Technická hodnota 58,00% z 36 575,27 EUR 21 213,66 Strana 5
3. STANOVENIE VŠEOBECNEJ HODNOTY a) Analýza polohy nehnuteľností: Nehnuteľnosť sa nachádza v centre okresného mesta Žiar nad Hronom. V okresnom meste je vybudovaná kompletná občianska vybavenosť, zdravotné stredisko, dom kultúry, obchody, obchodné domy, hotely banky a občianska vybavenosť (úrady) okresného mesta. b) Analýza využitia nehnuteľností: Nehnuteľnosťje využívaná na projektovaný účel - byt c) Analýza prípadných rizík spojených s využívaním nehnuteľností: neboli zistené 3.1 STAVBY 3.1.1 METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE 3.1.1.1 BYTY Všeobecná hodnota bytov vypočítaná metódou polohovej diferenciácie: Na realitnom trhu je po nehnuteľnostiach podobného typu v danej lokalite dopyt v rovnováhe s ponukou. Nehnuteľnosť je umiestnená v obytnej časti mesta Žiar nad Hronom v centrálnej mestskej zóne. Pracovné možnosti v mieste sú obmedzené, priemerná nezamestnanosť je do 15%. Dopravné napojenie je s centrom okresného mesta Žiar nad Hronom je veľmi dobré a to peši do 2 min V danej lokalite je možnosť napojenia na všetky inžinierske siete. Vzhľadom na polohu nehnuteľnosti, okolité životné prostredie, typ nehnuteľnosti a kvalitu použitých stavebných materiálov, dopyt po nehnuteľnostiach v danej lokalite, je vo výpočte uvažované s priemerným koeficientom predajnosti vo výške 0,55 Priemerný koeficient polohovej diferenciácie: 0,55 Určenie koeficientov polohovej diferenciácie pre jednotlivé triedy: Trieda Výpočet Hodnota I. trieda III. trieda + 200 % = (0,550 + 1,100) 1,650 II. trieda Aritmetický priemer I. a III. triedy 1,100 III. trieda Priemerný koeficient 0,550 IV. trieda Aritmetický priemer V. a III. triedy 0,303 V. trieda III. trieda - 90 % = (0,550-0,495) 0,055 Výpočet koeficientu polohovej diferenciácie: Číslo Popis Trieda k PDI 1 Trh s bytmi v danej lokalite- sídlisku Váha v I Výsledok k PDI *v I dopyt v porovnaní s ponukouje v rovnováhe III. 0,550 10 5,5000 2 Poloha byt. domu v danej obci - vzťah k centru obce obchodné centrá hlavné ulice a najlepšie polohy vo vybraných I. 1,650 30 49,5000 sídliskách 3 Súčasný technický stav bytu a bytového domu nehnuteľnosť vyžaduje rozsiahlu opravu, rekonštrukciu IV. 0,303 7 2,1210 4 Prevládajúca zástavbav bezprostr. okolíbyt. domu objekty pre bývanie, občianskej vybavenosti a služieb, bez zázemia II. (ihriská, parkoviská a pod.) 1,100 5 5,5000 5 Príslušenstvo bytového domu práčovňa, sušiareň, kočikáreň, miestnosť pre bicykle, vlastná kotolňa alebo výmenníková stanica, výťah obchody v prízemnej II. 1,100 6 6,6000 časti 6 Vybavenosť a príslušenstvo bytu byt (nebyt. priestor) bez vykonaných rekonštrukcií s IV. typovýmvybavením 0,303 10 3,0300 7 Pracovné možnosti obyvateľstva - miera nezamestnanosti Strana 6
obmedzené pracovné možnosti v mieste, nezamestnanosť do 15 % III. 0,550 8 4,4000 8 Skladba obyvateľstva v obytnom dome - sídlisku priemerná hustota obyvateľstva v sídlisku - obytné domy do20 II. 1,100 6 6,6000 bytov 9 Orientácia obytných miestností k svetovým stranám orientácia obytných miestností čiastočne vhodná a čiastočne III. 0,550 5 2,7500 nevhodná 10 Umiestnenie bytu v bytovom dome byt v krajnej sekcii na 2-6 NP, nebytový priestor v 2-3. NP II. 1,100 9 9,9000 samostatne prístupný z verejného priestranstva 11 Počet bytov vo vchode - v bloku Byt > Počet bytov vo vchode: do 20 bytov, charakteristika III. 0,550 7 3,8500 nebytového priestoru: obchodné priestory 12 Doprava v okolí bytového domu železnica, autobus a miestna doprava - v dosahu do 10 minút II. 1,100 7 7,7000 13 Občianska vybavenosť v okolí bytového domu pošta, škola, poliklinika, kultúrne zariadenia, kompletná sieť II. 1,100 6 6,6000 obchodov a základné služby 14 Prírodná lokalita v bezprostrednom okolí bytového domu les, vodná nádrž, park, vo vzdialenosti nad 1000 m IV. 0,303 4 1,2120 15 Kvalita život. prostr. v bezprostred. okolí byt. domu bežný hluk a prašnosť od dopravy II. 1,100 5 5,5000 16 Názor znalca dobrý byt II. 1,100 20 22,0000 Spolu 145 142,76 VŠEOBECNÁ HODNOTA BYTOV Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie k PD = 142,76/ 145 0,985 Všeobecná hodnota VŠH B = TH * k PD = 21 213,66 EUR * 0,985 20 895,46 EUR Strana 7
III. ZÁVER VŠEOBECNÁ HODNOTA Všeobecnú hodnotu som vypočítal metódou polohovej diferenciácie. Výpočet všeobecnej hodnoty porovnávaním som nemohol uskutočniť, pretože som nemal k dispozícií podklady pre porovnanie. Výpočet východiskovej a technickej hodnoty som urobil podľa Vyhlášky MS SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku. Rozpočtové ukazovatele jednotlivých stavieb sú vytvorené na m 2 zastavanej plochy podľa príloh č. 1 a č. 3 "Metodiky výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb", vydanej USI ŽU v Žiline, ktoré vychádzajú z priemerných rozpočtových ukazoveteľov URS Praha, prepočítaných na cenovú úroveň IV. štvrťrok 1996. Pri výpočte východiskovej hodnoty sú použité koeficienty nárastu cien stavebných prác, vydané pre IV. štvrťrok 2004. Koeficienty zastavanej plochy, vybavenia, konštrukčno - materiálovej charakteristiky, sú zohľadnené pri tvorbe jednotlivých rozpočtových ukazovateľov. Rekapitulácia: Stavby: Všeobecná hodnota polohovou diferenciáciou (byty a nebyt. priestory): Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH stavieb bola použitá metóda polohovej diferenciácie 20 895,46 EUR REKAPITULÁCIA VŠEOBECNEJ HODNOTY Názov Stavby Všeobecná hodnota [EUR] Byt č. 5na II. poschodí, vchod č. 1 20 895,46 Spolu VŠH 20 895,46 Zaokrúhlená VŠH spolu 20 900,00 SKK 629 633,40 Všeobecná hodnota stavieb a pozemkov je spolu: 20 900,00 EUR Slovom: Dvadsaťtisícdeväťsto EUR Konverzný kurz 1 EUR = 30,1260 SKK V Slaskej dňa 4.11.2011 Ing. Miroslav Hric Strana 8
IV. PRÍLOHY Výpis z katastra nehnuteľností Kópia z katastrálnej mapy Objednávka znaleckého posudku Potvrdenie o veku stavby Nákres Fotodokumentácia Kópie dokladov v prílohách potvrdené podpisom znalca a odtlačkom hranatej pečiatky s menom a adresou znalca boli vkladané do posudku podľa originálov, ktoré sú založené u znalca. Ostatné kópie dokladov v prílohovej časti boli predložené len v kópiách. Strana 9
Strana 10
Strana 11
Strana 12
Strana 13
Strana 14
Strana 15
Strana 16
Pohľad na bytový dom č.s. 404 a byt číslo 5 na II. poschodí v bytovom dome p.č. C KN 650 Žiar nad Hronom Strana 17
Strana 18
V. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudok som vypracoval ako znalec zapísaný v zozname znalcov, tlmočníkov a prekladateľov vedenom Ministerstvom spravodlivosti Slovenskej republiky pre základný odbor Stavebníctvo a odvetvia Pozemné stavby, Oceňovanie nehnuteľností, evidenčné číslo znalca 911192. Znalecký úkon je zapísaný pod por. číslom 201/2011 znaleckého denníka č.13. Za znalecký úkon a vzniknuté náklady účtujem podľa vyúčtovania na základe priloženého dokladu číslo 201/2011. Ing. Miroslav Hric Strana 19