Znalec: Ing. Koloman Kovalík, Jazmínova 1, Banská Bystrica, ev.číslo 911776, tel. 0905 613 160 Zadávateľ: Sollicite, s.r.o., Horná 23, Banská Bystrica, 974 01 Číslo spisu (objednávky): 5/2016 zo dňa 05.05.2016 ZNALECKÝ POSUDOK číslo 50 / 2016 Vo veci: stanovenia všeobecnej hodnoty nehnuteľností vedených na Liste vlastníctva číslo 5093 s príslušenstvom pre účel výkonu dobrovoľnej dražby. Počet listov (z toho príloh): 273 (251) Počet odovzdaných vyhotovení: 4 List č. 1
I. ÚVODNÁ ČASŤ 1. Úloha znalca: Stanoviť všeobecnú hodnotu nehnuteľností vedených na Liste vlastníctva č.5093 a to budovy Dom priemyselného tovaru súpisné číslo 313 na parcelách číslo 1441/1, 1441/11 a 1441/14 s príslušenstvom a pozemkami - parc. KN č. 1441/1, 1441/8, 1441/11, 1441/12, 1441/13, 1441/14 a 1441/15 v k.ú. Banská Bystrica, obec Banská Bystrica, okres Banská Bystrica. 2. Dátum vyžiadania posudku: 05.05.2016. 3. Dátum, ku ktorému je vypracovaný posudok (rozhodujúci na zistenie stavebnotechnického stavu): 11.05.2016. 4. Dátum, ku ktorému sa nehnuteľnosť alebo stavba ohodnocuje: 24.05.2016. 5. Podklady na vypracovanie posudku: 5.1 Dodané zadávateľom: Objednávka na vypracovanie znaleckého posudku vydaná Sollicite, s.r.o., Horná 23, 974 01 Banská Bystrica pod značkou 5/2016 zo dňa 05.05.2016 Doplnenie informácií k oceneniu nehnuteľností zapísaných na LV č.5093 Fakturácia za apríl a máj 2016 - Excel Faktúra č.2161041186 vydaní StVPS Kópia - Avízo na úhradu poistného vydané Kooperativa poisťovňa, a.s., Nám. Štefana Moysesa 9, 974 01 zo dňa 04.02.2016 Zmluvy o nájme nebytových priestorov vrátane ich dodatkov poskytnuté na USB nosiči 5.2 Získané znalcom: Výpis z katastra nehnuteľností, z listu vlastníctva č. 5093 k.ú. Banská Bystrica zo dňa 19.05.2016, vytvorený cez katastrálny portál Informatívna kópia z katastrálnej mapy vytvorená dňa 19.05.2016 cez katastrálny portál Banská Bystrica zo dňa 10.06.2014 Ústne informácie poskytnuté pánom Ološiakom Fotodokumentácia 6. Použitý právny predpis: Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 492/2004 Z. z. o stanovení všeobecnej hodnoty v platnom znení. 7. Ďalšie použité právne predpisy a literatúra: Zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov v platnom znení. Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 490/2004 Z.z. ktorou sa vykonáva zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov v platnom znení. STN 7340 55 - Výpočet obostavaného priestoru pozemných stavebných objektov. Zákon č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku, v platnom znení. Vyhláška Úradu geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky č. 79/1996 Z.z., ktorou sa vykonáva zákon NR SR o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon) v platnom znení. Vyhláška Federálneho štatistického úradu č. 124/1980 Zb. o jednotnej klasifikácii stavebných objektov a stavebných prác výrobnej povahy. Opatrenie Štatistického úradu Slovenskej republiky č. 128/2000 Z.z., ktorým sa vyhlasuje Klasifikácia stavieb. Zákon NR SR č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov. List č. 2
Marián Vyparina a kol. - Metodika výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb, Žilinská univerzita v EDIS, 2001, ISBN 80-7100-827-3 8. Osobitné požiadavky zadávateľa: Neboli vznesené. 9. Právny úkon, na ktorý sa má znalecký posudok použiť: Dobrovoľná dražba. II. POSUDOK 1. VŠEOBECNÉ ÚDAJE a) Výber použitej metódy: Pri ohodnotení boli použité metodické postupy uvedené v prílohe č. 3 vyhlášky MS SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku v platnom znení. Zdôvodnenie výberu použitej metódy na stanovenie všeobecnej hodnoty: Použitá je metóda polohovej diferenciácie. Použitie kombinovanej metódy na stanovenie všeobecnej hodnoty je možné, pretože stavba je schopná dosahovať primeraný výnos formou prenájmu tak, aby bolo možné vykonať kombináciu. Porovnávacia metóda stanovenia všeobecnej hodnoty je vylúčená z dôvodu nedostatku podkladov pre danú lokalitu a typ stavby. Použité rozpočtové ukazovatele na stanovenie východiskovej hodnoty stavieb: Použité sú rozpočtové ukazovatele publikované v Metodike výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb (ISBN 80-7100-827-3). Koeficient cenovej úrovne je podľa posledných známych štatistických údajov vydaných ŠU SR platných pre 1. štvrťrok 2016. b) Vlastnícke a evidenčné údaje: Nehnuteľnosti sú v katastri nehnuteľností evidované na liste vlastníctva č. 5093 v k.ú. Banská Bystrica. V popisných údajoch katastra sú nehnuteľnosti evidované nasledovne A. Majetková podstata: Parcely registra "C" parc.č. 1441/1 zastavané plochy a nádvoria o výmere 1418 m2 parc.č. 1441/8 zastavané plochy a nádvoria o výmere 1410 m2 parc.č. 1441/11 zastavané plochy a nádvoria o výmere 334 m2 parc.č. 1441/12 zastavané plochy a nádvoria o výmere 177 m2 parc.č. 1441/13 zastavané plochy a nádvoria o výmere 55 m2 parc.č. 1441/14 zastavané plochy a nádvoria o výmere 43 m2 parc.č. 1441/15 zastavané plochy a nádvoria o výmere 253 m2 v k.ú. Banská Bystrica Stavby Dom priemyselného tovaru č.s. 313 na parc.č. 1441/1 Dom priemyselného tovaru č.s. 313 na parc.č. 1441/11 Dom priemyselného tovaru č.s. 313 na parc.č. 1441/14 v k.ú. Banská Bystrica B. Vlastníci: FRANCIS, a.s., Nám. SNP 41, Zvolen, 96001, SR; spoluvlastnícky podiel 1/1 C. Ťarchy: Uvedené na priloženom liste vlastníctva. Iné údaje: Dom priemyselného tovaru č.s. 313 je jedna stavba stojaca na parcelách č. 1441/1, 1441/11 a 1441/14 - čz 3448/2011 List č. 3
c) Údaje o obhliadke predmetu posúdenia: Miestna obhliadka spojená s miestnym šetrením vykonaná dňa 11.05.2016 za účasti zástupcu objednávateľa Znaleckého posudku Mgr. Dropčovej, zástupcu správcu konkurznej podstaty JUDr. Mikuláša a zástupcu spoločnosti Francis pána Ološiaka. Fotodokumentácia vyhotovená dňa 11.05.2016. d) Technická dokumentácia: Zadávateľom nebola poskytnutá projektová dokumentácia stavby. Skutkový stav bol zistený meraním. Zadávateľom nebola poskytnutá stavebná dokumentácia stavby. e) Údaje katastra nehnuteľností: Poskytnuté, prípadne znalcom získané údaje z katastra nehnuteľností boli porovnané so skutočným stavom. Neboli zistené rozdiely v popisných a geodetických údajoch katastra. f) Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré sú predmetom ohodnotenia: Stavby: Dom priemyselného tovaru č.s. 313 na parc. KN č. 1441/1 Dom priemyselného tovaru č.s. 313 na parc. KN č. 1441/11 Dom priemyselného tovaru č.s. 313 na parc. KN č. 1441/14 k.ú. Banská Bystrica Pozemky: Zastavané plochy a nádvoria - KN-C parc.č. 1441/1 Zastavané plochy a nádvoria - KN-C parc.č. 1441/8 Zastavané plochy a nádvoria - KN-C parc.č. 1441/11 Zastavané plochy a nádvoria - KN-C parc.č. 1441/12 Zastavané plochy a nádvoria - KN-C parc.č. 1441/13 Zastavané plochy a nádvoria - KN-C parc.č. 1441/14 Zastavané plochy a nádvoria - KN-C parc.č. 1441/15 k.ú. Banská Bystrica g) Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré nie sú predmetom ohodnotenia: Žiadne. 2. VÝPOČET TECHNICKEJ HODNOTY 2.1 BYTOVÉ A NEBYTOVÉ BUDOVY (HALY) 2.1.1 Budova súpisné číslo 313 POPIS STAVBY Ohodnocovaná nehnuteľnosť je zapísaná na liste vlastníctva číslo 5093 v k.ú. Banská Bystrica ako Dom priemyselného tovaru č. súp. 313 na parc.č. 1441/1, 1441/11, 1441/14. Vzhľadom na jej skutočné využitie sa jedná o polyfunkčný objekt nachádzajúci sa takmer v centre mesta Banská Bystrica. Prevažná časť objektu sa využíva na administratívne účely na prenájom kancelárskych priestorov a menšia časť objektu je využívaná na obchodné účely ako predajňa, herňa, fitnescentrum a podobne. V zmysle platnej metodiky ohodnocovanú budovu zatrieďujem ako budovu pre správu a administratívu. Ohodnocovaná nehnuteľnosť je situovaná na mierne svahovitom pozemku v Kapitulskej ulici a má jedno podzemné a šesť nadzemných podlaží. Strešná konštrukcia je riešená ako plochá strecha a do dvornej časti objektu sa prechádza podbráním v budove. Z konštrukčného hľadiska je ohodnocovaný objekt zrealizovaný ako železobetónový monolitický skelet s murovaným obvodovým plášťom okrem podzemného podlažia ktoré je vyhotovené ako monolitické. Priečky sú zrealizované ako murované z tehál. Podzemné podlažie je osadené do terénu v priemernej hĺbke nad 2m s vyhotovenou zvislou izoláciou proti vode a vlhkosti, základy sú vyhotovené železobetónové pätkové a pásové. Obvodové murivo bolo dodatočne zateplené kontaktným zateplovacím systémom. Obe schodiská sú vyhotovené ako železobetónové monolitické s povrchom vyhotovenom z keramickej dlažby. List č. 4
Strešná konštrukcia objektu je vyhotovená ako dvojplášťová plochá so strešnou krytinou vyhotovenou z asfaltových natavených pásov. Klampiarske konštrukcie sú vyhotovené z pozinkovaného plechu, okná boli vymenené za nové plastové. Dvere sú prevažne drevené hladké. Výklady sú vyhotovené z oceľohliníkových profilov so zdvojeným izolačným zasklením. Úpravy vnútorných povrchov stien a stropov sú vyhotovené ako hladké vápenno-cementové omietky. Podlahy sú vyhotovené z rôznych povrchov a to z keramické dlažby napríklad v sociálnych zariadeniach, PVC, ale aj ako plávajúce laminátové v kanceláriách. Vykurovanie budovy je riešené ako ústredné s prípravou tepla vo vlastnej plynovej kotolni prostredníctvom oceľových panelových radiátorov. V plynovej kotolni je taktiež realizovaný centrálny ohrev TÚV v zásobníkovom ohrievači. Časť prevádzok v budove je vybavená vzduchotechnickými rozvodmi alebo klimatizáciou. V budove je jeden osobný a jeden nákladný výťah. Rozvod elektrickej energie v objekte je svetelnej aj motorickej, istenie rozvodov je v rozvádzačoch poistkovými automatmi. Sociálne zariadenia sú na jednotlivých podlažiach budovy a majú štandardné vybavenie, zo zariaďovacích predmetov sa v nich nachádzajú umývadlá s pákovými vodovodnými batériami, WC misy a pisoáre. V sociálnych zariadeniach sú vyhotovené keramické obklady stien. Objekt je napojený na inžinierske siete a to na rozvod elektrickej energie, rozvod vody, kanalizáciu, rozvod zemného plynu, ale aj na telekomunikačné rozvody. Z dispozičného hľadiska sa podzemné podlažie rozdeľuje na dve samostatné časti ktoré sú navzájom oddelené priestorom podbránia. V pravej časti podzemného podlažia sa nachádzajú priestory herne ktorá je prenajatá spoločnosti DOXX, priestory skladov, plynovej kotolne, nachádza sa tu regulačná stanica plynu, strojovňa vzduchotechniky, šatne, sociálne miestnosti a komunikačné priestory. V ľavej časti podzemného podlažia sa nachádzajú priestory stáleho CO krytu ktorý podľa zápisu na Liste vlastníctva patrí Slovenskej republike. Obostavaný priestor CO krytu je však súčasťou budovy a z tohoto dôvodu s ním uvažujem pri výpočte obostavaného priestoru budovy. CO kryt je v súčasnosti nevyužívaný na žiadne účely. Na prízemí pravej časti budovy sa nachádzajú obchodné priestory s ich zázemím, ale aj skladové, sociálne a komunikačné priestory. Prístup k nim je aj zo dvorovej strany objektu kde je manipulačná rampa. Na ľavej strane prízemia je vstupná hala s recepciou, zasadačka, kancelárske priestory a sociálne a komunikačné priestory. Na pravej strane prvého poschodia sú obchodné priestory (predajňa textilu a fitnesscentrum) s ich zázemím, v ľavej časti sú riešené administratívne priestory. Na ľavej strane budovy je riešené medziposchodie v ktorom sa nachádzajú kancelárske priestory. Na ďalších nadzemných podlažiach sa taktiež nachádzajú kancelárske priestory o rôznych výmerách a k nim prináležiace komunikačné priestory a sociálne zariadenia. Vzhľadom na skutočnosť že mi nebol predložený žiadny doklad o veku ohodnocovaného objektu stanovujem jeho vek podľa zistení na miestnom šetrení. Podľa všeobecne známych skutočností bola pôvodná budova postavená v roku 1980 ako Dom priemyselného tovaru podniku štátneho podniku Domáce potreby. V neskoršom období bol objekt niekoľkokrát zrekonštruovaný, pričom posledná modernizácia bola vykonaná v rokoch 2006 2007, kedy boli čiastočne zmodernizované interiéry budovy vrátane výmeny sociálnych zariadení, bola vyhotovená nová strešná krytina a bola zrealizovaná nová plynová kotolňa. V roku 2011 2012 bol ohodnocovaný objekt dodatočne zateplený, vymenené boli okná za plastové, vykonané boli rekonštrukčné práce na výmene niektorých interiérových konštrukcií v kanceláriách (podlahy, elektroinštalácia, svietidlá). Žiadna z uvedených rekonštrukcií sa však netýkala statiky objektu a z tohoto dôvodu stanovujem životnosť ohodnocovanej budovy podľa doporučení v ohodnocovacom predpise v trvaní 80 rokov. Výpočet opotrebovania počítam lineárnou metódou. ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: budovy administratívne (správne ) KS: 1220 Budovy pre administratívu OBSTAVANÝ PRIESTOR STAVBY Výpočet Základy OP základov (39,5*30,5+4,0*7,95+2,75*5,75+1,3*5,0+1,55*15,0+8,52*38,2+1,4*2,6+1,6*2,6)*0,4 Obstavaný priestor [m 3 ] 646,15 List č. 5
Spodná stavba OP spodnej stavby (39,5*30,5+4,0*7,95+2,75*5,75+1,3*5,0+1,55*15,0)*3,6+(8,52*38,2+1,4*2,6+1,6*2,6 5 615,40 )*3,0 Vrchná stavba OP prízemia (39,6*30,99+3,75*7,57)*4,15+8,15*38,3*3,0 6 147,14 OP medziposchodia 8,15*38,3*3,3 1 030,08 OP poschodí (39,6*30,99+3,75*7,57)*4,2+(13,92*14,3-5,45*1,3)*3,6 5 964,58 (14,3*53,15-8,4*1,3-5,4*1,3)*3,3 2 448,95 (14,3*53,15-8,4*1,3-5,4*1,3)*3,3 2 448,95 (14,3*45,59-5,4*5,4-8,97*1,3)*3,3 2 016,68 (14,3*45,59-5,4*29,39-9,62*1,3)*3,3 1 586,39 Zastrešenie OP strechy (39,6*30,99+3,75*7,57+8,15*38,3+5,4*13,0)*0,3 491,38 Ostatné OP nadstrešnej roviny výťahu 9,62*6,75*3,28 212,99 OP nakladacej rampy (29,92*2,5+5,92*2,5)*0,9 80,64 Obstavaný priestor stavby celkom 28 689,33 STANOVENIE VÝCHODISKOVEJ HODNOTY NA MERNÚ JEDNOTKU Rozpočtový ukazovateľ: RU = 2 802 / 30,1260 = 93,01 /m 3 Koeficient konštrukcie: k K = 1,158 (monolitická betónová tyčová) Výpočet koeficientu vplyvu zastavanej plochy a konštrukčnej výšky objektu Podlažie Číslo Výpočet ZP ZP [m 2 ] Repr. Výpočet výšky (h) h [m] 39,5*30,5+4,0*7,95+2,75*5,75 Podzemné 1 +1,3*5,0+1,55*15,0+8,52*38,2 1615,38 Repr. 5615,4/1615,38 3,4762 +1,4*2,6+1,6*2,6 Nadzemné 1 39,6*30,99+3,75*7,57+8,15*3 8,3 1567,74 Repr. 6147,14/1567,74 3,921 Nadzemné 3 39,6*30,99+3,75*7,57+13,92* 14,3-5,45*1,3 1447,56 Repr. 5964,58/1447,56 4,1204 Nadzemné 4 14,3*53,15-8,4*1,3-5,4*1,3 742,11 Repr. 3,3 3,3 Nadzemné 5 14,3*53,15-8,4*1,3-5,4*1,3 742,11 Repr. 3,3 3,3 Nadzemné 6 14,3*45,59-5,4*5,4-8,97*1,3 611,12 Repr. 3,3 3,3 Nadzemné 7 14,3*45,59-5,4*29,39-9,62*1,3 480,73 Repr. 3,3 3,3 Priemerná zastavaná plocha: (1615,38 + 1567,74 + 1447,56 + 742,11 + 742,11 + 611,12 + 480,73) / 7 = 1029,54 m 2 Priemerná výška podlaží: (1615,38 * 3,4762 + 1567,74 * 3,921 + 1447,56 * 4,1204 + 742,11 * 3,3 + 742,11 * 3,3 + 611,12 * 3,3 + 480,73 * 3,3) / (1615,38 + 1567,74 + 1447,56 + 742,11 + 742,11 + 611,12 + 480,73) = 3,64 m Koeficient vplyvu zastavanej plochy objektu: k ZP = 0,92 + (24 / 1029,54) = 0,9433 Koeficient vplyvu konštrukčnej výšky podlaží objektu: k VP = 0,30 + (2,10 / 3,64) = 0,8769 List č. 6
Výpočet koeficientu vplyvu vybavenia objektu Číslo Názov Cenový podiel RU [%] cp i Koef. štand. ks i Úprava podielu cp i * ks i Cenový podiel hodnotenej stavby [%] Konštrukcie podľa RU 1 Základy vrát. zemných prác 8,00 1,00 8,00 7,62 2 Zvislé konštrukcie 17,00 1,00 17,00 16,18 3 Stropy 9,00 1,00 9,00 8,57 4 Zastrešenie bez krytiny 7,00 1,00 7,00 6,67 5 Krytina strechy 2,00 1,30 2,60 2,48 6 Klampiarske konštrukcie 1,00 1,00 1,00 0,95 7 Úpravy vnútorných povrchov 7,00 1,00 7,00 6,67 8 Úpravy vonkajších povrchov 3,00 1,50 4,50 4,29 9 Vnútorné keramické obklady 2,00 1,00 2,00 1,90 10 Schody 3,00 1,00 3,00 2,86 11 Dvere 3,00 1,00 3,00 2,86 12 Vráta 0,00 1,00 0,00 0,00 13 Okná 5,00 1,50 7,50 7,14 14 Povrchy podláh 3,00 1,10 3,30 3,14 15 Vykurovanie 4,00 1,20 4,80 4,57 16 Elektroinštalácia 6,00 1,20 7,20 6,86 17 Bleskozvod 1,00 1,00 1,00 0,95 18 Vnútorný vodovod 3,00 1,00 3,00 2,86 19 Vnútorná kanalizácia 3,00 1,00 3,00 2,86 20 Vnútorný plynovod 1,00 0,30 0,30 0,29 21 Ohrev teplej vody 2,00 1,00 2,00 1,90 22 Vybavenie kuchýň 0,00 1,00 0,00 0,00 23 Hygienické zariadenia a WC 3,00 1,00 3,00 2,86 24 Výťahy 1,00 1,00 1,00 0,95 25 Ostatné 6,00 0,80 4,80 4,57 Spolu 100,00 105,00 100,00 Koeficient vplyvu vybavenosti: k V = 105,00 / 100 = 1,0500 Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,307 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 1,08 Východisková hodnota na MJ: VH = RU * k CU * k V * k ZP * k VP * k K * k M [ /m 3 ] VH = 93,01 /m 3 * 2,307 * 1,0500 * 0,9433 * 0,8769 * 1,158 * 1,08 TECHNICKÝ STAV VH = 233,0766 /m 3 Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Budova súpisné číslo 313 Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] 1980 36 44 80 45,00 55,00 List č. 7
VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 233,0766 /m 3 * 28689,33 m 3 6 686 811,49 Technická hodnota 55,00 % z 6 686 811,49 3 677 746,32 2.2 PRÍSLUŠENSTVO 2.2.1 Vodovodná prípojka ZATRIEDENIE STAVBY Kód JKSO: Kód KS: 827 1 Vodovod 2222 Miestne potrubné rozvody vody ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 1. Vodovod (JKSO 827 1) Bod: 1.2. Vodovodné prípojky a rády oceľové potrubie Položka: 1.2.d) Prípojka vody DN 80 mm, vrátane navŕtavacieho pásu Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 1950/30,1260 = 64,73 /bm Počet merných jednotiek: 3 bm Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,307 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 1,08 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Vodovodná prípojka 1980 36 14 50 72,00 28,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 3 bm * 64,73 /bm * 2,307 * 1,08 483,84 Technická hodnota 28,00 % z 483,84 135,48 2.2.2 Dažďová kanalizácia ZATRIEDENIE STAVBY Kód JKSO: Kód KS: 827 2 Kanalizácia 2223 Miestne kanalizácie List č. 8
ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 2. Kanalizácia (JKSO 827 2) Bod: 2.2. Kanalizačné prípojky a rozvody - potrubie betónové Položka: 2.2.a) Prípojka kanalizácie DN 200 mm Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 2140/30,1260 = 71,03 /bm Počet merných jednotiek: 75 bm Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,307 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 1,08 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Dažďová kanalizácia 1980 36 14 50 72,00 28,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 75 bm * 71,03 /bm * 2,307 * 1,08 13 273,16 Technická hodnota 28,00 % z 13 273,16 3 716,48 2.2.3 Splašková kanalizácia ZATRIEDENIE STAVBY Kód JKSO: Kód KS: 827 2 Kanalizácia 2223 Miestne kanalizácie ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 2. Kanalizácia (JKSO 827 2) Bod: 2.2. Kanalizačné prípojky a rozvody - potrubie betónové Položka: 2.2.b) Prípojka kanalizácie DN 300 mm Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 2550/30,1260 = 84,64 /bm Počet merných jednotiek: 15 bm Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,307 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 1,08 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Splašková kanalizácia 1980 36 14 50 72,00 28,00 List č. 9
VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 15 bm * 84,64 /bm * 2,307 * 1,08 3 163,28 Technická hodnota 28,00 % z 3 163,28 885,72 2.2.4 Spevnené plochy ZATRIEDENIE STAVBY Kód JKSO: Kód KS: Kód KS2: 822 2,5 Spevnené plochy 2112 Miestne komunikácie 2111 Cestné komunikácie ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 8. Spevnené plochy (JKSO 822 2,5) Bod: 8.6. Plochy s povrchom asfaltovým Položka: 8.6.a) Liaty asfalt hr. 30 mm, podklad betónový obaľované kamenivo Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 450/30,1260 = 14,94 /m2 ZP Počet merných jednotiek: 1410+177+55+253+43-15,95*5,65 = 1847,88 m 2 ZP Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,307 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 1,08 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Spevnené plochy 1980 36 14 50 72,00 28,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 1847,88 m 2 ZP * 14,94 /m2 ZP * 2,307 * 1,08 68 785,31 Technická hodnota 28,00 % z 68 785,31 19 259,89 2.3 REKAPITULÁCIA VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY Názov Východisková hodnota Technická hodnota [ ] [ ] Budova súpisné číslo 313 6 686 811,49 3 677 746,32 Vonkajšie úpravy Vodovodná prípojka 483,84 135,48 List č. 10
Dažďová kanalizácia 13 273,16 3 716,48 Splašková kanalizácia 3 163,28 885,72 Spevnené plochy 68 785,31 19 259,89 Celkom za Vonkajšie úpravy 85 705,59 23 997,57 Celkom: 6 772 517,08 3 701 743,89 3. STANOVENIE VŠEOBECNEJ HODNOTY a) Analýza polohy nehnuteľností: Ohodnocovaná nehnuteľnosť sa nachádza na Kapitulskej ulici v centrálnej časti mesta Banská Bystrica. Budova je postavená v uličnej zástavbe a je vsadená medzi susedné budovy. Ohodnocovaný objekt má jedno podzemné podlažie a 6 nadzemných podlaží. Dopravné spojenie do predmetnej lokality je mestskou hromadnou dopravou. V okolí ohodnocovanej budovy je kompletná občianska vybavenosť pozostávajúca prevažne z obchodov, úradov, bytových domov ale aj kultúrnych zariadení. Lokalita sa zaraďuje do centrálnej časti mesta. b) Analýza využitia nehnuteľností: Hodnotená nehnuteľnosť je stavba polyfunkčného objektu s prevládajúcim účelom pre administratívu, v prvých dvoch nadzemných podlažiach sú kancelárske, obchodné priestory a fitnescentrum. Časť kancelárskych priestorov bola v čase obhliadky nevyužívaná. c) Analýza prípadných rizík spojených s využívaním nehnuteľností, najmä závady viaznuce na nehnuteľnosti a práva spojené s nehnuteľnosťou: Pri miestnom šetrení som zistil riziko neprenajatia objektu a rizikom podľa môjho názoru sú aj ťarchy uvedené na priloženom výpise z Listu vlastníctva. 3.1 STAVBY 3.1.1 METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE 3.1.1.1 NEBYTOVÉ BUDOVY Koeficient polohovej diferenciácie som stanovil na základe polohy ohodnocovanej nehnuteľnosti jej technického stavu ako aj situácie na trhu s obdobnými nehnuteľnosťami v meste Banská Bystrica vo výške 0,45. Pri posudzovaní všeobecnej hodnoty metódou triedy polohy som zistil nasledovné skutočnosti: Ohodnocovaná nehnuteľnosť sa nachádza v uličnej zástavbe v Kapitulskej ulici takmer v centre mesta Banská Bystrica. V tejto časti mesta sa nachádzajú obchodné ale aj obytné budovy, múzeá, administratívne budovy a podobne. Ohodnocovaný objekt je napojený na všetky podstatné inžinierske a je prístupný priamo z ulice. Budova má vlastné parkovisko v jej dvore. Vzhľadom na skutočnosť že celý dvor je využívaný výhradne ako parkovisko stanovujem, že ohodnocovaná budova má iba parkovisko. Doprava v blízkosti predmetnej lokality je mestská hromadná. Dopyt po obdobných nehnuteľnostiach je v súčastnosti v rovnováhe s ponukou. Nezamestnanosť v Banskej Bystrici je v súčasnosti do 10%. Zaťaženie hlukom a znečistením ovzdušia v danej lokalite je bežné. V dohľadnej dobe nepredpokladám ani zlepšenie ani zhoršenie podmienok stavby ani zmeny v územnom pláne v predmetnej lokalite. Vzhľadom na skutočnosť že dopyt po prenájme kancelárskych priestorov nie je v Banskej Bystrici vysoký o čom svedčí aj významná časť neprenajatých priestorov v budove a iné využitie priestorov v budove nie je pravdepodobné tak sa podľa môjho názoru jedná o priemernú nehnuteľnosť. Priemerný koeficient polohovej diferenciácie: 0,45 List č. 11
Určenie koeficientov polohovej diferenciácie pre jednotlivé triedy: Trieda Výpočet Hodnota I. trieda III. trieda + 200 % = (0,450 + 0,900) 1,350 II. trieda Aritmetický priemer I. a III. triedy 0,900 III. trieda Priemerný koeficient 0,450 IV. trieda Aritmetický priemer V. a III. triedy 0,248 V. trieda III. trieda - 90 % = (0,450-0,405) 0,045 Výpočet koeficientu polohovej diferenciácie: Číslo Popis/Zdôvodnenie Trieda k PDI Váha v I Výsledok k PDI *v I 1 Trh s nehnuteľnosťami dopyt v porovnaní s ponukou je v rovnováhe III. 0,450 13 5,85 2 Poloha nehnuteľnosti v danej obci - vzťah k centru obce obchodné centrá hlavné ulice a vybrané sídliská I. 1,350 30 40,50 3 Súčasný technický stav nehnuteľností nehnuteľnosť nevyžaduje opravu, len bežnú údržbu II. 0,900 8 7,20 4 Prevládajúca zástavba v okolí nehnuteľnosti objekty administratívnej, občianskej vybavenosti a služieb, bez zázemia, parkov s obmedzeným prístupom a pod. II. 0,900 7 6,30 5 Príslušenstvo nehnuteľnosti bez dopadu na cenu nehnuteľnosti III. 0,450 6 2,70 6 Typ nehnuteľnosti priaznivý typ - obchodný a prevádzkový objekt s parkoviskom II. 0,900 10 9,00 7 Pracovné možnosti obyvateľstva - miera nezamestnanosti dostatočná ponuka pracovných možností v dosahu dopravy, nezamestnanosť do 10 % II. 0,900 9 8,10 8 Skladba obyvateľstva v mieste stavby priemerná hustota obyvateľstva II. 0,900 6 5,40 9 Orientácia nehnuteľnosti k svetovým stranám orientácia hlavných miestností čiastočne vhodná a čiastočne nevhodná III. 0,450 5 2,25 10 Konfigurácia terénu rovinatý, alebo mierne svahovitý pozemok o sklone do 5% I. 1,350 6 8,10 11 Pripravenosť inžinierskych sietí v blízkosti stavby elektrická prípojka, vodovod, prípojka plynu, kanalizácia, telefón, spoločná anténa II. 0,900 7 6,30 12 Doprava v okolí nehnuteľnosti železnica, autobus, miestna doprava, taxislužba, letisko, lodná doprava a pod. I. 1,350 7 9,45 13 Občianska vybavenosť (úrady, školy, zdrav., obchody, služby, kultúra) krajský úrad, súd, banka, daňový úrad, vysoká škola, nemocnica, divadlo, kompletná sieť obchodov a služieb I. 1,350 10 13,50 List č. 12
14 Prírodná lokalita v bezprostrednom okolí stavby žiadne prírodné útvary v bezprostrednom okolí V. 0,045 8 0,36 15 Kvalita životného prostredia v bezprostrednom okolí stavby bežný hluk a prašnosť od dopravy II. 0,900 9 8,10 16 Možnosti zmeny v zástavbe - územný rozvoj, vplyv na nehnut. bez zmeny III. 0,450 8 3,60 17 Možnosti ďalšieho rozšírenia žiadna možnosť rozšírenia V. 0,045 7 0,32 18 Dosahovanie výnosu z nehnuteľností bežný prenájom nehnuteľností III. 0,450 4 1,80 19 Názor znalca priemerná nehnuteľnosť III. 0,450 20 9,00 Spolu 180 147,83 VŠEOBECNÁ HODNOTA STAVIEB Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie k PD = 147,83/ 180 0,821 Všeobecná hodnota VŠH S = TH * k PD = 3 701 743,89 * 0,821 3 039 131,73 3.1.2 KOMBINOVANÁ METÓDA 3.1.2.1 VÝNOSOVÁ HODNOTA Výnosová hodnota je stanovená metódou kapitalizácie odčerpateľného zdroja počas časovo neobmedzeného obdobia. Stanovenie úrokovej miery vychádza z podkladov úrokových mier z vkladov v EUR dostupných na stránke www.nbs.sk. Vo výpočte uvažujem s výškou úrokovej miery z vkladov splatných na požiadanie na úrovni 02/2016 vo výške 0,18%, čo korešponduje s úrokmi na termínovaných vkladoch v komerčných bankách, ktoré sa pohybujú v rozpätí 0,15-0,3%. Ďalšími faktormi vstupujúcimi do výpočtov je miera rizika vo výške 5,0% a daňové zaťaženie vo výške dz = (i+r)*(100/(100-22) - (i+r) = 1,46 %. Doba úžitkovosti je vzhľadom na technický stav predpokladaná ako neobmedzená. Hrubý výnos: Výnosy sú stanovené podľa skutočne dosahovaných, prípadne plánovaných nájmov. Sumy vstupujúce do výpočtov sú získané na základe údajov predložených objednávateľom Znaleckého posudku a vlastných zistení znalca a vychádzajú z reality. Sadzby nájomného sú bez spotrebovaných energií ktoré je fakturované samostatne ako mesačný poplatok za služby. Vzhľadom na skutočnosť že nájomné je uvedené bez DPH a za obdobie 1 mesiaca prenásobujem mesačné nájomné číslom 12 (počet mesiacov v roku a činiteľom 1,2 (DPH). Náklady: Daň z nehnuteľnosti - podľa výmeru na daň z nehnuteľnosti je daň z nehnuteľností na rok 2015 vo výške 9494,16 Eur. List č. 13
Poistenie - podľa informácie uvedenej na výmere poistného vydaného spoločnosťou Kooperatíva poisťovňa, a.s. je ročné poistenie nehnuteľnosti vyrúbené spoločnosti Francis, a.s. za obdobie od 20.01.2016 vo výške 2941,50 Eur. Údržba (len nevyhnutné opravy) - odborným odhadom z východiskovej hodnoty. Vzhľadom na skutočnosť že ohodnocovaný objekt je v pomerne dobrom technickom stave, je zmodernizovaný s novou kotolňou odhadujem náklady na údržbu vo výške 0,75% z východiskovej hodnoty nehnuteľnosti čo je v strede doporučeného intervalu (0,5-1,0% z východiskovej hodnoty stavieb). Vzhľadom na skutočnosť, že východisková hodnota stavby je vypočítaná bez DPH a výnosy z nájmu a poskytnutých služieb sú počítané vrátane DPH zvyšujem túto hodnotu o DPH - 20%. Správne náklady uvažujem na základe písomnej informácie poskytnutej objednávateľom Znaleckého posudku vo výške 1.000- Eur mesačne, t.j.12.000 Eur ročne. Náklady na energie uvažujem podľa informácií poskytnutých objednávateľom Znaleckého posudku s tým, že náklady na vodné a stočné mi boli dodané vo forme faktúry za obdobie od 01.12.2015 do 18.02.2016, teda za 49 dní. Výška faktúry je 1.613,22 Euro. Ročné náklady stanovujem výpočtom nasledovne: 1.613,22/49 dní*365 dní = 12.016,84 Euro. Náklady na plyn: 2.381,00 Euro mesačne Náklady na elektrickú energiu: 3.694,51 Euro mesačne Stráženie objektu: 3.088,80 Euro mesačne Správa budovy: 1.000,00 Euro mesačne Poplatok za komunálny odpad: 1.830,40 Euro ročne Kapitalizačný úrokomer: k= 0,0664 Kapitalizačný odpis - východisková hodnota stavieb*kapitalizačný úrokomer/základná životnosť = 6 772 517,08 EUR * 0,0664 / 80 = 5.621,19 Eur Podiel pozemku na dosahovaní výnosu je stanovený odhadom vo výške 5 % z hrubého výnosu. Hrubý výnos Názov Výpočet MJ Počet MJ MJ Nájomné [ /MJ/rok] Nájomné spolu [ /rok] Prenajaté priestory 12*1,2 14,40 mesiac 18 333,66 264 004,70 Neprenajaté priestory 12*1,2 14,40 mesiac 4 466,40 64 316,16 Príjmy za 12*1,2 poskytnuté služby 14,40 mesiac 6 121,04 88 142,98 Hrubý výnos spolu: 416 463,84 Podiel pozemku na dosahovaní výnosu Názov Výpočet Spolu [ /rok] Podiel pozemku na výnose 5% z 416 463,84 20 823,19 Hrubý výnos stavby: 416 463,84-20 823,19 = 395 640,65 /rok List č. 14
Náklady Názov vynaloženého nákladu Výpočet Náklad [ /rok] Prevádzkové náklady Stráženie objektu 3088,8*12 mesiacov 37 065,60 Odber plynu 2381*12 mesiacov 28 572,00 Odber elektrickej energie 3694,51*12 mesiacov 44 334,12 Správa budovy 1000*12 mesiacov 12 000,00 Vodné a stočné 1613,22/49*365 12 016,84 Poplatok za komunálny odpad 1830,4 1 830,40 Náklady na údržbu len nevyhnutné opravy 0,75 % z (6 772 517,08 * 1,2) 60 952,65 Správne náklady daň z nehnuteľnosti 9494,16 9 494,16 poistenie nehnuteľnosti 2941,5 2 941,50 Odpisy Kapitalizačný odpis 5621,19 5 621,19 Náklady spolu: 214 828,46 Odhad straty Odhad straty zreálňuje dosahovanie výnosu v danom mieste a čase. Základom je obsadenosť v čase ohodnotenia, ktorá sa upraví o predpoklady a očakávania v budúcom období (zníženie alebo zvýšenie odhadu straty). Súčasná neobsadenosť priestorov je vo finančnom vyjadrení na úrovni 19,5%. Vzhľadom na skutočnosť že vlastník ohodnocovanej budovy je spoločnosť v konkurze mám zato, že ak bude vlastníkom objektu riadne fungujúca spoločnosť alebo osoba, je možné neobsadenosť budovy vo finančnom vyjadrení znížiť na 15%. stav nájomného trhu v danom mieste a čase (porovnanie ponuky a dopytu po nájme určitého druhu priestorov), umiestnenie / poloha stavby (v odľahlých a nezaujímavých polohách je riziko dosahovania výnosu vyššie a naopak v centrách a lukratívnych polohách je riziko dosahovania výnosu nižšie, prípadne minimálne), nájomná história objektu (ak bol objekt na 50 % dlhodobo neobsadený, je predpoklad, že tak bude aj naďalej), očakávané zmeny v danom mieste v blízkej budúcnosti (zmeny územného plánu, prírastok alebo úbytok obdobných nájomných priestorov). Názov Výpočet Spolu [ /rok] Odhad straty 15% z 395 640,65 59 346,10 Odčerpateľný zdroj Hrubý výnos stavby Odčerpateľný zdroj Náklady [ /rok] Odhad straty [ /rok] [ /rok] [ /rok] 395 640,65 214 828,46 59 346,10 121 466,09 List č. 15
Výpočet výnosovej hodnoty Doba kapitalizácie: Základná úroková sadzba ECB: Miera rizika: Zaťaženie daňou z príjmu: Neobmedzená i = 0,18 %/rok r = 5,00 %/rok d = 1,46 %/rok Úroková miera: u = 0,18 + 5,00 + 1,46 = 6,64 %/rok Kapitalizačný úrokomer: k = 6,64 / 100 = 0,0664 Výnosová hodnota HV = (OZ / k) = 121 466,09 / 0,0664 = 1 829 308,58 3.1.2.2 KOMBINÁCIA TECHNICKEJ A VÝNOSOVEJ HODNOTY Technická hodnota stavieb (TH): 3 701 743,89 Výnosová hodnota (HV): 1 829 308,58 Určenie váh podľa Neageliho: Rozdiel: R = TH - HV HV * 100 = 3 701 743,89-1 829 308,58 1 829 308,58 Váha technickej hodnoty: b = 1 Váha výnosovej hodnoty: a = 5 * 100 = 102,36% Všeobecná hodnota vypočítaná kombinovanou metódou: VŠH s = VŠH s = a * HV + b * TH a + b (5 * 1 829 308,58) + (1 * 3 701 743,89) 5 + 1 = 2 141 381,13 3.1.3 VÝBER VHODNEJ METÓDY Metóda výpočtu všeobecnej hodnoty stavieb Hodnota [ ] Metóda polohovej diferenciácie 3 039 131,73 Kombinovaná metóda 2 141 381,13 VŠH stavieb = 2 141 381,13 List č. 16
3.2 POZEMKY 3.2.1 METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE 3.2.1.1 POZEMKY POLOHOVOU DIFERENCIÁCIOU 3.2.1.1.1 Pozemky Jedná sa o pozemky ma Kapitulskej ulici v centrálnej časti mesta Banská Bystrica. Na parcelách číslo 1441/1, 1441/11 a 1441/14 je postavená stavba Dom priemyselného tovaru a ostatné parcely tvoria dvor za ohodnocovanou budovou. Pozemky sú napojené na všetky podstatné inžinierske siete. Predmetná lokalita je obchodnou časťou mesta Banská Bystrica. Na Liste vlastníctva je zapísaný Druh chráneného územia 202 - Pamiatková rezervácia. Na použitie koeficientu povyšujúcich a redukujúcich faktorov podľa môjho názoru nie je dôvod. Parcela Druh pozemku Vzorec Spolu výmera [m 2 ] Podiel Výmera [m 2 ] 1441/1 zastavané plochy a nádvoria 1418 1418,00 1/1 1418,00 1441/8 zastavané plochy a nádvoria 1410 1410,00 1/1 1410,00 1441/11 zastavané plochy a nádvoria 334 334,00 1/1 334,00 1441/12 zastavané plochy a nádvoria 177 177,00 1/1 177,00 1441/13 zastavané plochy a nádvoria 55 55,00 1/1 55,00 1441/14 zastavané plochy a nádvoria 43 43,00 1/1 43,00 1441/15 zastavané plochy a nádvoria 253 253,00 1/1 253,00 Spolu výmera 3 690,00 Obec: Banská Bystrica Východisková hodnota: VH MJ = 26,56 /m 2 Označenie a názov koeficientu k S koeficient všeobecnej situácie k V koeficient intenzity využitia k D koeficient dopravných vzťahov k P koeficient obchodnej a priemyselnej polohy k I koeficient technickej infraštruktúry pozemku k Z koeficient povyšujúcich faktorov Hodnotenie 6. veľmi dobré obchodné a obytné časti v mestách od 50 000 do 100 000 obyvateľov, obytné časti miest nad 100 000 obyvateľov, luxusné obytné oblasti s dobrým osvetlením a výhľadom, exkluzívne oblasti rodinných domov v dosahu miest nad 100 000 obyvateľov 5. exkluzívne bytové stavby, obchodné domy a administratívne budovy so štandardným vybavením, 5 7-podlažné, vysoké využitie pozemku 5. pozemky na obchodných uliciach miest do 100 000 obyvateľov, v nákupných centrách väčších predmestí, intenzívny peší ruch, centrum hromadnej dopravy Hodnota koeficientu 1,60 1,10 1,05 1. obchodná poloha 1,90 4. veľmi dobrá vybavenosť (väčšia ako v bode 3) 1,50 1. nevyskytuje sa 1,00 List č. 17
k R koeficient redukujúcich faktorov 1. nevyskytuje sa 1,00 VŠEOBECNÁ HODNOTA POZEMKU Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie k PD = 1,60 * 1,10 * 1,05 * 1,90 * 1,50 * 1,00 * 1,00 5,2668 Jednotková hodnota pozemku VŠH MJ = VH MJ * k PD = 26,56 /m 2 * 5,2668 139,89 /m 2 Všeobecná hodnota pozemku VŠH POZ = M * VŠH MJ = 3 690,00 m 2 * 2 516 194,10 139,89 /m VYHODNOTENIE PO PARCELÁCH Všeobecná hodnota Názov pozemku v celosti [ ] parcela č. 1441/1 198 364,02 parcela č. 1441/8 197 244,90 parcela č. 1441/11 46 723,26 parcela č. 1441/12 24 760,53 parcela č. 1441/13 7 693,95 parcela č. 1441/14 6 015,27 parcela č. 1441/15 35 392,17 Spolu 516 194,10 List č. 18
III. ZÁVER 1. VŠEOBECNÁ HODNOTA Rekapitulácia: Stavby: Všeobecná hodnota kombinovanou a výnosovou metódou: 2 141 381,13 Všeobecná hodnota polohovou diferenciáciou: 3 039 131,73 Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH stavieb bola použitá kombinovaná metóda Pozemky: Všeobecná hodnota metódou polohovej diferenciácie: 516 194,10 Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH pozemkov bola použitá metóda polohovej diferenciácie 2. REKAPITULÁCIA VŠEOBECNEJ HODNOTY Názov Všeobecná hodnota [ ] Stavby Budova súpisné číslo 313 2 127 499,04 Vonkajšie úpravy Vodovodná prípojka 78,37 Dažďová kanalizácia 2 149,91 Splašková kanalizácia 512,37 Spevnené plochy 11 141,44 Spolu za Vonkajšie úpravy 13 882,09 Spolu stavby 2 141 381,13 Pozemky Pozemky - parc. č. 1441/1 (1 418 m 2 ) 198 364,02 Pozemky - parc. č. 1441/8 (1 410 m 2 ) 197 244,90 Pozemky - parc. č. 1441/11 (334 m 2 ) 46 723,26 Pozemky - parc. č. 1441/12 (177 m 2 ) 24 760,53 Pozemky - parc. č. 1441/13 (55 m 2 ) 7 693,95 Pozemky - parc. č. 1441/14 (43 m 2 ) 6 015,27 Pozemky - parc. č. 1441/15 (253 m 2 ) 35 392,17 Spolu pozemky (3 690,00 m 2 ) 516 194,10 Spolu VŠH 2 657 575,23 Zaokrúhlená VŠH spolu 2 660 000,00 Všeobecná hodnota stavieb a pozemkov je spolu: 2 660 000,00 Slovom: Dvamiliónyšesťstošestdesiattisíc Eur V Banskej Bystrici dňa 24.5.2016 Ing. Koloman Kovalík List č. 19
IV. PRÍLOHY 1. Objednávka na vypracovanie znaleckého posudku vydaná Sollicite, s.r.o., Horná 23, 974 01 Banská Bystrica pod značkou 5/2016 zo dňa 05.05.2016 2. Výpis z katastra nehnuteľností, z listu vlastníctva č. 5093 k.ú. Banská Bystrica zo dňa 19.05.2016, vytvorený cez katastrálny portál 3. Informatívna kópia z katastrálnej mapy vytvorená dňa 19.05.2016 cez katastrálny portál Banská Bystrica zo dňa 10.06.2014 4. Doplnenie informácií k oceneniu nehnuteľností zapísaných na LV č.5093 5. Fakturácia za apríl a máj 2016 - Excel 6. Faktúra č.2161041186 vydaní StVPS 7. Kópia - Avízo na úhradu poistného vydané Kooperativa poisťovňa, a.s., Nám. Štefana Moysesa 9, 974 01 zo dňa 04.02.2016 8. Zmluvy o nájme nebytových priestorov vrátane ich dodatkov 8. Pôdorysy podlaží, rezy, pohľad 9. Fotodokumentácia List č. 20
List č. 21
List č. 22
List č. 23
List č. 24
List č. 25
List č. 26
List č. 27
List č. 28
List č. 29
List č. 30
List č. 31
List č. 32
List č. 33
List č. 34
List č. 35
List č. 36
List č. 37
List č. 38
List č. 39
List č. 40
List č. 41
List č. 42
List č. 43
List č. 44
List č. 45
List č. 46
List č. 47
List č. 48
List č. 49
List č. 50
List č. 51
List č. 52
List č. 53
List č. 54
List č. 55
List č. 56
List č. 57
List č. 58
List č. 59
List č. 60
List č. 61
List č. 62
List č. 63
List č. 64
List č. 65
List č. 66
List č. 67
List č. 68
List č. 69
List č. 70
List č. 71
List č. 72
List č. 73
List č. 74
List č. 75
List č. 76
List č. 77
List č. 78
List č. 79
List č. 80
List č. 81
List č. 82
List č. 83
List č. 84
List č. 85
List č. 86
List č. 87
List č. 88
List č. 89
List č. 90
List č. 91
List č. 92
List č. 93
List č. 94
List č. 95
List č. 96
List č. 97
List č. 98
List č. 99
List č. 100
List č. 101
List č. 102
List č. 103
List č. 104
List č. 105
List č. 106
List č. 107
List č. 108
List č. 109
List č. 110
List č. 111
List č. 112
List č. 113
List č. 114
List č. 115
List č. 116
List č. 117
List č. 118
List č. 119
List č. 120
List č. 121
List č. 122
List č. 123
List č. 124
List č. 125
List č. 126
List č. 127
List č. 128
List č. 129
List č. 130
List č. 131
List č. 132
List č. 133
List č. 134
List č. 135
List č. 136
List č. 137
List č. 138
List č. 139
List č. 140
List č. 141
List č. 142
List č. 143
List č. 144
List č. 145
List č. 146
List č. 147
List č. 148
List č. 149
List č. 150
List č. 151
List č. 152
List č. 153
List č. 154
List č. 155
List č. 156
List č. 157
List č. 158
List č. 159
List č. 160
List č. 161
List č. 162
List č. 163
List č. 164
List č. 165
List č. 166
List č. 167
List č. 168
List č. 169
List č. 170
List č. 171
List č. 172
List č. 173
List č. 174
List č. 175
List č. 176
List č. 177
List č. 178
List č. 179
List č. 180
List č. 181
List č. 182
List č. 183
List č. 184
List č. 185
List č. 186
List č. 187
List č. 188
List č. 189
List č. 190
List č. 191
List č. 192
List č. 193
List č. 194
List č. 195
List č. 196
List č. 197
List č. 198
List č. 199
List č. 200
List č. 201
List č. 202
List č. 203
List č. 204
List č. 205
List č. 206
List č. 207
List č. 208
List č. 209
List č. 210
List č. 211
List č. 212
List č. 213
List č. 214
List č. 215
List č. 216
List č. 217
List č. 218
List č. 219
List č. 220
List č. 221
List č. 222
List č. 223
List č. 224
List č. 225
List č. 226
List č. 227
List č. 228
List č. 229
List č. 230
List č. 231
List č. 232
List č. 233
List č. 234
List č. 235
List č. 236
List č. 237
List č. 238
List č. 239
List č. 240
List č. 241
List č. 242
List č. 243
List č. 244
List č. 245
List č. 246
List č. 247
List č. 248
List č. 249
List č. 250
List č. 251
List č. 252
List č. 253
List č. 254
List č. 255
List č. 256
List č. 257
List č. 258
List č. 259
List č. 260
List č. 261
List č. 262
List č. 263
List č. 264
List č. 265
List č. 266
List č. 267
List č. 268
List č. 269
List č. 270
List č. 271
V. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudok som vypracoval ako znalec zapísaný v zozname znalcov, tlmočníkov a prekladateľov vedenom Ministerstvom spravodlivosti Slovenskej republiky pod č. Spr.4211/92, zo dňa 09.05.1993 pre odbor 37 00 06 Stavebníctvo, odvetvie 37 10 02 Odhad hodnoty nehnuteľností, evidenčné číslo znalca 911776. Znalecký úkon je zapísaný pod poradovým číslom 50/2016 znaleckého denníka č. 14. Za znalecký úkon a vzniknuté náklady účtujem podľa vyúčtovania na základe priloženého dokladu č. 50/2016. Ing. Koloman Kovalík Jazmínova 1 Banská Bystrica List č. 272
List č. 273