Znalec: Ing. Emília Hasíková, Zámočnícka 166, 072 22 Strážske, tel.: 0911 792 297 Zadávateľ: LICITOR group, a.s., Sládkovičova 6, 010 01 Žilina, IČO: 36421561, IČ DPH: SK2021857310 Objednávka: zo dňa 18.8.2015 ZNALECKÝ POSUDOK číslo 19/2015 Vo veci: Stanovenia všeobecnej hodnoty nehnuteľnosti - bytu č.30, na 7. poschodí, vo vchode Trieda SNP 3, súpisné číslo bytového domu 446, postavený na parcele č. 1654 - zastavané plochy a nádvoria o výmere 337 m2, podiel priestoru na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu a spoluvlastnícky podiel pozemku 259/10000, k.ú. Terasa, obec Košice Západ, okres Košice II, zapísané na LV č. 13985-čiastočný, pre účely dražby. Počet listov (z toho príloh): 26 (13) Počet odovzdaných vyhotovení: 4 + 1 CD
I. ÚVODNÁ ČASŤ 1. Úloha znalca: Stanovenie všeobecnej hodnoty nehnuteľnosti - bytu č.30, na 7. poschodí, vo vchode Trieda SNP 3, súpisné číslo bytového domu 446, postavený na parcele č. 1654 - zastavané plochy a nádvoria o výmere 337 m2, podiel priestoru na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu a spoluvlastnícky podiel pozemku 259/10000, k.ú. Terasa, obec Košice Západ, okres Košice II, zapísané na LV č. 13985-čiastočný, pre účely dražby. 2. Dátum vyžiadania posudku (dátum doručenia spisu): 18.8.2015 3. Dátum, ku ktorému je vypracovaný posudok (rozhodujúci na zistenie stavebnotechnického stavu): 8.9.2015 4. Dátum, ku ktorému sa nehnuteľnosť alebo stavba ohodnocuje: 11.9.2015 5. Podklady na vypracovanie posudku : 5.1 Dodané zadávateľom : Znalecký posudok č. 71/2011, vypracoval: Ing. Tibor Hrečšák, Olivová 12, 040 08 Košice 5.2 Získané znalcom : Výpis z katastra nehnuteľností, z listu vlastníctva č. 13985 čiastočný, k.ú. Košice Západ, Terasa, zo dňa 7.9.2015, vytvorené cez katastrálny portál Kópia z katastrálnej mapy, k.ú. Košice Západ, Terasa, zo dňa 7.9.2015, vytvorené cez katastrálny portál Zmluva o prevode vlastníctva bytu z 8.11.1996 Zameranie a zakreslenie skutkového stavu bytu a príslušenstva Fotodokumentácia 6. Použitý právny predpis: Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty v znení neskorších predpisov 7. Ďalšie použité právne predpisy a literatúra: Zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov, v znení neskorších predpisov Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 490/2004 Z.z. ktorou sa vykonáva zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov, v znení neskorších predpisov STN 7340 55 - Výpočet obostavaného priestoru pozemných stavebných objektov. Zákon č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku, v znení neskorších predpisov. Vyhláška Úradu geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky č. 79/1996 Z.z., ktorou sa vykonáva zákon NR SR o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon) v znení neskorších predpisov. Vyhláška Federálneho štatistického úradu č. 124/1980 Zb. o jednotnej klasifikácii stavebných objektov a stavebných prác výrobnej povahy Opatrenie Štatistického úradu Slovenskej republiky č. 128/2000 Z.z., ktorým sa vyhlasuje Klasifikácia stavieb. Zákon NR SR č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov. Marián Vyparina a kol. - Metodika výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb, Žilinská univerzita v EDIS, 2001, ISBN 80-7100-827-3 8. Osobitné požiadavky zadávateľa: Neboli vznesené. 9. Právny úkon, na ktorý sa má znalecký posudok použiť: Pre účely dražby. Strana 2
II. POSUDOK 1. VŠEOBECNÉ ÚDAJE a) Výber použitej metódy: Ohodnotenie je vykonané v súlade s prílohou č. 3 vyhlášky MS SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku. Použitá je metóda polohovej diferenciácie. Porovnávacia metóda stanovenia všeobecnej hodnoty nie je použitá, pretože pre porovnanie nie sú k dispozícii potrebné údaje kúpnych zmlúv prípadne ponúk realitných kancelárii. V ponukách nehnuteľnosti realitných kancelári je zahrnutá aj marža realitnej kancelárie, dokonca aj nábytok a nie je zrejmé, či v ponukovej cene je zahrnutý aj podiel na pozemku, preto sa tieto údaje nedajú použiť. Použitie kombinovanej metódy na stanovenie všeobecnej hodnoty nie je možné, pretože nehnuteľnosť nie je schopná dosahovať primeraný výnos formou prenájmu tak, aby bolo možné vykonať kombináciu. Výpočet východiskovej hodnoty a technickej hodnoty je vykonaný v zmysle citovanej vyhlášky a jej príloh pomocou rozpočtových ukazovateľov publikovaných v Metodike výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb (ISBN 80-7100-827-3). Rozpočtový ukazovateľ bytu je vytvorený na m2 podlahovej plochy v zmysle citovanej metodiky s tým, že pri tvorbe je zohľadnený koeficient konštrukcie, vybavenia. Koeficient cenovej úrovne je podľa posledných známych štatistických údajov vydaných ŠU SR platných pre 2. štvrťrok 2015 - kcu=2,281. b) Vlastnícke a evidenčné údaje: Nehnuteľnosti sú v katastri nehnuteľností evidované na liste vlastníctva č. 13985 - čiastočný v k.ú. Terasa, obec Košice Západ, okres Košice II. V popisných údajoch katastra sú nehnuteľnosti evidované nasledovne: A. Majetková podstata: Stavby Obytný dom Tr. SNP 3, č.s. 446 na parc.č. 1654 Byty a nebytové priestory B. Vlastníci a iné oprávnené osoby: Byt: vchod: 3 7.p. Byt č.30 Podiel priestoru na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu: 259/10000 6 Medzvecová Melánia r. Tokolyová, Tr. SNP 3, Košice, PSČ 040 11, SR Dátum narodenia: 1.11.1960 Spoluvlastnícky podiel 1/1 Poznámka: Informatívna Začatie výkonu záložného práva predajom nehnuteľnosti v prospech Prvá stavebná sporiteľňa, a.s. Bratislava formou dobrovoľnej dražby číslo zmeny 2392/2015 Titul nadobudnutia Darovacia zmluva 5713/1997 z 12.6.1997-4037/99 C. Ťarchy: 6 Zákonné záložné právo k bytu v prospech ostatných vlastníkov bytov v dome. 6 Zmluva o zriadení záložného práva a Mandátna zmluva č. 0721167 0 03 a 0721167 8 04 dňa 9.6.2011 v prospech Prvá stavebná sporiteľňa, a.s. Bratislava Rozhodnutie o povolení vkladu záložnej V 4763/11 z.d. 11.7.2011-2199/11 Iné údaje: Poznámka: Bez zápisu. c) Údaje o obhliadke predmetu posúdenia: Miestna obhliadka spojená s miestnym šetrením vykonaná dňa 8.9.2015 za účasti majiteľky bytu pani Melánie Medzvecovej Zameranie vykonané dňa 8.9.2015 Fotodokumentácia vyhotovená dňa 8.9.2015 d) Technická dokumentácia: Znalcovi bola poskytnutá Zmluva o prevode vlastníctva bytu, ktorej súčasťou je pôdorys typického podlažia, pôdorys 1. nadzemného podlažia a pôdorys bytu. Dispozičná zmena nastala odstránením priečky medzi kúpeľňou a chodbou do kuchyne, čím sa zväčšila kúpeľňa. Ostatná časť je v súlade s poskytnutou dokumentáciou, podlahová plocha bytu bola nameraná pri obhliadke a je uvažovaná vo výpočte. Strana 3
e) Údaje katastra nehnuteľností: Poskytnuté údaje z katastra nehnuteľností boli porovnané so skutočným stavom. Neboli zistené rozdiely v popisných a geodetických údajoch katastra. f) Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré sú predmetom ohodnotenia: Stavby: Byt č. 30 v bytovom dome č.s. 446 na parcele KN-C č. 1654 Pozemky: Parcela KN-C č. 1654 g) Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré nie sú predmetom ohodnotenia: Stavby: nie sú Pozemky: nie sú 2. VÝPOČET TECHNICKEJ HODNOTY 2.1 BYTY 2.1.1 Byt č. 30, bytového domu č.s. 446, Trieda SNP 3, k.ú. Košice Terasa POPIS Byt č.30 sa nachádza v bytovom dome č.s. 446, na 7. poschodí (8. nadzemnom podlaží), vchod Trieda SNP č. 3, v krajskom meste Košice, na parcele č. 1654, katastrálne územie Terasa - Košice Západ. Jedná sa o 4-izbový byt. Bytový dom je situovaný na sídlisku v lokalite zastavanej bytovými domami a budovami občianskej vybavenosti. Dom je napojený na všetky inžinierske siete, a to: elektrická prípojka, prípojka plynu, vodovod, kanalizácia a teplovod. Bytový dom bol daný do užívania v roku 1964 podľa Výpočtového listu ceny bytu a pozemku Zmluvy o prevode vlastníctva bytu, v prílohe tohto znaleckého posudku. TECHNICKÝ POPIS BYTOVÉHO DOMU: Bytový dom je celopanelový, s jedenástimi nadzemnými podlažiami. V prvom nadzemnom podlaží sú spoločné priestory, pivnice a tri byty, v ďalších nadzemných podlažiach sú po štyri byty. Bytový dom je panelovej konštrukcie, je založený na železobetónových základoch. Zvislé nosné konštrukcie sú montované panelové steny, so zateplením polystyrénom, s novou fasádnou omietkou na báze umelých hmôt realizované v roku 2011. Priečky sú montované panelové, hr. 70 mm. Vodorovné nosné konštrukcie sú montované železobetónové s rovným podhľadom. Schodište je dvojramenné, železobetónové prefabrikované, s povrchovou krytinou z PVC. Strecha je plochá, klampiarské konštrukcie sú z pozinkovaného plechu. Bytový dom má výťah. Vchodové dvere bytového domu sú nové plastové s automatickým otváraním, okná v spoločných priestoroch chodieb sú nové plastové z roku 2002. Vnútorné omietky v spoločných priestoroch sú vápenné hladké, keramické obklady spoločných priestorov nie sú realizované. Podlahy v spoločných priestoroch sú z keramickej dlažby a povlakové z PVC. Spoločnými časťami domu sa rozumejú časti domu nevyhnutné na jeho podstatu a bezpečnosť a sú určené na spoločné užívanie, sú to základy domu, strecha, chodby k bytom, priečelia, schodištia, obvodové múry, vchody, vodorovné a zvislé nosné konštrukcie, izolačné konštrukcie. Spoločnými zariadeniami domu sa rozumejú tie zariadenia, ktoré sú určené na spoločné užívanie, najmä výťahy a strojovne výťahov, spoločné televízne rozvody, prieduchy, odvetrania, bleskozvody, vodovodné, teplonosné, kanalizačné, elektrické, telefónne a plynové prípojky, vetracie rozvody, a to aj v prípade, ak sú umiestnené mimo domu a slúžia výlučne tomuto domu. Predpokladanú celkovú životnosť panelového bytového domu vzhľadom na konštrukciu, použité materiály a údržbu stanovujem 100 rokov. Bytový dom bol v roku 2011 rekonštruovaný, bolo realizované zateplenie bytového domu polystyrénom s omietkou na báze umelých hmôt, nové plastové okná v spoločných priestoroch a vchodové dvere plastové. Skutkový stav bytového domu zodpovedá veku, opotrebeniu a bežnej údržbe. DISPOZIČNÉ RIEŠENIE: Predmetný byt sa nachádza na 7./10. poschodí bytového domu, v krajnej sekcii. Dispozíciu tvoria 4 obytné miestnosti, predsieň, kuchyňa, kúpelňa, WC, chodba, šatnik, loggia, a pivnica v 1. nadzemnom podlaží. Dispozičná zmena nastala odstránením priečky medzi kúpeľňou a chodbou do kuchyne, čím sa zväčšila kúpeľňa. Byt bol v roku 2002 kompletne rekonštruovaný. Bolo realizované murované bytové jadro, kúpeľňa a kuchyňa, s keramickými obkladmi a dlažbami v kuchyni, kúpeľni a WC. Omietky sú vápenné hladké. Obklady v kuchyni za linkou, v kúpeľni a vo WC sú keramické. Podlahy izieb, chodby a kuchyne sú drevené plávajúce, podlaha kúpeľne a WC je z keramickej dlažby. Dvere sú nové dyhované s čiastočným presklením. Kúrenie a teplá voda sú centrálne, na liatinových rebrovaných radiátoroch sa nachádzajú regulátory a merače spotreby tepla. V kuchyni je kuchynská linka v tvare "L" na báze dreva dĺžky 4,6 bm, s nerezovým drezom a pákovou vodovodnou batériou, zabudovaná plynová varná doska a elektrická rúra, odsávač pár. V kúpeľni je samostatná hydromasážna sprcha a keramické umývadlo, s pákovými vodovodnými batériami, splachovací záchod kombi v samostatnom WC. V dvoch izbách je vstavaná skriňa. Strana 4
ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: KS: 803 3 Domy obytné typové s celoštátne unifikovanými konštrukčnými sústavami panelovými 112 2 Trojbytové a viacbytové budovy PODLAHOVÁ PLOCHA Názov miestnosti a výpočet Podlahová plocha [m 2 ] izba 3,32*3,45 11,45 obývacia izba 3,47*5,84 20,26 izba 3,48*3,23 11,24 izba 3,48*2,60 9,05 kuchyňa 3,45*2,0+0,1*1,2 7,02 predsieň 1,37*1,28+3,45*1,25 6,07 kúpelňa 2,48*1,48-0,1*1,2 3,55 WC 0,98*0,84 0,82 šatník 1,11*1,30 1,44 Výmera bytu bez pivnice 70,90 pivnica 1,0*1,0 1,00 Vypočítaná podlahová plocha 71,90 loggia 3,46*1,1 3,81 STANOVENIE VÝCHODISKOVEJ HODNOTY NA MERNÚ JEDNOTKU Rozpočtový ukazovateľ: RU = 9800 / 30,1260 = 325,30 /m 2 Koeficient konštrukcie: kk = 1,037 (montovaná z dielcov betónových plošných) Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: kcu = 2,281 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: km = 1,10 Počet izieb: 4 Výpočet koeficientu vplyvu vybavenia objektu Číslo Názov Spoločné priestory Cenový podiel RU [%] cpi Koef. štand. ksi Úprava podielu cpi * ksi Cenový podiel hodnotenej stavby [%] 1 Základy vrát. zemných prác 5,00 1,00 5,00 4,48 2 Zvislé konštrukcie 18,00 1,30 23,40 20,94 3 Stropy 8,00 1,00 8,00 7,17 4 Schody 3,00 1,00 3,00 2,69 5 Zastrešenie bez krytiny 5,00 1,00 5,00 4,48 6 Krytina strechy 2,00 1,00 2,00 1,79 7 Klampiarske konštrukcie 1,00 1,00 1,00 0,90 8 Úpravy vonk. povrchov 3,00 1,30 3,90 3,49 9 Úpravy vnút. povrchov 2,00 1,00 2,00 1,79 10 Vnútorné ker. obklady 0,50 0,00 0,00 0,00 11 Dvere 0,50 1,10 0,55 0,49 12 Okná 5,00 1,30 6,50 5,82 13 Povrchy podláh 0,50 1,00 0,50 0,45 Strana 5
14 Vykurovanie 2,50 1,00 2,50 2,24 15 Elektroinštalácia 2,00 1,00 2,00 1,79 16 Bleskozvod 1,00 1,00 1,00 0,90 17 Vnútorný vodovod 2,00 1,00 2,00 1,79 18 Vnútorná kanalizácia 2,00 1,00 2,00 1,79 19 Vnútorný plynovod 1,00 1,00 1,00 0,90 20 Výťahy 2,00 1,00 2,00 1,79 21 Ostatné 2,00 1,00 2,00 1,79 Zariadenie bytu 22 Úpravy vnút. povrchov 4,00 1,00 4,00 3,58 23 Vnútorné ker. obklady 1,00 1,30 1,30 1,16 24 Dvere 2,00 1,00 2,00 1,79 25 Povrchy podláh 2,50 1,20 3,00 2,69 26 Vykurovanie 2,50 1,10 2,75 2,46 27 Elektroinštalácia 3,00 1,00 3,00 2,69 28 Vnútorný vodovod 1,00 1,00 1,00 0,90 29 Vnútorná kanalizácia 1,00 1,00 1,00 0,90 30 Vnútorný plynovod 0,50 1,00 0,50 0,45 31 Ohrev teplej vody 2,00 1,00 2,00 1,79 32 Vybavenie kuchýň 2,00 1,30 2,60 2,33 33 Vnút.hyg.zariad.vrátane WC 4,00 1,20 4,80 4,30 34 Bytové jadro bez rozvodov 4,00 1,40 5,60 5,02 35 Ostatné 2,50 1,10 2,75 2,46 Spolu 100,00 111,65 100,00 Koeficient vplyvu vybavenosti: kv = 111,65 / 100 = 1,1165 Východisková hodnota na MJ: VH = RU * kcu * kk * kv * km [ /m 2 ] VH = 325,30 /m 2 * 2,281 * 1,037 * 1,1165 * 1,10 VH = 945,02 /m 2 TECHNICKÝ STAV Vzhľadom na technický stav bytového domu, materiálové použitie, stavebnú konštrukciu ako aj údržbu, stanovujem životnosť bytového domu na 100 rokov. Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Byt č. 30, bytového domu č.s. 446, Trieda SNP 3, k.ú. Košice Terasa 1964 51 49 100 51,00 49,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 945,02 /m 2 * 71,9m 2 67 946,94 Technická hodnota 49,00% z 67 946,94 33 294,00 Strana 6
3. STANOVENIE VŠEOBECNEJ HODNOTY a) Analýza polohy nehnuteľností: Bytový dom č.s. 446, vchod Trieda SNP 3, sa nachádza v krajskom meste Košice, na sídlisku Terasa, v zástavbe bytových domov a budov občianskej vybavenosti, v rovinatom teréne, v lokalite vhodnej na bývanie, v širšom okolí centra mesta. Dopyt po nehnuteľnostiach v tejto lokalite je v zvýšený v porovnaní s ponukou. V dome nie je občianska vybavenosť. V okolí bytového domu sú spevnené verejné prístupové komunikácie, parkoviská, dosah k mestskej autobusovej a električkovej doprave.v meste je dostupnosť medzimeskej autobusovej, železničnej i leteckej dopravy a taxi služby. V okolí je bežný hluk a prašnosť od dopravy. V bezprostrednom okolí bytu sú materské, základné a stredné školy, banky, obchodné domy, pošta, kompletná sieť obchodov a služieb, a inštitúcie krajského mesta. Dostatočná ponuka pracovných možnosti v mieste. Orientácia obytných miestností je v smere na V, JJZ. Technický stav bytového domu a bytu je veľmi dobre udržiavaný, bytový dom v roku 2011 bol rekonštruovaný - zateplená fasáda, plastové okná v spoločných priestoroch. Byt bol kompletne rekonštruovaný v roku 2002 - murované bytové jadro, nová kuchyňa, vstavané spotrebiče, kúpeľňa, WC, drevené podlahy, plastové okná. Byt je umiestnený v krajnej sekcii na 8.NP, jedná sa o dobrý byt. b) Analýza využitia nehnuteľností: Bytový dom je projektovaný na bývanie. Iné využitie sa nedá predpokladať. c) Analýza prípadných rizík spojených s využívaním nehnuteľností: K danému bytu bolo zriadené zákonné záložné právo v prospech vlastníkov bytov. K danému bytu je zriadené záložné právo a mandátna zmluva v prospech Prvej stavebnej spoločnosti, a.s. Bratislava a zriadená poznámka o výkone záložného práva predajom nehnuteľnosti. V danej lokalite neboli zistené žiadne riziká spojené s užívaním nehnuteľnosti. 3.1 STAVBY 3.1.1 METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE 3.1.1.1 BYTY Všeobecná hodnota bytov vypočítaná metódou polohovej diferenciácie: Strana 7
Zdôvodnenie výpočtu koeficientu polohovej diferenciácie: Priemerný koeficient polohovej diferenciácie je stanovený v súlade s "Metodikou výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb", vydanej ÚSI ŽU v Žiline (ISBN 80-7100-827-3). Vzhľadom na veľkosť sídelného útvaru, polohu, typ nehnuteľnosti, kvalitu použitých stavebných materiálov, zvýšený dopyt po nehnuteľnostiach v danej lokalite, je vo výpočte uvažované s priemerným koeficientom polohovej diferenciácie vo výške 1,200. Priemerný koeficient polohovej diferenciácie: 1,2 Určenie koeficientov polohovej diferenciácie pre jednotlivé triedy: Trieda Výpočet Hodnota I. trieda III. trieda + 200 % = (1,200 + 2,400) 3,600 II. trieda Aritmetický priemer I. a III. triedy 2,400 III. trieda Priemerný koeficient 1,200 IV. trieda Aritmetický priemer V. a III. triedy 0,660 V. trieda III. trieda - 90 % = (1,200-1,080) 0,120 Výpočet koeficientu polohovej diferenciácie: Číslo Popis Trieda kpdi 1 Trh s bytmi v danej lokalite- sídlisku Váha vi Výsledok kpdi*vi dopyt v porovnaní s ponukou je vyšší II. 2,400 10 24,0000 2 Poloha byt. domu v danej obci - vzťah k centru obce časti obce, mimo obchodného centra, hlavných ulíc a vybraných sídlisk 3 Súčasný technický stav bytu a bytového domu II. 2,400 30 72,0000 veľmi dobre udržiavaná nehnuteľnosť I. 3,600 7 25,2000 4 Prevládajúca zástavba v bezprostr. okolí byt. domu objekty pre bývanie, šport, rekreáciu, parky a pod. I. 3,600 5 18,0000 5 Príslušenstvo bytového domu práčovňa, sušiareň, kočikáreň, miestnosť pre bicykle, výťah III. 1,200 6 7,2000 6 Vybavenosť a príslušenstvo bytu komplexne rekonštruovaný byt so štandardným vybavením, alebo v novostavbe so štandardným vybavením 7 Pracovné možnosti obyvateľstva - miera nezamestnanosti dostatočná ponuka pracovných možností v mieste, nezamestnanosť do 5 % 8 Skladba obyvateľstva v obytnom dome - sídlisku vysoká hustota obyvateľstva v sídlisku - obytné domy do 48 bytov 9 Orientácia obytných miestností k svetovým stranám II. 2,400 10 24,0000 I. 3,600 8 28,8000 III. 1,200 6 7,2000 orientácia obytných miestností nad 65 % k JJZ - J - JJV I. 3,600 5 18,0000 10 Umiestnenie bytu v bytovom dome byt na prízemí, alebo na 7 a vyššom podlaží III. 1,200 9 10,8000 11 Počet bytov vo vchode - v bloku počet bytov vo vchode: do 48 bytov IV. 0,660 7 4,6200 12 Doprava v okolí bytového domu železnica, autobus, miestna doprava, taxislužba - v dosahu do 5 minút 13 Občianska vybavenosť v okolí bytového domu pošta, banka, škola, škôlka, jasle, nemocnica, divadlo, kompletná sieť obchodov a služieb 14 Prírodná lokalita v bezprostrednom okolí bytového domu I. 3,600 7 25,2000 I. 3,600 6 21,6000 Strana 8
les, vodná nádrž, park, vo vzdialenosti do 1000 m III. 1,200 4 4,8000 15 Kvalita život. prostr. v bezprostred. okolí byt. domu bežný hluk a prašnosť od dopravy II. 2,400 5 12,0000 16 Názor znalca dobrý byt II. 2,400 20 48,0000 Spolu 145 351,42 VŠEOBECNÁ HODNOTA BYTOV Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie kpd = 351,42/ 145 2,424 Všeobecná hodnota VŠHB = TH * kpd = 33 294,00 * 2,424 80 704,66 3.2 POZEMKY 3.2.1 METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE 3.2.1.1 POZEMKY POLOHOVOU DIFERENCIÁCIOU 3.2.1.1.1 KN č.1654 POPIS Predmetom ohodnotenia je spoluvlastnícky podiel 259/10000 na pozemku KN-C parcelné číslo 1654 - zastavané plochy a nádvoria o výmere 337 m2, ktorý sa nachádza v krajskom meste Košice, na sídlisku Terasa, vo vyhľadávanej lokalite vhodnej na bývanie, v širšom okolií centra mesta. V okolí sú bytové domy so štandardným vybavením, obchody, budovy občianskej vybavenosti a školy. Technické vybavenie pozemku inžinierskými sieťami - elektrická energia, vodovod, kanalizácia, plyn a teplovod. Parcela Druh pozemku Vzorec Spolu výmera [m 2 ] Podiel Výmera podielu [m 2 ] 1654 zastavaná plocha a nádvorie 337 337,00 259/10000 8,73 Obec: Košice Východisková hodnota: VHMJ = 26,56 /m 2 Označenie a názov koeficientu ks koeficient všeobecnej situácie kv koeficient intenzity využitia kd koeficient dopravných vzťahov kp koeficient obchodnej a priemyselnej polohy Hodnotenie 6. veľmi dobré obchodné a obytné časti v mestách od 50 000 do 100 000 obyvateľov, obytné časti miest nad 100 000 obyvateľov, luxusné obytné oblasti s dobrým osvetlením a výhľadom, exkluzívne oblasti rodinných domov v dosahu miest nad 100 000 obyvateľov 3. rodinné domy so štandardným vybavením, bežné bytové domy, bytové domy s nebytovými priestormi, nebytové stavby pre priemysel s bežným technickým vybavením 4. pozemky v tesnej blízkosti prostriedku hromadnej dopravy s dobrou úpravou ciest, cesta vlastným autom do centra (10 min), územie mesta Hodnota koeficientu 2. obchodná poloha a byty 1,40 ki 4. veľmi dobrá vybavenosť (väčšia ako v bode 3) 1,50 1,60 1,00 1,00 Strana 9
koeficient technickej infraštruktúry pozemku kz koeficient povyšujúcich faktorov kr koeficient redukujúcich faktorov 1,00 1,00 VŠEOBECNÁ HODNOTA POZEMKU Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie kpd = 1,60 * 1,00 * 1,00 * 1,40 * 1,50 * 1,00 * 1,00 3,3600 Jednotková hodnota pozemku VŠHMJ = VHMJ * kpd = 26,56 /m 2 * 3,3600 89,24 /m 2 Všeobecná hodnota pozemku v celosti VŠHPOZ = M * VŠHMJ = 337,00 m 2 * 89,24 /m 2 30 073,88 Všeobecná hodnota podielu pozemku VŠH = Podiel * VŠHPOZ = 259/10000 * 30 073,88 778,91 Strana 10
III. ZÁVER 1. VŠEOBECNÁ HODNOTA Názov Stavby Byt č. 30, bytového domu č.s. 446, Trieda SNP 3, k.ú. Košice Terasa Pozemky Všeobecná hodnota celej časti [ ] Spoluvl. podiel Všeobecná hodnota spoluvlastníckeho podielu [ ] 80 704,66 1/1 80 704,66 KN č.1654 - parc. č. 1654 (8,73 m 2 ) 30 073,88 259/1000 0 778,91 Spolu VŠH 81 483,57 Zaokrúhlená VŠH spolu 81 500,00 Všeobecná hodnota stavieb a pozemkov je spolu: 81 500,00 Slovom: Osemdesiatjedentisícpäťsto Eur V Strážskom dňa 11.9.2015 Ing. Emília Hasíková Strana 11
IV. PRÍLOHY 1. Objednávka zo dňa 18.8.2015-1 A4 2. Výpis z listu vlastníctva č.13985 - čiastočný, k. ú. Košice II Terasa, vyhotovený z katastrálneho portálu - 1 A4 3. Kópia z katastrálnej mapy k.ú. Košice II Terasa, vyhotovená z katastrálneho portálu -1 A4 4. Zmluva o prevode vlastníctva bytu - 8 A4 5. Pôdorys bytu - 1 A4 6. Fotodokumentácia - 1 A4 Strana 12
V. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudok som vypracoval ako znalec zapísaný v zozname znalcov, tlmočníkov a prekladateľov vedenom Ministerstvom spravodlivosti Slovenskej republiky pod č. 11787/06-51 zo dňa 25.10.2006 pre odbor: 37 00 00 Stavebníctvo, odvetvie: 37 01 00 Pozemné stavby, 37 09 00 Odhad hodnoty nehnuteľností, evidenčné číslo znalca: 914096. Znalecký úkon je zapísaný pod poradovým číslom 19/2015 znaleckého denníka č.1. Za znalecký úkon a vzniknuté náklady účtujem podľa vyúčtovania na základe priloženého dokladu č. 19/2015. Strana 13