ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 0779-215/2014 NEMOVITÁ VĚC: Rodinný dům včetně příslušenství a pozemků Katastrální údaje : Kraj Jihočeský, okres Písek, obec Písek, k.ú. Písek Adresa nemovité věci: Jeronýmova 2583, 397 01 Písek Vlastník stavby: Kunt Radim, Jeronýmova 2583, 397 01 Písek, vlastnictví výhradní Vlastník pozemků: Kunt Radim, Jeronýmova 2583, 397 01 Písek, vlastnictví výhradní OBJEDNATEL : Exekutorský úřad Praha 1, Soudní exekutor JUDr. Ivo Luhan Adresa objednatele: Karlovo nám. 17, 120 00 Praha 2 ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: JUDr. Karel Mošna Jasanová 345/16, 326 00 Plzeň IČ: 64875806 telefon: 777651711 e-mail: karel.mosna@seznam.cz DIČ: fax: ÚČEL OCENĚNÍ: zjištění obvyklé ceny nemovitostí v exekučním řízení č.j. 099 CD 8143/14 OBVYKLÁ CENA 2 100 000 Kč Datum místního šetření: 31.10.2014 Stav ke dni : 31.10.2014 Počet stran: 1 stran Počet příloh: 18 stran Počet vyhotovení: 2 V Plzni, dne 11.11.2014 JUDr. Karel Mošna
NÁLEZ Znalecký úkol Znaleckým úkolem je stanovení ceny obvyklé pozemku parc.č. st.958/5 o výměře 82 m 2 - zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba Budějovické Předměstí č.p. 2583 - rodinný dům, na pozemku parc.č. st.958/5, pozemku parc.č. st.958/3 o výměře 25 m 2 - zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba bez čp/če - garáž, na pozemku parc.č. st.958/3, a pozemku parc.č. 1795/8 o výměře 290 m 2 - zahrada, vše zapsáno na LV č. 2036 pro katastrální území Písek, obec Písek, okres Písek. Součástí pozemku parc.č. st.958/5 je stavba shora uvedeného rodinného domu a přípojky inženýrských sítí, součástí pozemku parc.č. st.958/3 je stavba garáže, součástí pozemku parc.č. 1795/8 je část stavby shora uvedeného rodinného domu (veranda o výměře cca 28 m 2 ), oplocení a trvalé porosty zanedbatelné hodnoty. Přehled podkladů Objednatel předložil znalci jako podklady usnesení soudního exekutora JUDr. Ivo Luhana č.j. 099 CD 8143/14-7 ze dne 14.10.2014 a výpis z katastru nemovitostí LV č. 2036 ze dne 8.10.2014, znalec pořídil snímek z katastrální mapy ze dne 11.11.2014. Dne 31.10.2014 bylo provedeno ohledání nemovitých věcí dle 336 odst.2 zákona č.99/1963 Sb., v platném znění, a byla pořízena fotodokumentace. Dlužník se však k ohledání nedostavil, a proto nebylo možné provedení ohledání interiéru stavby, zaslal však základní informace o objektu a fotografie vnitřních prostor.. Místopis Oceňovaný objekt je postaven na řadové parcele situované v severozápadní části zastavěného území města Písek v zástavbě starších řadových rodinných domů, v Jeronýmově ulici. V místě jsou uloženy všechny inženýrské sítě, přístup k oceňovanému objektu je zajištěn pouze přes pozemky a obytný dům ve vlastnictví jiného vlastníka, zajištěný věcným břemenem chůze a jízdy. Město Písek je bývalým okresním městem ležícím v údolí řeky Otavy v severozápadní části Jihočeského kraje, ve vzdálenosti 50 km severozápadně od Českých Budějovic, 22 km východně od Strakonic a 45 km západně od Tábora. Ve městě se nachází kompletní občanská vybavenost, dopravní spojení veřejnou dopravou je zajištěno autobusy městské hromadné dopravy, vlakovými a autobusovými spoji. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: širší centrum - zástavba RD Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Celkový popis Oceňovaný objekt je volně stojící rodinný dům o jednom podzemním a dvou nadzemních podlažích, zastřešený plochou střechou, který byl z původní cca 120 let staré stavby přestavěn do dnešní podoby rekonstrukcí a přístavbou zahájenou cca v roce 2006. V přízemí domu se nachází obývací pokoj s kuchyní a jídelnou, chodba, koupelna a WC, v patře jsou pak situovány dva pokoje a WC. Celková užitná plocha objektu byla odvozena ze zastavěné plochy a počtu podlaží na cca 95-2 -
m 2. Objekt je založen na původních kamenných základech, přístavba na základech betonových, obvodové stěny původní části jsou ze smíšeného zdiva, přístavba byla provedena z tvárnic, střecha je plochá s plechovou krytinou, klempířské konstrukce jsou úplné z pozink. plechu, okna plastová s izolačním dvojsklem, vnější omítky na původní části jsou vápenné, na přístavbě dosud nejsou provedeny. Vnitřní omítky na obvodových stěnách jsou vápenné, příčky v objektu a stopní konstrukce jsou ze sádrokartonu, podlahy obytných místností v přízemí jsou betonové, v patře z OSB desek, na podlahách v chodbě, v koupelně a na WC je keramická dlažba. Objekt vybaven standardními zařizovacími předměty jako je kuchyňská linka, dále dřez, umyvadlo a vana s příslušnými výtokovými armaturami, dům je vytápěn ústředním teplovodním systémem s plynovým kotlem. Dle sdělení dlužníka je tento topný systém ke dni ocenění nefunkční. Objekt je zásoben vodou z veřejného vodovodu, je odkanalizován do veřejné kanalizace a je napojen na veřejnou el. síť a veřejný plynovod. Ke dni ocenění není rekonstrukce zcela objektu zcela dokončena, uvnitř stavby nejsou osazené vnitřní dveře, z vnějších konstrukce nejsou dokončeny zejména vnější omítky. Rozestavěnost stavby je ke dni ocenění cca 92,00%. Součástí pozemku parc.č. st.958/5 je stavba shora uvedeného rodinného domu a přípojky inženýrských sítí, součástí pozemku parc.č. st.958/3 je stavba nepodsklepené jednopodlažní garáže s plochou střechou, součástí pozemku parc.č. 1795/8 je přístavba verandy o zastavěné ploše 28 m 2, která náleží k oceňovanému rodinnému domu, dále oplocení a trvalé porosty zanedbatelné hodnoty. Soubor pozemků o celkové výměře 397 m 2, který je předmětem ocenění, a na kterém jsou postaveny shora uvedené stavby, má mírný sklon k západu a má téměř obdélníkový tvar. Tento soubor pozemků původně tvořil zahradu bytového domu postaveného na stavební čáře Jeronýmovy ulice, a proto je přístup k objektu z veřejné komunikace možný pouze přes pozemky, na kterých je bytový dům postaven a přes průjezd, který zajišťuje přístup do dvorního traktu. Tento přístup je pro oceňovaný objekt zajištěn oprávněním vyplývajícím z věcného břemene chůze a jízdy, které je ve prospěch oceňovaného objektu zřízeno na každé jednotce umístěné v budově Budějovické Předměstí č.p. 430. Jedná se o věcné břemeno bezúplatné zřízené na dobu neurčitou, přesný rozsah věcného břemena je dán geometrickým plánem, který však nebyl k dispozici a proto nebyl tento rozsah přesně zjištěn. Příjezd k objektu je však zcela jistě omezen výškou a šířkou shora uvedeného průjezdu, a proto byl při ocenění použit koeficient snižující hodnotu objektu o 10%. - 3 -
RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Komentář: Přístup z veřejné komunikace je zajištěn bezúplatným věcným břemenem chůze a jízdy, které vázne na všech jednotkách v domě Budějovické předměstí č.p. 430 Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Komentář: Na nemovitých věcech vázne zástavní právo smluvní, zástavní právo soudcovské a zástavní právo exekutorské, a dále nařízená exekuce a exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí, vše dle přiloženého LV Ostatní rizika: Stavby dlouhou dobu rozestavěné Komentář: Nájemní smlouva nebyla předložena, jedná se o dosud nedokončenou stavbu kolaudovanou v roce 2005 1. Výpočet rozestavěnosti stavby OBSAH 2. Porovnávací ocenění 2.1 Rodinný dům s příslušenstvím a pozemky - 4 -
OCENĚNÍ 1. Výpočet rozestavěnosti stavby Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: 13, typ D Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: podsklepená Podkroví: nemá podkroví Střecha: s plochou střechou Počet nadzemních podlaží: se dvěma nadzemními podlažími Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 111 Výpočet rozestavěnosti nedokončené stavby (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro přepočet obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na vybavení, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP Část UP PP Roz Dok K [%] [%] [%] [%] [%] [%] 1. Základy S 4,30 100 1,00 4,30 4,31 100,00 4,31 2. Zdivo S 24,30 100 1,00 24,30 24,40 100,00 24,40 3. Stropy S 9,30 100 1,00 9,30 9,34 100,00 9,34 4. Střecha S 4,20 100 1,00 4,20 4,22 100,00 4,22 5. Krytina S 3,00 100 1,00 3,00 3,01 100,00 3,01 6. Klempířské konstrukce S 0,70 100 1,00 0,70 0,70 100,00 0,70 7. Vnitřní omítky S 6,40 100 1,00 6,40 6,43 100,00 6,43 8. Fasádní omítky S 3,30 100 1,00 3,30 3,31 50,00 1,66 9. Vnější obklady C 0,40 100 0,00 0,00 0,00 100,00 0,00 10. Vnitřní obklady S 2,40 100 1,00 2,40 2,41 100,00 2,41 11. Schody S 3,90 100 1,00 3,90 3,92 100,00 3,92 12. Dveře S 3,40 100 1,00 3,40 3,41 30,00 1,02 13. Okna S 5,30 100 1,00 5,30 5,32 100,00 5,32 14. Podlahy obytných místností S 2,30 100 1,00 2,30 2,31 100,00 2,31 15. Podlahy ostatních místností S 1,40 100 1,00 1,40 1,41 100,00 1,41 16. Vytápění S 4,20 100 1,00 4,20 4,22 100,00 4,22 17. Elektroinstalace S 4,00 100 1,00 4,00 4,02 80,00 3,22 18. Bleskosvod S 0,50 100 1,00 0,50 0,50 0,00 0,00 19. Rozvod vody S 2,80 100 1,00 2,80 2,81 100,00 2,81 20. Zdroj teplé vody S 1,60 100 1,00 1,60 1,61 100,00 1,61 21. Instalace plynu S 0,50 100 1,00 0,50 0,50 100,00 0,50 22. Kanalizace S 2,90 100 1,00 2,90 2,91 100,00 2,91 23. Vybavení kuchyně S 0,50 100 1,00 0,50 0,50 100,00 0,50 24. Vnitřní vybavení S 5,00 100 1,00 5,00 5,02 50,00 2,51 25. Záchod S 0,40 100 1,00 0,40 0,40 0,00 0,00 26. Ostatní S 3,00 100 1,00 3,00 3,01 100,00 3,01 Součet upravených objemových podílů: 99,60 Rozestavěnost: 91,74-5 -
2. Ocenění porovnávací metodou 2.1 Rodinný dům s příslušenstvím a pozemky Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: 95,00 m 2 Zastavěná plocha: 107,00 m 2 Plocha pozemku: 397,00 m 2 Srovnatelné nemovité věci Název: RD Písek Lokalita: Budějovické Předměstí Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Poloha 1,00 K3 Provedení a vybavení 1,00 K4 Celkový stav 0,95 K5 Vliv pozemku 1,20 K6 Rozestavěnost stavby 0,92 K7 Přístup k objektu 0,90 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - vzorek z realitní inzerce; Poloha - srovnatelná; Provedení a vybavení - srovnatelné; Celkový stav - po rekonstrukci; Vliv pozemku - pouze skutečně zastavěná plocha; Rozestavěnost stavby - dle výpočtu; Přístup k objektu - z veřejné komunikace; Celkový koef. K C 0,80 Upravená j. cena Kč/ks 794 309 Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena Nestanoven 55 m 2 990 000 Kč 990 000 Kč/ks Název: RD Písek Lokalita: Tyršova ul. Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Poloha 1,00 K3 Provedení a vybavení 1,00 K4 Celkový stav 1,10 K5 Vliv pozemku 0,90 K6 Rozestavěnost stavby 0,92 K7 Přístup k objektu 0,90 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - vzorek z realitní inzerce; Poloha - srovnatelná; Provedení a vybavení - srovnatelné; Celkový stav - původní stav; Vliv pozemku - dle výměry; Rozestavěnost stavby - dle výpočtu; Přístup k objektu - z veřejné komunikace; Celkový koef. K C 0,70 Upravená j. cena Kč/ks 3 100 591-6 -
Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena Nestanoven 561 m 2 4 450 000 Kč 4 450 000 Kč/ks Název: RD Písek Lokalita: Alšová ul. Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Poloha 1,00 K3 Provedení a vybavení 1,00 K4 Celkový stav 1,10 K5 Vliv pozemku 1,10 K6 Rozestavěnost stavby 0,92 K7 Přístup k objektu 0,90 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - vzorek z realitní inzerce; Poloha - srovnatelná; Provedení a vybavení - srovnatelná; Celkový stav - původní stav; Vliv pozemku - dle výměry; Rozestavěnost stavby - dle výpočtu; Přístup k objektu - z veřejné komunikace; Celkový koef. K C 0,85 Upravená j. cena Kč/ks 1 618 036 Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena Nestanoven 271 m 2 1 900 000 Kč 1 900 000 Kč/ks Název: RD Písek Lokalita: Jeronýmova ul. Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Poloha 1,00 K3 Provedení a vybavení 1,00 K4 Celkový stav 0,90 K5 Vliv pozemku 1,00 K6 Rozestavěnost stavby 0,92 K7 Přístup k objektu 0,90 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - vzorek z realitní inzerce; Poloha - srovnatelná; Provedení a vybavení - srovnatelné; Celkový stav - po rekonstrukci; Vliv pozemku - srovnatelný; Rozestavěnost stavby - dle výpočtu; Přístup k objektu - z veřejné komunikace; Celkový koef. K C 0,63 Upravená j. cena Kč/ks 2 248 641 Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena Nestanoven 367 m 2 3 550 000 Kč 3 550 000 Kč/ks - 7 -
Název: RD Písek Lokalita: Jeronýmova ul. Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Poloha 1,00 K3 Provedení a vybavení 1,00 K4 Celkový stav 1,00 K5 Vliv pozemku 0,90 K6 Rozestavěnost stavby 0,92 K7 Přístup k objektu 0,90 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - vzorek z realitní inzerce; Poloha - srovnatelná; Provedení a vybavení - srovnatelné; Celkový stav - srovnatelný; Vliv pozemku - dle výměry; Rozestavěnost stavby - dle výpočtu; Přístup k objektu - z veřejné komunikace; Celkový koef. K C 0,63 Upravená j. cena Kč/ks 2 989 742 Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena Nestanoven 538 m 2 4 720 000 Kč 4 720 000 Kč/ks Název: RD Písek Lokalita: Budějovické Předměstí Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Poloha 1,00 K3 Provedení a vybavení 1,00 K4 Celkový stav 0,90 K5 Vliv pozemku 1,00 K6 Rozestavěnost stavby 0,92 K7 Přístup k objektu 0,90 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - vzorek z realitní inzerce; Poloha - srovnatelná; Provedení a vybavení - srovnatelné; Celkový stav - po rekonstrukci; Vliv pozemku - srovnatelný; Rozestavěnost stavby - dle výpočtu; Přístup k objektu - z veřejné komunikace; Celkový koef. K C 0,63 Upravená j. cena Kč/ks 2 026 944 Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena Nestanoven 333 m 2 3 200 000 Kč 3 200 000 Kč/ks Popisy porovnatelných nemovitých věcí RD Písek Samostatný domek po celkové rekonstrukci ve vnitrobloku v centru Písku. Dispozice 2+kk, místnosti odděleny předsíní, v koupelně vana, WC samostatné, okna na jih, garáž. Příjemné bydlení uprostřed města v klidu a soukromí. - 8 -
RD Písek Činžovní městský rodinný dům v Písku, 5 min. od centra. Dům je v původním stavu, skládá se ze 4 bytových jednotek. K domu náleží prostorná půda, kterou lze využít jako ateliér, po rekonstrukci i jako další bytová jednotka. Celý dům je podsklepen. Součástí je dvůr a zahrada o celkové výměře 213 m2. RD Písek Rodinný dům v Alšově ulici. Ze vstupní chodby se vchází do kuchyně a z té vedou dveře do obývacího pokoje, který je umístěn do ulice. Z kuchyně je dále vstup do koupelny. Objekt je částečně podsklepen. Ze vstupní chodby vede schodiště na půdu. Dům je napojen na kanalizaci, vodovod a elektřinu. Dřevěná okna špaletová. Podlahy dřevěné prkenné. Dům je v původním stavu. Na zahradě jsou vysázeny ovocné stromy. RD Písek Prodej řadového rodinného domu 7+1 v Písku, ul. Jeronýmova. V domě započata rekonstrukce. Dům má k dispozici dvě garáže. Za domem zahrada. Příjemné bydlení uprostřed města. RD Písek Rodinný dům CP 688 m2, nachází se v klidné lokalitě města, 5 minut od centra. Dům tvoří pět bytových jednotek. V I. NP jsou dva byty o dispozici 1+1, ve II. NP jsou byty s dispozicí 1+1 a 2+1. Podkrovní byt 2+1 prošel cel. rekonstrukcí - koupelna s rohovou vanou, nová kuch. linka, dřevěné podlahy, terasa s výhledem na město. Součástí je sklep, dvorek a zahrada. Dům je vhodný k bydlení i podnikání. RD Písek Rodinný dům v širším centru Písku. Vstup přímo z chodníku, zvýšené přízemí, středová chodba, kde zrcadlově dva dispozičně stejné byty. Vstupní chodba, koupelna, samostatné WC, velká kuchyně, komora a pokoj. Po dřevěných schodech jdeme do podkroví, kde jsou dva pokoje a WC. Ze středové chodby je přímý vstup na zahradu a do suterénu domu (sklepy a garáž). V domě nová plastová okna, plynový kombinovaný kotel na vytápění domu a ohřev vody s pravidelnou roční revizí. V jednom z bytů je na ohřev vody používán boiler. U domu je parovod, na který se lze připojit. Podlahy: dlažba, dřevo a lino. Na zahradě skleník, studna na zalévání. Klidná a žádaná lokalita Písku nedaleko centra. Výpočet porovnávací hodnoty na základě přímého porovnání Minimální jednotková porovnávací cena Průměrná jednotková porovnávací cena Maximální jednotková porovnávací cena Stanovená jednotková cena oceňované nemovité věci Výsledná porovnávací hodnota 794 309 Kč/ks 2 129 711 Kč/ks 3 100 591 Kč/ks 2 129 711 Kč/ks 2 129 711 Kč - 9 -
- 10 -
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Fotodokumentace 2 Usnesení soudního exekutora JUDr. Ivo Luhana č.j. 099 CD 8143/14-7 2 ze dne 14.10.2014 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 2036 ze dne 8.10.2014 13 Snímek katastrální mapy ze dne 11.11.2014 1-11 -
Fotodokumentace - 12 -
- 13 -