Znalecký posudek obvyklé ceny nemovitých věcí číslo 3792/030/2015 6 NEMOVITOST: Adresa nemovitosti: Katastrální údaje: Rodinný dům - bez nebytových prostor, Stavba Hláska, čp. 33, bydlení, která je součástí pozemku p.č. st. 67 a pozemky p.č. st. 67 a p.č. 129/2, to vše v k.ú. Hláska obce Liberk. Hláska 33 / 33, 51601 Liberk - Hláska Kraj Královéhradecký, okres Rychnov nad Kněžnou, obec Liberk, k.ú. Hláska, kód k.ú. 682519, LV 7 Pozemky: st. 67, 129/2 Vlastník stavby: Lukáš Křen, Liberk 33, 51601 Liberk, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Vlastník pozemku: Lukáš Křen, Liberk 33, 51601 Liberk, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 OBJEDNATEL : EURODRAŽBY.CZ a.s.; č. obj.:1197/2014-d, 21.1.2015 Adresa objednatele: Čimická 780/61, 181 00 Praha 8 telefon: IČ: 25023217 e-mail: DIČ: CZ25023217 ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: Ing. Libor Hemelík Jiřího z Poděbrad 477, 517 24 Borohrádek telefon: 605 555 455 e-mail: libor.hemelik@tiscali.cz IČ: DIČ: ÚČEL OCENĚNÍ: pro potřeby veřejné dražby (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA Současný stav 250 000 Kč Datum místního šetření: 6.2.2015 Datum zpracování : 12.2.2015 Počet stran: 13 stran Počet příloh: 7 Zpracováno programem NEMExpress verze: 2.1.3 V Borohrádku, dne 12.2.2015 Otisk razítka Ing. Libor Hemelík
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r. změna stavby v r. rekonstrukce v r. Rekonstrukce: celková dílčí střecha, fasáda zateplení okna, dveře ostatní SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Konstrukce: zděné betonové montované Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt bydl., podn. část. obsazen volný objekt Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Příjezd: zpevněná komunikace Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: Širší centrum - zástavba RD Počet obyvatel: 685 (pokles) Stavebně technický stav stavby: neudržovaná k částečné rekonstrukci RODINNÝ DŮM SOUČASNÝ STAV Typ PP RD Garáž Pozemky OP ZP Rozesta- Obytná/ výměra věnost Nebyt. Typ PP RD Obytná/ Nebyt. BUDOUCÍ STAV Garáž Pozemky OP výměra m 2 ks m 2 m 3 m 2 % m 2 ks m 2 m 3 m 2 76 / 0 0 861 0 96 100,00 / 0 861 ZP REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav Porovnávací hodnota 288 800 Kč Obvyklá cena 250 000 Kč Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí Stanovení obvyklé ceny je ovlivněno skutečností, že znalci nebyla umožněna prohlídka domu. Oceňované nemovitosti se nacházejí v lokalitě s nulovou občanskou vybaveností a s dobrou dosažitelností větších center (bývalé okresní město Rychnov nad Kněžnou cca 9 km). Objekt je pravděpodobně podstandardně vybaven, nutná demolice původní části. Jednopodlažní přístavba na pozemku jiného vlastníka. U domu je dostatečně velký pozemek. Nabídka nemovitostí k bydlení v dané lokalitě výrazně převyšuje poptávku. S ohledem na výše uvedené skutečnosti předpokládám obvyklou cenu pod hodnotou zjištěnou porovnávacím způsobem. Výše zástav nebyla ve stanovené obvyklé ceně zohledněna. - 2 -
Místopis (charakteristika obce, poloha nemovitosti v obci) Liberk je obec s cca 690 obyvateli a s podprůměrnou občanskou vybaveností (OÚ, pošta, restaurace a obchod). V místě je možnost napojení na veřejný rozvod elektrické energie, vody a dešťové kanalizace. Hláska je místní část obce Liberk. Se sídelní částí není stavebně srostlá. V místní části je nulová občanská vybavenost. Je odsud dobrá dostupnost Rychnova nad Kněžnou. Oceňované nemovitosti jsou umístěny na východním okraji centra místní části, napravo u silnice na Zdobnici. Poloha, okolí a dopravní dostupnost Poloha v obci: Širší centrum - zástavba RD Okolí: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Celkový popis nemovitosti (základní popis, druh stavby, účel užití, dispoziční řešení, příslušenství) Následující popis je ovlivněn skutečností, že znalci nebyla umožněna prohlídka objektu. Na pozemku p.č. st. 67 stojí jednopodlažní dům se sedlovou střechou. Podkroví není využito. Obvodové konstrukce jsou zděné, krov dřevěný vázaný. Jedná se o přístavbu k původnímu domu z počátku minulého století. Původní stavba je v havarijním stavu. K nově vybudované části náleží jednopodlažní přístavba s šikmou střechou, která je z převážné části na pozemku jiného vlastníka (p.č. 129/1). Vzhledem k výše uvedeným skutečnostem nebylo možné určit v jakém standardu vybavení je objekt proveden. S ohledem na celkový charakter objektu předpokládám nižší standard. Technický popis oceňované nemovitosti Stavba dokončena v r. Dílčí rekonstrukce v r. Celková rekonstrukce v r. Stavebně technický stav: neudržovaná k částečné rekonstrukci Energetický průkaz stavby: Rekonstrukce stavby: celková dílčí střecha fasáda, zateplení okna, dveře interiér Inženýrské sítě a využití nemovitosti Přípojky (veř./vl.): / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon Přístupová komu.: zpevněná nezpevněná přes pozemky parc. číslo Využití: bydlení pronájem podnikání bydl. a podnik. část. obsazen volný objekt Přístup a příjezd k pozemku z veřejné komunikace přes vlastní pozemky zajištěn věcným břemenem jiné zajištění přístupu k pozemkům právně nezajištěn Vyhodnocení rizik nemovitosti Rizika spojená s právním stavem nemovitosti RIZIKO Popis rizika NE Nemovitost je řádně zapsána v katastru nemovitostí NE Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací Rizika spojená s umístěním nemovitosti Nemovitost: byla v minulosti zaplavena nebyla v minulosti zaplavena Věcná břemena a obdobná zatížení RIZIKO NE ANO ANO Popis rizika Bez reálných břemen a služebností Zástavní právo / podzástavní právo (včetně budoucího) Poznámky k osobě a k nemovitosti - exekuce, konkurs apod. Popis věcných břemen a obdobných zatížení - Na oceňovaných nemovitostech váznou zástavní práva exekutorská, smluvní a z rozhodnutí správního orgánu, exekuce, exekuční příkazy k prodeji a rozhodnutí o úpadku, viz zápisy v části C listu vlastnictví č. 7 pro k.ú. Hláska. - 3 -
Přehled listů vlastnictví LIST VLASTNICTVÍ číslo 7 Kraj: CZ052 Královéhradecký Okres: CZ0524 Rychnov nad Kněžnou Obec: 576450 Liberk Katastrální území: 682519 Hláska Ulice: Hláska č.o.: 33 Vlastníci Podíl FO RČ: 8308253382 Lukáš Křen Liberk 33, 51601 Liberk 1 / 1 Stavby stavba je součástí pozemku část obce Hláska č.p. 33 na pozemku p.č. st. 67 ANO Pozemky st. 67 Stavební parcela Parcela KN 129 m 2 zastavěná plocha a nádvoří 129/2 Pozemková parcela Parcela KN 732 m 2 zahrada Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Seznam podlaží Název podlaží Zastavěná plocha Započitatelná plocha podlaží 1.NP 96,00 m 2 76,00 m 2 Výčet místností Název podlaží Název místnosti Podlahová plocha Koeficient Započitatelná plocha 1.NP 1.NP 76,00 m 2 1,00 76,00m 2 1.NP - celkem 76,00 m 2 76,00 m 2 Základní popis oceňovaných pozemků Pozemky jsou rovinaté, v místě je možnost napojení na veřejný rozvod elektřiny a vody, přístup je po komunikaci se zpevněným povrchem. Druh pozemku Parcela č. Výměra Jednotková cena Vlastnický podíl m 2 Kč/m 2 zastavěná plocha a nádvoří st. 67 129 1 / 1 zahrada 129/2 732 1 / 1 Celková výměra pozemků: 861-4 -
Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita Užitná plocha Pozemek Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc Foto m 2 m 2 Kč Kč/m 2 KC Kč/m 2 Ohnišov 130,00 688 1 120 000 8 615 0,46 3 970 RD Ohnišov, Samostatně stojící rodinný dům / chalupa o dispozici 3+kk s garáží, situovaný na pozemku o výměře 688 m2 v obci Ohnišov. Objekt je v dobrém stavu, byl rekonstruován v r. 2000. Dispozice: 1. NP - zádveří, jídelní kout, obývací pokoj s kuchyňským koutem, ložnice, dětský pokoj, koupelna, WC, komora, garáž. Podkroví - volný půdní prostor. Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka rk - koeficient 0,90; Provedení a vybavení - vyšší standard vybavení - koeficient 0,80; Celkový stav - lepší stavebně-technický stav - koeficient 0,80; Úvaha zpracovatele ocenění - bez nutnosti demolice - koeficient 0,80; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka rk; Provedení a vybavení - vyšší standard vybavení; Celkový stav - lepší stavebně-technický stav; Úvaha zpracovatele ocenění - bez nutnosti demolice; Rokytnice v 220,00 432 1 100 000 5 000 0,53 2 653 Orlických horách RD Rokytnice, Rodinný dům 3+1, garáž, zahrada, po částečné rekonstrukci, v Rokytnici v Orlických horách. Dům je dvoupodlažní, částečně podsklepený. Dispoziční řešení: 1.NP - zádveří, chodba, 3 neobydlené místnosti, kotelna se skladem paliva, schodiště, vstup do zahrady, garáž; 2.NP - chodba, kuchyně s jídelním koutem, pokoj se šatnou, 2 pokoje v rekonstrukci, koupelna s WC, vstup do podkroví. V podkroví možnost vybudování dvou pokojů. Přízemí lze využít pro vybudování nové bytové jednotky nebo pro komerční využití (obchod, dílna, sklad, ap.). Dům prošel v roce 2009 částečnou rekonstrukcí: střecha, střešní krytina, rozvody ÚT v mědi a nový kotel, v bytě nové dveře. Vytápění ústřední s kotlem na PP se zásobníkem paliva. TUV kombinovaný ohřev. Přípojky inženýrských sítí: elektro, kanalizace městská, voda městská. Ve městě je škola, školka, lékař, lékárna, obchody, služby, pošta, restaurace. Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka rk - koeficient 0,90; Lokalita - v lokalitě s vyšší občanskou vybaveností - koeficient 0,85; Velikost objektu - větší objekt - koeficient 1,20; Provedení a vybavení - vyšší standard vybavení - koeficient 0,85; Celkový stav - lepší stavebně-technický stav - koeficient 0,85; Úvaha zpracovatele ocenění - bez nutnosti demolice - koeficient 0,80; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka rk; Lokalita - v lokalitě s vyšší občanskou vybaveností; Velikost objektu - větší objekt; Provedení a vybavení - vyšší standard vybavení; Celkový stav - lepší stavebně-technický stav; Úvaha zpracovatele ocenění - bez nutnosti demolice; Pěčín 123,00 778 1 190 000 9 675 0,49 4 781 RD Pěčín, Rodinný dům s garáží v obci Pěčín, okr.rychnov nad Kněžnou.Vnitřní dispozice domu 3+kk, vytápění lokální - tuhá paliva a el.přímotopy, el. ohřev vody, vodovodní řád, odpady svedeny do jímky s trativodem. Dům po rekonstrukci - plastová okna a dveře, elektroinstalace, rozvod studené, teplé vody a odpady, sociální zařízení, dlažba, střešní krytina Bramac. Pozemek 778 m2, z toho zastavěná plocha 55 m2. Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka rk - koeficient 0,90; Lokalita - v lokalitě s vyšší občanskou vybaveností - koeficient 0,95; Provedení a vybavení - vyšší standard vybavení - koeficient 0,85; Celkový stav - lepší stavebně-technický stav - koeficient 0,85; Úvaha zpracovatele ocenění - bez nutnosti demolice - koeficient 0,80; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka rk; Lokalita - v lokalitě s vyšší občanskou vybaveností; Provedení a vybavení - vyšší standard vybavení; Celkový stav - lepší stavebně-technický stav; Úvaha zpracovatele ocenění - bez nutnosti demolice; Stanovená jednotková cena: 3 800 Kč/m 2 Porovnávací hodnota: 288 800 Kč - 5 -
Seznam podkladů a příloh Podklad / Příloha počet stran A4 v příloze Fotodokumentace nemovitosti. 1 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 7 ze dne 26.11.2014. 5 Snímek katastrální mapy ze dne 6.2.2015. 1 Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 21.5.1993, č.j. Spr.2335/93, pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady nemovitostí a pro obor stavebnictví pro odvětví stavby obytné. - 6 -
- 7 -
- 8 -
- 9 -
- 10 -
- 11 -
- 12 -
- 13 -