ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 5548-118/2014 o obvyklé ceně spoluvlastnického podílu o velikosti 1/10 na nemovité věci pozemky p.č.188, p.č.189/2 a p.č.189/1 s rodinným domem č.p.32 realizovaném na pozemku p.č.188 s příslušenstvím, v obci Česká Lípa, katastrální území Stará Lípa (kód:621439), okres Česká Lípa Objednavatel posudku: Exekutorský úřad Praha 10 Mgr. Richard Bednář, soudní exekutor Na Plískavě 1525/2 102 00 Praha 10 Účel posudku: Zjištění obvyklé ceny - 003 EX 15701/11-35 Oceňovací vyhláška: Odhad obvyklé ceny nemovitých věcí je proveden s přihlédnutím k vyhlášce MF ČR č. 441/2013 Sb. (oceňovací vyhláška), k provedení zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění zákona č. 303/2013 Sb., s účinností od 1.1.2014. Oceněno ke dni: 23.července 2014 Posudek vypracoval: Ing. Jan Melš znalec a odhadce Bítovská 1227 140 00 Praha 4 Michle Posudek byl vypracován v 3 vyhotoveních. 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 15 stran a přílohy. V Praze, dne 31. srpna 2014
ÚVOD Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. (Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.) METODY ZJIŠTĚNÍ HODNOTY Odhad obvyklé ceny je prováděn zpravidla třemi základními metodami: - metoda nákladového ohodnocení - vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění. - metoda výnosová - vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu. - metoda srovnávací - vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji, je jím též ocenění věci odvozením z jiné funkčně související věci. Pro tento konkrétní případ, kdy stavbou je rodinný dům, je cena zjištěná určena porovnávacím způsobem podle platné oceňovací vyhlášky. Prováděcí vyhlášky k zákonu č.151/1997 Sb. o oceňování majetku (ve znění zákona č.121/4000 Sb.) jsou průběžně novelizovány právě za účelem dosažení relace mezi cenou zjištěnou, určenou podle oceňovací vyhlášky a cenou obvyklou. Oceňovací vyhláška, podle které je ocenění zpracováno, postupuje při určení ceny zjištěné porovnávacím způsobem. Tvůrce vyhlášky pro určení porovnávacích údajů disponuje nejúplnější databází ověřitelných údajů. Vzhledem k tomu, že nebylo možné zjistit dostatečné množství informací o obvyklém nájemném, podíl na RD se v dané lokalitě k datu ocenění prakticky nepronajímá, nemovitá věc není proto hodnocena výnosově. V dané lokalitě k datu ocenění není dostatečný počet nabízených ideálních podílů srovnatelných nemovitých věcí. Nemovitá věc není proto hodnocena srovnávacím způsobem. Pro určení obvyklé ceny bude, z důvodů výše uvedených, přihlédnuto k ceně zjištěné, vypočtené podle oceňovací vyhlášky. Obvyklá cena bude stanovena rovněž se znalostí ceny nabízených nemovitých věcí stejného typu. - 2 -
- 3 - Znalecký posudek č.5548-118/2014
NÁLEZ 1. Bližší údaje o nemovité věci Oceňovaná nemovitá věc se nalézá v katastrálním území Stará Lípa (kód:621439), obec Česká Lípa. Je přístupná z místní zpevněné komunikace - Liberecká. Oceňovaná nemovitá věc se nalézá ve východní části města v zástavbě převážně rodinných domů. Dopravní dostupnost objektu je dobrá, místní zpevněná komunikace navazuje na silniční komunikaci II. třídy č.262, která je jednou z hlavních komunikací města, spojuje město s Děčínem, který se nalézá západním směrem cca 30 km. Městem prochází komunikace I.třídy, která je hlavní dopravní komunikací na trase Česká Lípa Mělník Praha. Praha je vzdálena přibližně 80 km jižním směrem. Hromadná dopravní obsluha je ve městě zastoupena autobusovou a železniční dopravou s přímými spoji na Prahu, Děčín, Mělník aj., ve městě je MHD. V obci je kompletní sortiment služeb, včetně služeb občanské vybavenosti. Česká Lípa je okresním městem. Dle malého lexikonu obcí žije v České Lípě 36957 stálých obyvatel. Nemovitá věc sestává z pozemků, rodinného domu, garáže, přístřešku a venkovních úprav. 2. Podklady pro vypracování posudku Usnesení o ustanovení znalce ze dne 25.6.2014 č.j. 003 EX 15701/11-35 Výpis z katastru nemovitostí pro katastrální území Stará Lípa (kód:621439), obec Česká Lípa, list vlastnictví č.752, vyhotovený dálkovým přístupem dne 25.6.2014 Mapa geografického systému ČUZK katastrální území Stará Lípa (kód: 621439)Místní šetření se zaměřením současného stavu dne 23.7.2014 za účasti exekutorského vykonavatele Exekutorského úřadu Prahy 10 a spoluvlastníka nemovité věci. Platný územní plán města Česká Lípa. Údaje zjištěné na místě a na místně příslušných úřadech. 3. Vlastnictví Podle údajů z katastru nemovitostí jsou jako vlastníci nemovité věci na listu vlastnictví č.752 pro katastrální území Stará Lípa (kód: 621439), obec Česká Lípa zapsáni: Ladislav Březina, identifikátor: 700209/2317 Borská 5 471 23 Zákupy podíl id. 1/10, Jana Březinová, identifikátor: 485512/068 Liberecká 32 470 01 Česká Lípa Stará Lípa podíl id. 9/10 4. Přílohy posudku Výpis z katastru nemovitostí Mapa geografického systému Mapa širších souvislostí Fotodokumentace Inzertní listy srovnatelných objektů - 4 -
5. Předmětem ocenění jsou 1) Pozemek p.č.188 2) Pozemek p.č.189/1 3) Pozemek p.č.190/2 4) Rodinný dům č.p.32 5) Garáž * * * Předpokládá se, že veškeré informace, které znalec obdržel, jsou správné. Objednatel posudku prohlašuje, že mu nejsou známy žádné skutečnosti, resp. že znalci nezamlčel žádná fakta, která by mohla závěry znaleckého posouzení jakkoli zkreslit, nebo zpochybnit. Posudek byl vypracován pouze k výše uvedenému účelu. Jeho případné další využití v jakékoli formě nebo kontextu, je možné pouze se souhlasem zpracovatele. * * * - 5 -
POSUDEK A OCENĚNÍ CENA ZJIŠTĚNÁ 1. Pozemek p.č.188 Oceněno podle 3 vyhlášky. 1.1 Popis Předmětem ocenění je pozemek p.č.188, zastavěná plocha a nádvoří, výměra je 185 m 2, katastrální území Stará Lípa (kód:621439), obec Česká Lípa. Na pozemku se nalézá rodinný dům č.p.32. 1.2 Výpočet Io - omezující vlivy (dle přílohy 3, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Oi 1. Svažitost pozemku a expozice 3-0.01 Svažitost terénu pozemku do 15 % včetně; orientace SV, S a SZ 2. Ztížené základové podmínky 3 0.00 Neztížené základové podmínky 3. Ochranná pásma 1 0.00 Mimo ochranná pásma 4. Omezení užívání pozemku 1 0.00 Bez omezení užívání 5. Geometrický tvar pozemku 2 0.00 Tvar bez vlivu na využití 6. Ostatní neuvedené 2 0.00 Bez dalších vlivů Celkem -0.01 Io = 1 + SUMA(Oi) = 1 + -0.01 = 0.990 1.3 Výpočet ceny pozemku ( 3 vyhlášky) Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 920,- Index cenového porovnání x 0.9390 I = Io x It x Ip = 0.990 x 0.930 x 1.020 Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 863,88 Cena za celou výměru 185.00 m 2 = Kč 159.817,80 Pozemek p.č.188 Cena celkem Kč 159.818,- 2. Pozemek p.č.189/1 Oceněno podle 3 vyhlášky. 2.1 Popis Předmětem ocenění je pozemek p.č.189/1, zahrada, výměra je 297 m 2, katastrální území Stará Lípa (kód:621439), obec Česká Lípa. Pozemek tvoří se stavebním pozemkem jednotný funkční celek. - 6 -
2.2 Výpočet Io - omezující vlivy (dle přílohy 3, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Oi 1. Svažitost pozemku a expozice 3-0.01 Svažitost terénu pozemku do 15 % včetně; orientace SV, S a SZ 2. Ztížené základové podmínky 3 0.00 Neztížené základové podmínky 3. Ochranná pásma 1 0.00 Mimo ochranná pásma 4. Omezení užívání pozemku 1 0.00 Bez omezení užívání 5. Geometrický tvar pozemku 2 0.00 Tvar bez vlivu na využití 6. Ostatní neuvedené 2 0.00 Bez dalších vlivů Celkem -0.01 Io = 1 + SUMA(Oi) = 1 + -0.01 = 0.990 2.3 Výpočet ceny pozemku ( 3 vyhlášky) Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 920,- Index cenového porovnání x 0.9390 I = Io x It x Ip = 0.990 x 0.930 x 1.020 Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 863,88 Cena za celou výměru 297.00 m 2 = Kč 256.572,36 Pozemek p.č.189/1 Cena celkem Kč 256.572,- 3. Pozemek p.č.190/2 Oceněno podle 3 vyhlášky. 3.1 Popis Předmětem ocenění je pozemek p.č.190/2, zastavěná plocha a nádvoří, výměra je 91 m 2, katastrální území Stará Lípa (kód:621439), obec Česká Lípa. Pozemek tvoří se stavebním pozemkem jednotný funkční celek. 3.2 Výpočet Io - omezující vlivy (dle přílohy 3, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Oi 1. Svažitost pozemku a expozice 3-0.01 Svažitost terénu pozemku do 15 % včetně; orientace SV, S a SZ 2. Ztížené základové podmínky 3 0.00 Neztížené základové podmínky 3. Ochranná pásma 1 0.00 Mimo ochranná pásma 4. Omezení užívání pozemku 1 0.00 Bez omezení užívání - 7 -
5. Geometrický tvar pozemku 2 0.00 Tvar bez vlivu na využití 6. Ostatní neuvedené 2 0.00 Bez dalších vlivů Celkem -0.01 Io = 1 + SUMA(Oi) = 1 + -0.01 = 0.990 3.3 Výpočet ceny pozemku ( 3 vyhlášky) Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 920,- Index cenového porovnání x 0.9390 I = Io x It x Ip = 0.990 x 0.930 x 1.020 Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 863,88 Cena za celou výměru 91.00 m 2 = Kč 78.613,08 Pozemek p.č.190/2 Cena celkem Kč 78.613,- 4. Rodinný dům č.p.32 Oceněno podle 35 vyhlášky. 4.1 Popis Předmětem ocenění je stavba rodinného domu realizovaná na pozemku p.č.188 v katastrálním území Stará Lípa (kód:621439), v obci Česká Lípa. Stáří je odborně odhadnuto. Rodinný dům je situován v jižní svahu. Objekt je nepodsklepen, patrový s půdním prostorem. Půdorys rodinného domu je obdélníkový s přístavbou. V posudku jsou uvedeny jednotlivé objemové podíly staveb s určením jejich celkového podílu na jednotlivé konstrukci z hlediska provedení. Stavba rodinného domu je tradiční, realizována klasickými zdícími postupy a užity jsou standardní materiály. Objekt je vystavěn na standardních základech. Střecha je sedlová, krov dřevěný. Krytina je z eternitových šablon. Klempířské konstrukce jsou provedeny ve standardní úpravě z pozinkovaného plechu. Okna jsou plastová, dvojité zasklení. Dveře jsou dřevěné. Povrchové úpravy podlah sestávají z keramiky, povlakových krytin a dřevěných parket. V hygienické místnosti a u kuchyňské linky je keramický obklad. Vytápění je centrální na tuhá paliva. Ohřev TUV je elektrickým průtokovým výměníkem. Vnitřní dispoziční řešení je charakteru 5+1: - 1. NP: pokoj, kuchyňka, prádelna, kotelna, - 2. NP: 4 pokoje, kuchyň, chodba, záchod, koupelna, záchod, balkón. Technický stav objektu je zanedbaný, odpovídá použitému konstrukčnímu systému, době a účelu užití. Pokoj v 1. NP je v rekonstrukci. Rodinný dům je napojen na rozvod elektra, veřejný vodovod, kanalizaci a plyn. Součástí ocenění je vedlejší stavba dřevěného přístřešku, který je trámové konstrukce, dřevěné střechy, krytina plechová, podlaha je z dlažby. Oplocení je v přední části tvořeno dřevěným plotem se zděnými sloupy a podezdívkou s kovovými vraty a z části pletivový plot na kovových sloupcích s podezdívkou. Na zahradě je kruhový bazén, který není zapuštěn v zemi. Z tohoto důvodu není předmětem tohoto ocenění. - 8 -
4.2 Charakteristika stavby CZCC: 111 SKP: 46.21.11 Typ: B - nepodsklepený, se dvěma nadzem.podlažími Druh konstrukce: Zděná 4.3 Obestavěný prostor Vrchní stavba 8.4*15.5*4.6+1.8*3.2*2.5 = 613.32 m 3 Zastřešení 8.4*15.5*3.4/2 = 221.34 m 3-9 - celkem = 834.66 m 3 4.4 Podlaží Označení Rozměry zastavěné plochy Zastavěná Výška plocha podlaží 1.NP 8.4*15.5+1.8*3.2 135.96 m 2 2.80 m 2.NP 8.4*15.5 130.20 m 2 2.80 m 4.5 Vybavení stavby Pol. Konstrukce a vybavení Podíl Úroveň vybavení Cen.podíl části n 10. Vnitřní obklady chybí 0.02300 20% -0.0046*1.852 14. Podlahy obytných místností chybí 0.02200 20% -0.0044*1.852-0.01667 Neuvedené položky mají vybavení standardní a neovlivňují výpočet koeficientu K4. K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * -0.01667) = 0.9910 4.6 Výpočet It - index trhu (dle přílohy 3, tab.1) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Ti 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi 2-0.03 Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy 4 0.00 Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí 3 0.00 Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost 1-0.04 Negativní podílové vlastnictví 5. Povodňové riziko 4 1.00 Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav Celkem * -0.07 * hodnota 5. znaku se do sumy nezapočítává
It = (1 + SUMA(Ti)) x T5 = (1 + -0.07) x 1 = 0.930 4.7 Výpočet Ip - index polohy (dle přílohy 3, tab.3, bydl.nad 2000) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Pi 1. Druh a účel užití stavby 1 1.00 Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a ŽP 1 0.02 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci 2 0.00 Navazující na střed (centrum) obce 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě 1 0.00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku 2-0.01 V okolí nemovité věci je částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost 7 0.01 Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, parkování na pozemku 7. Hromadná doprava* 5 0.00 Zastávka hromadné dopravy do 200 m (MHD, příměstské linky měst) 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti 1 0.00 Bez možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo 2 0.00 Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost 2 0.00 Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené 2 0.00 Bez dalších vlivů Celkem * 0.02 * hodnota 1. znaku se do sumy nezapočítává Ip = (1 + SUMA(Pi)) x P1 = (1 + 0.02) x 1 = 1.020 4.8 Výpočet Iv - index konstrukce a vybavení (dle přílohy 24, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Vi 0. Typ stavby a) 1 B Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby 3 0.00 Samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn b) 3 0.00 Zdivo cihelné nebo tvárnicové 3. Tloušťka obvod. stěn 2 0.00 45 cm 4. Podlažnost c) 2 0.01 Hodnota více jak 1 do 2 včetně Výpočet: celková zastavěná plocha všech podlaží 266.16 m 2 / zastavěná plocha 1.NP 135.96 m 2 = podlažnost 1.96 5. Napojení na sítě (přípojky) 5 0.08 Přípojka elektro, voda, kanalizace a plyn - 10 -
6. Způsob vytápění stavby 3 0.00 Ústřední 7. Zákl. příslušenství v RD d) 3 0.00 Úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD 1 0.00 Bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy 3 0.00 Standardního rozsahu a provedení 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD 3 0.05 Standardní příslušenství - vedlejší stavby celkem do 25 m 2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou 2 0.00 Od 300 m 2 do 800 m 2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené 2-0.05 Mírně snižující cenu 13. Stavebně- technický stav 3 0.5100 Předpoklad provedení menších stavebních úprav (hodnota 0.85 vynásobena koef. s=0.6+0 pro stáří 100 let) Celkem * 0.09 * hodnota 13. znaku se do sumy nezapočítává Iv = (1 + SUMA(Vi)) x V13 = (1 + 0.09) x 0.51 = 0.556 4.9 Výpočet ceny objektu ( 35 vyhlášky) Základní cena za m 3 obestavěného prostoru = Kč 2.257,- Iv: index konstrukce a vybavení x 0.556 It: index trhu x 0.930 Ip: index polohy x 1.020 Cena upravená uvedenými indexy = Kč 1.189,44 Cena za celý obestavěný prostor 834.66 m 3 = Kč 992.777,16 Rodinný dům č.p.32 Cena celkem Kč 992.778,- 5. Garáž Oceněno podle 37 vyhlášky. 5.1 Popis Předmětem ocenění je stavba garáže tvořící příslušenství rodinného domu realizovaného na pozemku p.č.188 v katastrálním území Stará Lípa (kód:621439), v obci Česká Lípa. Stáří je dle dostupných údajů 25 let. Objekt je nepodsklepen, přízemní s plochou střechou. Půdorys je obdélníkový. V posudku jsou uvedeny jednotlivé objemové podíly staveb s určením jejich celkového podílu na jednotlivé konstrukci z hlediska provedení. Stavba je tradiční, realizována klasickými zdícími postupy a užity jsou standardní materiály. Objekt je vystavěn na standardních základech. Krytina je z asfaltového pásu. Okna jsou dřevěná. Vrata jsou dvoukřídlá, kovová. V objektu jsou 2 garážová stání. Technický stav objektu je zanedbaný, odpovídá použitému konstrukčnímu systému, době a účelu užití, bez pravidelné údržby. - 11 -
5.2 Charakteristika stavby CZCC: 1274 SKP: 46.21.19.9 Typ: B1 - nepodsklepené, nebo podsklep.do 1/2 ZP Druh konstrukce: Zděná v tloušťce nad 15 cm 5.3 Obestavěný prostor Vrchní stavba 6.2*6*3 = 111.60 m 3 5.4 Vybavení stavby Pol. Konstrukce a vybavení Podíl Úroveň vybavení Cen.podíl části n 6. Klempířské konstrukce chybí 0.02900 100% -0.029*1.852-0.05371 Neuvedené položky mají vybavení standardní a neovlivňují výpočet koeficientu K4. K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * -0.05371) = 0.9710 5.5 Výpočet Iv - index konstrukce a vybavení (dle přílohy 26, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Vi 0. Typ stavby 2 B Svislé konstrukce zděné nebo železobetonové s plochou střechou nebo krovem neumožňující zřízení podkroví 1. Druh stavby 2 0.00 Samostatně stojící 2. Konstrukce 2 0.00 Obvod. zdivo nebo stěny tl. 15-30 cm 3. Technické vybavení 3 0.00 El.proud 230V/400 V nebo vrata s elektr. pohonem 4. Příslušenství - venkovní úpravy 3 0.00 Bez výrazného vlivu na cenu 5. Kriterium jinde neuvedené 3 0.00 Bez vlivu na cenu 6. Stavebně- technický stav 3 0.7438 Stavba se zanedbanou údržbou - (předpoklad provedení menších stavebních úprav) (hodnota 0.85 vynásobena koef. s=0.875+0 pro stáří 25 let) Celkem * 0.00 * hodnota 6. znaku se do sumy nezapočítává Iv = (1 + SUMA(Vi)) x V6 = (1 + 0.00) x 0.7438 = 0.744-12 -
5.6 Výpočet ceny objektu ( 37 vyhlášky) Základní cena za m 3 obestavěného prostoru = Kč 1.804,- Iv: index konstrukce a vybavení x 0.744 It: index trhu x 0.930 Ip: index polohy x 1.020 Cena upravená uvedenými indexy = Kč 1.273,62 Cena za celý obestavěný prostor 111.60 m 3 = Kč 142.136,44 Garáž Cena celkem Kč 142.136,- CENA ZJIŠTĚNÁ - REKAPITULACE 1) Pozemek p.č.188 Kč 159.818,- 2) Pozemek p.č.189/1 Kč 256.572,- 3) Pozemek p.č.190/2 Kč 78.613,- 4) Rodinný dům č.p.32 Kč 992.778,- 5) Garáž Kč 142.136,- Zjištěná výsledná cena Kč 1.629.917,- Po zaokrouhlení podle 50 vyhlášky Kč 1.629.920,- - 13 -
REKAPITULACE OBVYKLÁ CENA Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl o velikosti ideální 1/10 na nemovité věci pozemky s rodinným domem č.p.32, garáží a vedlejší stavbou ve městě Česká Lípa. Objekt je realizován v jižním svahu, nachází se ve východní části města. Negativní faktory ovlivňující obvyklou cenu nemovité věci: - Rozkolísaný trh s věcmi nemovitými v lokalitě - Převis nabídky typově shodných nemovitých věcí v lokalitě - Velikost oceňovaného spoluvlastnického podílu Vzhledem k tomu, že nebylo možné zjistit dostatečné množství informací o obvyklém nájemném podíly na RD se v dané lokalitě k datu ocenění prakticky nepronajímají, nemovité věci proto nejsou hodnoceny výnosově. Pro tento konkrétní případ je cena určená porovnávacím způsobem jako cena zjištěná, vypočtená podle platné oceňovací vyhlášky. Prováděcí vyhlášky k zákonu č.151/1997 Sb. o oceňování majetku (ve znění zákona č.121/2000 Sb.) jsou průběžně novelizovány právě za účelem dosažení relace mezi cenou zjištěnou, určenou podle oceňovací vyhlášky a cenou obvyklou. Oceňovací vyhláška, postupuje při určení ceny porovnávacím způsobem, přičemž tvůrce vyhlášky pro stanovení údajů pro tento způsob výpočtu disponuje nejúplnější databází ověřitelných údajů. Porovnatelné nemovité věci Ve veřejně přístupných zdrojích lze najít nemovité věci, které jsou srovnatelné jen v některých z rozhodujících parametrů, při tom řada inzerátů je vkládána opakovaně (tedy opět jako novinka), s již sníženou, často opakovaně sníženou, inzerovanou cenou (zatíženou o odměny makléřů a mnohdy ještě o právní pomoc ). - Viz příloha Příklady porovnatelných nemovitých věcí Za předpokladu, že nemovité věci uvedené v příkladech nejsou zatíženy věcným břemenem nebo jiným omezujícím právem, pak podle názoru znalec je jejich obvyklá cena v úrovni ceny zjištěné. Pro stanovení obvyklé ceny přihlédnuto k ceně zjištěné, vypočtené podle oceňovací vyhlášky a k nabídkovým cenám porovnatelných nemovitých věcí. 1) Cena zjištěná Kč 1.629.920,- Úkolem znalcem je stanovit obvyklou cenu ideálního spoluvlastnického podílu na věci nemovité ve výši 1/10. Se znalostí komplikací s prodejem ideálního spoluvlastnického podílu, dále po konzultaci s realitními makléři lze konstatovat, že obvyklá cena ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/10 se pohybuje zpravidla kolem 5 10 % v závislosti na atraktivitě věci nemovité. Pro tento konkrétní případ, kdy věcí nemovitou je RD, obvyklá cena spoluvlastnického podílu ve výši 1/10 na nemovitosti činí přibližně 7 % z celkové ceny nemovitosti. - 14 -
Po provedené analýze všech dostupných informací znalec odhaduje, že obvyklá cena oceňovaného podílu na nemovité věci - pozemky p.č.188, p.č.189/2 a p.č.189/1 s rodinným domem č.p.32 realizovaném na pozemku p.č.188 s příslušenstvím, v obci Česká Lípa, katastrální území Stará Lípa (kód:621439), okres Česká Lípa je: 110 000,- Kč Slovy: sto deset tisíc Kč Uvedená obvyklá cena nemovitých věcí předpokládá absenci neodstranitelných právních vad. Rizika: - riziko překročení hygienických limitů koncentrace radonových plynů je nízké - objekt je realizován v zastavěném území, bez rizika - objekt se nenachází v území, kde je nutné uvažovat s možností přírodních katastrof - oceňován je spoluvlastnický podíl o velikosti 1/0 - v části C výpisu z KN je zapsáno omezení vlastnického práva (nařízení exekuce, zástavní právo exekutorské, zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu, zahájení exekuce, exekuční příkaz k prodeji). Úkoly pro znalce vyplývající z usnesení: 1. Cena zjištěná dle platné oceňovací vyhlášky: a) celku 1.629.920,- Kč. b) podílu id. 1/10: 162.990,- Kč. 2. Na nemovité věci neváznou žádná jiná práva, ani závady, které by měly vliv na cenu obvyklou 3. Na nemovité věci neváznou žádná jiná práva, ani závady, které by dražbou nezanikla. 4. Oceňovaná nemovitá není kulturní památkou ve smyslu ustanovení 13 zákona č.20/1987 Sb., o státní památkové péči. 5. Cena obvyklá, za níž je nemovitá věc v dražbě prodejná: podílu id. 1/10: 110.000,- Kč. Prohlašuji, že při provedení znaleckého posudku jsem osobou nezávislou. V Praze, dne 31.srpna 2014... vypracoval - 15 -
ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Městského soudu v Praze ze dne 27.5.1992, č.j.spr. 347/92, pro základní obor ekonomika a obor stavebnictví. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem 5548-118/2014. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace. Ing. Jan Melš znalec a odhadce Bítovská 1227 140 00 Praha 4 Michle tel. 603 25 39 38 e-mail: jan.mels@atlas.cz - 16 -