Znalecký posudek č. 6216 226/2016 v oboru ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí o obvyklé ceně nemovité věci pozemku parcelní číslo 336/10 v katastrálním území Rymice, obci Rymice, okrese Kroměříž Objednatel posudku: JUDr. Daniel Ševčík Ph.D., insolvenční správce Kobližná 19 602 00 Brno Objednávka ze dne 21. 10. 2016 KSBR 30 INS 13343 / 2016 Účel posudku: ocenění nemovité věci v insolvenčním řízení Podle stavu ke dni 22. 10. 2016 (místní šetření) posudek vypracoval: Ing. Bc. Ewa Hradil Moravní 6224 765 02 Otrokovice Posudek obsahuje 10 stran textu včetně titulního listu a příloh a předává se objednateli ve 2 vyhotoveních v listinné podobě. V Otrokovicích, dne 24. října 2016 1
Obsah: str. A. Nález 1. Znalecký úkol 3 2. Informace o nemovité věci 3 3. Podklady pro vypracování posudku 3 4. Použitá literatura 3 5. Metody zjištění hodnoty 3 6. Vlastnické a evidenční údaje 4 7. Věcná břemena, závazky a omezení 4 8. Přírodní katastrofy, povodňové a radonové riziko 4 9. Základní popis lokality 4 10. Kopie katastrální mapy 5 B. Posudek 1. Ocenění dle platných předpisů cena dle vyhlášky č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb. 6 2. Zjištění ceny nemovité věci, která je v místě a čase obvyklá 6 C. Rekapitulace 9 D. Přílohy 9 2
A. Nález: 1. Znalecký úkol: Znalecký posudek je vypracován na základě požadavku objednatele. Úkolem znalce je: ocenění nemovité věci se samostatným uvedením ceny obvyklé dle zvláštního předpisu, a jejích součástí, tj. vše, co k ní podle povahy náleží a nemůže být odděleno, aniž by se tím nemovitá věc znehodnotila a její příslušenství, tj. nemovité či movité věci, které byly vlastníkem věci hlavní určené, aby s ní byly užívány. Předmětem ocenění je nemovitá věc pozemek parcelní číslo 336/10 orná půda v katastrálním území Rymice, obec Rymice, okres Kroměříž. 2. Informace o nemovité věci: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Zlínský Kroměříž Rymice Rymice 3. Podklady pro vypracování ocenění: Zjištěné znalcem: 1) Výpis z katastru nemovitostí pro katastrální území Rymice, LV č. 347 ze dne 29. 9. 2016 2) Mapa okolí a obce 3) Informace o obci a okolí z internetových serverů 4) Malý lexikon obcí 2015 5) Vlastní databáze nemovitostí a informace spolupracujících znalců 6) Informace a sdělení získané z místních realitních kanceláří, obecního úřadu a jiných subjektů 4. Použitá literatura: E. Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v platném znění. F. Vyhláška č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., vyhlášky č. 345/2015 Sb. a vyhlášky č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. v platném znění o oceňování majetku. G. Bradáč, A.: Teorie oceňování nemovitostí, Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2008. H. Bradáč, A., Fiala, J.: Nemovitosti - oceňovaní a právní vztahy, LINDE, a.s. - Právnické a ekonomické nakladatelství Bohumily Hořínkové a Jana Tuláčka, Praha 2004. 5. Metody zjištění hodnoty: a) Ocenění dle platných předpisů cena dle vyhlášky č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb. V této části je zjištěna administrativní cena oceňovaného souboru nemovitých věcí dle platného oceňovacího předpisu Vyhláška č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. vyhlášky č. 345/2015 Sb. a vyhlášky č. 53/2016 Sb. b) Zjištění ceny nemovité věci, která je v místě a čase obvyklá a určení výše obvyklého nájemného V této části bude nejprve provedena analýza trhu s obdobnými nemovitými věcmi, bude tedy zjištěna srovnatelná cena, na základě které bude určena cena nemovité věci, která je v místě a čase obvyklá - obvyklá cena. Definice obvyklé ceny dle 2 zákona č. 151/1997 Sb. v platném znění:...obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Nelze opomenout ani zjištění možného budoucího využití nemovité věci. 3
Určení ceny porovnávacím způsobem vychází z informací zjištěných o realizovaných obchodech obdobného majetku. Jako relevantní se v tomto případě pokládají kupní smlouvy, informace účastníků trhu, spolupracujících znalců a odhadců, obcí, realitních kanceláří a vlastní databáze statistických údajů. Postup pro oceňování pozemků porovnávacím způsobem: Na základě skutečného užití oceňovaného pozemku bude zjištěna cena minimálně 2 obdobných prodaných pozemků, pokud toto nebude možné tak cena minimálně 3 nabídek obdobných pozemků, popřípadě kombinace výše uvedeného. U všech informací platí pravidlo aktuálnosti cen, tedy stáří do 12-ti měsíců, popřípadě 6-ti měsíců. U nabídkových cen je možné použít objektivizační koeficient v rozmezí 0,7 1,0 se zdůvodněním, zohledňující zejména transakční náklady, nebo dobu zveřejnění nabídky. Kritéria pro výběr porovnatelných případů jsou u pozemků: lokalita, účel užití, vybavenost, velikost, komerční využití, charakter a úroveň zastavěnosti, právní stav a zohlednění věcných práv. Zjištěným cenám se následně přidělí body v rozmezí 1 až 3, vyjadřující míru shody s oceňovaným pozemkem a určí se základní cena, jako vážený průměr cenových údajů a jim přiřazených vah. Základní cenu lze dále upravit cenovými faktory zohledňujícími: polohu pozemku, vlastnické vztahy, právní vztahy a další širší vztahy. Jednotlivé faktoru mohou cenu snížit nebo zvýšit až o 20%. Určení obvyklé ceny: K určení obvyklé ceny je nutno přistupovat komplexně a zhodnotit všechny faktory a vlivy na cenu, včetně zjištění možného budoucího využití nemovité věci. Cena obvyklá vychází z porovnávací ceny obdobného majetku na trhu s nemovitými věcmi a to jak z již realizovaných obchodů, tak i nabídek. Neopomenutelnou součástí je také zohlednění ceny určené dle vyhlášky o oceňování majetku. 6. Vlastnické a evidenční údaje: Dle předloženého výpisu z katastru nemovitostí LV č. 347 je pan Vlastimil Bouchal, nar. dne 29. 6. 1960 přihlášen na adrese 768 43 Pacetluky, č.p. 10 (obecní úřad) vlastníkem oceňované nemovité věci pozemku parcelní číslo 336/10 orná půda o výměře 14717,0 m 2 v katastrálním území Rymice, obci Rymice, okrese Kroměříž. 7. Věcná břemena, závazky a omezení: Dle listu vlastnického neváznou na nemovité věci žádná věcná břemena, ani omezení vlastnického práva. Finanční závazky vlastníka evidované na předloženém LV se do výsledné ceny nemovitosti dle tohoto posudku nezahrnují. Převod nemovité věci nepodléhá odvodu DPH. 8. Přírodní katastrofy, povodňové a radonové riziko: Jedná se o zemědělskou půdu, přírodní živly tuto plochu neohrožují. Radonové riziko se neuvažuje. 9. Základní popis lokality: Obec Vesnice Rymice se nachází na území okresu Kroměříž a náleží pod Zlínský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je město Holešov. Obec Rymice se rozkládá asi dvanáct kilometrů severovýchodně od Kroměříže a pět kilometrů západně od města Holešov. Na území této středně velké vesnice má hlášeno trvalý pobyt 604 obyvatel (Malý lexikon obcí 2015). Na školní docházku využívají děti v obci jednu základní školu nižšího stupně a pro menší děti je k dispozici škola mateřská. Pro využití volného času je v obci k dispozici sportovní hřiště. Dále bychom v obci našli knihovnu, kostel a hřbitov. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci i veřejný vodovod. 4
Vesnice Rymice leží v průměrné výšce 210 metrů nad mořem. Celková katastrální plocha obce je 552 ha, z toho orná půda zabírá osmdesát sedm procent. Posuzovaná nemovitá věc Předmětem ocenění je pozemek, evidovaný jako orná půda, na severním okraji katastrálního území Rymice. Pozemek se nachází v rozsáhlém zemědělském honu, je přístupný po pozemku ve vlastnictví obce. Pozemek je aktivně obděláván, je evidován ve veřejném rejstříku půdy LPIS. Pozemek je obhospodařovány nájemním způsobem, výše nájmu a její vliv na výslednou cenu bude posouzena při určení obvyklé ceny. Parcela je opatřená půdně ekologickou jednotkou, jsou zde uplatněny přirážky k ceně zemědělské půdy, jelikož se jedná o obec sousedící s katastrálním územím obce s počtem 25 50 tisíc obyvatel. Nebyly zjištěny skutečnosti pro aplikaci srážek se základní ceny. Pozemek jsou užíván v souladu s evidencí v katastru nemovitostí. Obsah ocenění: 6 zemědělský pozemek parcelní číslo 336/10 v katastrálním území a obci Rymice, okres Kroměříž 10. Kopie katastrální mapy: Pozemek parcelní číslo 336/10 orná půda, v katastrálním území a obci Rymice, okres Kroměříž. 5
B. Posudek: 1. Ocenění dle platných předpisů cena dle vyhlášky č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb. 6 zemědělský pozemek parcelní číslo 336/10 v katastrálním území a obci Rymice, okres Kroměříž Ocenění zemědělského pozemku dle 6 vyhlášky: Zemědělský pozemek parcelní číslo 336/10 Obec Katastrální území Kraj Velikost podílu Počet obyvatel Malý lexikon obcí 2015 Přirážky dle přílohy č. 5 vyhlášky 1.6.2 - k.ú. sousední obce 25-50 tis. oby Srážky dle přílohy č. 5 vyhlášky bez srážek Plocha celkem m 2 Rymice Rymice Zlínský 1 604 60,00% 0,00% 14 717,0 Parcelní číslo Výměra (m 2 ) BPJE Základní cena (Kč/m 2 ) Upravená cena (Kč/m 2 ) CP = ZC * P * podíl 336/10 14 717,0 30200 19,02 30,43 447 867,74 Cena pozemku celkem CP (Kč) 447 867,74 Administrativní cena nemovité věci ke dni ocenění činí (zaokrouhleno) 447.870,00 Kč 2. Zjištění ceny nemovité věci, která je v místě a čase obvyklá 6 zemědělský pozemek parcelní číslo 336/10 v katastrálním území a obci Rymice, okres Kroměříž Předmětem ocenění je pozemek orné půdy v katastrální území a obci Rymice, v okrese Kroměříž. Pozemek je aktivně využíván k zemědělským účelům, hospodařícím subjektem je společnost AGRODRUŽSTVO ROŠTĚNÍ, družstvo. Jedná se o zemědělskou půdu vysoké kvality, parcela je součástí rozsáhlého zemědělského honu. Pozemek je přístupný z pozemků ve vlastnictví obce, které jsou ke dni ocenění zaorány a jsou součástí zemědělského honu. Analýza trhu: Uskutečněné prodeje zemědělských pozemků v místě: Prodej č. 1 Místo zveřejnění: katastr nemovitostí Datum: 22. 6. 2016 Popis: V příslušném katastru byl uskutečněn převod několika pozemků zemědělské půdy obdobného rozsahu a kvality. Řízení V-1583/2016-740 Listina: Cena za m 2 : 24,97 Kč/m 2 Bodové zhodnocení dle míry shody: 3 obdobný prodej aktivně zemědělsky obhospodařované půdy 6
Prodej č. 2 Místo zveřejnění: katastr nemovitostí Datum: 16. 8. 2016 Popis: V příslušném katastru byl uskutečněn prodej pozemku zemědělské půdy obdobného rozsahu a kvality. Řízení V-2146/2016-740 Listina: Cena za m 2 : 24,92 Kč/m 2 Prodej č. 3 Bodové zhodnocení dle míry shody: 3 obdobný prodej aktivně zemědělsky obhospodařované půdy Místo zveřejnění: katastr nemovitostí Datum: 22. 7. 2016 Popis: V příslušném katastru byl uskutečněn prodej několika pozemků zemědělské půdy obdobného rozsahu a kvality. Řízení V-1962/2016-740 Listina: Cena za m 2 : 26,67 Kč/m 2 Bodové zhodnocení dle míry shody: 3 obdobný prodej aktivně zemědělsky obhospodařované půdy Nabídky zemědělských pozemků v místě: Nabídka č. 1 Místo zveřejnění: www.sreality.cz Datum inzerce: 1. 10. 2016 Subjekt: RK Text inzerce: Nabízíme k prodeji pole 2015 m2, které je v katastru nemovitostí vedené jako trvalý travní porost. Jedná se o katastrální území Břest, okres Kroměříž. Jedná se o jednu parcelu, která je zemědělsky využívaná. Přístup po obecním pozemku. Inzerce: Objektivizační koeficient: 0,8 jedná se o nabídku RK včetně provize a právních služeb Cena za m 2 : 47,15 Kč/m 2 Bodové zhodnocení dle míry shody: 2 menší pozemek v blízkém katastrálním území 7
Vyhodnocení základní ceny a její úpravy: Výpočet váženého průměru cen z uvedených příkladů nabídek prodejů: Uznačení Cena Kč za m 2 Objektivizační koeficient Bodové zhodnocení dle míry shody Upravená cena Kč za m 2 Prodej č. 1 24,97 1,00 3 24,97 Prodej č. 2 24,92 1,00 3 24,92 Prodej č. 3 26,67 1,00 3 26,67 Nabídka č. 1 47,15 0,80 2 37,72 Vážený průměr základních cen v Kč za m 2 27,74 Úprava základní ceny: 1. Poloha pozemku vzhledem k jeho konkrétnímu účelu využití (hodnocení 0,8 1,2) Zemědělský pozemek aktivně obhospodařován. Poloha je k tomuto účelu vhodná, s dobrým přístupem. 2. Vlastnické vztahy (hodnocení 0,8 1,2) Pozemek je ve výlučném vlastnictví. 3. Právní vztahy (hodnocení 0,8 1,2) Posuzovaný pozemek není právně zatížen, k pozemku je uzavřena platná nájemní smlouva. 4. Širší vztahy (hodnocení 0,8 1,2) Pozemek není omezen ochrannými pásmy, ani nespadá pod zvláštní ochranu z hlediska životního prostředí. V místě nehrozí povodně ani jiné přírodní katastrofy. Nejsou známy žádné omezující vlastnosti. Vážený průmer upravených základních cen (Kč/m2) 27,74 Číslo faktoru Název faktrou Hodnota faktoru 1 Poloha pozemku 1,00 2 Vlastnikcé vztahy 1,00 3 Právní vztahy 1,01 4 Širší vztahy 1,00 Upravená základní cena v Kč za m 2 28,02 Základní upravená cena dle metody srovnání je 28,02 Kč/m 2. Určení obvyklé ceny: Hlavními vstupními daty pro určení ceny zemědělské půdy, která je v daném čase a místě obvyklá, bude administrativní cena, cena určená porovnáním a průměrná cena zemědělské půdy v katastru dle platného cenového věstníku. Konkrétně tedy cena administrativní ve výši 30,43 Kč/m 2, cena srovnávací ve výši 28,02 Kč/m 2 a cena dle platného cenového věstníku v katastru 16,95 Kč/m 2. Při zohlednění všech těchto skutečnosti určuji obvyklou jednotkovou cenu posuzovaného pozemku ve výši 27,00 Kč/m 2, celkem tedy za celek 397.359,00 Kč. S ohledem na výše uvedené určuji cenu v místě a čase obvyklou za posuzovaný pozemek ve výši: Obvyklá cena nemovité věci ke dni ocenění 397.360,00 Kč 8
C. Rekapitulace: Administrativní cena nemovité věci Obvyklá cena nemovité věci 447.670,00 Kč 397.360,00 Kč Obvyklou cenu posuzované nemovité věci zapsané na LV č. 347, tj. pozemku parcelní číslo 336/10 orná půda v katastrálním území Rymice, obci Rymice, okrese Kroměříž vyjádřenou ve formě obvyklé ceny ve smyslu zák. č. 151/97 Sb. určuji ve výši: 397.360,00 Kč Slovy: třistadevadesátsedmtisíctřistašedesát korun českých V Otrokovicích, dne 24. října 2016 Vypracoval: Ing. Bc. Ewa Hradil Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalkyně jmenovaná rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 11.12.1995 čj.: Spr 1099/95 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí, obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové. Znalecký úkon je zapsaný pod pořadovým číslem 6216 226/2016 znaleckého deníku. Znalečné a úhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace na základě dokladu číslo 204/16. D. Přílohy: Mapové podklady: Kopie katastrální mapy podložená ortofotem - pozemek parcelní číslo 336/10 orná půda v katastrálním území a obci Rymice, okrese Kroměříž 9
Výpis z katastru nemovitostí: 10