Znalecký posudek - obvyklá cena, tržní č. 15815-4565/2016 o ceně bytu jednotka 3+1 s garáží, BJ č.194/2 a 194/9, č.p.194, stavební plocha p.č.237 a 237, v k.ú. Středokluky, obci Středokluky, okres Praha-západ. LV 558 + 434. Objednatel posudku: Exekutorský úřad Ostrava JUDr. Milan Vlha Prokešovo náměstí 5/19 702 00 Ostrava IČ: 1369543 Účel posudku: Zjištění ceny nemovitosti - 102 EX 00195/15 Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v účinném znění, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., vyhlášky č. 345/2015 Sb. a vyhlášky č. 53/2016 Sb., podle stavu ke dni 29. 9. 2016. Posudek vypracoval: Ing. René Bystroň Tyršova 1438/38 702 00 Ostrava +420 775 920 842 rby@seznam.cz Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 18 stran. V Ostravě, 29. 9. 2016
2 A. Nález 1. Znalecký úkol Zjištění ceny nemovitosti - 102 EX 00195/15. 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 29. 9. 2016 za přítomnosti zástupce objednatele. 3. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Středokluky, obec Středokluky, okres Praha-západ, list vlastnictví č. 558, vyhotovený dálkovým přístupem. 4. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Středočeský Okres: Praha-západ Obec: Středokluky Katastrální území: Středokluky (757381) List vlastnictví číslo: 558 Vlastník: Šíchová Ivanka Lidická 194, 25268 Středokluky List vlastnictví číslo: 434 Vlastník: Šíchová Ivanka Podíl: 9 303/102 286 Lidická 194, 25268 Středokluky Objednavatel prohlašuje, že předložil odhadci veškeré podklady, které má od předmětných nemovitostí v držení, a že údaje rozhodné pro výpočet ceny, které sdělil, jsou pravdivé a je si vědom případných následků. Předmětem zadání posudku není přezkoumání vlastnických práv, případně zadržovacích práv oceňovaného majetku. 5. Obsah posudku I. Příslušenství stavby a) Garáž Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
II. Byt a) Jednotka 3+1 3
4 B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 53/2016 Sb. o oceňování majetku. Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Situace na dílčím (segmentu) II. Nabídka odpovídá poptávce 0,00 trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy V. Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, 0,00 jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3 Změny v okolí s vlivem na II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území 0,00 prodejnost nem. věci 4 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu 0,00 prodejnost (např. prodej podílu, pronájem, právo stavby) 5 Ostatní neuvedené (např. nový II. Bez dalších vlivů 0,00 investiční záměr, energetická úspornost, vysoká ekonomická návratnost) 6 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav 1,00 Index trhu:i T = P 6 (1 + P i) = 1,000 i = 1 5 Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním 1,01 celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba 0,03 pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci II. Navazující na střed (centrum) obce 0,00 4 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v 0,00 inženýrské sítě, které jsou v obci obci nebo obec bez sítí 5 Občanská vybavenost v okolí I. V okolí nemovité věci je dostupná 0,00 pozemku občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost k VI. Příjezd po zpevněné komunikaci, dobré 0,00 pozemku parkovací možnosti 7 Osobní hromadná doprava III. Zastávka do 200 m včetně, MHD dobrá dostupnost centra obce 0,02
5 8 Poloha pozemku nebo stavby z II. Bez možnosti komerčního využití stavby 0,00 hlediska komerční využitelnosti na pozemku 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 10 Nezaměstnanost II. Průměrná nezaměstnanost 0,00 11 Vlivy ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 0,00 11 Index polohy: I P = P 1 (1 + P i) = 1,061 i = 2 I. Příslušenství stavby a) Garáž 37 Podlaží: celkem Výška: 2,40 m Zastavěná plocha: 20,00 m 2 Obestavěný prostor (OP): celkem 2,40 20 = 48,00 m 3 Určení základní ceny za m 3 dle přílohy č. 26, tabulky č. 1: Kraj: Středočeský Obec: Středokluky Počet obyvatel: 1 075 Základní cena (ZC): 1 474, Kč/m 3 Index konstrukce a vybavení: příloha č. 26, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku V i 0 Typ stavby II. Svislé konstrukce zděné nebo B železobetonové s plochou střechou nebo krovem neumožňující zřízení podkroví 1 Druh stavby II. Samostatně stojící 0,00 2 Konstrukce II. Obvod. zdivo nebo stěny tl. 15-30 cm 0,00 3 Technické vybavení III. El.proud 230V/400 V nebo vrata s elektr. 0,00 pohonem 4 Příslušenství - venk. úpravy III. Bez výrazného vlivu na cenu 0,00 5 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 0,00 6 Stavebně-technický stav III. Stavba se zanedbanou údržbou - 0,85 * (předpoklad provedení menších stavebních úprav) * Rok výstavby / kolaudace: 1970 Stáří stavby (y): 46 Koeficient pro úpravu (s): 0,770 5 Index konstrukce a vybavení (I V = (1 + V i) V 6): 0,655 i=1 Základní cena upravená (ZCU = ZC I V ): 965,47 Kč/m 3
6 Index trhu (I T ): 1,000 Index polohy (I P ): 1,061 Cena stavby určená porovnávacím způsobem: CS P = OP ZCU I T I P = 48,00 965,47 1,000 1,061 = 49 169,46 Kč Garáž zjištěná cena: 49 169,46 Kč Rekapitulace cen příslušenství stavby včetně opotřebení: a)garáž Cena příslušenství stavby činí ke dni odhadu celkem: Jednotka 3+1 spoluvlastnický podíl: 9 303 / 102 286 49 169,46 Kč 49 169,46 Kč 4 472, Kč II. Byt a) Jednotka 3+1 38 Jedná se o BJ v osobním vlstnictví, nachází se v 2NP skeletového bytového domu bez výtahu s celkem 4NP. Jednotka je od kolaudace v původním stavu bez zásadních rekonstrukcí nebo úprav, základní údržba je mírně zanedbaná (malby, krytina podlah, vybavení kuchyně). Koupelna je zděná, vybavení původní. Garáž v 1NP má půdorys cca 19 m2, se samostatným vjezdem opatřeným plechovými dvoukřídlými vraty, s přístupem ze zpevněné obecní komunikace. Dům je v původním udržovaném stavu bez zásadních rekonstrukcí, výměny oken probíhají individuálně, rekonstrukce společných prostor je dle sdělení majitelky připravována. Obec Středokluky leží západně od hlavního města Praha, asi dva kilometry vzdušnou čarou od hranice areálu letiště Praha Ruzyně, mimo hlavní osu leteckého provozu, s velmi dobrou dopravní dostupností hlavního města. Okolí nevykazuje žádné podstatné negativní skutečnosti, které Podlahové plochy jednotky (PP): celkem 70,00 m 2 Určení základní ceny za m 2 dle přílohy č. 27, tabulky č. 1: Kraj: Středočeský Obec: Středokluky Počet obyvatel: 1 075 Základní cena (ZC): 33 210, Kč/m 2 Index konstrukce a vybavení: příloha č. 27, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku V i 1 Typ stavby IV. Budova - zděná nebo monolitická 0,10 konstrukce vyzdívaná 2 Společné části domu II. Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, 0,00 sušárna, sklad 3 Příslušenství domu II. Bez dopadu na cenu bytu 0,00 4 Umístění bytu v domě II. Ostatní podlaží nevyjmenované 0,00 5 Orientace obyt. místností ke II. Ostatní světové strany - částečný výhled 0,00 světovým stranám 6 Základní příslušenství bytu III. Příslušenství úplné - standardní provedení 0,00 7 Další vybavení bytu a prostory III. Standardní vybavení - balkon nebo lodžie, 0,00 užívané spolu s bytem komora nebo sklepní kóje (sklep) 8 Vytápění bytu III. Dálkové, ústřední, etážové 0,00
7 9 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 0,00 10 Stavebně-technický stav III. Byt se zanedbanou údržbou - (předpoklad 0,85 * provedení menších stavebních úprav) * Rok výstavby / kolaudace: 1970 Stáří stavby (y): 46 Koeficient pro úpravu (s): 0,770 9 Index konstrukce a vybavení (I V = (1 + V i) V 10): 0,720 i=1 Základní cena upravená (ZCU = ZC I V ): 23 911,20 Kč/m 2 Index trhu (I T ): 1,000 Index polohy (I P ): 1,061 Cena bytu určená porovnávacím způsobem: CB P = PP ZCU I T I P = 70,00 23 911,20 1,000 1,061 = 1 775 884,82 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na společných částech nemovitosti: Cena příslušenství stavby = 49 169,46 Kč Spoluvlastnický podíl: 9 303 / 102 286 Hodnota spoluvlastnického podílu: = 4 472, Kč + 4 472, Kč Cena po přičtení spoluvlastnického podílu: = 1 780 356,82 Kč Jednotka 3+1 zjištěná cena: 1 780 356,82 Kč
8 C. Rekapitulace Rekapitulace cen příslušenství stavby včetně opotřebení: a)garáž Cena příslušenství stavby činí ke dni odhadu celkem: Jednotka 3+1 spoluvlastnický podíl: 9 303 / 102 286 49 169,46 Kč 49 169,46 Kč 4 472, Kč Výsledné ceny bytu včetně opotřebení: a) Jednotka 3+1 1 780 356,82 Kč Cena po zaokrouhlení podle 50: 1 780 360, Kč Určená cena: 1 780 360, Kč Cena slovy: jedenmilionsedmsetosmdesáttisíctřistašedesát Kč OBVYKLÁ CENA tržní porovnávací způsob Cena je stanovena porovnáním a vyhodnocením cen v posledním období uskutečněných prodejů, nabídek obdobných nemovitostí, které jsou srovnatelné svým charakterem a lokalitou s danou nemovitostí. V dané lokalitě nabídka převyšuje poptávku. Stanovuji tržní cenu bytu jednotka 3+1 s garáží, BJ č.194/2 a 194/9, č.p.194, 195 stavební plocha p.č.236 a 237, v k.ú. Středokluky, obci Středokluky, okres Praha-západ. Dle LV 558 a 434. Kč 1.700.000,- Slovy: jedenmilónsedumsettisíc Kč V Ostravě, 29. 9. 2016 Ing. René Bystroň
9 D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 6.12.1995, Spr.3783/95, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 15815-4565/2016 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem podle připojené likvidace.
Katastrální mapa parcely st. 236 10
Katastrální mapa parcely st. 237 11
12 Srovnatelná nemovitost Realitní server: Reality IDnes Kód nabídky:idnes-559822 http://reality.idnes.cz MoniT-ID: 2949E5 Nabídková cena: 1 650 000, Kč vč. DPH 23 571,43 Kč/m 2 Adresa: Středokluky, Lidická Obec: Středokluky Číslo obce: 539708 Počet obyvatel: 1 075 Okres: Praha-západ Kraj: Středočeský Popis: Dumrealit. cz Vám zprostředkuje prodej cihlového bytu 3+1 s lodžií, 70 m2 v obci Středokluky na Praze západ. Nabízený byt se nachází v 1. patře cihlového domu v klidné části plné zeleně. Byt je velmi světlý s orientací na západ (obývací pokoj a kuchyň) a na východ (dvě ložnice). Z obývacího pokoje je vstup na lodžii, do kuchyně a do druhé ložnice. Z předsíně lze pak vstoupit jak do kuchyně, tak do obývacího pokoje a první ložnice. Ve všech pokojích jsou instalovány dřevěné plovoucí podlahy, toaleta,... koupelna, kuchyně a chodba jsou vybaveny dlažbou. K bytu přísluší sklep o velikosti 6 m2 umístěný v suterénu domu a společná sušárna. V okolí se najdete mateřskou školu, základní školu, koupaliště, knihovnu i restaurace. Autobusem na metro Dejvická, autem rychlostní silnice R7 Slaný-Praha, železnice je také k dispozici. Ev. číslo: 559822. Celková plocha: 70 m 2 Užitná plocha: 70 m 2 Dispozice bytu: 3+1 Umístění nemovitosti: klidná část obce Druh konstrukce: cihlová Stav objektu: dobrý Objekt je zařízen: ne Číslo podlaží: 1 Počet nadzemních podlaží: 5 Počet podzemních podlaží: 1 Druh vlastnictví: osobní Třída energetické náročnost budovy: Třída D - Méně úsporná Rozvody: internet, kabelová televize Příslušenství: sklep
13
14 Srovnatelná nemovitost Realitní server: Reality IDnes Kód nabídky:idnes-83416 http://reality.idnes.cz MoniT-ID: 2C52BA Nabídková cena: 1 290 000, Kč vč. DPH 17 432,43 Kč/m 2 Cena včetně právních služeb a provize RK Adresa: Středokluky, Lidická Obec: Středokluky Číslo obce: 539708 Počet obyvatel: 1 075 Okres: Praha-západ Kraj: Středočeský Popis: Nabízíme Vám exkluzivní prodej dispozičně velmi zajímavého prostorného bytu 3+1 se zasklenou lodžií, komorou v bytě a sklepem. Celková plocha bytu 74 m2. V bytě je vlastní lokální topení na tuhá paliva a nová přípojka na vlastní plynové topení. Další vybavení bytu je původní a tak se jedná o velice vhodný byt k celkové rekonstrukci podle vlastních představ. Bytové jádro je zděné a příčky cihlové, takže investice do rekonstrukce nebude tak vysoká. V místě je kompletní občanská vybavenost a velice... dobrá dopravní dostupnost do Prahy i na Kladno. Nákup bytu lze financovat pouze hotovostí. Bližší informace poskytne makléř.. Financování nemovitostí zajišťujeme vlastním partnerem bez poplatku. Celková plocha: 74 m 2 Užitná plocha: 74 m 2 Dispozice bytu: 3+1 Druh konstrukce: cihlová Stav objektu: dobrý Číslo podlaží: 2 Počet nadzemních podlaží: 3 Druh vlastnictví: osobní Třída energetické náročnost budovy: Třída C - Úsporná Voda: dálkový vodovod Elektřina: 230V Kanalizace: veřejná kanalizace Rozvody: telefon, internet, kabelová televize
15
16
Fotodokumnentace 17
18